Berufung gegen Räumungs- und Herausgabeverurteilung: Gewerberaummietvertrag bejaht
KI-Zusammenfassung
Der Beklagte rügt die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe und macht geltend, das Mietverhältnis sei als Wohnraummiete zu qualifizieren. Streitpunkt ist, ob der 1989 geschlossene Vertrag Gewerbe- oder Wohnraummietrecht unterliegt. Das OLG bestätigt die erstinstanzliche Würdigung als Gewerbemietvertrag und weist die Berufung als unbegründet zurück. Begründend führt das Gericht aus, die vertraglich vereinbarte Nutzungsart sei maßgeblich.
Ausgang: Die Berufung des Beklagten gegen die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe wird als unbegründet abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Die vertraglich vereinbarte Nutzungsart ist für die Einordnung des Mietverhältnisses maßgeblich; eine als Gewerbemietvertrag bezeichnete Vereinbarung mit ausdrücklichem gewerblichem Vertragszweck bleibt auch bei Kenntnis eines beabsichtigten Umbaus zu Wohnzwecken grundsätzlich Gewerbemietvertrag.
Eine nachträgliche tatsächliche Umwandlung der Nutzung zu Wohnzwecken führt nicht automatisch oder ohne ausdrückliche vertragliche Umgestaltung zur Umqualifizierung des Mietverhältnisses in ein Wohnraummietverhältnis.
Der Herausgabeanspruch des Vermieters nach § 546 BGB erstreckt sich auf die Mietsache insgesamt; die teilweise Räumung einzelner Räume hindert den Anspruch auf Gesamtgegenstand nicht.
Ein Zurückbehaltungsrecht wegen angeblicher Investitionen setzt einen substantiierten, bezifferten und nachweisbaren Vortrag voraus; bloße pauschale Behauptungen über Investitionsaufwendungen genügen nicht zur Begründung eines Zurückbehaltungsrechts.
Ein vollstreckbarer Tenor erfordert eine hinreichend bestimmte Beschreibung der herauszugebenden Räume; entspricht der Tenor dem Klageantrag und ist die Beschreibung konkret, steht der Vollstreckbarkeit nichts entgegen.
Leitsatz
BGB § 535
Zur Frage, ob ein Wohnraum- oder ein Gewerberaummietverhältnis an-zunehmen ist, wenn Vermieter und Mieter in Kenntnis eines beabsich-tigten Umbaus zu Wohnzwecken eine als "Mietvertrag für gewerbliche Räume" bezeichnete Vereinbarung treffen und dabei als Vertragszweck den Betrieb "einer Werkstatt-Einrichtungen" angeben.
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das am 2. Juni 2003 verkündete Schlussurteil des Einzelrichters der 3. Zivilkammer des Landgerichts Düs-seldorf wird mit der Maßgabe, dass der zur Kennzeichnung des zu räumen-den Mietobjekts im landgerichtlichen Urteil in Bezug genommene Lageplan dem vorliegenden Urteil beigefügt wird, zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen dem Beklagten zur Last.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Rubrum
I.
Die zulässige Berufung des Beklagten ist sachlich nicht gerechtfertigt. Seine im Hinblick auf die Beendigung des Mietverhältnisses der Parteien zum 31.12.2002 erfolgte Verurteilung zur Räumung und Herausgabe des im angefochtenen Schlussurteil beschriebenen Mietobjekts ist auch unter Berücksichtigung seines zweitinstanzlichen Vorbringens nicht zu beanstanden.
Nach übereinstimmender und zutreffender Auffassung der Parteien hängt die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits ausschließlich davon ab, ob auf das zwischen ihnen mit Vertrag vom 4.8.1989 begründete Mietverhältnis Gewerbe- oder Wohnraummietrecht Anwendung findet. In Übereinstimmung mit dem landgerichtlichen Urteil ist ersteres der Fall, so dass dem Rechtsmittel des Beklagten der Erfolg versagt bleiben muss.
1.)
Zu Unrecht erhebt der Beklagte den Vorwurf, das Landgericht habe seine Behauptung unberücksichtigt gelassen, der Rechtsvorgänger des Klägers habe "kurz vor endgültigem Vertragsschluss" seine Zustimmung zum Umbau der streitgegenständlichen Räumlichkeiten erteilt. Es hat nämlich unmissverständlich ausgeführt, selbst eine "von Anfang an" bestehende Einigkeit der Mietvertragsparteien in diesem Sinne hätte nicht bedeutet, dass der "ausdrücklich als Gewerbemietvertrag abgeschlossene Vertrag zu einem überwiegenden Wohnraummietvertrag" umgestaltet worden sei.
Diese Annahme des Landgerichts entspricht der Rechtslage und ist folglich nicht zu beanstanden, so dass es der mit Beweisbeschluss vom 25.10.2002 (Bl. 61/62 d.A.) zunächst angeordneten Beweisaufnahme in der Tat nicht bedurfte. In "echten Zweifelsfällen" ist die Vereinbarung, es handele sich insgesamt um Geschäftsräume, wirksam und zu beachten (vgl. z.B. Bub/Treier/Reinstorf/Jatzek, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., I Rdn. 112). Entsprechendes muss dann gelten, wenn Vermieter und Mieter in Kenntnis eines beabsichtigten Umbaus zu Wohnzwecken eine als "Mietvertrag für gewerbliche Räume" bezeichnete Vereinbarung treffen und dabei als Vertragszweck den Betrieb "einer Werkstatt-Einrichtungen" angeben, ohne dass von einer auch nur teilweisen Nutzung zu Wohnzwecken die Rede ist. Die vertraglich vereinbarte Nutzungsart bleibt nämlich für das Mietverhältnis auch dann bestimmend, wenn der Mieter die Nutzungsart ändert, und zwar selbst dann, wenn der Vermieter von der Umwandlung Kenntnis hat (so ausdrücklich Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 6. Aufl., Rdn. 9). Wandelt der Mieter zu gewerblichen Zwecken angemietete Räume in Wohnraum um, so bleibt das Mietverhältnis weiterhin ein solches zu gewerblichen Zwecken. Dies gilt vorliegend um so mehr, als nach den Feststellungen des Sachverständigen B. in seinem Gutachten vom 2.9.2003 nach wie vor auf den Gewerberaum ca. 126 qm, auf den Wohnraum dagegen lediglich 60 qm entfallen, wobei sogar noch weitere Gewerbeflächen nicht in die Begutachtung einbezogen worden sind.
2.)
Der demnach berechtigte Herausgabeanspruch des Klägers wird durch die vom Beklagten geltend gemachte teilweise Räumung einzelner Räume nicht berührt. Denn der Anspruch nach § 546 Abs. 1 BGB a.F. ist auf Herausgabe der Mietsache insgesamt gerichtet.
3.)
Auf ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Herausgabeanspruch des Klägers kann sich der Beklagte schon deswegen nicht mit Erfolg berufen, weil die angeblichen Investitionen des Beklagten in Höhe von 35.000 EUR auch nicht andeutungsweise substantiiert sind.
4.)
Dass der Tenor des angefochtenen Urteils einen vollstreckungsfähigen Inhalt hat, kann angesichts der genauen Beschreibung der herauszugebenden Räume und Flächen nicht ernsthaft bezweifelt werden. Er entspricht im übrigen dem Klageantrag, dem der Beklagte zu keiner Zeit mit dem Einwand entgegengetreten ist, er sei zu unbestimmt.
5.)
Der Einwand, die Räumung und Herausgabe zum 31.12.2002 sei nicht durchführbar, erscheint abwegig. Es kann nicht zweifelhaft sein, dass es sich dabei um den frühest möglichen, nicht jedoch um den einzigen in Betracht kommenden Herausgabezeitpunkt handelt.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Zur Zulassung der Revision bestand mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO kein Anlass.
Der Streitwert für die Berufungsinstanz beträgt 501,07 EUR x 12 = 6.012,84 EUR.