Grunddienstbarkeit: Parkgebühren für Stellplatz-Mitbenutzung nur bei Parkhaus/Tiefgarage
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangte Unterlassung und Feststellung wegen der Bewirtschaftung eines Parkplatzes, auf dem ihr aus einer Grunddienstbarkeit die Mitbenutzung von 132 Stellplätzen zusteht. Streitig war, ob die Beklagte die Ausübung des Mitbenutzungsrechts von Parkgebühren abhängig machen darf. Das OLG gab der Berufung im verbleibenden Umfang statt: Ohne Unterbringung der Stellplätze in Parkhaus/Tiefgarage ist eine Entgeltpflicht nicht vom Dienstbarkeitsinhalt gedeckt und stellt eine Beeinträchtigung dar. Zudem wurde (teilweise aufgrund Anerkenntnisses) ein Verbot des vollständigen Wegfalls und eine Schadensersatzfeststellung ausgesprochen.
Ausgang: Berufung führte zu Unterlassung (Parkgebühren nur bei Parkhaus/Tiefgarage) und Schadensersatzfeststellung; weiterer Unterlassungsantrag wurde anerkannt.
Abstrakte Rechtssätze
Der Eigentümer des dienenden Grundstücks darf die Ausübung einer Grunddienstbarkeit zur Stellplatz-Mitbenutzung nicht von der Zahlung von Parkgebühren abhängig machen, wenn der dingliche Inhalt des Rechts keine Entgeltpflicht vorsieht.
Die Erhebung von Parkgebühren gegenüber Ausübungsberechtigten einer unentgeltlichen Mitbenutzungsdienstbarkeit stellt eine Beeinträchtigung im Sinne der §§ 1004 Abs. 1, 1027 BGB dar, weil sie die freie Ausübung des dinglich gesicherten Rechts beschränkt.
Schuldrechtliche Nebenabreden können den Inhalt einer Grunddienstbarkeit zwischen den Vertragsparteien ergänzen und insbesondere eine Gegenleistung vorsehen; ihre Bindungswirkung gegenüber dem Sonderrechtsnachfolger kann sich aus ergänzender Vertragsauslegung eines formbedürftigen Erwerbsvertrags ergeben, wenn andernfalls der Regelungsplan planwidrig unvollständig bliebe.
Eine schuldrechtliche Gebührenregelung, die eine Entgeltpflicht an die Unterbringung der Stellplätze in einem Parkhaus (bzw. gleichwertig in einer Tiefgarage) knüpft, ist grundsätzlich eng am Wortlaut auszulegen und nicht auf andere Formen der Parkraumbewirtschaftung zu erstrecken.
Das Feststellungsinteresse für künftige Schäden aus der Beeinträchtigung einer Stellplatz-Mitbenutzungsdienstbarkeit kann bereits aus der wirtschaftlichen Bedeutung der ungehinderten Stellplatznutzung für die Vermietbarkeit einer Immobilie mit Publikumsverkehr folgen (§ 256 Abs. 1 ZPO).
Vorinstanzen
Landgericht Duisburg, 3 O 281/16
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg vom 17. Mai 2017 teilweise abgeändert.
Die Beklagte wird verurteilt, es zu unterlassen,
a) das sich aus der Grunddienstbarkeit, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Duisburg von A. Blatt ..... in Abteilung II lfd. Nr. 6, ergebende Recht der Klägerin auf Mitbenutzung von 132 KFZ-Stellplätzen auf dem Grundstück Gemarkung A. Flur ..... Flurstück ..... in seiner Ausübung von einem Entgelt in Form von Parkgebühren oder sonstigen finanziellen Leistungen im Rahmen der Parkraumbewirtschaftung abhängig zu machen, sofern die Beklagte die Stellplätze nicht in einem Parkhaus oder in einer Tiefgarage untergebracht hat,
b) das sich aus der vorbezeichneten Grunddienstbarkeit ergebende Recht der Klägerin auf Mitbenutzung von 132 KFZ-Stellplätzen auf dem Flurstück ..... durch bauliche oder anderweitige Maßnahmen zum vollständigen Wegfall zu bringen.
Der Beklagten wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen diese Unterlassungsverpflichtungen die Festsetzung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000 €, ersatzweise an ihrem Geschäftsführer zu vollziehende Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, angedroht.
Es wird festgestellt, dass die Beklagte der Klägerin jeden zukünftigen Schaden zu ersetzen hat, der aus der Beeinträchtigung des sich aus der vorbezeichneten Grunddienstbarkeit ergebenden Rechts der Klägerin auf Mitbenutzung von 132 KFZ-Stellplätzen auf dem Flurstück ..... durch Abhängigmachen der Rechtsausübung von finanziellen Entgelten in Form von Parkgebühren oder sonstigen finanziellen Leistungen im Rahmen der Parkraumbewirtschaftung, sofern die Beklagte die Stellplätze nicht in einem Parkhaus oder in einer Tiefgarage untergebracht hat, oder durch einen etwa von ihr veranlassten vollständigen Wegfall der Rechtsausübung entsteht.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 2/3 und die Beklagte zu 1/3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin wegen des Unterlassungsanspruchs zu a) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 20.000 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Im Übrigen kann jede Partei die Vollstreckung durch die andere Partei wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Gründe
I.
Die Beklagte ist Eigentümerin des Grundstücks C.-Straße … – … in B. (Gemarkung A. Flur ..... Flurstück .....). Die Klägerin ist Eigentümerin des Nachbargrundstücks D.-Straße … (Gemarkung A. Flur ..... Flurstück ...7), das sie durch notariellen Kaufvertrag vom 29. Oktober 2013 (Anlage K 9) von der Beklagten erworben hat. Auf diesem Grundstück hatte die Beklagte ein Gesundheitszentrum errichten lassen, das an zwei Generalmieter vermietet ist, die die Räumlichkeiten ihrerseits an Ärzte und branchennahe Gewerbebetriebe (Obergeschosse) sowie an sonstige Gewerbemieter (Erdgeschoss) untervermieten. Auf dem Flurstück ..... unterhält die Beklagte einen befestigten ebenerdigen Parkplatz, der jedenfalls in der Vergangenheit auch von den Mietern bzw. Untermietern und den Besuchern des Gesundheitszentrums genutzt wurde.
Im Jahr 2013 führten die Parteien Verhandlungen über den Verkauf des Flurstücks ...7 an die Klägerin. In diesem Zusammenhang bewilligte die Beklagte durch notarielle Urkunde vom 12. August 2013 (Anlage K 2) zu Lasten des Flurstücks ..... die Eintragung einer Grunddienstbarkeit, wonach der jeweilige Eigentümer des Flurstücks ...7 berechtigt ist, „auf dem gesamten Flurstück ..... (… soweit als Parkplatz genutzt) jederzeit, dauerhaft neben dem Eigentümer des dienenden Grundstücks und den von diesem ermächtigten Dritten bis zu 132 KFZ-Stellplätze mit(zu)benutzen“. In der Folge korrespondierten die Beklagte und die von der Klägerin mit der Verhandlungsführung betraute Rechtsanwaltskanzlei E. in F. über Änderungswünsche der Klägerin, mit der der Inhalt der Urkunde vom 12. August 2013 nicht im Einzelnen abgestimmt worden war. Nach Austausch verschiedener Entwürfe ließ die Beklagte schließlich am 3. September 2013 einen „Nachtrag zur Grunddienstbarkeit vom 12. August 2013“ beurkunden (Anlage K 3), dessen Inhalt dem letzten Entwurf der Rechtsanwaltskanzlei E. vom 2. September 2013 (Anlagen B 9/B 10) entsprach und u.a. ausdrücklich ein Recht zur Ausübung der Grunddienstbarkeit auch für die Bediensteten, Besucher, Mieter oder Pächter des Berechtigten und deren Kunden und Lieferanten vorsieht. Weiter heißt es in Abschnitt IV. des Nachtrags unter „Weitere schuldrechtliche Verpflichtungen“:
„…Sofern der Verpflichtete die Stellplätze künftig in einem Parkhaus unterbringt, stimmt der Berechtigte bereits jetzt zu, dass dann anfallende Parkgebühren dem Verpflichteten in voller Höhe zustehen.“
Die Grunddienstbarkeit wurde am 23. August 2013, die Inhaltsänderung durch den Nachtrag am 11. September 2013 unter Bezugnahme auf die jeweiligen Bewilligungen ins Grundbuch eingetragen (Anlage B 5).
Am 29. Oktober 2013 schlossen die Parteien neben dem notariellen Kaufvertrag über das Flurstück ...7 eine privatschriftliche „Nachbarvereinbarung“ (Anlage K 10), die ebenfalls zwischen der Beklagten und der Rechtsanwaltskanzlei E. ausgehandelt worden war und im Wesentlichen Regelungen im Zusammenhang mit einer geplanten Bebauung des Flurstücks ..... einschließlich deren Auswirkungen auf die Stellplatznutzung enthält. Eine der Beklagten am 5. Februar 2016 erteilte Baugenehmigung für eine Wohnbebauung mit Tiefgarage und ebenerdigem Parkbereich wurde vom von der Klägerin angerufenen Verwaltungsgericht allerdings wieder aufgehoben. Eine neue Baugenehmigung ist noch nicht erteilt.
Da die Stellplätze auf dem Grundstück der Beklagten in erheblichem Umfang auch von den Besuchern und Nutzern umliegender Grundstücke und von sonstigen Fremdparkern genutzt werden, ließ die Beklagte eine Zufahrtsschranke zu den baulich unveränderten Stellplätzen auf ihrem Grundstück errichten und beauftragte einen externen Dienstleister mit der Parkraumbewirtschaftung. Seit dem 18. April 2017 ist die Nutzung der Parkplätze – auch für die Mieter und Besucher des Gesundheitszentrums – nur noch gegen eine Parkgebühr möglich.
Mit der Klage hat die Klägerin zunächst Unterlassung der Erhebung jeglicher Parkgebühren verlangt und zur Begründung ausgeführt, dass sie darin eine unzulässige Ausübungsbeschränkung ihrer Grunddienstbarkeit sehe. Eine wie auch immer geartete schuldrechtliche Entgeltvereinbarung sei zwischen den Parteien nicht (form-)wirksam zustande gekommen. Außerdem hat sie von der Beklagten verlangt, es zu unterlassen, das Mitbenutzungsrecht der Klägerin durch bauliche oder anderweitige Maßnahmen zum vollständigen Wegfall zu bringen, sowie die Feststellung begehrt, dass die Beklagte der Klägerin jeden künftigen Schaden aus der Beeinträchtigung des sich aus der Grunddienstbarkeit ergebenden Mitbenutzungsrechts zu ersetzen habe. Demgegenüber hat die Beklagte die Auffassung vertreten, die Klägerin sei jedenfalls angesichts der Bezugnahme im notariellen Kaufvertrag auch auf den Nachtrag vom 3. September 2013 verpflichtet, eine Entgeltforderung der Beklagten im Rahmen der üblichen Parkraumbewirtschaftung hinzunehmen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Wegen der Begründung wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.
Hiergegen wendet sich die Klägerin unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens mit ihrer Berufung, mit der sie ihr ursprüngliches Klageziel zunächst in vollem Umfang weiterverfolgt hat. Nach Erörterung in der mündlichen Verhandlung hat sie ihr Rechtsmittel sodann beschränkt und beantragt nunmehr,
unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung die Beklagte zu verurteilen,
1.
es bei Meidung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 €, ersatzweise Ordnungshaft, zu unterlassen,
1.1.
das sich aus der Grunddienstbarkeit, eingetragen im Grundbuch von A. des Amtsgerichts Duisburg Bl. ....., Flur ....., Flurstück ....., in Abteilung II lfd. Nr. 6, ergebende Recht der Klägerin auf jederzeitige und dauerhafte Mitbenutzung von 132 KFZ-Stellplätzen auf dem Flurstück ..... in seiner Ausübung von einem Entgelt in Form von Parkgebühren oder ähnlichen Parkraum-Bewirtschaftungsmaßnahmen abhängig zu machen, sofern die Beklagte die Stellplätze nicht in einem Parkhaus oder in einer Tiefgarage untergebracht hat,
1.2.
das sich aus der Grunddienstbarkeit, wie vorstehend im Antrag 1.1 beschrieben, ergebende Recht der Klägerin auf jederzeitige und dauerhafte Mitbenutzung von 132 KFZ-Stellplätzen auf dem Flurstück ..... durch bauliche oder anderweitige Maßnahmen zum vollständigen Wegfall zu bringen,
2.
