Verwalterzustimmung und § 181 BGB bei selbst erwerbendem Verwalter
KI-Zusammenfassung
Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung, weil der selbst erwerbende Verwalter seine Zustimmung nach § 12 WEG wegen § 181 BGB nicht erklären könne. Streitgegenstand ist, ob die Verwalterzustimmung ein Insichgeschäft i.S.d. § 181 BGB darstellt. Der Senat hob die Zwischenverfügung auf und entschied, dass § 181 BGB hier nicht anwendbar ist, weil der Veräußerer Sache nach Erklärungsempfänger ist. Ein bloßer Interessenkonflikt reicht nicht für die Anwendung von § 181 BGB.
Ausgang: Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts in der Sache erfolgreich, Zwischenverfügung aufgehoben; Eintragungsantrag nicht aus den genannten Gründen zurückzuweisen.
Abstrakte Rechtssätze
§ 181 BGB findet keine Anwendung, wenn der Vertreter eine einseitige empfangsbedürftige Zustimmung gegenüber dem anderen Vertragsteil abgibt und dieser Sache nach Erklärungsempfänger ist.
Bei einseitigen empfangsbedürftigen Rechtsgeschäften liegt ein Insichgeschäft nur vor, wenn der Vertreter sich selbst gegenüber als Erklärungsempfänger auftritt; die bloße Wahrnehmung eigener und fremder Interessen begründet noch kein Insichgeschäft.
§ 182 Abs. 1 BGB ist zu berücksichtigen: Wird eine Erklärung wahlweise gegenüber verschiedenen privaten Adressaten abgegeben und ist der Dritte Sache nach Erklärungsempfänger, ist § 181 BGB nicht einschlägig.
Die Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung des Grundbuchamts ist nach §§ 18, 71, 72, 73 GBO zulässig und kann zur Überprüfung der Rückweisung von Eintragungsanträgen führen.
Zitiert von (1)
1 zustimmend
Vorinstanzen
Amtsgericht Dinslaken
Tenor
Die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Dinslaken – Rechtspflegerin – vom 18. Oktober 2019 wird aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Eintragungsantrag nicht aus den in der Zwischenverfügung angeführten Gründen zurückzuweisen.
Gründe
I.
Der Beteiligte zu 2 ist als Eigentümer des vorgenannten Grundbesitzes, bei dem es sich um Wohnungseigentum handelt, im Grundbuch eingetragen. Nach dem eingetragenen Inhalt des Wohnungseigentums bedarf die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters. Verwalter ist derzeit der Beteiligte zu 1.
Mit notariellem Übertragungsvertrag vom 18. März 2019 übertrug der Beteiligte zu 2 seinen Grundbesitz dem Beteiligten zu 1. Unter dem 9. Juli 2019 beantragten die Beteiligten unter Vorlage einer Zustimmungserklärung des Beteiligten zu 1 u.a. Eigentumsumschreibung.
Mit Zwischenverfügung vom 18. Oktober 2019 wies das Grundbuchamt darauf hin, der selbst erwerbende Verwalter sei entsprechend § 181 BGB daran gehindert, die Zustimmung nach § 12 WEG zu erklären. § 181 BGB komme hier zur Anwendung, weil sich der erwerbende Verwalter, der einerseits die Schutzinteressen der Gemeinschaft, andererseits eigene Interessen wahrnehme, in einem Interessenkonflikt befinde. Es sei daher eine Zustimmungserklärung der Wohnungseigentümerversammlung vorzulegen.
Dagegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten. Sie machen geltend, § 181 BGB finde auf den vorliegenden Fall keine Anwendung. Bei der Verwalterzustimmung handele es sich nicht um ein Rechtsgeschäft i.S.d. § 181 BGB. Bei einseitigen Rechtsgeschäften sei ein In-Sich-Geschäft grundsätzlich nur dann gegeben, wenn der Vertreter dieses sich selbst gegenüber als Erklärungsempfänger vornehme, nicht aber, wenn der Verwalter – wie hier – eine Zustimmungserklärung gegenüber dem eingetragenen Eigentümer als Veräußerer abgebe.
