Einbau neuer Wohnungseingangstür als Sondereigentum ohne Zustimmung der WEG zulässig
KI-Zusammenfassung
Die Eigentümer der Wohnung Nr.7 begehrten festzustellen, dass sie ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer ihre Wohnungseingangstür modernisieren dürfen. Streitpunkt war, ob die Tür Gemeinschafts- oder Sondereigentum und ob ein WEG-Beschluss ins Sondereigentum eingreifen kann. Das Landgericht gab dem Feststellungsbegehren statt; das OLG wies die Beschwerde der übrigen Eigentümer zurück und bestätigte, dass die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuweist und Eingriffe durch Mehrheitsbeschluss nicht zulässig sind.
Ausgang: Die sofortige weitere Beschwerde der übrigen Wohnungseigentümer wird zurückgewiesen; Landgerichtsentscheidung zugunsten der Sondereigentümer bestätigt.
Abstrakte Rechtssätze
Wird eine Wohnungseingangstür wirksam in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugewiesen, darf der Sondereigentümer innerhalb der Grenzen des § 14 Nr. 1 WEG über das Sondereigentum grundsätzlich verfügen.
Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, der in das Sondereigentum eingreift oder die Zuordnung der Teilungserklärung ohne entsprechende Befugnis konkludent ändern will, ist wegen Überschreitung der Beschlusskompetenz nichtig.
Die Erneuerung oder Modernisierung von Sondereigentumsteilen bedarf nicht der Zustimmung der Gemeinschaft, soweit hierdurch keine konkret und objektiv feststellbare nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung der Miteigentümer eintritt und eine angemessene äußere Anpassung erfolgt.
Kosten für Unterhaltung und Erneuerung des Sondereigentums trägt der Sondereigentümer nach den Regelungen der Teilungserklärung; insoweit begründen künftige erhöhte Unterhaltsaufwendungen keinen Anspruch auf Verweigerung der Maßnahme durch die Gemeinschaft.
Vorinstanzen
Landgericht Mönchengladbach, 2 T 131/00
Tenor
Das Rechtsmittel der Beteiligten zu 2 wird zurückgewiesen.
Sie haben die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen.
Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Wert des Beschwerdegegenstandes: Bis 3.000,00 EUR.
Rubrum
I.
Die Beteiligten zu 1 sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ... in ... und als solche zu je 1/2 Eigentümer der im Aufteilungsplan vom 05. Dezember 1991 zur Teilungserklärung mit Nr. 7 bezeichneten Wohnung im Hause .... Die Beteiligten zu 2 sind die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft; die Beteiligte zu 3 ist die Verwalterin der Anlage.
Die Beteiligten zu 1 beabsichtigten, anstelle der vorhandenen Wohnungseingangstür ihres Sondereigentums eine Eingangstür einzubauen, die hinsichtlich des Schall-, Wärme- und Einbruchschutzes aktuellem technischen Standard entspricht, und die neu einzubauende Tür farblich und optisch den übrigen im Hause ... vorhandenen Wohnungseingangstüren anzugleichen. Für diese Baumaßnahme wollten die Beteiligte zu 1 die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer nicht einholen.
Nach Teil 1 § 2 Nr. 5 der Teilungserklärung vom 05. Dezember 1991 gehört die Wohnungseingangstür zum Sondereigentum.
Die Beteiligten zu 1 haben beantragt,
festzustellen, dass sie berechtigt sind, ohne dass es hierzu der Zustimmung der übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ..., ..., bedarf, in ihrer im Aufteilungsplan vom 05.12.1991 zur Teilungserklärung mit Nr. 7 bezeichneten Wohnung im Hause ... in ... eine Eingangstür einzubauen, die hinsichtlich Schall-, Wärme- und Einbruchschutz aktuellem technischen Standard, wie er insbesondere durch eine einschlägige DIN-Norm vorgegeben wird, entspricht, sofern die Außenseite dieser Wohnungseingangstüranlage farblich und optisch den anderen Türen im Gebäude ... in ... weitestgehend angepasst wird.
Das Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung am 21. August 2000 den Feststellungsantrag abgelehnt, weil die Beteiligten zu 1 diesbezüglich nicht rechtschutzbedürftig seien, solange die Eigentümergemeinschaft die Ablehnung der begehrten Sanierungsmaßnahme nicht beschlossen habe.
Hiergegen haben die Beteiligten zu 1 sofortige Beschwerde eingelegt.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft fasste sodann - vor Begründung des Rechtsmittels - am 29. September 2000 u.a. mehrheitlich folgenden Beschluss:
TOP 6 b)
"...
Alle Wohnungseingangstüren (mit Ausnahme der Tür der Eigentümer G...) werden erneuert. Ausführung: Klimaklasse III mit 3-fach-Verriegelung und Sicherheitsbeschlag. Die Auftragsvergabe erfolgt in Absprache Verwaltung/Beirat, wobei für jedes Haus die gleiche Farbe und Ausführung gewählt werden muß. Je Haus wird ein Eigentümer beauftragt, mit den übrigen Eigentümern die Farbe und Ausführung festzulegen und der Verwaltung bis zum 30.10.2000 die Entscheidung mitzuteilen..."
Diesen Beschluss haben die Beteiligten zu 1 angefochten; das Verfahren ist vor dem Amtsgericht Viersen - 8 II 25/00 - anhängig.
Das Landgericht hat nach abermaliger mündlicher Verhandlung am 03. September 2001 die amtsgerichtliche Entscheidung geändert und festgestellt, dass die Beteiligten zu 1 berechtigt sind - ohne dass es hierzu der Zustimmung der übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ... in ... bedarf - in ihrer im Aufteilungsplan vom 05.12.1991 zur Teilungserklärung mit Nr. 7 bezeichneten Wohnung im Hause ... in ... auf ihre Kosten eine Eingangstür einzubauen, die hinsichtlich Schall-, Wärme- und Einbruchschutz aktuellem technischen Standard entspricht, wie er insbesondere durch einschlägige DIN-Normen vorgegeben wird, wobei die Außenseite dieser Wohnungseingangstüranlage farblich und optisch den anderen Türen im Gebäude ... in ... weitestgehend angepasst wird.
Gegen die Entscheidung der Kammer wenden sich die Beteiligten zu 2 mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde, der die Beteiligten zu 1 entgegen treten.
Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
II.
Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 27 FGG).
1.
Das Landgericht hat zur Begründung ausgeführt, die Beteiligten zu 1 hätten ein Rechtsschutzbedürfnis an der begehrten Feststellung, weil nicht die Wohnungseigentümerversammlung, sondern sie selbst für den Zustand ihrer Wohnungseingangstür verantwortlich seien. Die Wohnungseingangstür stelle sich nach Teil 1 § 2 Nr. 5 der Teilungserklärung als Sondereigentum dar, womit die Beteiligten zu 1 in den sich aus § 14 Nr. 1 WEG ergebenden Grenzen nach Belieben verfahren dürften. Wenn die Beteiligten zu 1 anstelle der vorhandenen, nicht mehr neuerem technischen Standard entsprechenden Wohnungseingangstür eine moderne Tür einbauten, die ihren Wünschen und Vorstellungen bezüglich Wärme-, Schall- und Einbruchschutz entspricht, und -dies sei entscheidend - diese Tür, wie von den Antragstellern zugesagt, den im Hause ... vorhandene Türen optisch und farblich weitestgehend angepasst werde, sei nicht ersichtlich, inwieweit den anderen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein optischer oder wirtschaftlicher Nachteil erwachsen könne. Ein Fall des § 22 WEG liege schon deshalb nicht vor, weil sich diese Vorschrift auf einen - vorliegend nicht gegebenen - Eingriff in gemeinschaftliches Eigentum beziehe.
2.
Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung in den wesentlichen Punkten stand.
a)
Es kann offen bleiben, ob die Wohnungseingangstür gemäß § 1 Abs. 5 WEG grundsätzlich dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen ist (OLG Düsseldorf NZM 2000, 193; LG Stuttgart RPfleger 1973, 401; Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Auflage 2000 § 5 Rdz. 55; Bärmann/Pick WEG § 5 Rdz. 18). Jedenfalls handelt es sich bei der Wohnungsabschlusstür nicht um einen Teil des Gebäudes, der für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich ist und auch nicht um eine Anlage oder Einrichtung, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient (§ 5 Abs. 2 WEG) und deshalb der Zuweisung zum Sondereigentum in der Teilungserklärung entzogen ist (Bärmann/Pick/Merle a.a.O.). Die hier in Rede stehende Abschlusstür zur Wohnung der Beteiligten zu 1 konnte und ist daher durch Teil 1 § 2 Nr. 5 der Teilungserklärung vom 05. Dezember 1991 wirksam deren Sondereigentum zugeordnet worden.
Handelt es sich indes um Sondereigentum, so dürfen die Beteiligten zu 1 - so zutreffend das Landgericht - in den Grenzen des § 14 Nr. 1 WEG hiermit prinzipiell nach Belieben verfahren. Unter der Voraussetzung der zugesagten optisch ästhetischen Anpassung an die übrigen Türen des Hauses ist nicht ersichtlich, dass und inwiefern den Beteiligten zu 2 ein rechtlich relevanter Nachteil, also eine konkret und objektiv feststellbare nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung (OLG Düsseldorf NJW-RR 1994, 277). entstehen könnte. Ohne Erfolg rügen die Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang, dass ihnen durch Einbau einer neuen Wohnungseingangstür seitens der Beteiligten zu 1 ein Nachteil in Form gesteigerter Aufwendungen für die Unterhaltung drohe. Da es sich insoweit um Sondereigentum handelt, haben solche Kosten ohnehin gemäß § 7 Abs. 1 TE die Beteiligten zu 1 zu tragen.
b)
Aus dem im Verfahren 8 II 25/00 Amtsgericht Viersen zur Überprüfung gestellten Eigentümerbeschluss zu TOP 6 b vom 29. September 2000 ergibt sich ein von den Beteiligten zu 1 zu beachtendes Verbot der in Aussicht genommenen Erneuerung ihrer Wohnungsabschlusstür nicht. Denn die Vornahme und Organisation der modernisierenden Instandsetzung durch Einbau neuer Wohnungsabschlusstüren fällt nur in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum, nicht aber das Sondereigentum in die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft. Soweit dieser Mehrheitsbeschluss in das Sondereigentum der Beteiligten zu 1 eingreift oder auf eine konkludente Änderung der Zuordnung der Wohnungsabschlusstüren in der Teilungserklärung (Gemeinschaftseigentum statt Sondereigentum) abzielt, ist er demnach wegen nicht vorhandener bzw. überschrittener Regelungskompetenz als nichtig anzusehen ( BGH NJW 2000, 3500; vgl. auch BayObLG ZMR 2001, 297).
Das Rechtsmittel der Beschwerdeführer war nach alledem zurückzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Eine Erstattungsanordnung in Bezug auf die außergerichtlichen Kosten aus Billigkeitsgründen ist im dritten Rechtszug nicht veranlasst, § 47 Satz 2 WEG.