Geschäftswert für Rückauflassungsvormerkung: Festsetzung auf die Hälfte des Grundstückswerts
KI-Zusammenfassung
Das OLG Düsseldorf bestätigt die Festsetzung des Amtsgerichts, den Geschäftswert für die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung auf die Hälfte des Grundstückswerts (860.000 €) anzusetzen. Der Bezirksrevisor begehrte eine Erhöhung auf den vollen Wert bzw. eine Wertsteigerung, wogegen das OLG die Beschwerde zurückweist. Das Gericht folgt der obergerichtlichen Rechtsprechung und wendet § 51 Abs.1 Satz 2 GNotKG analog an, da die Rückauflassung befristet/bedingt ist. Besondere Grundstückseigenschaften wie Denkmalschutz können eine pauschale Fortschreibung der allgemeinen Wertentwicklung verhindern.
Ausgang: Beschwerde des Bezirksrevisors gegen die Festsetzung des Geschäftswerts für die Rückauflassungsvormerkung als unbegründet zurückgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Der Geschäftswert für die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung ist auf den halben Grundstückswert zu veranschlagen, insbesondere wenn das gesicherte Rückauflassungsrecht befristet oder bedingt ist.
§ 45 Abs. 3 GNotKG bemisst den Geschäftswert einer Vormerkung nach dem Wert des vorgemerkten Rechts; § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG sieht für Vorkaufs‑ und Wiederkaufsrechte eine Herabsetzung auf die Hälfte des Grundstückswerts vor.
Die kostenmäßige Privilegierung des § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG ist auf Rückauflassungsvormerkungen analog anwendbar, wenn eine planwidrige Gesetzeslücke besteht und die Rückauflassung dem Vorkaufs-/Wiederkaufsrecht vergleichbar ist.
Bei der konkreten Bemessung des Geschäftswerts sind besondere Eigenschaften des Grundstücks (z. B. Denkmalschutz und damit verbundene Auflagen) zu berücksichtigen; allgemeine Marktentwicklungen sind nicht automatisch zu übertragen.
Vorinstanzen
Amtsgericht Düsseldorf
Leitsatz
OLG Düsseldorf, 3. Zivilsenat
Beschluss vom 15.8.2023, I-3 Wx 94/23
§ 45 Abs. 3 2. Halbsatz , 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG
Leitsatz
Der Geschäftswert für die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung ist auf den halben Grundstückswert zu veranschlagen. Das gilt jedenfalls dann, wenn das gesicherte Recht auf Rückauflassung befristet oder bedingt ist.
Tenor
Die Beschwerde des Beteiligten zu 5. vom 26. Mai 2023 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Düsseldorf vom 11. Mai 2023 wird zurückgewiesen.
Gründe
I.
Der Beteiligte zu 1. erwarb Ende 2015 den betroffenen Grundbesitz, einen unter Denkmalschutz stehenden ehemaligen Hof, zum Preis von 1,72 Mio. Euro.
Durch notariell beurkundeten Vertrag vom 29. Dezember 2022 hat er seinen Kindern, den Beteiligten zu 3. und zu 4., zahlreiche Immobilien übertragen, unter anderem das betroffene Grundvermögen an die Beteiligte zu 4.; als Gegenleistung hat der Beteiligte zu 1. für sich selbst und für seine Ehefrau, die Beteiligte zu 2., den lebenslangen unentgeltlichen Nießbrauch an dem gesamten übertragenen Grundbesitz vorbehalten.
Abschnitt II 2. des notariellen Vertrages vom 29. Dezember 2022 räumt den Beteiligten zu 1. und zu 2. das Recht ein, unter näher bezeichneten Voraussetzungen (Verstoß gegen die Verpflichtung, nicht über den erhaltenen Grundbesitz zu verfügen oder ihn zu belasten, Missachtung der Pflicht, innerhalb von drei Jahren einen Ehevertrag mit einem näher festgelegten Inhalt abzuschließen, Eröffnung eines Insolvenzverfahrens, Einleitung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in den Grundbesitz) die unentgeltliche Rückübertragung des Grundbesitzes von dem betreffenden Erwerber oder dessen Erben zu verlangen. In Abschnitt IV des Notarvertrages ist zugunsten der Beteiligten zu 1. und zu 2. eine Eigentumsvormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Rückübertragung des Grundbesitzes nach Abschnitt II 2. des notariellen Vertrages eingeräumt.
Mit dem angefochtenen Beschluss hat das Amtsgericht den Geschäftswert für die Grundbucheintragung der Rückauflassungsvormerkung in Bezug auf den betroffenen Grundbesitz auf 860.000 Euro (50 % von 1,72 Mio. Euro) festgesetzt.
Dagegen wendet sich der Bezirksrevisor mit seiner Beschwerde. Er ist der Ansicht, dass der volle Grundstückswert zugrunde zu legen und überdies eine um den Faktor 3,39 eingetretene Wertsteigerung des betroffenen Grundstücks anzusetzen sei.