Mit weiterem Beschluss vom 18. Oktober 2019 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Düsseldorf zur Entscheidung vorgelegt.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Grundbuchakten Bezug genommen.
II.
1.
Die gemäß §§ 18 Abs. 1, 71 Abs. 1, 72, 73 GBO zulässige Beschwerde ist nach der vom Amtsgericht ordnungsgemäß erklärten Nichtabhilfe dem Senat zur Entscheidung angefallen, § 75 GBO.
2.
Die Beschwerde hat in der Sache Erfolg. Die Auflassungserklärung ist nicht gem. § 181 BGB schwebend unwirksam, weil diese Vorschrift auf den vorliegenden Fall weder unmittelbar noch entsprechend Anwendung findet.
Zwar ist § 181 BGB grundsätzlich auf einseitige empfangsbedürfte Rechtsgeschäfte wie die hier vorliegende Verwalterzustimmung anwendbar (vgl. Schäfer, in: BeckOK BGB, Stand: 1. August 2019, § 181 Rn. 5). Die Zustimmungserklärung stellt jedoch kein Rechtsgeschäft dar, das der Verwalter i.S.d. § 181 BGB „mit sich“ vorgenommen hat. Denn bei einseitigen Rechtsgeschäften ist ein Insichgeschäft grundsätzlich nur dann gegeben, wenn der Vertreter dieses sich selbst gegenüber als Erklärungsempfänger vornimmt (BGHZ 94, 132; Palandt-Heinrichs, BGB, 76. Auflage, § 181 Rn. 8). Das ist hier jedoch nicht der Fall, weil der Beteiligte zu 1 die Zustimmungserklärung gegenüber dem Beteiligten zu 2 als Veräußerer abgegeben hat. In seiner Zustimmungserklärung hat er einen Erklärungsempfänger nicht benannt. Daraus folgt, dass die Erklärung jedenfalls auch gegenüber dem anderen Teil des Vertrages abgegeben wurde, wie § 182 Abs. 1 BGB dies vorsieht (vgl. Senat NJW 1985, 390; KG NJW-RR 2004, 1161; Fröhler, in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 1. Oktober 2019, § 181 Rn. 50 und 253).
Eine entsprechende Heranziehung des § 181 BGB ist auch nicht im Hinblick auf einen möglichen Interessenkonflikt des Beteiligten zu 1 als Erwerber einerseits sowie als Interessensvertreter der Wohnungseigentümer andererseits geboten. § 181 BGB ist im Interesse der Rechtssicherheit als formale Ordnungsvorschrift aufzufassen, bei der der Interessengegensatz zwar das gesetzgeberische Motiv, aber zur Tatbestandserfüllung grundsätzlich weder erforderlich noch ausreichend ist (Senat a.a.O.). Handelt es sich – wie hier – um eine Erklärung, die wahlweise gegenüber verschiedenen privaten Adressaten abgegeben werden kann, kommt eine Anwendung des § 181 BGB nicht in Betracht, wenn der Dritte nicht nur formal, sondern auch der Sache nach Erklärungsempfänger ist (BGH a.a.O.). Im vorliegenden Fall ist der Beteiligte zu 2 gem. § 182 Abs. 1 BGB auch der Sache nach Erklärungsempfänger, denn er bedarf zur wirksamen Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung nach § 12 Abs. 1 WEG (vgl. KG a.a.O.; a.A. Hogenschurz, in: BeckOK WEG, Stand: 1. August 2019, § 12 Rn. 35 m.w.Nw.; Bärmann, in: Wohnungseigentumsgesetz, 12. Auflage, § 12 Rn. 27).
Eine Kostenentscheidung durch den Senat ist nicht veranlasst, §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG.