Berufung gegen Räumungsklage: Keine Untermiete; Mitwirkungspflicht zur Mietvertragsübertragung
KI-Zusammenfassung
Der Mieter begehrt Herausgabe eines Ladenlokals von einem faktischen Nutzer; der Nutzer verlangt widerklagend die Zustimmung zur Umschreibung des Mietvertrags. Streitpunkt ist, ob ein Untermietverhältnis vorliegt und ob Mitwirkungspflichten des Klägers bestehen. Das OLG weist die Berufung als unbegründet zurück: Die Überlassung ist faktisch, nicht als Untermiete zu qualifizieren; aus dem Vertragszweck folgt eine Nebenpflicht zur Mitwirkung; verspätete Beweisantritte bleiben unbeachtlich.
Ausgang: Berufung des Klägers gegen Abweisung der Räumungsklage und Stattgabe der Widerklage als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Bei einem Mietvertrag, der die Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters untersagt, begründet die faktische Überlassung der Mietsache an Dritte kein wirksames Untermietverhältnis, sondern bleibt eine unbefugte Gebrauchsüberlassung (§ 540 BGB).
Ein Herausgabeanspruch des Mieters gegenüber einem faktischen Nutzer setzt ein rechtliches Nutzungsrecht des Mieters gegenüber diesem Nutzer voraus; eine bloße faktische Gebrauchsüberlassung begründet einen solchen Herausgabeanspruch nicht.
Aus dem Sinn und Zweck eines Vertrags, der die Übernahme eines Geschäfts einschließlich des Eintritts in den bestehenden Mietvertrag bezweckt, kann sich eine nachvertragliche Nebenpflicht beider Parteien zur Mitwirkung an der Übertragung des Mietverhältnisses ergeben.
Ein erstmals in der Berufungsreplik erhobener und nicht bereits in erster Instanz substantiiert vorgetragener Beweisantritt ist nach den Grundsätzen der ZPO verspätet und unbeachtlich (vgl. § 530 ZPO).
Tenor
Der Senat beabsichtigt, die Berufung des Klägers gegen das am 07. Dez. 2015 verkündete Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf gemäß § 522 Abs. 2 ZPO als unbegründet zurückzuweisen.
Der Kläger erhält Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 13. Mai 2016.
Der Senat beabsichtigt, den Streitwert für das Berufungsverfahren - entsprechend der Festsetzung durch das Landgericht - auf [24 612 + 7 500 =] 32 112 € festzusetzen. Auch insoweit besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb der genannten Frist.
Rubrum
1. Der siebzigjährige Kläger ist seit dem 03.02.2012 Mieter eines Ladenlokals, in dem der Beklagte – ggf. (durch) die E. Lebensmittel Supermarkt GmbH – seit dem 01. Okt. 2012 ein Lebensmitteleinzelhandelsgeschäft betreibt. Das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien (die beide an derselben Wohnanschrift gemeldet sind) regelt sich nach ihrem „Kaufvertrag“ vom 01.09.2012, wegen dessen Inhalt auf die tatbestandlichen Feststellungen des Landgerichts und die zu den Akten gereichte Kopie (Anl. K 2) verwiesen wird.
Der Kläger hat – im unstr., nachdem zwei entsprechende Klagen wieder zurückgenommen worden sind, dritten Versuch – beantragt, den Bekl. zu verurteilen, das in Rede stehende Ladenlokal geräumt an ihn (Kl.) herauszugeben.
Der Bekl. hat widerklagend beantragt, der Kl. solle gegenüber dem Eigentümer und Vermieter des Ladenlokals sein (des Kl.) Einverständnis mit der Umschreibung des Mietvertrages „inkl. Kaution“ auf den Bekl. erklären.
Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Vorbringens der Parteien wird auf die tatbestandlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.
Das Landgericht hat durch die angefochtene Entscheidung die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben.
Dagegen richtet sich die Berufung des Klägers, der seinen Räumungsantrag und den Antrag auf Abweisung der Widerklage weiterverfolgt.
Der Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung.
2. Die zulässige Berufung des Klägers ist in der Sache offensichtlich unbegründet und es bedarf auch aus anderen Gründen nicht einer mündlichen Verhandlung vor dem Senat über diese Berufung (§ 522 Abs. 2 ZPO).
2.1. Räumungsklage
Das Landgericht hat zutreffend einen Herausgabeanspruch des Klägers aus § 546 Abs. 1 BGB und/oder § 985 BGB und/oder § 823 Abs. 1 BGB und/oder § 861 Abs. 1 BGB verneint. Ein Untermietverhältnis, aus dem der Kläger dem Beklagten gegen-über eigene Rechte in Bezug auf das Ladenlokal herleiten könnte, ist zwischen den Parteien nicht zustande gekommen. Da ausweislich § 7 Zf. 3 des Mietvertrages des Klägers mit dem Eigentümer/Vermieter (Kopie nach Bl. 4 GA) eine Untervermietung oder anderweitige Gebrauchsüberlassung durch den Mieter/Kläger ohne vorherige Zustimmung des Vermieters, die unstreitig nicht vorlag, untersagt war/ist, ist in der faktischen Überlassung des Ladenlokals an den Beklagen entsprechend dem Vertrag der Parteien vom 01.09. 2012 entgegen der Auffassung der BerBerg keine Untermiete, sondern lediglich eine - im Verhältnis zum Vermieter des Klägers unbefugte – faktische Gebrauchsüberlassung zu sehen (§ 540 BGB, vgl. Pal./Weidenkaff, vor § 535 BGB Rzf. 3). Daran vermögen weder die - nach § 399 BGB unwirksame - Abtretung von Ansprüchen an den Beklagten in § 5 des Kaufvertrages („Vertragsübernahme“) noch die Erwägungen der BerBegr zur Schutzbedürftigkeit des Klägers, „wollte man die faktische Gebrauchsüberlassung nicht als Untermietverhältnis qualifizieren“, oder zu der Frage, „welche anderen Formen der Gebrauchsüberlassung für den Zeitraum des Schwebezustands … rechtlich darstellbar gewesen wären“, etwas zu ändern, denn aus alledem lässt sich keine Rechtsgrundlage dafür herleiten, dass der Kläger durch Erklärung (Kündigung ?) die faktische Beziehung zum Beklagten hinsichtlich der Nutzung des Ladenlokals hätte beenden und/oder einen Anspruch auf Herausgabe an ihn (Kl.) geltend machen können, wie er (allein) Gegenstand der Klage ist. Auch aus dem – im Übrigen gänzlich unsubstantiierten – Vortrag zu angeblichen Nebenkostennachforderungen für zurückliegende Jahre an den Kläger kann sich eine solche Anspruchsgrundlage nicht ergeben.
2.2. Widerklage auf Zustimmung
Zutreffend ist das LG weiter davon ausgegangen, dass sich der Widerklageanspruch auf Mitwirkung des Klägers zur Übertragung des Mietverhältnisses vom Kläger auf den Beklagen zwar nicht unmittelbar aus einer konkreten Bestimmung (oder mehre-ren) des „Kaufvertrages“ der Parteien vom 01.09. 2012 ergibt, wohl aber aus dem Sinn und Zweck der Gesamtheit der Vereinbarungen jenes „Kaufvertrages“.
