Beschwerde gegen Kostenverteilung für Bewässerung auf Sondernutzungsflächen zurückgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Beteiligten 2, 7 und 12 rügen die Aufhebung eines Eigentümerbeschlusses zur Billigung der Jahresabrechnung 1998/99. Streitpunkt ist die Verteilung der Bewässerungskosten für den Erdgeschoss zugewiesenen Rasen. Das OLG stellt fest, dass Wasserkosten als Pflegekosten den Sondernutzungsberechtigten nach § 15 WEG zuzurechnen sind und eine nachträgliche Erfassung durch Wasserzähler für den Streitzeitraum nicht möglich ist. Die Beschwerde wird zurückgewiesen; Kostenentscheidung zu Lasten der Beschwerdeführer.
Ausgang: Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2, 7 und 12 gegen die Aufhebung des Eigentümerbeschlusses wird abgewiesen; sie tragen die Gerichtskosten, außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Abstrakte Rechtssätze
Wird einer Wohnungseigentümerin bzw. einem Wohnungseigentümer ein Teil der gemeinschaftlichen Fläche zur alleinigen Nutzung übertragen, gehören zur Pflege auch die für die Durchführung der Pflege erforderlichen Sachmittel (insbesondere Wasser) und sind von den Sondernutzungsberechtigten zu tragen.
Ein Eigentümerbeschluss, der die Verteilung von Kosten regelt und damit gegen ausdrückliche Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung verstößt, ist aufzuheben.
Kann der Wasserverbrauch für einen Abrechnungszeitraum nicht gesondert ermittelt werden, ist eine nachträgliche Erfassung durch Anbringung von Wasserzählern für diesen Zeitraum nicht möglich; der Verbrauch kann nach billigem Ermessen anhand von Erfahrungswerten geschätzt werden.
Im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist es nicht zu beanstanden, wenn die abschließende Entscheidung von anderen Richtern erlassen wird als denen, die an der mündlichen Verhandlung teilgenommen haben; maßgeblich ist das gesamte Ermittlungsergebnis und der Akteninhalt.
Vorinstanzen
Landgericht Düsseldorf, 25 T 952/00
Tenor
Das Rechtsmittel der Beteiligten zu 2, 7 und 12 wird zurückgewiesen. Sie haben die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Wert des Beschwerdegegenstandes: Bis 5.000,- DM.
Gründe
I.
Die Beteiligten sind die Eigentümer der Wohnanlage R... in Hilden.
Am 01. Oktober 1999 fasste die Eigentümerversammlung u.a. folgenden Beschluss:
TOP 2
?... Die Verwaltung berichtete über die geprüfte Wohngeldabrechnung und empfahl der Versammlung die Annahme. Der Verwaltung und dem Beirat wurde Entlastung aus der Jahresabrechnung 1998/99 und den daraus resultierenden Einzelabrechnungen erteilt.
Nach Zustellung des Protokolls werden die Salden aus der Abrechnung, nach der entsprechenden Einspruchsfrist, im DTA-Verfahren vergütet bzw. nachgenommen.
Abstimmungsergebnis:
mehrstimmig
1 Gegenstimme
Bezüglich der aufgewendeten Gartenwasserkosten schlägt der Miteigentümer, Herr S..., vor dass Frau F... mit dem Beirat Einsicht in die Abrechnungsunterlagen erhält. Der Grund hierfür ist auch, der Verwaltung und der WEG weiteren Arbeitsaufwand und Kosten (Anwaltskosten) zu ersparen. Frau F... will der Verwaltung einen Terminvorschlag hierzu machen.
Abstimmungsergebnis:
einstimmig
Im übrigen wurde auf der Versammlung von einigen Eigentümern darauf hingewiesen, dass die Bewässerung an den Gartenwohnungen im Ermessen der jeweiligen Eigentümer liegt.
Abstimmungsergebnis:
mehrstimmig
1 Gegenstimme.?
Die Beteiligten zu 1 haben sich gegen die Billigung der Jahresabrechnung für den Zeitraum 01. Mai 1998 bis zum 30. April 1999 gewandt, weil in ihrer Einzelabrechnung als erbrachte Zahlung nur 4.605,- DM anstatt tatsächlich gezahlter 4.620,- DM berücksichtigt sei und die Abrechnung ferner Kosten für die Bewässerung von Rasenflächen auf der Tiefgarage enthalte, obwohl gemäß § 3.1 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung den Eigentümern der Erdgeschosswohnungen für das jeweils hinter ihrer Wohnung gelegene Rasenstück das alleinige Nutzungsrecht gegen Übernahme der Pflegekosten übertragen worden sei und demnach die Wasserkosten ausschließlich von ihnen zu tragen seien.
Die Beteiligten zu 1 haben beantragt, die in der Versammlung der Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage R... in Hilden vom 01.10.1999 zu TOP 2 gefassten Beschlüsse aufzuheben und für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung am 05. Oktober 2000 den Antrag abgelehnt, weil die Jahresabrechnung sich im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung halte. Der Verteilungsmaßstab sei nicht zu beanstanden.
Soweit in der Abrechnung die Kosten für die Bewässerung der in Sondernutzung stehenden Rasenflächen nicht gesondert nach Verbrauch ausgewiesen seien, stehe diese Abrechnungsweise zwar nicht in Einklang mit Ziffer 3.1 der Gemeinschaftsordnung. Die Geltendmachung dieses formellen Verstoßes stelle aber eine unzulässige Rechtsausübung dar. Denn zur Ermittlung dieses Kostenanteils bedürfe es mangels geeigneter Schätzgrundlagen des Einbaus von Wasserzähluhren. Letzteren habe die Gemeinschaft in der Vergangenheit wegen des damit verbundenen übermäßigen Kostenaufwands abgelehnt.
Demgegenüber stehe die minimale Kostenbelastung des einzelnen Wohnungseigentümers mit monatlich knapp 0,60 DM. Soweit die Beteiligten zu 1 beanstandeten, dass eine Zahlung von 15,-DM zu ihren Lasten unberücksichtigt geblieben sei, sei eine solche Zahlung nicht nachgewiesen und ggf. in einer nachfolgenden Abrechnung zu ihren Gunsten zu berücksichtigen. Durch den letzten Absatz des angefochtenen Eigentümerbeschlusses werde den Eigentümern ?entgegen der Befürchtung der Beteiligten zu 1 - hinsichtlich des Wasserverbrauchs auch kein ?Freibrief? ausgestellt. Denn die Bewässerung an den ?Gartenwohnungen? werde lediglich in das pflichtgemäße Ermessen der jeweiligen Eigentümer gestellt.
Auf die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1 hat das Landgericht nach mündlicher Verhandlung am 06. April 2001 die amtsgerichtliche Entscheidung aufgehoben und den Eigentümerbeschluss zu TOP 2 vom 01. Oktober 1999 betreffend die Billigung der Jahresabrechnung 1998/1999 nebst Einzelabrechnung und die Entlastung des Verwalters für ungültig erklärt. Gegen die Entscheidung der Kammer wenden sich die Beteiligten zu 2, 7 und 12 mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde, der die Beteiligten zu 1 entgegen treten.
Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
II.
Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 27 FGG).
1.
Das Landgericht hat zur Begründung ausgeführt, dem Begehren der Beteiligten zu 1 fehle das Rechtsschutzbedürfnis, soweit sie beanstanden, sie seien zu Unrecht mit 30,- DM belastet worden. Der Betrag sei zwischenzeitlich überwiesen worden. Nach der Gemeinschaftsordnung seien nicht alle Wohnungseigentümer, sondern nur die in Bezug auf die Rasenflächen auf der Tiefgarage allein nutzungsberechtigten und pflegepflichtigen Eigentümer der Erdgeschosswohnungen verpflichtet, die für die Bewässerung dieser Flächen anfallenden Wasserkosten zu tragen. Die Kosten der Bewässerung gehörten nämlich zu den Pflegekosten. Ein die maßgebliche Bestimmung der Gemeinschaftsordnung abändernder Eigentümerbeschluss sei nicht gefasst worden. Die Beschlüsse zu TOP 10 der Eigentümerversammlung vom 17. November 1995 und TOP 7 e der Eigentümerversammlung vom 26. November 1998 befassten sich nur mit der Frage wie der Wasserverbrauch des gesamten Rasens also auch der, der mangels eines Sondernutzungsberechtigten in jedem Falle von der Gemeinschaft zu zahlen sei, gemessen werden soll. Entgegen dem Amtsgericht sei allerdings nicht darauf abzustellen, dass die monatliche Kostenbelastung eines jeden Eigentümers sich für den Abrechnungszeitraum auf bloß 0,59 DM belaufe und demgegenüber der Aufwand für den Einbau von Wasseruhren zur gesonderten Erfassung der Sondernutzungsflächen mit unverhältnismäßig hohem Kostenaufwand verbunden sei. Die Kosten für die Erfassung dieses Wasserverbrauch seien nämlich als ?mittelbare Pflegekosten? von den Sondernutzungsberechtigten zu tragen.
2.
Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung in den wesentlichen Punkten stand.
a)
Ohne Erfolg rügen die Beschwerdeführer, dass an der mündlichen Verhandlung vom 05. Februar 2001 ein anderer Richter mitgewirkt hat als an der angefochtenen Entscheidung. Denn anders als im Zivilprozess (§ 309 ZPO) ist es im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit nicht zu beanstanden, wenn die abschließende Entscheidung von anderen Richtern erlassen wird als denen, die an der mündlichen Verhandlung nach § 44 Abs. 1 WEG teilgenommen haben. In Wohnungseigentumsverfahren bildet nämlich die Grundlage der Entscheidung nicht allein die mündliche Verhandlung, sondern das gesamte Ermittlungsergebnis und der ganze Akteninhalt (Bärmann/Pick/Merle Wohnungseigentumsgesetz 8. Auflage 2000 § 44 Rdz. 26 m.w.N.).
b)
Zu Recht hat das Landgericht den Eigentümerbeschluss zu TOP 2, betreffend die Billigung der Jahresabrechnung 1998/99 nebst Einzelabrechnung sowie Entlastung des Verwalters, für ungültig erklärt. Denn die vorgenommene Verteilung der Wasserkosten widerspricht mit Blick auf die den Eigentümern der Erdgeschosswohnungen zur Sondernutzung zugewiesenen hinter ihren Wohnungen über der Tiefgarage gelegenen Rasenflächen ? so zutreffend die Vorinstanzen ? Ziffer 3.1 der Gemeinschaftsordnung. Hiernach haben die Sondereigentümer das Recht der alleinigen Nutzung ihres Sondereigentums, soweit sich nicht Beschränkungen aus dem Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung selbst ergeben. Sie haben ferner das Recht der Mitbenutzung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Räume, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes und der gemeinschaftlichen Grundstücksflächen mit Ausnahme der durch Baulast oder Sondernutzungsrechte belasteten Flächen (Pkw- Abstellplätze, Grünflächen auf der Tiefgarage). Die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen erhalten gemäß § 15 WEG das alleinige Nutzungsrecht an dem hinter der jeweiligen Wohnung gelegenen Teil der Rasenfläche auf der Tiefgarage in Breite der Wohnung gegen Übernahme der Pflegekosten.? Zu den Pflegekosten gehören aber nicht nur der für die Pflege der Rasenflächen einzusetzende personelle Aufwand, sondern darüber hinaus auch die Aufwendungen für die zur Durchführung der Pflegearbeiten erforderlichen Sachmittel, also z. B. Dünger, Grassamen zur Ergänzung kleinerer Fehlstellen und - in Zeiten ausbleibender oder zu geringer Niederschläge - vor allem Wasser. Die Wasserkosten in Bezug auf das jeweils ihrer Wohnung zugeordnete Rasenstück sind daher insoweit allein von den ausschließlich nutzungsberechtigten und deshalb nach der Gemeinschaftsordnung pflegepflichtigen Eigentümern der Erdgeschosswohnungen zu tragen und nicht auf die Gemeinschaft umzulegen. Ob und inwieweit für die Erfassung dieses relativ geringen Wasserverbrauchs eigens Wasserzähler anzubringen sind, welche Kosten hiermit verbunden sind und wer diese zu tragen hat, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn die hier in Rede stehenden Wasserkosten für 1998/99 können auch durch die Anbringung von Wasserzählern nicht im Nachhinein ermittelt werden. Diese werden vielmehr anhand von Erfahrungswerten, möglicherweise in Anlehnung an den über die ?Gardena-Anlage? erfassten Wasserverbrauch nach billigem Ermessen zu schätzen sein. Gegebenenfalls wird zur Verbreiterung der Schätzungsgrundlage ? unter Beachtung kostenmäßiger Verhältnismäßigkeit ? eine fachkundige Information einzuholen sein.
Verbleibende Ungenauigkeiten, die eine solche Schätzung notwendigerweise beinhaltet, sind von den Beteiligten hinzunehmen. Das Rechtsmittel der Beschwerdeführer war nach alledem zurückzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Zu einer Anordnung der Kostenerstattung nach Billigkeitsgesichtspunkten bestand kein Anlass.