Altbauwohnungskauf mit Sanierungszusage: Werkvertragsrecht und Vorschuss für Hofentwässerung
KI-Zusammenfassung
Wohnungseigentümer verlangten wegen Kellerfeuchte sowie mangelhafter Hof- und Dachentwässerung Kostenvorschuss bzw. Schadensersatz. Das OLG wendet wegen umfangreicher, im Exposé zugesagter Sanierungs-/Modernisierungsarbeiten Werkvertragsrecht an. Ein Vorschussanspruch besteht jedoch nur für die funktionsuntaugliche Hofentwässerung und Folgeschäden am Außenmauerwerk (18.000 €). Eine Abdichtung des Kellers nach heutigem Standard ist nicht geschuldet; Gewährleistungsausschluss und Verjährung greifen insoweit nicht durch, soweit ein Mangel vorliegt.
Ausgang: Berufung teilweise erfolgreich: Kostenvorschuss von 18.000 € zugesprochen, im Übrigen Klageabweisung bestätigt.
Abstrakte Rechtssätze
Bei Veräußerung sanierter Altbauten ist Werkvertragsrecht anzuwenden, wenn die geschuldeten Bauleistungen nach Umfang und wirtschaftlicher Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind und das Vertragsverhältnis von einer werkvertraglichen Herstellungspflicht geprägt wird.
Für die Einordnung als werkvertraglich geprägtes Vertragsverhältnis ist die Bezeichnung im notariellen Vertrag unerheblich; eine Herstellungsverpflichtung kann sich auch aus einem vorvertraglichen Exposé ergeben.
Wohnungseigentümer sind hinsichtlich Gewährleistungs- und Vorschussansprüchen wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums Mitgläubiger und können Leistung an alle Mitglieder der Gemeinschaft verlangen.
Entwässerungsanlagen, die ihren Zweck nicht erfüllen und dadurch Wert oder Gebrauchstauglichkeit mindern, sind mangelhaft, unabhängig davon, ob sie dem heutigen technischen Standard oder dem Standard der Errichtungszeit entsprechen.
Bei Altbausanierungen ist die Einhaltung heutiger anerkannter Regeln der Technik nur geschuldet, soweit sich dies aus Vertrag, Umständen und Leistungsziel ergibt; eine bloße Renovierungszusage für den Keller begründet regelmäßig keine Pflicht zur nachträglichen Horizontal- oder Vertikalabdichtung.
Vorinstanzen
Landgericht Düsseldorf, 13 O 22/03
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird das am 29. Oktober 2004 verkündete Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Mitgläubiger 18.000 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 31.1.2003 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 78 % und der Beklagte zu 22 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Kläger erwarben mit jeweils gleichlautenden notariellen Verträgen im Sommer 1998 von dem Beklagten Wohnungseigentum an dem Grundbesitz L 12 in K unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung. In einem den Erwerbern vor Vertragsschluss vorliegenden Exposé des Beklagten sind Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten aufgeführt, die der Beklagte hat ausführen lassen. Wegen Feuchtigkeitsschäden des Kellers und einer mangelhaften Hof- und Dachentwässerung machen die Kläger einen Anspruch auf Kostenvorschuss in Höhe von 80.700 € hilfsweise Schadensersatz geltend.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und ausgeführt:
Ein Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses bestehe schon deshalb nicht, weil Werkvertragsrecht keine Anwendung finde. Nach Umfang und Bedeutung stünden die von dem Beklagten geschuldeten Renovierungsarbeiten Neubauarbeiten nicht gleich. Ansprüche auf Schadensersatz aus den Kaufverträgen seien verjährt. Der Beklagte habe die streitigen Mängel nicht arglistig verschwiegen. Der Zustand des im Jahre 1920 errichteten Hauses, insbesondere der Entwässerung, sei für die Kläger nach eigenem Vortrag wegen des Algenbewuchses ohne weiteres erkennbar gewesen, so dass der Beklagte, selbst wenn er auf den Zustand nicht ausdrücklich hingewiesen habe, keine Offenbarungspflicht verletzt habe. Hinsichtlich der Feuchtigkeit des Kellers liege kein Mangel vor, da der ursprüngliche Standard des Hauses maßgebend und der Zustand alterstypisch sei. Der Beklagte habe nicht versprochen, den Keller gemäß den heute geltenden DIN und technischen Regeln in Stand zu setzen. Es scheide auch ein Anspruch wegen mangelhaft ausgeführter Renovierungsarbeiten aus. Wegen der Einzelheiten wird auf die Entscheidung des Landgerichts Bezug genommen.
Die Kläger greifen die Entscheidung mit der Berufung an und tragen vor:
Es sei Werkvertragsrecht anzuwenden, da es nicht darauf ankomme, ob der Veräußerer die Substanz des Hauses habe verändern wollen, sondern es ausreiche, dass er umfangreiche Renovierungs- und Sanierungsarbeiten zugesagt habe. Der Anspruch ergebe sich auch aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes nach Kaufvertragsrecht. Der Beklagte habe positive Kenntnis über den mangelhaften Zustand des Kellers und der Dach- sowie Hofentwässerung gehabt und dies arglistig verschwiegen. Feuchtigkeitsmängel im Keller habe er arglistig übertüncht. Wegen der zugesagten Modernisierungsarbeiten hätten sie, die Kläger, davon ausgehen können, dass der Zustand des Hauses dem heutigen Standard entsprechen werde.
Die Kläger beantragen,
das Urteil des Landgerichts Düsseldorf abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, an sie 80.700 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.6.2002 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Der Beklagte verweist darauf, dass der 9. Senat des Oberlandesgerichts Düsseldorf den Vertrag der Klägerin zu 7) in seinem Urteil 21.2.2005 als Kaufvertrag gewürdigt hat und trägt unter Bezugnahme auf sein erstinstanzliches Vorbringen vor:
Es finde Kaufrecht Anwendung, Ansprüche der Klägerin zu 7) seien rechtskräftig durch die Entscheidung vom 21.2.2005 aberkannt worden. Werkvertragsrecht finde nur Anwendung, wenn die zugesagten Renovierungsarbeiten demjenigen eines Neubaus entsprächen. Das Vorbringen der Kläger zu den Mängel, den angeblichen Schäden und der Arglist sei zudem falsch. Vorsorglich bestreite er die Aktivlegitimation der Kläger und die Höhe de Schadens und rüge die Unbestimmtheit des Klageantrages.
II.
Die Berufung ist zulässig und hat teilweise Erfolg. Den Klägern steht ein Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses von 18.000 € für die Instandsetzung der mangelhaften Hofentwässerung und des Mauerwerks der Wohnung W zu. Die Entscheidung des Landgerichts beruht auf einem Rechtsfehler, soweit den Klägern ein Kostenvorschussanspruch für diese Mängelbeseitigungsarbeiten versagt wurde, §§ 513, 546 ZPO. Die weitergehende Berufung hat keinen Erfolg, da das Urteil im Übrigen weder auf einem Rechtsfehler beruht noch die gemäß § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.
Auf das Schuldverhältnis der Parteien finden die bis zum 31.12.2001 geltenden Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches Anwendung, Art. 229, § 5 EGBGB mit Ausnahme der Hemmung der Verjährung, auf die gemäß Art. 229, § 6 EGBGB neues Recht anzuwenden ist.
1.
Die Klage ist zulässig. Zu Unrecht rügt der Beklagte, der Klageantrag sei wegen fehlender Bestimmtheit der Zahlungsempfänger zu unbestimmt. Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft sind bezüglich des Kostenvorschuss- und des Schadensersatzanspruches Mitgläubiger und können Zahlung an alle Mitglieder der Gemeinschaft verlangen (BGH NJW 1997, 2173, 2174; OLG Stuttgart BauR 2003, 1394, 1397). Dem wird der Klageantrag gerecht.
Entgegen der Ansicht des Beklagten ist durch die Entscheidung des 9. Senats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 21.2.2005 weder über die Ansprüche der Kläger noch die der Klägerin zu 7) rechtskräftig entschieden worden. Während es vorliegend um die Frage der Gewährleistungsansprüche der Miteigentümergemeinschaft am Gemeinschaftseigentum geht, hatte die Klägerin zu 7) einen Anspruch auf Rückabwicklung ihres Vertrages geltend gemacht. Es fehlt schon an der Identität der Prozessbeteiligten und der Gleichheit des Streitgegenstandes. Auch bezüglich der in dem Prozess der Klägerin zu 7) ebenso wie hier zu klärenden Vorfrage des anzuwendenden Vertragsrechts liegt keine präjudizielle Entscheidung vor. (vgl. im Einzelnen Zöller/Vollkommer, ZPO, 25. Auflage 2005, vor § 322 Rdnr. 28, Rdnr. 35 mit weiteren Nachweisen). Im Übrigen ist darauf zu verweisen, dass selbst dann, wenn Gegenstand des Vorprozesses ein Kostenvorschussanspruch der Klägerin zu 7) wegen Mängel am Gemeinschaftseigentum gewesen wäre, dies keinen Einfluss auf die Ansprüche der anderen Eigentümer hätte (grundlegend BGH NJW 1985, 1551, 1552).
2.
Den Klägern steht ein Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses für die Instandsetzung der Hofentwässerung und der Mauer in der Wohnung W gemäß § 633 Abs. 3 BGB zu. Hingegen besteht kein Vorschussanspruch zur Abdichtung des Kellers.
a) Auf das Vertragsverhältnis der Parteien findet Werkvertragsrecht Anwendung. Den Erwerbern von sanierten Altbauwohnungen oder sanierten Häusern können Gewährleistungsansprüche aus dem Werkvertragsrecht nicht nur in Bezug auf die nach dem Erwerbsvertrag auszuführenden Sanierungsarbeiten, sondern auch in Bezug auf die nicht modernisierte Altbausubstanz zustehen, wenn die vom Veräußerer geschuldeten Bauleistungen nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind (BGH BauR 2005, 542 ff = NJW 2005, 1115 = BGHReport 2005, 560; BGHZ 100, 391, 396 = BauR 1987, 439; BGH BauR 1988, 464, 465). Denn dann wird das Vertragsverhältnis von der werkvertraglichen Herstellungspflicht geprägt. Unerheblich ist, wie die Vertragspartner den Vertrag bezeichnet haben, da es auf die tatsächlichen Umstände, nicht deren Bezeichnung ankommt. Es ist nicht erforderlich, dass die auszuführenden Bauleistungen ausdrücklich im notariellen Vertrag Erwähnung finden. Vielmehr genügt, dass sich aus dem Zusammenhang der Vereinbarung eine Herstellungsverpflichtung ergibt, wozu die Angaben in einem dem Vertragsschluss vorausgegangenen Exposé ausreichen (BGH BauR 1983, 439, 443). Unerheblich ist es für die rechtliche Beurteilung auch, ob die Arbeiten bei Vertragsschluss bereits fertig gestellt sind (BGH BauR 2005, 542; BGH BauR 1985, 314, 315). Ob die von dem Veräußerer auszuführenden Arbeiten, die Annahme einer werkvertraglichen Verpflichtung hinsichtlich des veräußerten Altbaus rechtfertigen, ist eine Frage des Einzelfalls. Entscheidend ist, ob sich aus Inhalt, Zweck und wirtschaftlicher Bedeutung des Vertrages sowie aus der Interessenlage der Parteien eine Verpflichtung zur mangelfreien Erstellung des Bauwerks ergibt (BGH BauR 2005, 542). Der Bundesgerichtshof legt als Abgrenzungsmerkmal zugrunde, ob es sich bei den auszuführenden Arbeiten um Arbeiten an einem Bauwerk handelt. Dies kann dann allerdings schon bei relativ geringfügigen Veränderungen des Bauwerks der Fall sein, ohne dass sich in solche Fällen mit geringen Änderungen die Annahme einer Herstellungsverpflichtung rechtfertigen ließe (vgl. dazu Koeble BauR 1992, 569; Kniffka, Kompendium des Baurechts, 2. Auflage, 11. Teil Rdnr. 107, 115; Werner/Pastor, Der Bauprozess, 11. Auflage, Rdnr. 1446). Für eine Herstellungsverpflichtung mit der Konsequenz der alleinigen Anwendung des Werkvertragsrechts spricht es, wenn nicht nur unerhebliche Umbau-, Modernisierungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten ausgeführt werden, während bloße Renovierungsarbeiten, die weder in die Substanz eingreifen, noch verbesserte technische Qualität mit sich bringen, mangels einer auf das Objekt selbst bezogenen Herstellungsverpflichtung der Anwendung des Kaufrechts auf den Vertrag nicht entgegenstehen (so auch Kniffka a.a.O. Rdnr. 115).
