Berufung gegen Zahlungsklage wegen Straßenbau: Zugangsbeschränkung kein Mangel
KI-Zusammenfassung
Die Beklagten rügten wegen Straßenbauarbeiten den Wegfall von Bushaltestelle und Parkplätzen und kündigten/ kürzten die Miete. Das OLG bestätigt das LG: Keine Minderung und keine fristlose Kündigung, weil keine unmittelbare Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit des Ladenlokals vorlag. Straßenbaumaßnahmen begrenzter Dauer gehören zum Unternehmerrisiko. Ein vertraglicher Minderungsausschluss war wirksam.
Ausgang: Berufung der Beklagten wird nach § 522 Abs. 2 ZPO als aussichtslos zurückgewiesen; Urteil des Landgerichts zur Zahlung der Miete bestätigt
Abstrakte Rechtssätze
Ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB setzt eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit oder eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache voraus.
Äußerliche Veränderungen im öffentlichen Straßenraum (z. B. Wegfall von Bushaltestellen oder Parkplätzen) berühren die Eignung zur vertragsgemäßen Nutzung grundsätzlich nur mittelbar und fallen regelmäßig in das unternehmerische Gewinnerzielungsrisiko des Mieters, sofern der unmittelbare Zugang nicht wesentlich und dauerhaft beeinträchtigt ist.
Mieter müssen mit gelegentlichen Straßenbaumaßnahmen von begrenzter Dauer rechnen; solche Beeinträchtigungen rechtfertigen nicht schon kurzfristig eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB.
Eine vertragliche Vereinbarung, die eine Mietminderung wirksam ausschließt, ist im Gewerberaummietvertrag zulässig und begründet bei wirksamer Vereinbarung den Ausschluss des Minderungsrechts.
Leitsatz
BGB §§ 536, 543
ZPO § 522 Abs. 2
1. Grundsätzlich kann auch eine erhebliche Beschränkung des (unmittelbaren) Zugangs zu dem angemieteten Ladenlokal (hier: Blumengeschäft) einen Man-gel der Mietsache darstellen. Der Wegfall von Bushaltestelle und öffentlichen Parkplätzen während der Bauarbeiten führt jedoch nicht zu einer unmittelba-ren Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit des angemieteten Ladenlokals.
2. Anlieger, zu denen auch die Mieter zählen, müssen mit gelegentlichen Stra-ßenbaumaßnahmen von begrenzter Dauer von vornherein rechnen, ohne dass ihnen insoweit das generelle Recht zusteht, sich deswegen aus beste-henden Verträgen lösen zu können. Offen bleibt, wieviel Zeit verstrichen sein muss, bevor etwaige Beeinträchtigungen durch die Straßenbauarbeiten die Kündigungsschwelle des § 543 BGB erreichen.
Tenor
Die Beklagten werden darauf hingewiesen, dass der Senat beabsich-tigt, ihre Berufung gegen das am 19. Juli 2004 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 13. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat.
Gründe
Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 530 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zu Grunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Beurteilung. Das Landgericht hat mit sorgfältiger Begründung, der der Senat folgt, einen Anspruch des Klägers auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 11.446,90 € für die Zeit von August 2002 bis Februar 2003 nebst Zinsen in tenorierter Höhe bejaht. Das Berufungsvorbringen, dass sich im Wesentlichen in der Wiederholung des erstinstanzlichen Vortrags erschöpft rechtfertigt keine hiervon abweichende Beurteilung. Der Senat teilt die Auffassung der Kammer, dass die in der Zeit von April 2002 bis Mai 2003 auf der H-Straße...in N...durchgeführten Straßenbauarbeiten die Beklagten bzw. die von Ihnen gebildete BGB-Gesellschaft im Streitfall weder zur Minderung noch bereits am 24.5.2002 zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund berechtigten. Den Beklagten bzw. der von Ihnen gebildeten BGB-Gesellschaft war der vertragsgemäße Gebrauch des vermieteten Ladenlokals auch bei einer Gesamtwürdigung der vorgetragenen "Beeinträchtigungen" weder ganz oder teilweise entzogen noch wies das Ladenlokal während der Bauarbeiten einen tauglichkeitsbeschränkenden Mangel i.S. des § 536 BGB auf.
Nach der Rechtsprechung des BGH zu § 537 Abs. 1 BGB a.F. (NZM 2000, 492; NJW 1981, 2405) liegt ein Mangel vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache für den Mieter nachteilig von dem vertraglich geschuldeten Zustand abweicht, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen können. Erforderlich ist allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind
Hieran gemessen hat das Landgericht die Beklagten zu Recht zur Zahlung der ungekürzten Miete bis einschließlich Februar 2003 verurteilt. Sowohl die vor dem Ladenlokal befindliche Bushaltestelle als auch die Parkplätze auf der gegenüber liegenden Straßenseite sind zwar Umstände, die für die Attraktivität eines Blumengeschäfts von erheblicher Bedeutung sein dürften. Der Wegfall von Bushaltestelle und Parkplätzen während der Bauarbeiten führt jedoch nicht zu einer unmittelbaren Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit des angemieteten Ladenlokals, sondern betrifft das allgemeine unternehmerische Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko, das grundsätzlich bei dem Mieter und nicht bei dem Vermieter liegt. Die Nichtverlegung der Bushaltestelle und die Beibehaltung der Parkmöglichkeiten auf der anderen Straßenseite waren weder vertraglich vereinbart noch hatten die Beklagten bzw. die von Ihnen gebildeten BGB-Gesellschaft einen Anspruch auf Aufrechterhaltung dieses Zustandes. Mit Veränderungen im öffentlich-rechtlichen Straßenraum mussten sie als Mieter immer rechnen. Zwar kann grundsätzlich auch eine erhebliche Beschränkung des (unmittelbaren) Zugangs zu dem angemieteten Ladenlokal einen Mangel der Mietsache darstellen (BGH, a.a.O.). Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen, an die der Senat mangels gegenteiliger Erkenntnisse gemäß § 529 Abs. 1 ZPO gebunden ist, war der Zugang zu dem von den Beklagten betriebenen Blumengeschäft für Fußgänger auch während der Bauarbeiten jederzeit ohne relevante Erschwernisse möglich.
Jedenfalls lagen die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB) im Streitfall nicht bereits am 24.5.2002 vor. Insoweit ist einerseits zu berücksichtigen, dass die Straßenbauarbeiten nach dem Vorbringen der Beklagten erst ab April 2002 durchgeführt worden sind. Andererseits müssen die Anliegen, zu denen auch die Mieter zählen, mit gelegentlichen Straßenbaumaßnahmen von begrenzter Dauer von vornherein rechnen, ohne dass ihnen insoweit das Recht zusteht, sich deswegen aus bestehenden Verträgen lösen zu können (OLG Hamburg, WuM 2003, 146). Es kann offen bleiben, ab wieviel Zeit danach generell verstrichen sein muss, bevor etwaige Beeinträchtigungen durch die Straßenbauarbeiten die Kündigungsschwelle des § 543 BGB erreichen. Den Beklagten war es unter den dargelegten Umständen jedenfalls verwehrt das Mietverhältnis bereits knapp sechs Wochen nach Beginn der Bauarbeiten fristlos zu kündigen.
Die von der Berufung angeführten Entscheidungen (LG Wiesbaden, WuM 2000, 184; LG Mannheim, WuM 2000, 185; LG Hamburg, WuM 2001, 444) sind sämtlich zu Streitigkeiten der Mietparteien im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses ergangen und können ebenso wie die auf das anders gelagerte Reiserecht anzuwendenden Rechtsgrundsätze schon deshalb nicht ohne weiteres auf Beeinträchtigungen im Rahmen des hier streitigen gewerblichen Mietverhältnisses übertragen werden.
Nur ergänzend verweist der Senat darauf, dass die Parteien nach dem Inhalt des vorgelegten Mietvertrags eine Minderung der Miete in § 8 Nr. 1 in zulässiger Weise ausgeschlossen haben.