Berufung abgewiesen: Widerklage auf Bereicherungsanspruch wegen Mieterinvestitionen
KI-Zusammenfassung
Der Beklagte begehrt als Widerklage Wertersatz für von ihm im Mietobjekt getätigte Investitionen. Streitfragen sind, ob und in welchem Umfang die Klägerin hierdurch bereichert wurde und welche Miethöhe der Bereicherung zugrunde zu legen ist. Der Senat weist die Berufung zurück und verneint den Bereicherungsanspruch, weil die höhere Neuvermietung nicht auf den Mieterinvestitionen beruht. Die Klägerin trägt die Kosten; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Ausgang: Berufung des Beklagten wird zurückgewiesen; Widerklage auf Wertersatz wegen Mieterinvestitionen bleibt ohne Erfolg; Beklagter trägt die Kosten, Urteil vorläufig vollstreckbar.
Abstrakte Rechtssätze
Bei einem Bereicherungsanspruch des Mieters wegen von ihm getätigter Investitionen bemisst sich die Bereicherung nicht nach dem Aufwand oder Zeitwert der Investitionen, sondern nach der Erhöhung des Ertragswerts, soweit der Vermieter diesen früher als vertraglich vorgesehen durch Vermietung zu höherem Mietzins realisieren kann.
Zur Bemessung der Bereicherung kann der bei einer Neuvermietung erzielte Mietzins herangezogen werden; verzichtet der Vermieter auf eine entsprechende Vermietung, ist auf einen fiktiv erzielbaren Mietzins abzustellen.
Für die Darlegung und den Beweis der eingetretenen Bereicherung trägt derjenige die Beweislast, der den Wertersatz verlangt.
Ein Bestreiten mit ‚Nichtwissen‘ kann im mündlichen Verhandlungstermin unzulässig sein; ist ein solches Bestreiten unzulässig, gelten die behaupteten Tatsachen gemäß § 138 ZPO als zugestanden.
Eine erzielte oder erzielbare Mietsteigerung begründet nur dann einen Bereicherungsanspruch, wenn die Mietsteigerung objektiv auf die Leistungen des Mieters zurückzuführen ist und nicht auf vom Vermieter veranlasste Maßnahmen, Lageverbesserungen oder allgemeine Marktentwicklungen.
Vorinstanzen
Landgericht Düsseldorf, 1 O 548/04
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das am 31. Juli 2006 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungs- und des Revisionsverfahrens trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 12.000,00 abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Gründe
I.
Mit Urteil vom 19.04.2007, auf dessen Tatbestand und Gründe Bezug genommen wird (GA 414 ff.), hat der Senat die Berufung des Beklagten gegen das am 31.7.2006 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf zurückgewiesen und hinsichtlich des mit der Widerklage verfolgten Bereicherungsanspruchs die Revision zugelassen. Auf die Revision des Beklagten hat der BGH das Senatsurteil vom 19.04.2007 mit Urteil vom 29.04.2009, auf das im Einzelnen verwiesen wird (Revisionsakten Bl. 70 ff.), im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Widerklage abgewiesen worden ist, und das Verfahren im Umfang der Aufhebung zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an den Senat zurückverwiesen.
Die Parteien streiten noch um die Berechtigung der mit der Widerklage verfolgten Bereicherungsforderung. Der Beklagte hat seine Forderungsberechnung dem zuletzt im Revisionsverfahren gestellten Widerklageantrag angepasst, dem eine Bodenfläche von 130 m² zugrunde liegt, und mit Schriftsatz vom 10.03.2010 (GA 522) weiter klargestellt, dass nur die Bodenflächen ohne die Galerieflächen Gegenstand des Rechtsstreits seien. Er errechnet zu seinen Gunsten den in dem nachfolgenden Berufungsantrag dargestellten und nach seiner Behauptung aufgrund der von ihm getätigten Investitionen von der Klägerin auszugleichenden Mietwert.
Der Beklagte beantragt,
die Widerbeklagte zu verurteilen, an ihn für die Zeit ab 01.12.2007 bis zum 31.03.2009 monatlich 317,20 €, für die Zeit danach bis zum 31.03.2014 monatlich 297,70 € und für die Zeit danach bis zum 31.03.2019 monatlich 276,90 € zu zahlen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung unter Abweisung der Widerklage zurückzuweisen.
Die Klägerin hat das ehemalige Atelier des Beklagten mit Mietvertrag vom 16./17.09.2010 (GA 649 ff.) zu einem Nettoquadratmeterpreis von 5,00 € neu vermietet. Sie bestreitet eine auf die mieterseitige Investition zurückzuführende Differenz zum Zeitpunkt der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses. Eine Bereicherung liege insoweit nicht vor. Aufgrund erheblicher bau- und brandschutzrechtlicher Mängel der zurückerhaltenen Mietsache sei es ihr nicht zumutbar, die Mietsache mit den vom Vormieter eingebauten Einrichtungen zu vermieten, da sie als Vermieterin hierfür die Haftung übernehmen müsste. Im Übrigen beruhe die Möglichkeit, das streitgegenständliche Atelier zu einem Mietpreis von 5,00 €/m² zu vermieten, allein auf ihren Investitionen in das Objekt, der allgemeinen Verbesserung des Objekts und der Lage, sowie auf allgemeinen Mietsteigerungen.
Der Senat hat Beweis erhoben durch Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. A. C. vom 07.09.2010. Hierauf (GA 555 ff.) wird Bezug genommen.
Hinsichtlich des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den vorgetragenen Inhalt der in den Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschließlich der zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Dem Beklagten steht der mit der Widerklage verfolgte Bereicherungsanspruch nicht zu. Das beruht im Einzelnen auf folgenden Erwägungen:
Grundlage des Bereicherungsanspruchs ist § 812 Abs. 1 i.V. mit § 818 Abs. 2 BGB (Bereicherung in sonstiger Weise), weil die Klägerin als Vermieterin in Folge ihrer berechtigten Kündigung vorzeitig mit der Rückgabe der Mietsache unstreitig zum 30.09.2007 bereits ab 01.10.2007 und nicht erst mit Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit– einschließlich der gemäß § 2 MV vereinbarten fünfjährigen Optionszeit - in den Genuss der wertsteigernden Investition des Beklagten gekommen ist.
Der Umfang der Bereicherung richtet sich der Rechtsprechung des BGH folgend nicht nach der Höhe der Aufwendungen des Mieters und besteht auch nicht im Zeitwert der Investitionen oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjekts bei Rückgabe, sondern allein in der Erhöhung des Ertragswerts, soweit der Vermieter diesen früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem höheren Mietzins realisieren kann. Maßgebend hierfür ist, was die Klägerin nach dem objektiven Ertragswert an Miete der Räume erzielen kann oder hätte erzielen können (BGH, Urt. 23.8.2006, GuT 2006, 266 – XII ZR 205/05, Urt. 22.5.1967, WM 1967, 2255 – VIII ZR 25/65). Dabei kann sie sich ihrer Pflicht, die Bereicherung dem weichenden Mieter herauszugeben, nicht schon dadurch entziehen, dass sie zu derselben oder gar einer niedrigeren Miete vermietet (BGH Urt. 22.5.1967, a.a.O.) oder sie eine Miete wegen behebbarer Mängel des Mietobjektes, die sie aber nicht beseitigt, nicht erzielen kann (BGH, Urt. 5.10.2005, NZM 2006, 15 – XII ZR 43/02: vom Vermieter zu vertretende Mängel).
Nach der Revisionsentscheidung des BGH vom 29.04.2009 ist der Bereicherungsanspruch gegen den Ersteher nicht von einer Weitervermietung abhängig. Der im Wege einer Neuvermietung erzielte Mietzins kann danach zwar ein wichtiges Indiz für die Höhe der Bereicherung sein, ist aber nicht Voraussetzung für einen Bereicherungsanspruch. Maßgeblich ist nicht die tatsächliche Vermietung, sondern die konkrete Vermietbarkeit zu einem höheren als dem bisherigen Mietzins. Ausgangspunkt der Berechnung ist deshalb die Differenz zwischen dem aufgrund der Mieterleistungen erzielbaren (erhöhten) Mietzins und dem vertraglich geschuldeten Mietzins. Der "Ertragswert" als solcher ist hierbei lediglich Berechnungsposten für den objektiven Verkehrswert der Immobilie. Im (bereicherungsrechtlichen) Verhältnis zum Mieter ist er nur insoweit von Bedeutung, als sich die durch dessen Leistungen erhöhte Wertsteigerung in einem entsprechend höheren Mietzins niederschlägt. Hieran anknüpfend ist Bemessungsgrundlage für den Wertausgleich im Regelfall der bei der Neuvermietung erlangte Mietzins; nur wenn der Vermieter auf eine entsprechende Vermietung verzichtet, ist auf einen fiktiven (erzielbaren) Mietzins abzustellen.
Darlegungs- und beweisbelastet für die bei der Klägerin eingetretene Bereicherung ist der Beklagte (vgl. Palandt/Sprau, 70. Aufl. 2011, § 812, RdNr. 76 m.w.N.). Dieser hat hierzu die in den Schriftsätzen vom 20.012.2004 (GA 21 ff) und vom 29.12.2009 (GA 458 ff.), auf die im Einzelnen verwiesen wird, aufgelisteten Investitionen vorgetragen. Die Klägerin hat zwar mit Nichtwissen bestritten, in welchem Zustand der Beklagte die Mietsache 1999 in Besitz genommen und das der Beklagte Ausbaumaßnahmen vorgenommen hat. Das Bestreiten mit Nichtwissen ist jedenfalls im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Senat nicht gemäß § 138 Abs. 4 ZPO zulässig, sodass die vorgetragenen Mieterinvestitionen gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden und unstreitig anzusehen sind.
Der Beklagte hat jedoch nicht bewiesen, dass die von ihm getätigten Investitionen zu einer auszugleichenden Bereicherung der Klägerin geführt haben. Da der Beklagte einen Bereicherungsausgleich erst ab dem Tag der Räumung und Herausgabe an die Klägerin verlangt, ist maßgeblicher Stichtag für die Ermittlung eines bereicherungsrechtlich auszukehrenden Wertersatzes der Tag der Rückgabe des Mietobjekts, das ist hier nach Maßgabe des geänderten Antrags der 01.12.2007. Wegen des aktenkundigen und auch vom Sachverständigen vorgefundenen Zustands des Objekts, der sich nicht wesentlich von dem Zustand bei Übergabe an den Beklagten unterscheidet, kann – anders als in den Fällen B. und D. – nicht davon ausgegangen werden, dass die von der Klägerin bei der Neuvermietung erzielte Nettomiete von 5,00 € qm auf die Investitionen des Beklagten zurückzuführen sind. Dies hat der Senat im Senatstermin vom 30.06.2011 mit den Parteien ausdrücklich erörtert.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.
Streitwert: 39.551,20 € (5.075,20 € + 17.862,00 € + 16.6124,00 €)