Berufung abgewiesen: Vermieterhaftung für Kündigungsfolgeschaden beim Mietverhältnis
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrte Schadensersatz wegen eines Kündigungsfolgeschadens, nachdem sie wegen vertragswidriger Nutzung durch Dritte das Mietverhältnis beendet hatte. Das OLG bestätigte die Abweisung der Klage, da eine berechtigte fristlose Kündigung nicht vorlag und dem Beklagten kein Verschulden nachgewiesen wurde. Insbesondere reichten die Angaben zur Kenntnis des Vermieters bei Vertragsschluss nicht aus. Der Vermieter hatte zudem unverzüglich Räumungsklage erhoben.
Ausgang: Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Eine Schadensersatzverpflichtung des Vermieters wegen Kündigungsfolgeschaden kommt in Betracht, wenn der Vermieter den Mieter durch eine Vertragsverletzung veranlasst hat, das Mietverhältnis zu kündigen.
Zum ersatzfähigen Kündigungsfolgeschaden gehören auch die Kosten für die Beschaffung von Ersatzräumen; ist deren Miete höher als die zuvor geschuldete, kann der Mieter die Differenz verlangen.
Eine solche Schadensersatzpflicht setzt Verschulden des Vermieters voraus, selbst wenn der gesetzliche Kündigungstatbestand kein Verschulden erfordert.
Unspezifische oder ohne nachprüfbare Tatsachengrundlage vorgetragene Behauptungen zur Kenntnis des Vermieters bei Vertragsschluss genügen nicht zur Begründung eines Haftungsanspruchs.
Hat der Vermieter nach Kenntnis von vertragswidriger Nutzung unverzüglich gerichtlich gegen die Nutzer vorgegangen, kann dem Vermieter wegen der zeitlich bedingten Fortdauer der Nutzung regelmäßig kein Schadenersatzanspruch wegen Verzögerung zugerechnet werden.
Leitsatz
1. Eine Schadensersatzverpflichtung des Vermieters gegen den Mieter kommt in Betracht, wenn er diesen durch eine Vertragsverletzung veran-lasst hat, das bestehende Mietverhältnis zu kündigen.
2. Der zu ersetzende Schaden umfasst auch die Kosten für die Beschaffung von Ersatzräumen. Liegt deren Miete höher als die zuvor geschuldete Miete, haftet der Vermieter auf Ausgleich der Differenz.
3. Die Schadensersatzverpflichtung des Vermieters setzt in Fällen der vor-stehend gekennzeichneten Art allerdings selbst dann ein Verschulden voraus, wenn der gesetzliche Kündigungstatbestand ein derartiges Ver-schulden nicht erfordert.
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 10. Januar 2003 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Mönchengladbach wird zurückgewie-sen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen der Klägerin zur Last.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Rubrum
I.
Die zulässige Berufung der Klägerin ist sachlich nicht gerechtfertigt. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Auch ihr zweitinstanzliches Vorbringen rechtfertigt keine für die Klägerin günstigere Entscheidung. Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen:
1.)
Der Klägerin steht ein Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens unter dem Gesichtspunkt positiver Forderungsverletzung nicht zu. Es fehlt bereits an dem Erfordernis einer berechtigten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses durch die Klägerin. Insoweit kann auf die zutreffenden Ausführungen des landgerichtlichen Urteils verwiesen werden. Zusätzlich ist folgendes zu berücksichtigen:
a)
Nach dem Vorbringen der Klägerin sollen sich die Parteien am 7.2.2001 ohne Einschränkung dahin verständigt haben, das zwischen ihnen bestehende Mietverhältnis zum 31.3.2001 gegen eine Ausgleichszahlung des Beklagten von 10.000 DM einvernehmlich aufzuheben (Bl. 73/76 d.A.). Die dabei errichtete Urkunde soll nur zu Beweiszwecken gedient haben (Bl. 75 d.A.). Träfe dies zu, wäre die fristlose Kündigung der Klägerin vom 27.2.2001 zum 31.3.2001 wegen der vorausgegangenen Einigung der Parteien ins Leere gegangen. Der Klägerin stünde dann allenfalls der vereinbarte Ausgleichsbetrag zu, der indes von ihr nicht geltend gemacht wird.
b)
Nach dem Vorbringen des Beklagten will er am 7.2.2001 hingegen die Zahlung von 10.000 DM nur für den Fall zugesagt haben, dass er nicht unverzüglich Räumungsklage gegen die Eheleute M. erhebe. Da er dies unstreitig getan hat, ergäbe sich weder ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung von 10.000 DM noch könnte sie aus dem Betrieb eines Stundenhotels oberhalb der von ihr gemieteten Praxisräume durch die Eheleute M. ein Recht zur fristlosen Kündigung herleiten. Mit der Rückgabe der Urkunde über die Vereinbarung vom 7.2.2001 hat die Klägerin jedenfalls zu erkennen gegeben, dass sie bis zur Durchführung des Räumungsanspruchs des Beklagten gegenüber den Eheleuten M. Anspruch aus dem von ihr beanstandeten Mietverhältnis nicht herleiten wolle.
2.)
Ein Schadensersatzanspruch kann der Klägerin gegenüber dem Beklagten auch aus den nachstehenden Erwägungen nicht zugebilligt werden.
Grundsätzlich kommt allerdings eine Schadensersatzverpflichtung des Vermieters gegen den Mieter in Betracht, wenn er diesen durch eine Vertragsverletzung veranlasst hat, das bestehende Mietverhältnis zu kündigen (vgl. z.B. die Nachweise bei Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdn. 142). Dabei umfasst der zu ersetzende Schaden auch die Kosten für die Beschaffung von Ersatzräumen (vgl. z.B. BGH WuM 1974, 213). Muss der Mieter für diese Ersatzräume einen höheren als den zuvor geschuldeten Mietzins zahlen, kann er den Vermieter auf Ausgleich der Differenz in Anspruch nehmen (so ausdrücklich Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 6. Aufl., Rdn. 319).
Die Schadensersatzverpflichtung des Vermieters setzt in Fällen der vorstehend gekennzeichneten Art allerdings selbst dann ein Verschulden voraus, wenn der gesetzliche Kündigungstatbestand ein derartiges Verschulden nicht erfordert (vgl. BGH und Bub/Treier/Grapentin, jeweils a.a.O.). Ein derartiges Verschulden kann vorliegend dem Beklagten indes nicht angelastet werden mit der Folge, dass die Klägerin, wie bereits erwähnt, an der erfolgreichen Geltendmachung von Schadenersatz gehindert ist.
Die Vermietung an die Eheleute M. ist ausweislich des Vertrages vom 30.11.2000 (Bl. 24 d.A.) ausdrücklich "zum Gebrauch als Schulungszentrum" erfolgt. Dass dem Beklagten bereits bei Vertragsschluss bekannt gewesen wäre, dass in Wirklichkeit in den Mieträumen ein Stundenhotel betrieben werden sollte, wird von der Klägerin allenfalls ohne jede Substanz geltend gemacht. Ihre Behauptung, dies sei dem Kläger "sehr wohl bewusst gewesen" (Bl. 175 d.A.), reicht mangels nachprüfbarer Tatsachengrundlage insoweit nicht aus und steht darüber hinaus auch nicht unter Beweis. Die bereits behandelte vorübergehende Übernahme einer Zahlungsverpflichtung in Höhe von 10.000 DM durch den Beklagten stellt kein hinreichend beweiskräftiges Indiz dar, so dass dem diesbezüglichen Parteivorbringen nicht nachgegangen zu werden braucht.
Als der Beklagte von der tatsächlichen Art der Nutzung der Mieträume durch die Eheleute M. Kenntnis erhielt, hat er gegen diese, wie ebenfalls bereits ausgeführt, umgehend Räumungsklage erhoben. Wann über diese entschieden wurde, lag nicht in seinem Einflussbereich. Dass er das Verfahren zögerlich betrieben hätte, ist weder dargetan noch sonst ersichtlich. Andere rechtsstaatliche Möglichkeiten, den vertragswidrigen Gebrauch durch die Eheleute M. zu unterbinden, standen ihm nicht zur Verfügung. Sie werden auch von der Klägerin nicht aufgezeigt. Wenn diese höhere Mietaufwendungen infolge der Inanspruchnahme anderer Praxisräume anstelle der vom Beklagten gemieteten vermeiden wollte, musste sie unter den gegebenen Umständen unter Hinnahme der von ihr geschilderten Unannehmlichkeiten und Erschwernisse aufgrund des Betriebs eines Stundenhotels im gleichen Haus abwarten, bis es dem Beklagten mit gerichtlicher Hilfe gelungen war, die Eheleute M. zum Verlassen des Objekts zu veranlassen, was immerhin bereits Ende Oktober 2001 gelungen ist (Bl. 177/189 d.A.).
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Zur Zulassung der Revision bestand mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO kein Anlass.
Der Streitwert für die Berufungsinstanz beträgt 1.850,65 EUR + 4.090,34 EUR = 5.940,99 EUR.