festzustellen, dass die Beklagte der Klägerin jeden zukünftigen Schaden zu ersetzen hat, der aus der Beeinträchtigung des sich aus der Grunddienstbarkeit, wie im Antrag zu 1.1. beschrieben, ergebenden Rechts der Klägerin auf jederzeitige und dauerhafte Mitbenutzung von 132 KFZ-Stellplätzen auf dem Flurstück ..... durch Abhängigmachen der Rechtsausübung von finanziellen Entgelten in Form von Parkgebühren oder ähnlichen Parkraumbewirtschaftungsmaßnahmen entsteht, sofern die Beklagte die Stellplätze nicht in einem Parkhaus oder in einer Tiefgarage untergebracht hat, sowie dass die Beklagte denjenigen Schaden zu ersetzen hat, der durch einen etwa von ihr veranlassten vollständigen Wegfall der Rechtsausübung entsteht.
Die Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat den Unterlassungsantrag zu 1.2. anerkannt und beantragt im Übrigen unter Verteidigung des angefochtenen Urteils,
die Berufung zurückzuweisen.
Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil sowie auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung der Klägerin hat im jetzt noch verfolgten Umfang Erfolg. Aufgrund der zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks ...7 bestellten Grunddienstbarkeit hat die Beklagte es zu unterlassen, die Mitbenutzung von 132 auf ihrem Flurstück ..... gelegenen Stellplätzen durch die Klägerin und die weiteren Ausübungsberechtigten von der Entrichtung von Parkgebühren oder sonstigen finanziellen Leistungen im Rahmen der Parkraumbewirtschaftung abhängig zu machen, sofern die Stellplätze nicht in einem Parkhaus oder einer Tiefgarage untergebracht sind (§§ 1004 Abs. 1, 1027 BGB). Erst recht hat sie es zu unterlassen, das Mitbenutzungsrecht – wie im vorgerichtlichen Schreiben vom 18. August 2016 (Anlage K 7) als ihr Recht reklamiert – durch bauliche oder anderweitige Maßnahmen vollständig zum Wegfall zu bringen; in diesem Punkt ist sie bereits gemäß ihrem Anerkenntnis durch Teilanerkenntnisurteil zu verurteilen (§ 307 ZPO). Schließlich ist die Beklagte der Klägerin für künftige Schäden aus Beeinträchtigungen des Mitbenutzungsrechtes durch Verstöße gegen die bezeichneten Unterlassungsverpflichtungen ersatzpflichtig (§ 823 Abs. 1 BGB); dies ist auf den Antrag der Klägerin durch Urteil festzustellen.
1. a) Die zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks ...7 bestellte Grunddienstbarkeit verschafft diesem das Recht, auf dem Flurstück ..... der Beklagten, soweit es als Parkplatz genutzt wird, bis zu 132 Stellplätze mitzubenutzen (§ 1018 BGB). Nach dem Inhalt der Urkunde vom 3. September 2013 steht das Recht zur Ausübung dieser Grunddienstbarkeit neben der Klägerin auch deren Bediensteten, Besuchern, Mietern oder Pächtern sowie deren Kunden und Lieferanten zu. Bei verständiger Auslegung gilt dies bei mehrstufigen Miet- oder Pachtverhältnissen auch für die Untermieter oder -pächter und deren Mitarbeiter, Besucher, Kunden (Patienten) und Lieferanten, da die Regelung ersichtlich darauf abzielt, den mit dem Betrieb des Gesundheitszentrums verbundenen, öffentlich-rechtlich durch eine Baulast gewährleisteten Bedarf an Parkraum zivilrechtlich abzusichern, und es in diesem Rahmen keinen Unterschied macht, ob die Endnutzer und der mit ihrer Tätigkeit verbundene Publikumsverkehr unmittelbar oder über zwischengeschaltete General- und Untermieter nur mittelbar vertraglich mit der Klägerin verbunden oder dieser zuzurechnen sind. Ohnehin war nach dem Charakter der Immobilie und ihrer bisherigen Nutzung nicht davon auszugehen, dass die Klägerin sie vollständig selbst nutzen oder unmittelbar vermieten würde, so dass es sich bei den Bediensteten und Besuchern verständigerweise nicht oder nicht in erster Linie um solche der Klägerin selbst handeln konnte. Letztlich steht die Ausübung des Mitbenutzungsrechtes danach allen Personen zu, die das Gesundheitszentrum mit Einverständnis der Klägerin oder der unmittelbar oder mittelbar von ihr legitimierten Nutzungsberechtigten berechtigterweise aufsuchen.
b) Nach dem dinglichen Inhalt der Grunddienstbarkeit hängt das Mitbenutzungsrecht – abgesehen von der Beschränkung auf die als Parkplatz genutzten Grundstücksflächen – nicht von weiteren Voraussetzungen oder Bedingungen ab. Die Beklagte hat die Mitbenutzung der Stellplätze durch den vorstehend umrissenen Personenkreis deshalb ohne Weiteres zu dulden und darf diese Duldung nicht von weiteren Voraussetzungen wie hier der Erhebung von Parkgebühren abhängig machen. In dieser Verknüpfung liegt eine Beeinträchtigung der Grunddienstbarkeit, weil die berechtigten Personen an der grundbuchlich gesicherten freien Ausübung des Mitbenutzungsrechtes gehindert werden. Letztlich werden sie damit – da ihnen das bloße Mitbenutzungsrecht auch keinen Vorrang vor anderen Nutzern verschafft – durch die Gebührenerhebung Fremdnutzern ohne eigenes bzw. zur Ausübung überlassenes Nutzungsrecht gleichgestellt.
c) Die Klägerin ist nicht zur Duldung dieser Beeinträchtigung verpflichtet (§§ 1004 Abs. 2, 1027 BGB). Zwar können neben dem dinglichen Recht schuldrechtliche Vereinbarungen getroffen werden, die die beiderseitigen Rechte und Pflichten gegenüber dem dinglichen Recht einschränken oder erweitern (vgl. BGH NJW-RR 1991, 457, 458) oder das dingliche Recht mit einer Gegenleistung verknüpfen (vgl. Palandt/Herrler, 77. Aufl., § 1018 BGB Rdnr. 27 m.w.N.). Schuldrechtliche Vereinbarungen, die unter bestimmten Umständen die Erhebung von Parkgebühren erlauben, sind zwischen den Parteien in Gestalt der Regelungen in Abschnitt IV. der Urkunde vom 3. September 2013 auch getroffen worden, wobei dahinstehen kann, ob die dort geregelten schuldrechtlichen Rechte und Pflichten bereits wirksam entstanden waren und die Klägerin in diese eingetreten ist oder ob sie mit dem Eigentumserwerb der Klägerin und dem damit verbundenen Auseinanderfallen des Berechtigten und des Verpflichteten erstmals entstanden sind. Jedenfalls sind die Voraussetzungen, unter denen die Beklagte Parkgebühren erheben darf, bislang nicht erfüllt.
aa) Die Bindung der Klägerin an die schuldrechtlichen Vereinbarungen aus der Urkunde vom 3. September 2013 folgt allerdings noch nicht unmittelbar aus dem Wortlaut des notariellen Kaufvertrages vom 29. Oktober 2013. In § 1 Ziffer 1.1 des Vertrages wird die Grunddienstbarkeit lediglich als Inhalt des Bestandsverzeichnisses des Grundbuchs aufgeführt. In § 1 Ziffer 1.8 wird ihr Inhalt wiedergegeben und die Beklagte verpflichtet sich, die – zwischenzeitlich bereits erfolgte – Eintragung dieser Grunddienstbarkeit mit Rang vor etwaigen Belastungen in Abteilung III des Grundbuches zu veranlassen. Willenserklärungen der Klägerin in Bezug auf die Grunddienstbarkeit ergänzende schuldrechtliche Vereinbarungen sind darin nicht enthalten. Das gilt auch für § 2 Ziffer 2.2. des Vertrages, durch die die Klägerin die in § 1 Ziffer 1.1 bezeichneten, in Abteilung II des Grundbuches eingetragenen Belastungen mit den zugrunde liegenden Verpflichtungen übernimmt. Hierbei handelt es sich um Belastungen des Flurstücks ...7 und nicht um die zugunsten des jeweiligen Eigentümers dieses Flurstücks bestellte, im Bestandsverzeichnis vermerkte streitgegenständliche Grunddienstbarkeit.
Die Bindung der Klägerin an die schuldrechtlichen Vereinbarungen ergibt sich jedoch aus einer ergänzenden Auslegung des notariellen Kaufvertrages, die auch bei formbedürftigen Rechtsgeschäften zulässig ist. Voraussetzung ist eine planwidrige Unvollständigkeit, die gegeben ist, wenn der Vertrag eine Regelung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den ihm zugrunde liegenden Regelungsplan zu verwirklichen, und ohne die Vervollständigung eine angemessene, interessengerechte Lösung nicht zu erzielen ist (vgl. Palandt/Ellenberger, 77. Aufl., § 157 BGB Rdnrn. 2 a und 3 m.w.N.).
Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Den Parteien ging es ersichtlich darum, die Stellplatznutzung auf dem Flurstück ..... nicht nur dinglich durch eine Grunddienstbarkeit zu sichern, sondern auch ergänzende schuldrechtliche Regelungen über die Erhaltungs- und Unterhaltspflicht und insbesondere für den Fall der in Aussicht genommenen Bebauung des Flurstücks ..... zu treffen. Das ergibt sich bereits aus dem Fragenkatalog der von der Klägerin mit der Verhandlungsführung beauftragten Rechtsanwaltskanzlei E. im Rahmen der „Due Diligence“, der ausdrücklich auch den Nachweis der Stellplätze während der Bauphase und die Parksituation einschließlich der Gebührenpflicht nach Errichtung eines Parkhauses betraf (Anlage B 15). In der Folge wurden nicht nur der Kreis der Ausübungsberechtigten, sondern auch der schuldrechtliche Teil der Nachtragsurkunde vom 3. September 2013 in allen Einzelheiten zwischen der Rechtsanwaltskanzlei E. und der Beklagten ausgehandelt, wobei die Rechtsanwaltskanzlei maßgeblichen Einfluss auf dessen Inhalt nahm und den schließlich beurkundeten letzten Entwurf verfasste (Anlagen B 9/B 10). Auch der Klägerin ging es mithin nicht nur um den dinglichen Inhalt der Grunddienstbarkeit, sondern um eine Gesamtregelung der Stellplatzfrage sowohl in dinglicher als auch in schuldrechtlicher Hinsicht. Dass die Rechtsanwaltskanzlei E. nur über eine Verhandlungs-, nicht jedoch über eine Abschlussvollmacht verfügte, ist dabei unerheblich. Durch die Einigung auf einem Urkundentext und dessen Beurkundung wurde noch kein verbindlicher Vertrag zwischen den Parteien geschlossen, sondern der umfassende Vertragsschluss vom 29. Oktober 2013 lediglich in einem Teilbereich vorbereitet. Wenn dabei aber auch der schuldrechtliche Teil der Bestellungsurkunde im Einzelnen ausgehandelt wurde, die bevollmächtigten Verhandlungsführer der Klägerin hierauf maßgeblichen Einfluss nahmen, dieser Teil wesentliche Punkte der Rechtsbeziehungen nach der Veräußerung des Flurstücks ...7 in Bezug auf die Stellplatzfrage betraf und die Parteien sodann im notariellen Kaufvertrag vorbehaltlos auf die Grunddienstbarkeit und die zugrunde liegenden Urkunden Bezug nahmen (§ 1 Ziffern 1.1 und 1.8), ohne auch nur ansatzweise irgendwelche Einschränkungen anzudeuten, kam darin unmissverständlich zum Ausdruck, dass sie den gesamten ausgehandelten Urkundeninhalt einschließlich des schuldrechtlichen Teils zum Gegenstand des verbindlichen Kaufvertrages machen wollten. Dabei wurde offenbar übersehen, dass diese schuldrechtlichen Vereinbarungen nicht ohne Übernahme gegenüber dem Sonderrechtsnachfolger wirken (vgl. Palandt/Herrler, 77. Aufl., § 1018 BGB Rdnr. 27). Da auch diese Vereinbarungen erkennbar zum Regelungsplan gehörten und dies durch die Bezugnahme auf die Bewilligungsurkunden im Kaufvertrag zumindest Anklang gefunden hat, kann dieses Versäumnis aber im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung formwahrend überwunden werden.
bb) Die schuldrechtlichen Vereinbarungen in Abschnitt IV. der Urkunde vom 3. September 2013 enthalten zwar keine Regelung, die die Beklagte ausdrücklich zur Erhebung von Parkgebühren berechtigt, setzen dieses Recht in Ziffer 1 Abs. 2 Satz 6, wonach der Beklagten für den Fall, dass sie die Stellplätze künftig in einem Parkhaus unterbringt, dann anfallende Parkgebühren in voller Höhe zustehen, aber voraus. Diese Bestimmung regelt bei verständiger Auslegung nicht nur die Verteilung anfallender Parkgebühren, sondern auch die Voraussetzungen, unter denen die Klägerin und die weiteren Ausübungsberechtigten solche Gebühren zu entrichten haben. Zum einen nimmt die Vereinbarung die Klägerin und die weiteren Ausübungsberechtigten von der Gebührenpflicht nicht aus; eine solche Differenzierung wäre aber erforderlich gewesen, wenn die Stellplätze auch in dem beschriebenen Fall aufgrund der Grunddienstbarkeit weiterhin unentgeltlich mitbenutzt werden dürften. Zum anderen besteht auch keine innere Rechtfertigung dafür, warum die Klägerin aufgrund eines bloßen Mitbenutzungsrechtes an den von Dritten zu entrichtenden Parkgebühren beteiligt werden sollte, obwohl die Kosten für die Errichtung und Unterhaltung des Parkhauses allein von der Beklagten zu tragen wären. Dass dieser Punkt dennoch geregelt wurde, weist darauf hin, dass die Gebühren auch für die Nutzung in Ausübung der Grunddienstbarkeit erhoben werden dürfen; nur dann konnte sich die Frage einer Beteiligung der Klägerin am Gebührenaufkommen sinnvollerweise stellen. Die Vertragsgestaltung schafft damit einen gewissen Ausgleich dafür, dass sich das Mitbenutzungsrecht ohne Beteiligung an den Investitionskosten gegebenenfalls auch an Stellplätzen in einem Parkhaus fortsetzen würde.
Diese Erwägungen gelten sämtlich auch für Stellplätze in einer Tiefgarage, da die Parteien diese Alternative – wie sich aus der Nachbarvereinbarung vom 29. Oktober 2013 unabhängig von der Frage ihrer Formwirksamkeit ergibt – als gleichwertig angesehen haben.
cc) Die Voraussetzungen für die Erhebung von Parkgebühren für eine Benutzung der Stellplätze im Rahmen der Grunddienstbarkeit sind allerdings derzeit nicht erfüllt. Grundsätzlich darf diese Nutzung – wie ausgeführt – nicht von der Entrichtung von Parkgebühren abhängig gemacht werden. Nach den schuldrechtlichen Vereinbarungen ist eine Gebührenpflicht nur vorgesehen, „sofern der Verpflichtete die Stellplätze künftig in einem Parkhaus unterbringt“. Die Bindung an diese Voraussetzung wird durch die Anknüpfung an die „dann“ anfallenden Parkgebühren nochmals betont. Diese Bestimmung ist eindeutig und abschließend und lässt eine Ausdehnung auf alle Formen der Parkraumbewirtschaftung, auch wenn diese mit gewissen Investitionen verbunden sind, nicht zu. Da die Beklagte ein Parkhaus oder eine Tiefgarage bislang nicht errichtet und demgemäß auch keine Stellplätze zur Mitbenutzung darin zur Verfügung gestellt hat, ist sie derzeit zur Erhebung von Parkgebühren von der Klägerin und den weiteren Ausübungsberechtigten nicht befugt.
Dem Umstand, dass sich dies künftig mit der in Aussicht genommenen Errichtung einer Tiefgarage oder eines Parkhauses in Bezug auf die darin untergebrachten Stellplätze ändern könnte, hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung durch die Beschränkung ihrer Berufungsanträge Rechnung getragen. Soweit der Senat den Tenor darüber hinaus abweichend von den Anträgen der Klägerin gefasst hat, handelt es sich um bloße redaktionelle Änderungen, die bei verständiger Auslegung der Anträge keine teilweise Zurückweisung des Rechtsmittels beinhalten. Da der Inhalt des Mitbenutzungsrechtes durch die Bezugnahme auf die Grunddienstbarkeit hinreichend und eindeutig konkretisiert ist, ist die ergänzende Umschreibung als „jederzeitige und dauerhafte“ Mitbenutzung entbehrlich. Der Senat hat auf diese Formulierung verzichtet, um etwaigen Missverständnissen im Hinblick auf die Bauphase bei einer möglichen Bebauung des Flurstücks ....., für die sich Einschränkungen gegebenenfalls auch aus den schuldrechtlichen Vereinbarungen zur Grunddienstbarkeit und aus der Nachbarvereinbarung ergeben können, vorzubeugen. Nachdem die Klägerin bereits auf den Seiten 33 f. ihres erstinstanzlichen Schriftsatzes vom 3. Februar 2017 klargestellt und in der mündlichen Verhandlung nochmals wiederholt hat, dass es ihr beim Verbot „ähnlicher Parkraumbewirtschaftungsmaßnahmen“ ausschließlich um andere Formen eines Entgelts gehe, hat der Senat auch dem durch eine angepasste Formulierung des Tenors Rechnung getragen.
d) Die für den Unterlassungsanspruch erforderliche Wiederholungsgefahr folgt aus der unstreitig fortgesetzten Beeinträchtigung.
e) Die Androhung des Ordnungsgeldes beruht auf § 890 Abs. 2 ZPO.
2. Entsprechend dem Teilanerkenntnis der Beklagten ist diese weiterhin zu verurteilen, es zu unterlassen, das sich aus der Grunddienstbarkeit ergebende Mitbenutzungsrecht der Klägerin durch bauliche oder anderweitige Maßnahmen zum vollständigen Wegfall zu bringen (§ 307 ZPO). Der Senat weist allerdings vorsorglich darauf hin, dass dieser Ausspruch – wie in der mündlichen Verhandlung erörtert – an die Äußerung der Beklagten im vorgerichtlichen Schreiben vom 18. August 2016 (Anlage K 7) anknüpft, in dem sie die Auffassung vertrat, das Mitbenutzungsrecht der Klägerin durch einen Rückbau der Parkfläche endgültig beenden zu können. Die Frage, ob und in welchem Umfang die Stellplatznutzung auf dem Flurstück ..... vorübergehend für die Dauer der dortigen Erstbebauung eingeschränkt oder ausgeschlossen werden kann, zu der sich im Übrigen auch die schuldrechtlichen Vereinbarungen zur Grunddienstbarkeit verhalten, war bzw. ist weder Gegenstand des (anerkannten) Antrages der Klägerin noch des Urteilsausspruchs.
3. Auch der Feststellungsantrag ist in der jetzt noch verfolgten Form zulässig und begründet, wobei die abweichende Fassung des Tenors lediglich redaktionellen Charakter hat.
a) Das gemäß § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Interesse an der Feststellung der Ersatzpflicht für künftige Schadensfolgen aus der bereits eingetretenen Verletzung eines Rechtsguts ist gegeben, wenn die Möglichkeit besteht, dass solche Schäden eintreten (BeckOK ZPO/Bacher, 28. Ed., § 256 Rn. 24). Diese Möglichkeit kann vorliegend schon deshalb nicht ausgeschlossen werden, weil nach allgemeiner Erfahrung die Frage, ob und unter welchen Bedingungen Stellplätze (kostenlos) zur Verfügung stehen, für die Vermietbarkeit einer Immobilie mit Publikumsverkehr wirtschaftlich von erheblicher Bedeutung ist.
b) Aus diesen Erwägungen ist der Antrag auch begründet. Angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung von Stellpätzen für die Unterhaltung und Bewirtschaftung einer Immobilie mit Publikumsverkehr ist auch eine gewisse Wahrscheinlichkeit eines künftigen Schadenseintritts nicht von der Hand zu weisen, ohne dass es darauf ankommt, ob bereits Nutzer des Ärztezentrums mit entsprechenden Schadensersatzbegehren an die Klägerin herangetreten oder Einbußen bei der Vermietbarkeit festzustellen sind.
4. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 516 Abs. 3 ZPO. Das auf den zurückgenommenen Teil entfallende Interesse der Klägerin an der Unterlassung der Geltendmachung jeglicher Nutzungsentgelte für die Zukunft bewertet der Senat dabei höher als das auf den derzeitigen, zeitlich bis zur Errichtung eines Parkhauses oder einer Tiefgarage begrenzten Zustand bezogene Unterlassungsinteresse.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 1, Nr. 10, 711 ZPO.
Es besteht keine Veranlassung, die Revision zuzulassen. Die hierfür in § 543 Abs. 2 ZPO niedergelegten Voraussetzungen sind nicht gegeben. Die relevanten Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Deren Anwendung ist Sache des Tatrichters. Als Einzelfallentscheidung hat die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine revisionsgerichtliche Entscheidung im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 50.000 € festgesetzt.