Herausgabe nach § 985 BGB; Räumungsklage abgewiesen wegen fehlender Mietvertragsdeckung
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrt Räumung und Herausgabe eines Flurstücks; das Landgericht verurteilte zur Räumung und Herausgabe. Das OLG gab der Berufung des Beklagten nur hinsichtlich der Räumung statt, wies die Berufung hinsichtlich der Herausgabe zurück und verurteilte zur Herausgabe nach § 985 BGB. Das Mietverhältnis erfasste nach Auslegung nicht die fragliche Fläche, diese Nutzung beruhte überwiegend auf Gestattung/Leihe; die Herausgabe erfolgt im gegenwärtigen Zustand.
Ausgang: Klage auf Herausgabe nach § 985 BGB stattgegeben; weitergehende Klage (Räumung) abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Bei der Auslegung eines Mietvertrags ist auf den übereinstimmenden Parteiwillen und die konkreten Vertragsabreden abzustellen; bloße Angabe von Gemarkung/Flurstück begründet nicht ohne weiteres die Einbeziehung weiterer Grundstücksflächen.
Eine Gestattung oder Erlaubnis zur Nutzung eines Grundstücksteils kann als Leihe zu qualifizieren sein; auf ein Leihverhältnis findet § 566 BGB (Übernahme von Mietverhältnissen durch Erwerber) keine Anwendung.
Der Herausgabeanspruch nach § 985 BGB umfasst die Herausgabe der Sache in ihrem gegenwärtigen Zustand; er verpflichtet nicht zur Wiederherstellung oder Räumung über den gegenwärtigen Zustand hinaus.
Die Einordnung eines Mietverhältnisses als Wohnraummiete richtet sich nach den vertraglichen Nutzungsvereinbarungen; Regelungen, die gewerbliche Nutzung vorsehen oder Wohnnutzung nur nach gesonderter Zustimmung erlauben, sprechen gegen die Anwendung der Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse (§§ 573 ff. BGB).
Tenor
Unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen wird auf die Berufung des Be-klagten das am 16.11.2010 verkündete Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf – Einzelrichterin – teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, das Grundstück Gemarkung R., Flur 26, Flurstück 667 (Gelände Ostbahnhof) herauszugeben. Die weitergehende Klage wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von
EUR 10.000,-.
Rubrum
I.
Die Klägerin ist Eigentümerin des im Tenor bezeichneten Grundstücks und begehrt von dem Beklagten, dem das im Tenor genannte Grundstück zur Nutzung überlassen worden war, Räumung und Herausgabe. Wegen der Einzelheiten des Tatbestandes wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bl. 321 bis 323 GA verwiesen.
Das Landgericht hat den Beklagten zur Räumung und Herausgabe des Grundstücks gemäß § 546 Abs. 1 BGB verurteilt und ausgeführt, dass auch das Nutzungsverhältnis über das Grundstück den Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse unterliege, weil insoweit ein einheitliches Mietverhältnis mit dem im Jahre 1992 von dem Beklagten angemietete "ehemalige Wohnhaus" anzunehmen sei und die Klägerin ein zur Kündigung berechtigtes Interesse an der Nutzung im Sinne des § 573 Abs. 3 BGB habe. Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Gründe des angefochtenen Urteils Bl. 324 bis 329 GA verwiesen.
Gegen das ihm am 22.11.2010 zugestellte Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 16.11.2010 hat der Beklagte mit am 20.12.2010 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 19.01.2010 eingegangenem Schriftsatz begründet. Er macht geltend, das ursprüngliche Interesse der Klägerin an der Nutzung des fraglichen Grundstücks sei zwischenzeitlich entfallen, weil die ursprünglich geplante Fahrradstation bereits an anderer Stelle gebaut worden sei. Im Übrigen habe der Mietvertrag über das fragliche Grundstück nur durch eine gemeinsame Kündigung der Eigentümer der ehemals aus dem Gesamtgrundstück hervorgegangenen Grundstücke gekündigt werden können.
Der Beklagte beantragt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie weist darauf hin, dass die Kündigung keinen Wohnraum betreffe, im übrigen aber nach wie vor ein berechtigtes Interesse an der Nutzung bestehe, da für die Errichtung einer Fahrradstation zwingend die Errichtung von Stellplätzen für Autos nachgewiesen werden müsse, die nunmehr auf dem fraglichen Grundstück errichtet werden solle.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze der Parteien verwiesen.
II.
Die Berufung des Berufungsklägers gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf – Einzelrichterin - vom 16.11.2010 hat nur im Hinblick auf die Verurteilung zur Räumung Erfolg; im Hinblick auf die Verurteilung zur Herausgabe ist sie zurückzuweisen.
1.
Entgegen der Auffassung der Berufung kommt es auf das Vorliegen eines berechtigten Interesses der Klägerin an der Nutzung des herausverlangten Flurstücks 667 gar nicht an. Zu Unrecht hat das Landgericht die Vorschriften über die Wohnraummiete gem. §§ 573 ff BGB für anwendbar gehalten, obwohl es dann für eine Entscheidung gar nicht zuständig gewesen wäre. Hinsichtlich des herausverlangten Flurstücks 667 besteht weder ein Wohnraummietverhältnis noch ein sonstiges Mietverhältnis.
Es bestehen schon Zweifel daran, ob der Mietvertrag vom 18.06.1984 (Bl. 18ff GA) als Wohnraummietvertrag anzusehen ist. Bezeichnenderweise nennt er in § 1 als Mietobjekt ein "Gebäude Am Ostbahnhof 3 R. … ehemaliges Wohngebäude 128 m²". In § 2 verpflichtet sich der Mieter, die Mietsache ausschließlich als Maleratelier zu verwenden (Bl. 19 GA). In § 6 ist bestimmt, dass der Mieter nur nach Vereinbarung mit der DB in diesem Vertrag oder in einem Nachtragsvertrag auf der Mietsache vorhandene Räume als Wohn- oder Übernachtungsräume .. einrichten darf (Bl. 22 GA); dass eine entsprechende Vereinbarung getroffen worden ist, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Die Kündigungsfristen in § 13 (Bl. 26 GA) sind an diejenigen für gewerbliche Räume angelehnt; in § 16 Nr. 2 ist sogar bestimmt, dass der Mietvertrag mit Rücksicht auf den geplanten Verkauf binnen einer Woche zum Schluss einer Kalenderwoche kündbar sein sollte (Bl. 27 GA).
Jedenfalls aber erstreckt sich der Mietvertrag vom 18.06.1984 nicht auf den gemäß § 16 Nr. 9 des Vertrages eingefriedeten Bereich oder das später auf Antrag des Beklagten vom 20.02.1987 in das Ausstellungsgelände integrierte Gelände, dessen Nutzung dem Beklagten durch die seinerzeitige Eigentümerin, die Deutsche Bahn, unter dem 20.02.1987 und 28.12.1988 gestattet wurde (Bl. 30ff GA). Etwas anderes folgt auch nicht aus den Angaben zu Gemarkung, Flur und Flurstück in § 1 des Mietvertrages. Die vorangestellte Bezugszeile "das Grundstück/eine Teilfläche des Grundstücks" ist ausdrücklich durchgestrichen (Bl. 18 GA). Damit ist unmissverständlich zum Ausdruck gekommen, dass der Mietvertrag kein Grundstück oder Grundstücksteil, sondern ausschließlich das nachfolgend näher bezeichnete Gebäude umfassen sollte. Vor diesem Hintergrund kann die Gestattung der Einfriedung in § 16
Nr. 9 nur als Leihe des eingefriedeten Grundstücksteils angesehen werden. Entsprechendes gilt auch für die Erweiterung des Gartenausstellungsgeländes im Jahre 1987. Für eine nachträgliche Einbeziehung der Flächen in den Mietvertrag fehlen jegliche Anhaltspunkte. Im Übrigen wäre der Antrag des Beklagten auf Erweiterung des Ausstellungsgeländes vom 20.02.1987 (Bl. 30 GA) nicht verständlich, wenn die fragliche Fläche bereits nach dem übereinstimmenden Willen der vertragsschließenden Parteien von dem Mietvertrag erfasst sein sollte.
2.
Das Flurstück 667 kann von der Klägerin gemäß § 985 BGB heraus verlangt werden. Dies gilt auch, soweit die Nutzung ursprünglich auf der Gestattung durch die Deutsche Bahn in § 16 Nr. 9 des Mietvertrages sowie in den Schreiben vom 20.02.1987 und 28.12.1988, mithin auf einem Leihverhältnis beruhte. Das Leihverhältnis ist nicht durch Veräußerung auf den Erwerber, die Fa. F.-H. GmbH übergegangen. § 566 BGB findet auf die Leihe keine Anwendung. Es ist auch weder vorgetragen noch ersichtlich, dass diese als Rechtsnachfolgerin der Deutschen Bahn in das Leihverhältnis eingetreten ist. Im notariellen Kaufvertrag vom 20.09.2007, aufgrund dessen diese das Flurstück an die Klägerin veräußerte, heißt es unter Ziff. III. 3. vielmehr ausdrücklich, dass die F.-H. GmbH mit Herrn T. keinerlei Vereinbarung über Art und Umfang des Nutzungsrecht getroffen habe (Bl. 13 GA). Für die Neubegründung eines Leihverhältnisses fehlen jegliche Anhaltspunkte.
Die Herausgabe nach § 985 BGB umfasst jedoch nicht die Räumung, die erstinstanzlich beantragt und in dem angefochtenen Urteil auch zugesprochen worden ist. Das Flurstück ist in dem Zustand herauszugeben, in welchem es sich befindet, nicht im (ursprünglichen) Zustand bei Besitzerwerb.
III.
Der Kostenausspruch folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 S. 1 ZPO.
Gründe, die die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich.
Streitwert: EUR 30.505,-