Das Amtsgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Grundakte Bezug genommen.
II.
Die nach § 83 Abs. 1 Satz 1 GNotKG zulässige Beschwerde hat keinen Erfolg.
Das Amtsgericht hat den Geschäftswert für die Eintragung der Rückauflassungsvormerkung mit Recht nach dem halben Wert des betroffenen Grundbesitzes bemessen und zutreffend auf 860.000 Euro festgesetzt.
1. Der Geschäftswert für die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung ist auf den halben Grundstückswert zu veranschlagen. Der Senat schließt sich der in der obergerichtlichen Rechtsprechung herrschenden Ansicht an (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.7.2021, I-10 W 26/21; OLG Celle, Beschluss vom 20.7.2018, 18 W 44/18; OLG Dresden, Beschluss vom 31.1.2017, 17 W 92/17; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 21.9.2016, 3 W 49/16; OLG Hamm, Beschluss vom 10.3.2016, I-15 W 98/16; OLG München, Beschluss vom 9.7.2015, 34 Wx 136/15; OLG Bamberg, Beschluss vom 20.12.2017, 8 W 115/17 unter Aufgabe seiner abweichenden Rechtsprechung im Beschluss vom 7.1.2015, 1 W 44/14; a.A.: OLG Köln, Beschluss vom 9.5.2016, 2 Wx 74/16). Gemäß § 45 Abs. 3 1. Halbsatz GNotKG bestimmt sich der Geschäftswert für die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung eines Ankaufs- sowie eines sonstigen Erwerbs- oder Veräußerungsrechts grundsätzlich nach dem Wert des vorgemerkten Rechts, bei einem Grundstück also nach dem vollen Grundstückswert. Eine Ausnahme gilt für die Vormerkung zur Sicherung eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts. Gemäß §§ 45 Abs. 3 2. Halbsatz, 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG beläuft sich der Geschäftswert für eine solche Vormerkung auf den halben (Grundstücks-)Wert. Die Vorschrift dient der Kostengerechtigkeit; sie trägt dem Umstand Rechnung, dass es in dem einen Fall um die Absicherung eines im Allgemeinen sicher zu erwartenden Erwerbs und in dem anderen Fall um die Vormerkung für einen eher unwahrscheinlichen und zudem an tatbestandliche Voraussetzungen geknüpften Erwerb geht. Die vom Gesetzgeber in § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG für die letztgenannte Fallkonstellation gewährte kostenmäßige Privilegierung kommt in gleicher Weise der Vormerkung zur Sicherung eines Rückauflassungsrechts zugute. Das gilt jedenfalls dann, wenn das gesicherte Recht auf Rückauflassung befristet oder – wie hier – bedingt ist. Eine solche Rückauflassungsvormerkung steht der Vorkaufs- und Wiederkaufsvormerkung deutlich näher als einer Vormerkung zur Sicherung eines Erwerbsrechts, weshalb die kostenmäßige Bevorzugung in § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG auf die Rückauflassungsvormerkung analog anzuwenden ist. Dass die Voraussetzungen für eine solche Gesetzesanalogie vorliegen, insbesondere § 51 GNotKG in Bezug auf die Rückauflassungsvormerkung eine planwidrige Gesetzeslücke aufweist, die durch eine entsprechende Anwendung von Absatz 1 Satz 2 der genannten Vorschrift geschlossen werden kann, hat das Oberlandesgericht München (Beschluss vom 9.7.2015, 34 Wx 136/15) ausführlich und überzeugend dargelegt; der Senat schließt sich diesen Erwägungen vollinhaltlich an.
2. Der halbe Grundstückswert des betroffenen Grundbesitzes ist auf 860.000 Euro zu veranschlagen. Die vom Bezirksrevisors befürwortete Betragserhöhung ist nicht vorzunehmen. Die von der Beschwerde dazu vorgetragenen Erwägungen lassen nicht erkennen, dass der Grundstückswert seit dem Jahr 2015 signifikant gestiegen ist. Zwar mag der durchschnittliche Grundstückswert in dem betreffenden Stadtgebiet von Düsseldorf seit 2015 angestiegen sein. Das Amtsgericht hat aber plausibel darauf hingewiesen, dass es sich bei dem betroffenen Grundbesitz um einen unter Denkmalschutz stehenden ehemaligen Hof handelt und angesichts der damit verbundenen Auflagen die allgemeine Wertentwicklung nicht übertragen werden könne. Dem ist der Bezirksrevisor nicht mehr entgegengetreten.
III.
Das Beschwerdeverfahren ist nach § 83 Abs. 3 GNotKG gebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Eine Rechtsbeschwerde ist nach §§ 83 Abs. 2 Satz 7, 81 Abs. 3 Satz 3 GNotKG ausgeschlossen.
Prof. Dr. J. Kühnen Dr. Brecht Koch