Die Sanierungsarbeiten, die der Beklagte schuldete, rechtfertigen die Anwendung des Werkvertragsrechts auf den Erwerbsvertrag, weil es sich um umfangreiche Bauleistungen handelt, so dass der Beklagte aus der Sicht der Vertragsparteien eine Herstellungsverpflichtung übernommen hatte. Der Beklagte hatte in dem Exposé die Ausführung folgender Arbeiten unter der Überschrift „Renovierung/Modernisierung“ zugesagt:
Elektro: Modifizierung
Heizung: Umstellung von Nachtstromspeicher auf neue Gaszentralheizung. (Gasanschluß ist seit Dezember 1997 in der Straße vorhanden)
Fenster: Alle Fenster werden vorne und hinten durch neue Fenster mit Doppelisolierverglasung ersetzt.
Türen: Alle Türen werden überarbeitet und in Weißlack gestrichen. Die bestehende Eingangstüre aus Aluminium wird durch eine neue Jugendstileingangstüre ersetzt. Zeitgleich werden neue Briefkästen installiert.
Keller: Der Keller wird komplett renoviert, neu verputzt und weiß gestrichen. Es sind 8 Einzelkeller vorhanden. Die Kellertreppe wird überarbeitet, ggfls. erneuert.
Bäder: Die Bäder werden modernisiert. (8 Bäder)
Fassade: Die komplette, mit üppigem Stuck versehene Fassade wird nach Einbau der Fenster komplett neu überholt und in zartgelb mit weiß abgesetztem Stuck gestrichen.
Eingang: Der Hauseingang (jetzt Fliesen) wird in Marmor neu verlegt. Das gesamte Treppenhaus wird tapeziert und weiß gestrichen. In der Eingangsdecke wird zusätzlich ein neuer Stuckspiegel angebracht. Das gesamte Treppenhaus wird neu überarbeitet, die Stufen neu belegt.
Fassadenrücksseite: Die komplette Rückseite (Ziegelstein) wird neu verputzt und gestrichen.
Giebel vorne rechts: Die alte Schieferverkleidung wird demontiert, neu verputzt und gestrichen.
Fahrradunterstand überdacht im Hof: wird ebenfalls neu gestrichen.
Innenhof: Der Innenhof wird gärtnerisch angelegt.
Wohnungsbeläge: Wo erforderlich, wird der Unterbau erneuert und mit Parkett belegt
Diese Renovierungs-, Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten kommen einer Neuherstellung gleich. Durch die Arbeiten wird der bisherige Baukörper nachhaltig geändert, was insbesondere durch die Änderungen der Heizungsanlage, der Fassaden, des Eingangsbereich und die komplette Modernisierung der Bäder deutlich wird. Die Bauleistungen gehen über bloße Renovierungsarbeiten, die der Erhaltung des bisherigen Zustandes dienen, hinaus und verändern das Objekt nachhaltig. Die Erwerber konnten aufgrund des Exposés davon ausgehen, nicht nur renovierten, sondern weitgehend modernisierten und instand gesetzten Wohnraum zu erhalten. Entgegen der vom 9. Senat des OLG Düsseldorf in der Entscheidung vom 21.2.2005 vertretenen Ansicht (9 U 97/04) handelt es sich nicht nur um Arbeiten, die zur Erhaltung des Gebäudes in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden. Sie gehen über bloße Anstreicher- und Verschönerungsarbeiten weit hinaus.
b) Die Kläger, das sind sämtliche Wohnungseigentümer, sind aktivlegitimiert zur Geltendmachung der Gewährleistungsansprüche wegen Mängel des Gemeinschaftseigentums.
c) Ein Mangel im Sinne des § 633 Abs. 1 BGB liegt insoweit vor, als die Hofentwässerung nicht funktionstauglich ist, was bereits zu Schäden an der Außenwand der Wohnung W geführt hat. Am Fuße des Fallrohrs der Dachentwässerung ist ein PVC-Auslauf an einer sehr alten Gussleitung des Standrohres angefügt. Die alte Entwässerungsleitung für das Regenwasser des Dachs ist verstopft bzw. geschädigt, so dass sich das Wasser bis zur Hauswand staut. Das neu angeschlossene PVC-Rohr diente dem Zweck, das Wasser von der Hauswand fortzuführen, ist aber angesichts des Umfangs des abzuführenden Niederschlagwassers nicht ausreichend dimensioniert, um die Dach- und Hofentwässerung zu gewährleisten. Das nicht abgeführte Niederschlagswasser bleibt großflächig auf der Hoffläche stehen und wirkt auf die Hauswände ein. Diese Feststellungen folgen aus dem Gutachten des Sachverständigen Dipl. Ing. W vom 20.4.2002, das der Sachverständige im Auftrag der Kläger erstattete. Der Beklagte ist den Ausführungen des von den Klägern vorgelegten Gutachtens nicht konkret entgegengetreten. Soweit er pauschal darauf verweist, die Entwässerung sei nicht mangelhaft und rechtfertige keine Gewährleistungsansprüche, zieht er lediglich Rechtsfolgerungen aus den bezüglich der Entwässerung im Übrigen unstreitigen örtlichen Feststellungen. Die nicht funktionierende Entwässerung ist indes ein Fehler des Hauses, der den Wert und die Gebrauchstauglichkeit mindert. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob die Entwässerung nach den heute allgemein anerkannten Regeln der Technik geschuldet ist oder entsprechend dem Standard im Zeitpunkt der Errichtung des Hauses. Denn Entwässerungsleitungen, die ihren Zweck nicht erfüllen können, waren und sind mangelhaft.
Da der Beklagte sich mit der Nachbesserung in Verzug befindet (er leugnet seine Mängelbeseitigungspflicht), können die Kläger einen Vorschuss für die durchzuführenden Arbeiten gemäß § 633 Abs. 3 BGB verlangen. Der Senat schätzt die Mangelbeseitigungskosten auf der Grundlage der Ausführungen des Privatgutachters Z. gemäß § 287 ZPO auf 18.000 €. Die Nachbesserung betrifft zum einen die eigentliche Hofentwässerung. Insoweit hat der Gutachter die auszuführenden Arbeiten detailliert dargestellt und die Kosten der Maßnahme geschätzt. Diese Kostenschätzung ist eine ausreichend konkrete Grundlage für die Festsetzung des abzurechnenden Kostenvorschusses. Zu berücksichtigen sind auch die Kosten für die Sanierung des Mauerwerks der Wohnung W von innen. Die Auftragung des Sanierputzes betrifft die Außenwand als Gemeinschaftseigentum, so dass den Klägern dieser Anspruch zusteht und nicht allein der Eigentümerin des Wohnungseigentums als Sondereigentum. Auch insoweit sind die Arbeiten und Kosten als Schätzungsgrundlage durch das Gutachten Z. ausreichend konkret dargetan.
