Berufung gegen Räumung: Kein Eintritt in nicht-mietrechtliche Nebenabrede nach § 566 BGB
KI-Zusammenfassung
Die Kläger klagten auf Räumung eines vom Beklagten gehaltenen Grundstücks; das Landgericht gab der Klage statt. Der Beklagte berief und berief sich auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen getätigter Bauinvestitionen, gestützt auf eine Abrede mit der Veräußerin. Der Senat wies die Berufung zurück: Käufer treten nach §§ 566, 578 BGB nur in mietrechtliche Rechte und untrennbar damit verbundene Pflichten ein; die behauptete Abrede ist nicht mietrechtlich. Die Anwendung von § 570 BGB wird durch § 242 BGB nicht pauschal ausgeschlossen.
Ausgang: Berufung des Beklagten gegen das Räumungsurteil zurückgewiesen; erstinstanzliches Urteil bestätigt.
Abstrakte Rechtssätze
Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB in die sich während seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.
§ 566 BGB erfasst nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen; außerhalb des Mietverhältnisses liegende Nebenabreden gehen nicht über.
Eine persönliche Nebenabrede zwischen Vormieter und Mieter, die nicht mietrechtlichen Charakter hat (z. B. eine erbrechtlich motivierte Leistungspflicht), wird nicht kraft § 566 BGB auf den Erwerber übertragen.
Die Anwendbarkeit des § 570 BGB ist nicht bereits wegen allgemeiner Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausgeschlossen; § 242 BGB verhindert die Anwendung von Vorschriften nur in den gesetzlich geregelten Fällen der Unvereinbarkeit.
Tenor
I. Die Berufung des Beklagten gegen das am 07.12.2015 verkündete Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf i.V.m. dem Berichtigungsbeschluss vom 18.12.2015 wird zurückgewiesen.
II. Die Kosten der Berufung trägt der Beklagte.
III. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
IV. Dem Beklagten wird nachgelassen die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 20.000,00 € abzuwenden, wenn nicht die Kläger vorab in gleicher Höhe Sicherheit leisten.
Rubrum
Die Parteien streiten über einen Anspruch der Kläger auf Räumung des von dem Beklagten innegehaltenen Grundstücks. Wegen der insoweit getroffenen Feststellungen wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung verwiesen (GA 284-286). Das Landgericht hat der Räumungsklage antragsgemäß stattgegeben. Hinsichtlich der Einzelheiten der Begründung wird auf die Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen (GA 286 ff.). Hiergegen richtet sich die form- und fristgerechte Berufung, mit der der Beklagte seinen erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Er vertritt im Wesentlichen die Auffassung, dass ihm wegen seiner Investitionen in das Grundstück ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Räumungsanspruch zustehe. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf die Berufungsschrift vom 07.03.2016 (GA 333 ff.), sowie hinsichtlich des Sach- und Streitstands im Übrigen auf den Inhalt der in beiden Instanzen vorgelegten Unterlagen verwiesen.
Die zulässige Berufung hat in der Sache aus den Gründen des Hinweisbeschlusses vom 02.02.2017 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 09.02.2017, an denen der Senat nach erneuter Prüfung festhält, keinen Erfolg. Die Stellungnahme des Beklagten vom 06.03.2017 rechtfertigt keine hiervon abweichende Beurteilung. Die Anwendung des § 570 BGB ist entgegen der Auffassung des Beklagten nicht gemäß § 242 BGB aus Treu und Glauben ausgeschlossen. Nach den getroffenen Feststellungen sind die Kläger nicht im Wege der Universalsukzession, sondern gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB in den zwischen seiner Mutter und ihm bestehenden Mietvertrag eingetreten. Danach tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit dem Ei-gentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat. Von § 566 BGB erfasst werden nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allerdings nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind. Hieran gemessen ist die angeblich mit seiner Mutter getroffene Abrede, dass er die Bauarbeiten durchführe, weil diese ihm versprochen habe, er werde das Grundstück später erben, nicht als mietrechtlich zu qualifizieren, sodass die Kläger nicht gemäß § 566 BGB in etwaige Abreden mit seiner Mutter eingetreten sind.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10 Satz 2, 711 ZPO.