Der Vertrag war darauf gerichtet, dass der Beklagte das in den (ursprünglich) vom Kläger gemieteten Räumlichkeiten betriebene oder zumindest beabsichtigte Lebensmittelgeschäft einschl. der Einrichtung übernahm und (weiter) betrieb. Er (Bekl.) sollte deshalb die geschäftsbezogenen Verbindlichkeiten neben der Raummiete (für Scanner Equipment, Kfz etc.) des Klägers tilgen („in 2 bis 3 Jahren“) und schnellstmöglich, möglichst zum Übergabezeitpunkt, selbst in den Mietvertrag über das Ladenlokal eintreten; ab dem 01.10.2012 hat der Bekl. denn auch die Raummiete direkt an den Vermieter gezahlt. Dass vom Beklagten, worauf die BerBegr großes Gewicht legt, neben dem Kaufpreis iHv 60 000 € für „das“ Einzelhandelsgeschäft nicht auch noch ein weiteres „gesondertes Entgelt“ allein für die (erfolgreiche) Übernahme des Mietvertrages geschuldet war, vermag an dieser Beurteilung des Vertragsinhalts und –zwecks nichts zu ändern. Wie bedeutsam der Eintritt des Beklagten an Stelle des Klägers in den Mietvertrag mit dem Eigentümer (und nicht nur ein Untermietverhältnis mit dem Kläger) für die Parteien war, zeigt § 9 des Kaufvertrages, der als einzige Bestimmung jenes Vertrages eine Sanktion enthält, nämlich für den Fall, dass der Vermieter die erforderliche Zustimmung zur Übertragung des Mietvertrages auf den Beklagten nicht (kurzfristig) erteilen sollte: in diesem Fall sollte (nur) der Beklagte binnen drei Monaten zum Rücktritt vom (Kauf-) Vertrag mit dem Kläger berechtigt sein.
Da ein solcher Rücktritt aufgrund Zeitablaufs nicht mehr möglich ist, während das Vertragsziel des wirksamen Eintritts des Beklagten in das Mietverhältnis über das Ladenlokal, in dem seit über drei Jahren das Lebensmittelgeschäft vom Beklagten (bzw. der E. Lebensmittel Supermarkt GmbH) betrieben wird, fortbesteht, sind beide Parteien als aus ihrem „Kaufvertrag“ zumindest nebenvertraglich verpflichtet anzusehen, eine Vereitelung der Verwirklichung dieses Ziels zu unterlassen bzw. im Rahmen des ihnen Möglichen und Zumutbaren auf die Verwirklichung auch dieses Ziels hinzuwirken; eine solche Pflicht ließe sich im Übrigen auch aus dem Rechtsgedanken von § 10 des Kaufvertrages herleiten. Bereits mit der Klageerwiderung vom Aug. 2015 unter III. hat der Beklagte vorgetragen, dass – nach anfänglichen Bedenken – die Hausverwaltung des Vermieters (nun) bereit sei, den Mietvertrag mit dem Kläger auf den Beklagten „umzuschreiben“ und das nur an der fehlenden Zustimmung des Klägers scheitere (§ 399 BGB), und insoweit Beweis (Zeugnis eines Mitarbeiters der Hausverwaltung) angetreten. Diesem Vortrag ist der Kläger in erster Instanz gar nicht und in der BerBegr nur unsubstantiiert und beweislos entgegengetreten. Wenn der Kläger in seiner Berufungsreplik von April 2016 dann „bestreitet, dass es der Kläger gewesen sein soll, welcher die Zustimmung zur Umschreibung verweigert hat“, und dafür (erstmals) Beweis durch das Zeugnis desselben Mitarbeiters der Hausverwaltung antritt, so ist, wenn man denn dieses Bestreiten überhaupt für hinreichend substantiiert halten wollte, der Beweisantritt jedenfalls verspätet (vgl. Zöller/Heßler, § 530 ZPO Rzf. 11) und daher unbeachtlich.
Dass der Beklagte mit dem Widerklageantrag (bzw. der entsprechenden Verurteilung) schließlich möglicherweise nicht das gewünschte Ziel erreichen kann, weil er selbst davon ausgeht, hinsichtlich des Lebensmittelgeschäfts einen Rechtsnachfolger (GmbH) zu haben, kann der Berufung nicht zu Erfolg verhelfen, denn es steht der Begründetheit des Anspruchs als solcher nicht entgegen.
Nach alledem wird angeregt, zwecks Vermeidung höherer Kosten (lediglich zwei statt vier Gerichtsgebühren) die Berufung zurückzunehmen.