Aufhebung der Zwischenverfügung: Umlaufbeschluss ersetzt Verwalterzustimmung bei Eigentumsumschreibung
KI-Zusammenfassung
Die Beteiligten legten gegen eine Zwischenverfügung des Grundbuchamts Beschwerde ein, die die Vorlage eines Protokolls der Eigentümerversammlung verlangte, weil die Verwalterzustimmung fehle. Das OLG hob die Verfügung auf und befand, dass die Zustimmung der Wohnungseigentümer im Umlaufverfahren (§23 Abs.3 WEG) die fehlende Verwalterzustimmung ersetzt und die vorgelegten Erklärungen den Formanforderungen genügen. Ein gesondertes Protokoll ist daher nicht erforderlich.
Ausgang: Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts wurde stattgegeben; Verfügung aufgehoben, da Umlaufbeschluss und vorgelegte Erklärungen die fehlende Verwalterzustimmung ersetzen.
Abstrakte Rechtssätze
Sondernutzungs- oder Sondereigentumsregelungen können vorsehen, dass die Veräußerung der Zustimmung Dritter oder der Wohnungseigentümer bedarf (§12 Abs.1 WEG).
Wird die Zustimmung zur Veräußerung auf den Verwalter übertragen, handelt dieser als Treuhänder/vertretungsweise; die Eigentümerversammlung bleibt jedoch jederzeit befugt, selbst über die Erteilung der Zustimmung zu entscheiden.
Ein gemäß §23 Abs.3 WEG gefasster Umlaufbeschluss ist gültig, wenn alle Wohnungseigentümer schriftlich erklären und aus den Erklärungen eindeutig hervorgeht, dass sie in Kenntnis der Verbindlichkeit einen Beschluss herbeiführen wollen.
Für die Eintragung im Grundbuch genügen ein notarieller Übertragungsvertrag und die schriftlichen Zustimmungen der Wohnungseigentümer, sofern sie den Formerfordernissen der GBO entsprechen; ein getrenntes Versammlungsprotokoll ist dann nicht erforderlich.
Vorinstanzen
Amtsgericht Düsseldorf, GH-9579-13
Tenor
Die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Düsseldorf – Rechtspfleger – vom 13. Juli 2019 wird aufgehoben.
Gründe
I.
Der Beteiligte zu 1 ist als Eigentümer des vorgenannten Grundbesitzes im Grundbuch eingetragen. Bei dem Grundbesitz handelt es sich um Wohnungseigentum, das zur Wohnungseigentümergemeinschaft A… B… in C… gehört. Einzige Miteigentümerin ist D….
Gem. § 5 Abs. 1 der Teilungserklärung vom 15. Juni 1984 bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters. § 5 Abs. 2 regelt, dass der Verwalter die Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagen darf. Erteilt der Verwalter die Zustimmung nicht, kann diese gem. § 5 Abs. 3 durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung ersetzt werden.
Mit notariellem Übertragungsvertrag vom 2. Mai 2019 übertrug der Beteiligte zu 1 seinen Grundbesitz dem Beteiligten zu 2. Unter dem 24. Juni 2019 beantragten die Beteiligten unter Vorlage einer Zustimmungserklärung der D… vom 12. Juni 2019 u.a. Eigentumsumschreibung.
Mit Zwischenverfügung vom 13. Juli 2019 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass die fehlende Zustimmung des Verwalters laut Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung ersetzt werde. Es müsse daher das formgerecht erstellte Protokoll der Eigentümerversammlung nachgereicht werden, in der die fehlende Verwalterzustimmung ersetzt werde. Die eingereichte schriftliche Erklärung reiche nicht aus.
Dagegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten. Sie machen geltend, die nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung des Verwalters könne, da für die Wohnungseigentümergemeinschaft kein Verwalter bestellt sei, durch die Zustimmung aller Wohnungseigentümer ersetzt werden.
Mit weiterem Beschluss vom 24. Juli 2019 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Düsseldorf zur Entscheidung vorgelegt. Es hat ausgeführt, in § 5 Abs. 3 der Teilungserklärung sei festgelegt, dass eine fehlende Verwalterzustimmung (und sie fehle auch, wenn kein Verwalter bestellt sei) durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung ersetzt werden könne. Da es eine durch die Eigentümergemeinschaft bestimmte „Ersatzlösung“ bei fehlender Verwalterzustimmung gebe, komme die durch die Rechtsprechung entwickelte Lösung – Zustimmung aller Wohnungseigentümer - nicht zum Tragen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Grundbuchakten Bezug genommen.
II.
1.
Die gemäß §§ 18 Abs. 1, 71 Abs. 1, 72, 73 GBO zulässige Beschwerde ist nach der vom Amtsgericht ordnungsgemäß erklärten Nichtabhilfe dem Senat zur Entscheidung angefallen, § 75 GBO.
2.
Die Beschwerde hat in der Sache Erfolg.
Gem. § 12 Abs. 1 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Eine derartige Regelung ergibt sich aus § 5 Abs. 1 der Teilungserklärung, wonach die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Erteilt der Verwalter seine Zustimmung nicht, kann sie gem. § 5 Abs. 3 durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung ersetzt werden.
Es kann dahinstehen, ob diese Regelung nur dann Anwendung finden soll, wenn der bestellte Verwalter seine Zustimmung verweigert, oder auch, wenn – wie hier – ein Verwalter nicht bestellt wurde. Denn auch nach allgemeinen Grundsätzen wäre die Eigentümerversammlung hier zur Entscheidung befugt. Auch der Verwalter, dem die Befugnis zur Zustimmung zu einer Veräußerung nach § 12 Abs. 1 WEG übertragen worden ist, nimmt bei seiner Entscheidung kein eigenes Recht wahr, sondern wird grundsätzlich als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig. Daraus folgt, dass die Wohnungseigentümer - auch im Falle einer Übertragung der Zustimmungsentscheidung auf den Verwalter - jederzeit selbst über die Erteilung der Zustimmung entscheiden können. Zuständiges Organ für solche Entscheidungen ist die Eigentümerversammlung, die ihre Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss trifft (vgl. BGH NJW 2013, 299; Hügel, in: BeckOK BGB, Stand: 1. Mai 2019, § 12 WEG Rn. 7).
Allerdings hat die Eigentümerversammlung hier – entgegen der Auffassung des Grundbuchamts – eine entsprechende Entscheidung getroffen. Diese liegt vor in Form des notariellen Übertragungsvertrags, in dem der Beteiligten die Übertragung des Wohnungseigentums vereinbart sowie die Eigentumsumschreibung bewilligt und beantragt haben, sowie in der Zustimmungserklärung der D… vom 12. Juni 2019. Der vom Grundbuchamt verlangten Vorlage eines Protokolls der Eigentümerversammlung bedarf es hingegen nicht, weil die Entscheidung der Wohnungseigentümer gem. § 23 Abs. 3 WEG im Umlaufverfahren getroffen wurde. Danach ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären. Allerdings setzt der gem. § 23 Abs. 3 WEG gefasste Beschluss eine unmissverständliche Initiative und damit das Bewusstsein der Wohnungseigentümer voraus, einen verbindlichen Beschluss zu fassen (vgl. BGH ZWE 2015, 280).
Diesen Anforderungen genügen die vorliegenden Erklärungen. In der Zustimmungserklärung der D… wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Veräußerung grundsätzlich der Zustimmung des Verwalters bedürfte, die jedoch hier durch einen Mehrheitsbeschluss „der übrigen Wohnungseigentümer“ ersetzt werde. Sodann erfolgt die Zustimmung zur Veräußerung des Eigentums gemäß dem vorliegenden notariellen Vertrag. Hieraus folgt, auch wenn die Zustimmungserklärung im Hinblick auf das Erfordernis eines Mehrheitsbeschlusses „der übrigen Wohnungseigentümer“ missverständlich formuliert ist, dass D… ihre Zustimmungserklärung im Bewusstsein der Verbindlichkeit i.S.d. § 23 Abs. 3 WEG abgegeben hat. Die Zustimmung des Beteiligten zu 1 zu der von ihm selbst vorgenommenen Grundstücksübertragung ergibt sich unmissverständlich aus dem vorgelegten notariellen Vertrag sowie seinem Antrag auf Eigentumsumschreibung, dem er die Zustimmungserklärung der D… beigefügt hat. Beide Erklärungen genügen zudem den Anforderungen des § 29 GBO. Im Hinblick auf die vorliegenden Erklärungen der Wohnungseigentümer besteht daher keine Veranlassung, die Vorlage eines Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung zu verlangen.
Eine Kostenentscheidung durch den Senat ist nicht veranlasst, §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG.