Räumungsklage nach fristloser Kündigung wegen Drohung des Mieters
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Räumung und Herausgabe des Gewerberaums nach fristloser Kündigung. Streitpunkt ist die Wirksamkeit der Kündigung wegen verbaler Drohungen des Beklagten gegen den Geschäftsführer. Das Gericht hält die außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs.1 BGB für gerechtfertigt; alternativ wäre die ordentliche Kündigung wegen fehlender Beurkundung nach § 550 BGB wirksam. Die Berufung hat daher keine Aussicht auf Erfolg.
Ausgang: Berufung der Beklagten gegen Räumungsurteil aussichtslos; Rückweisung/Abweisung der Berufung beabsichtigt (fristerlose Kündigung und alternativ ordentliche Kündigung wirksam).
Abstrakte Rechtssätze
Beleidigende und bedrohende Äußerungen eines Mieters gegenüber dem Geschäftsführer der Vermieterin, die konkrete Gewaltandrohungen enthalten, rechtfertigen die außerordentliche fristlose Kündigung des Gewerberaummietvertrags aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB.
Die bloße Fortsetzung von Geschäftsbeziehungen zwischen den Parteien oder die gemeinsame Nutzung benachbarter Flächen heilen eine wirksam zugegangene fristlose Kündigung nicht, sofern das Gesetz keine Heilungsmöglichkeit vorsieht.
Wird eine nachträgliche Reduzierung der vereinbarten Mietflächen nicht beurkundet, ist die Schriftform des § 550 BGB nicht gewahrt; der Mietvertrag gilt dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist nach den kündigungsrechtlichen Vorschriften kündbar (§ 580a BGB).
Sind Mietverhältnis durch wirksame Kündigung beendet, begründet dies den Anspruch der Vermieterin auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts gegen den Mieter nach §§ 546 Abs. 1, 985 BGB.
Die Beurteilung der Rechtfertigung einer fristlosen Kündigung richtet sich nach den konkreten Umstände des Einzelfalls; schwerwiegende, tätigkeitsnahe Drohungen gegenüber Mitarbeiter oder Geschäftsführung stellen regelmäßig einen wichtigen Grund dar.
Leitsatz
BGB § 543 Abs. 1, 550, 569 Abs. 2, 578 Abs. 2
1. Beschimpft der gewerbliche Mieter den Geschäftsführer der Vermieterin mit den Worten „er werde ihm die Zähne ausschlagen und ihn totschla-gen, wenn er nochmals ausstehende Mietzahlungen gegenüber seinen Mitarbeitern anmahne“, ist die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gerechtfertigt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Ver-mieterin und der Mieter in unmittelbarer Nachbarschaft gelegene Flächen und zum Teil bestimmte Flächen des Grundstücks auch gemeinsam nut-zen.
2. Werden eine nachträgliche Reduzierung der vereinbarten Mietflächen und eine hierauf beruhende Herabsetzung der Miete nicht beurkundet, ist die Schriftform des § 550 BGB nicht (mehr) gewahrt.
Tenor
Die Beklagten werden darauf hingewiesen, dass der Senat beabsichtigt, die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat.
Rubrum
Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zu Grunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Beurteilung. Der Senat folgt den Gründen der angefochtenen Entscheidung nach Maßgabe der folgenden durch das Berufungsvorbringen veranlassten Ausführungen.
Die Beklagten sind gemäß §§ 546 Abs. 1 und 2, 985 BGB zur Räumung und Herausgabe des Mietobjekts an die Klägerin verpflichtet. Der Senat geht mit dem Landgericht davon aus, dass das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 1) durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 23.4.2004 beendet worden ist. Angesichts der unstrittigen schwerwiegenden verbalen Entgleisung des Beklagten zu 1) gegenüber dem Geschäftsführer Pfafferott der Klägerin am Abend des 23.4.2004 war die Klägerin gemäß §§ 578 Abs. 2, 569 Abs. 2, 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt. Etwaige vorangegangene Negativäußerungen über die Firma des Beklagten zu 1) und Abwerbungsversuche durch den Geschäftsführer der Klägerin ändern hieran nichts. Die berechtigte Kündigung ist mit ihrem Zugang am 23.4.2004 wirksam geworden. Eine Heilung ist – anders als im Fall des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB – im Gesetz nicht vorgesehen, so dass die Weiterführung der Geschäftsbeziehungen mit der Beklagten zu 2) keine andere Beurteilung rechtfertigen kann.
Im Übrigen wäre das Mietverhältnis jedenfalls durch die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 13.5.2004 beendet worden. Dem steht die in § 2 des Mietvertrags vereinbarte Befristung nicht entgegen. Die Nichtbeurkundung der Flächen- und Mietreduzierung führt gemäß § 550 Satz 1 BGB dazu, dass der Mietvertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt und mit der Frist des § 580 a Abs. 2 BGB jederzeit kündbar war.
Frist zur eventuellen Stellungnahme für die Beklagten: 31. März 2005