WEG: Nichtigkeit von Beschlüssen nur bei bewusster Nichteinladung von Eigentümern
KI-Zusammenfassung
Wohnungseigentümer griffen Beschlüsse der Versammlung vom 13.03.2001 an und begehrten zudem die Entlassung des Verwalters/Bestellung eines Notverwalters. Sie stützten sich u.a. darauf, die Verwalterbestellung 1999 sei wegen fehlerhafter Ladung nichtig, weshalb auch spätere Einladungen unwirksam seien. Das OLG wies die weitere Beschwerde zurück: Nichtigkeit komme nur bei gezielter Nichteinladung in Betracht, die nicht feststellbar sei; unbewusste Nichtladung begründe nur Anfechtbarkeit. Neues Tatsachenvorbringen in der weiteren Beschwerde blieb unberücksichtigt; ein gerichtlicher Hinweis hierzu war nicht geschuldet.
Ausgang: Sofortige weitere Beschwerde gegen die Zurückweisung der Beschlussanfechtungs- und Notverwalteranträge zurückgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung sind nur dann nichtig, wenn Wohnungseigentümer bewusst und gezielt von der Teilnahme/Mitwirkung ausgeschlossen werden; eine unbewusste Nichtladung führt regelmäßig lediglich zur Anfechtbarkeit.
Die Feststellung einer bewussten Nichteinladung erfordert tragfähige Anhaltspunkte; bloßer Vortrag, Einladungen seien nicht bei allen Eigentümern angekommen oder nicht ordnungsgemäß erfolgt, genügt hierfür nicht.
Im Verfahren der weiteren Beschwerde nach § 27 FGG sind neue Tatsachen und Beweismittel grundsätzlich ausgeschlossen; entscheidungserhebliches neues Vorbringen ist regelmäßig nicht zu berücksichtigen.
Eine Hinweispflicht des Beschwerdegerichts besteht nicht, wenn die entscheidungserhebliche rechtliche Differenzierung (hier: bewusst/unbewusst) aus dem erstinstanzlichen Beschluss und dem Verfahrensstoff offensichtlich ist.
Ein auf Entlassung des Verwalters gerichteter Antrag kann als Antrag auf Bestellung eines Notverwalters (§ 26 Abs. 3 WEG) unzulässig sein, wenn ein bestellter Verwalter im Amt ist und vorrangig die gemeinschaftliche Willensbildung über Abberufung herbeizuführen ist.
Vorinstanzen
Landgericht Mönchengladbach, 5 T 102/04
Tenor
Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.
Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen die Beteiligten zu 1.. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Beschwerdewert: 5.000,00 EUR.
Gründe
I.Die Beteiligten zu 1. bis 9. sind Mitglieder der im Rubrum genannten Eigentümergemeinschaft. Der Beteiligte zu 10. verwaltet die Anlage.
Die Bestellung des Beteiligten zu 10. zum Verwalter erfolgte mit Zustimmung der Beteiligten zu 1. auf einer Eigentümerversammlung am 06.12.1999.
Die Beteiligten zu 1. haben geltend gemacht:Der damalige Verwalter, Herr K., habe nicht alle Miteigentümer zu dieser Eigentümerversammlung am 06.12.1999 geladen, so dass einige Eigentümer nicht hätten erscheinen können. Aufgrund dieses Einladungsmangels sei der Beteiligte zu 10. nicht wirksam zum Verwalter bestellt worden. Deshalb habe dieser seinerseits die Miteigentümer nicht wirksam zu einer Eigentümerversammlung am 13.03.2001 einladen können, weshalb die dort gefassten Beschlüsse ungültig seien. Im übrigen seien die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse auch aus anderen Gründen ungültig. Bei der Einzeljahresabrechnung 2000 seien diverse Zahlungen von ihnen (den Beteiligten zu 1.) nicht berücksichtigt worden. Auch eine Entlastung der Verwaltung komme nicht in Betracht, da der Beteiligte zu 10. nicht ordnungsgemäß gearbeitet habe.
Die Beteiligten zu 1. haben beantragt, wie folgt zu beschließen:
1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 13.03.2001 zu TOP 2. - 11. sind ungültig.
2.Der Hausverwalter Herr T. wird mit sofortiger Wirkung entlassen und ein "Zwangsverwalter" wird bestellt.
Die Beteiligten zu 2. – 10. sind dem entgegengetreten und haben beantragt,
die Anträge zurückzuweisen.
Das Amtsgericht hat beide Anträge zurückgewiesen und zur Begründung unter anderem ausgeführt, der Beteiligte zu 10. sei durch den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 06.12.1999 wirksam zum Verwalter bestellt worden. Die Beschlüsse seien nicht bei Gericht binnen Monatsfrist angefochten worden. Dass vier Wohnungseigentümer bewusst zu der Eigentümerversammlung nicht geladen worden seien, mit der Folge der Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse, sei nicht bewiesen.
Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten zu 1. sofortige Beschwerde eingelegt und ihre erstinstanzlich gestellten Anträge weiter verfolgt. Das Landgericht hat in dem angegriffenen Beschluss im schriftlichen Verfahren die sofortige Beschwerde zurückgewiesen.
Hiergegen wenden sich die Beteiligten zu 1. mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde. Sie machen geltend:Das Landgericht habe sie vor einer entsprechenden Entscheidung darauf hinweisen müssen, dass eine Nichtigkeit der am 06.12.1999 gefassten Beschlüsse nur angenommen werden könne, wenn erwiesen sei, dass der damalige Verwalter einige Miteigentümer bewusst nicht zu der Versammlung eingeladen habe. Bei einem solchen Hinweis hätte bereits im Beschwerdeverfahren darauf hingewiesen werden können, dass die Ausbuchung eines Betrags von ca. 58.000,00 EUR aus der Rücklage während der Tätigkeitszeit des früheren Verwalters ungeklärt sei, weshalb dieser ein erhebliches Interesse daran gehabt habe, nicht alle Eigentümer zu der Versammlung am 06.12.1999 einzuladen. Auf dieser Versammlung habe der frühere Verwalter dem anwesenden Beteiligten zu 7. auf die Frage, wo denn die anderen Eigentümer seien, erklärt, dass er diese nicht eingeladen habe. Der Beteiligte zu 6. habe erst am Tag der Versammlung durch den Beteiligten zu 7. hiervon erfahren.
Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.
II.Die gemäß §§ 45 Abs. 1 S. 1 WEG, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. ist nicht begründet. Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einem Rechtsfehler, § 27 FGG.
1.Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:Die in der Eigentümerversammlung vom 13.03.2001 gefassten Beschlüsse seien nicht bereits wegen eines formellen Mangels für ungültig zu erklären. Ein Einberufungsmangel dergestalt, dass der Beteiligte zu 10. als nicht ordnungsgemäß bestellter Verwalter die Versammlung einberufen habe, sei nicht feststellbar. Denn der Beschluss über die Verwalterbestellung vom 06.12.1999 sei nicht nichtig. Dies folge auch nicht aus dem Umstand, dass nach der streitigen Behauptung der Beteiligten zu 1., einige Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Versammlung vom 06.12.1999 nicht ordnungsgemäß eingeladen worden seien. Grundsätzlich führe der rechtswidrige Ausschluss eines Eigentümers von der Stimmberechtigung in der Wohnungseigentümergemeinschaft lediglich zur Anfechtbarkeit der in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse. Das gelte nur dann nicht, wenn feststehe, dass diese auch bei einer Teilnahme der ausgeschlossenen Wohnungseigentümer ebenso gefasst worden wären. Lediglich für den Fall, dass ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft bewusst von der Mitwirkung an der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen worden sei, sei der Beschluss nichtig. Für eine gezielte Nichteinladung von Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Eigentümerversammlung vom 06.12.1999 durch den Vorverwalter bestünden keine Anhaltspunkte. Diesbezüglich trügen die Beteiligten zu 1. lediglich vor, dass diverse Miteigentümer nicht eingeladen worden seien. Dass dies absichtlich geschehen sei, werde nicht behauptet. Dagegen sprächen auch die von den Beteiligten zu 1. zu den Akten gereichten Schreiben. Die Beteiligten zu 1. erwähnten in ihrem Schreiben vom 18.04.2004 nur, dass keine ordentlichen Einladungen an alle Eigentümer verschickt worden seien. In diesem Sinne drücke sich auch der Beteiligte zu 7. mit Schreiben vom gleichen Tage aus. In einem weiteren Schreiben vom 19.04.2004 spreche der Beteiligte zu 7. davon, dass nicht alle Eigentümer fristgerecht eingeladen worden seien. Die Schreiben böten keinen Anhaltspunkt dafür, dass eine gezielte Nichteinladung einzelner Wohnungseigentümer durch den früheren Verwalter vorgelegen habe. Die Beschlüsse seien auch nicht aus anderen Gründen für ungültig zu erklären. Zutreffend habe das Amtsgericht bezüglich der Einzeljahresabrechnung der Beteiligten zu 1. für das Wirtschaftsjahr 2000 (Beschluss zu TOP 2) lediglich eine Zahlung der Antragsteller von 1.640,00 EUR berücksichtigt. Unwidersprochen hätten die Beteiligten zu 2. – 10. vorgetragen, dass die Januarzahlung bei der Abrechnung 2001 berücksichtigt worden sei. Zutreffend weise das Amtsgericht auch darauf hin, dass die Abrechnung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung nicht zu beanstanden sei. Auch der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zu TOP 3 (Entlastung der Verwaltung) sei nicht zu beanstanden. Grundsätzlich stehe ein Entlastungsbeschluss nicht im Widerspruch zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Etwas anderes gelte erst dann, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kämen und nicht aus besonderen Gründen Anlass bestehe, auf die noch zu verwirklichenden Ansprüche zu verzichten. Nach diesen Grundsätzen entspreche die Verwalterentlastung ordnungsgemäßer Verwaltung. Zu TOP 6 und TOP 11 sei keine anfechtbare Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt. Die Beschlussfassungen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu TOP 4, 5, 7, 8, 9 und 12 werde von den Beteiligten inhaltlich nicht beanstandet. Es seien auch keine Gründe ersichtlich, die zu einer Aufhebung der Beschlüsse führen könnten. Der Antrag auf Entlassung des Verwalters sei als Antrag auf Bestellung eines Notverwalters im Sinne des § 26 Abs. 3 WEG zu verstehen, da bislang keine Abstimmung über die Abberufung des Verwalters in der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt sei. Zutreffend habe das Amtsgericht diesen Antrag bereits als unzulässig angesehen, da kein Rechtsschutzbedürfnis erkennbar sei. Es gebe einen gewählten Verwalter und dieser übe sein Amt aus. Wenn die Beteiligten zu 1. die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund betreiben wollten, so müssten sie zunächst eine Eigentümerversammlung einberufen und über die Abberufung abstimmen lassen.
2.Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung stand. Gesichtspunkte, die darauf hindeuten, dass die Überlegungen der Kammer von entscheidungserheblichen Rechtsfehlern im Sinne des § 27 FGG beeinflusst sein könnten, haben die Beteiligten zu 1. nicht aufgezeigt und sind auch sonst nicht ersichtlich.
Die Beteiligten zu 1. berufen sich zu Unrecht darauf, es sei davon auszugehen, dass der damalige Verwalter sie zu der Eigentümerversammlung am 06.12.1999 bewusst nicht eingeladen habe, weshalb die dort erfolgte Bestellung des Beteiligten zu 10. zum Verwalter nichtig sei.
Hierbei ist mit dem Landgericht davon auszugehen, dass allein eine bewusste Nichteinladung von Wohnungseigentümern zu einer Eigentümerversammlung zur Nichtigkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse führen kann (vgl. Bay ObLG ZMR 2005, 145, m.w.N.). Die unbewusste Nichtladung einzelner Wohnungseigentümer begründet hingegen allenfalls die Anfechtbarkeit gefasster Beschlüsse (vgl. BGH ZMR 1999, 834, m.w.N.). Dass der frühere Verwalter die Beteiligten zu 1. vorsätzlich zu der Versammlung am 06.12.1999 nicht eingeladen hat, ist aber auch unter Berücksichtigung des Beschwerdevorbringens der Beteiligten zu 1. nicht feststellbar.
Soweit diese geltend machen, der damalige Verwalter habe ein Interesse daran gehabt, nicht alle Miteigentümer zu der Versammlung am 06.12.1999 einzuladen, weil die Ausbuchung eines Betrags von ca. 58.000,00 EUR aus der Rücklage während der Tätigkeitszeit des früheren Verwalters ungeklärt sei, ist dies nicht überzeugend. Dagegen spricht, dass eine solche Ausbuchung in der Eigentümerversammlung vom 21.08.1998 mehrheitlich genehmigt worden ist, so dass schon unklar ist, was der frühere Verwalter hier hätte vertuschen sollen. Außerdem ist nicht ersichtlich, warum der frühere Verwalter bestimmte Wohnungseigentümer bewusst nicht eingeladen haben sollte, die ihm gegenüber kritisch eingestellten Beteiligten zu 1. aber eingeladen worden sind und diese dann auch an der Versammlung teilgenommen haben.
Auch die Behauptung der Beteiligten zu 1., auf der Versammlung am 06.12.1999 habe der frühere Verwalter dem anwesenden Beteiligten zu 7. auf die Frage, wo denn die anderen Eigentümer seien, erklärt, dass er diese nicht eingeladen habe, rechtfertigt nicht die Annahme, diese Nichteinladung sei bewusst erfolgt. Hier ist durchaus denkbar, dass dem früheren Verwalter aufgefallen war, dass einige Wohnungseigentümer versehentlich nicht eingeladen worden waren.
Unabhängig von dem zuvor Gesagten rechtfertigt das dargestellte Vorbringen der Beteiligten zu 1. zur Begründung der weiteren Beschwerde eine Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung aber auch deshalb nicht, weil es sich um neues Vorbringen handelt, das nicht zu berücksichtigen ist. Neue Tatsachen und Beweismittel können im Verfahren der weiteren Beschwerde grundsätzlich weder durch die Beteiligten noch das Gericht der weiteren Beschwerde eingeführt werden (Keidel/Kuntze/Winkler – Meyer-Holz, FGG, 15. A., § 27 Rn. 45, m.w.N.). Ein Grund, hiervon eine Ausname zu machen, ist vorliegend nicht gegeben. Insbesondere können sich die Beteiligten zu 1. nicht darauf berufen, das Landgericht habe sie darauf hinweisen müssen, dass es auf die Frage, ob der Vorverwalter Wohnungseigentümer bewusst nicht eingeladen habe, ankomme. Eine solche Hinweispflicht bestand nicht, denn dass es hierauf ankam, war offensichtlich. Schon das Amtsgericht hat in seinem Beschluss ausgeführt, es sei nicht erwiesen, dass vier Wohnungseigentümer bewusst zu der Eigentümerversammlung nicht geladen worden seien, was die Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse zur Folge hätte. Bereits hieraus ergab sich eindeutig, dass es auf die Frage, ob die Nichteinladung bewusst oder unbewusst erfolgt war, entscheidend ankam.
Da weitere Anfechtungsgründe nicht ersichtlich sind, war damit die weitere Beschwerde zurückzuweisen.
3.Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG.