Berufung wegen fehlender Boardinghouse-Genehmigung: Zurückweisung nach §522 ZPO beabsichtigt
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangte Zahlung rückständiger Miete und Nebenkosten; das Landgericht verurteilte den Beklagten. Dieser rügte, die fehlende Genehmigung für ein Boardinghouse mache die Mietsache mangelhaft im Sinne des § 536 BGB. Das OLG folgt dem Landgericht: Die vorhandene Genehmigung für Wohnnutzung genügt, die Äußerung der Bauaufsicht war unverbindlich; die Berufung hat keine Aussicht und soll nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen werden.
Ausgang: Der Senat beabsichtigt, die Berufung des Beklagten gemäß § 522 Abs. 2 ZPO wegen Aussichtslosigkeit ohne mündliche Verhandlung zurückzuweisen; Stellungnahmefrist bis 2.1.2014.
Abstrakte Rechtssätze
Die bloße vertragliche Bezeichnung des Mietobjekts als "Boardinghouse" verpflichtet den Vermieter nicht, ein Objekt bereitzustellen, das über die bestehende Wohnnutzung hinaus ohne Weiteres für hoteltypische Kurzzeitvermietungen geeignet ist.
Ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB liegt nur vor, wenn die tatsächliche Gebrauchstauglichkeit der Mietsache für die vertraglich vorausgesetzte Nutzung fehlt.
Unverbindliche, nicht substantiiert dargelegte Auskünfte einer Bauaufsichtsbehörde begründen für sich genommen keine Mangelhaftigkeit; der Mieter kann zur verbindlichen Klärung eine Bauvoranfrage oder gleichwertige Maßnahme herbeiführen.
Eine Berufung ist nach § 522 Abs. 2 ZPO ohne mündliche Verhandlung zurückzuweisen, wenn sie offensichtlich aussichtslos ist; das Gericht hat insoweit auf die Kostenfolgen hinzuweisen.
Tenor
Der Senat beabsichtigt, die Berufung des Beklagten gegen das am 22. Juli 2013 verkündete Urteil der 15. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf – Einzelrichter – im Beschlussverfahren (§ 522 Abs. 2 ZPO) zurückzuweisen.
Der Beklagte erhält Gelegenheit, zu den Gründen bis zum 2. Januar 2014 schriftsätzlich Stellung zu nehmen.
Rubrum
A.
Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete, Nutzungsentschädigung und Nebenkosten aufgrund der Vermietung von Gewerberäumen in Anspruch. Wegen der erstinstanzlich getroffenen Feststellungen wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils, Blatt 180 ff GA, Bezug genommen.
Das Landgericht hat den Beklagten – nach zwischenzeitlicher Klagerücknahme bezüglich eines Teilbetrages der geltend gemachten Nebenkosten – antragsgemäß verurteilt, an den Kläger 30.000 € nebst Zinsen sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zu zahlen. Wegen der weiteren Begründung wird auf die Entscheidungsgründe, Blatt 187 ff GA, verwiesen. Hiergegen wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung, mit der er seinen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt.
Er trägt vor, die fehlende Nutzungsgenehmigung als Boardinghouse stelle einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Dem Beklagten seien vom Bauaufsichtsamt der Stadt Düsseldorf für den Fall einer Aufnahme des Betriebs eines Boardinghouses ordnungsbehördliche Maßnahmen angedroht worden. Der Beklagte sei deshalb berechtigt gewesen, die Mietzahlung vollständig zu verweigern. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens des Beklagten wird auf die Berufungsbegründung vom 29. Oktober 2013, Blatt 210 ff GA, wegen des beiderseitigen Parteivortrags im Übrigen wird auf die weiteren eingereichten Schriftsätze und den Akteninhalt verwiesen.
B.
Die zulässige Berufung des Beklagten hat keine Erfolgsaussicht, § 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO.
Zur Begründung wird auf die Gründe der ausführlichen und in jeder Hinsicht zutreffenden landgerichtlichen Entscheidung Bezug genommen, die auch durch das Berufungsvorbringen nicht berührt werden.
Der Senat teilt die rechtliche Würdigung der Kammer auch insoweit, als die bloße Bezeichnung des Mietobjekts als Boardinghouse im Mietvertrag vom 11. August 2010 (Bl. 19 GA) den Vermieter nicht dazu verpflichtete, ein Mietobjekt zur Verfügung zu stellen, dass auch ohne Weiteres als Beherbergungsbetrieb genutzt werden konnte. Ein Boardinghouse, das vor allem für solche Personen gedacht ist, die (meist geschäftlich) über einen längeren Zeitraum am Ort verweilen müssen und denen dabei eine gewisse Eigenständigkeit und Unabhängigkeit von hoteltypischen Serviceleistungen auch aus Kostengründen wichtig ist, stellt grundsätzlich eine Übergangsform zwischen einer Wohnnutzung und einem Beherbergungsbetrieb dar, wobei die schwerpunktmäßige Zuordnung von den konkreten Verhältnissen des Einzelfalls abhängt (OVG Berlin-Brandenburg ZMR 2007, 407). Eine Wohnnutzung hingegen war bereits von der bestehenden Genehmigungssituation abgedeckt; der Vermieterpflicht, ein Objekt zur Verfügung zu stellen, das zum Betrieb eines Boardinghouses geeignet war, war damit Genüge getan. Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht zudem ausgeführt, der Beklagte sei für eine weitergehende Zusage des Klägers, auch eine Eignung der Mieträumlichkeiten für hoteltypische Kurzzeitvermietungen zugesagt zu haben, beweisfällig geblieben.
Die nach den Feststellungen der Kammer dem Beklagten erteilte mündliche Auskunft des Bauaufsichtsamtes der Stadt Düsseldorf, bei der Aufnahme eines Boardinghouse-Betriebes gegebenenfalls ordnungsbehördlich einzuschreiten, rechtfertigt keine abweichende Beurteilung. Denn das Landgericht hat aufgrund der Aussage des Zeugen S. ebenfalls rechtsfehlerfrei festgestellt, dass es sich hierbei um eine unverbindliche Aussage aufgrund eines nicht substantiiert dargelegten Sachverhalts gehandelt habe und dass der Beklagte von dem Zeugen S. auf diese Unverbindlichkeit ausdrücklich hingewiesen worden sei. Dem Beklagten wäre es zuzumuten gewesen, dem Bauaufsichtsamt den Sachverhalt – z.B. im Rahmen einer Bauvoranfrage – zu einer verbindlichen Klärung vollständig zu unterbreiten.
C.
Auch die weiteren Voraussetzungen für eine Entscheidung im Beschlussverfahren liegen vor. Die Rechtssache hat nämlich weder grundsätzliche Bedeutung (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Senats im Urteilsverfahren (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO).
D.
Bei dieser Sachlage wird dem Beklagten schon aus Kostengründen empfohlen, seine Berufung zurückzunehmen. Der Senat ist aufgrund der gesetzlichen Regelung verpflichtet, einen Hinweis gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zu geben und - wenn sich Änderungen nicht ergeben - die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO ohne mündliche Verhandlung zurückzuweisen. Der Senat weist darauf hin, dass eine Berufungsrücknahme vor Erlass einer Entscheidung nach § 522 ZPO gemäß GKG KV 1222 S. 1 und 2 kostenrechtlich privilegiert ist; statt vier fallen nur zwei Gerichtsgebühren an.
E.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 30.000 € festgesetzt.