d) Das Fehlen der vertikalen, äußeren Abdichtung und einer Horizontalsperre des Kellermauerwerks ist hingegen kein Sachmangel im Sinne des § 633 Abs. 1 BGB. Der Zustand des Kellermauerwerks entspricht demjenigen, wie es bei einem im Jahre 1920 errichten Gebäude zu erwarten ist. Denn Wohngebäude wurden damals ohne derartige Abdichtungen ausgeführt, wie der von den Klägern beauftragte Gutachter Dipl. Ing. W ausgeführt hat. Die Außenwände waren gegen Feuchte und Nässe bei Errichtung des Gebäudes nicht bautechnisch geschützt worden, weil die Mittel hierzu nicht zur Verfügung standen bzw. sehr kostenträchtig waren. Deshalb wurde bei Wohngebäuden in der Regel keine Abdichtung des Kellers vorgenommen, die Feuchte des Kellers wurde als normal hingenommen, wie der Privatgutachters W in seinen ergänzenden Ausführungen dargelegt hat. In diesem technischen Zustand war die Bauleistung geschuldet. Eine Sanierung der Kellerwände gemäß dem heutigen Standard und allgemein anerkannten Regeln der Technik hat der Beklagte nicht zugesagt.
Grundsätzlich gilt für Bauleistungen, dass die allgemein anerkannten Regeln der Technik einzuhalten sind. Diese Regeln enthalten die Mindestanforderungen, die regelmäßig an eine Bauleistung zu stellen sind. Auch wenn ausdrückliche Vereinbarungen der Parteien hierzu fehlen, so sind die Regeln der Technik doch Gegenstand der Leistungspflicht des Unternehmers, was sich jedenfalls im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ergibt (BGH NJW-RR 2002, 1533, 1534; BGH NJW-RR 2000, 309, 310). Den Vertragsparteien steht es aber auch frei, geringere Leistungsanforderungen zu vereinbaren, als sie bei Anwendung anerkannter Regeln der Technik erreicht werden könnten, da sich das Maß der vertraglichen Herstellung nach den Vorstellungen und der Vereinbarung der Parteien richtet (OLG München NJW-RR 1992, 1523; OLG Hamm NJW-RR 1995, 17; Kleine-Möller/Merl, Handbuch des privaten Baurechts § 12 Rdnr. 262 mit weiteren Nachweisen; Beck´scher VOB-Kommentar Ganten/Motzke/Kohler 1. Auflage 2001.§ 13 Rdnr. 48; Bamberger/Roth/Voit, BGB, § 633 Rdnr. 12; Kniffka/Koeble a.a.O. 11 Teil Rdnr. 118). Insbesondere dann, wenn der Unternehmer Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten an einem Altbau vornimmt, stellt sich die Frage, ob der Unternehmer eine Herstellung gemäß den heutigen Regeln der Technik schuldet. Der Grundsatz, dass ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik regelmäßig einen Sachmangel darstellt, ist bei der Veräußerung sanierter und modernisierter Altbauten nicht ohne weiteres anwendbar. Es kommt vielmehr darauf an, inwieweit sich aus dem Vertrag, den ihm zugrunde liegenden Umständen und dem vorgesehen Leistungsziel ergibt, dass die heute allgemein anerkannten Regeln der Technik einzuhalten sind (OLG Hamm BauR 1995, 767; OLG Hamm BauR 95, 846; Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 2. Auflage, 6. Teil Rdnr. 49; Kleine-Möller/Merl a.a.O., § 12 Rdnr. 262). Dies gilt insbesondere bezüglich solcher Bauteile, die von der Sanierungsmaßnahme erkennbar nicht betroffen werden.
Der Bundesgerichtshof hat eine Verpflichtung zur Herstellung einer Abdichtung gemäß den heute anerkannten Regeln der Technik angenommen, wenn sich der Veräußerer verpflichtet hat, den Altbau bis auf die Grundmauern zu sanieren (BGH BauR 2005, 542; BGH VII ZR 227/03 - Beschluss über Nichtzulassung der Revision vom 23.9.2004). So verhält es sich hier jedoch nicht. Der Beklagte hat in dem Exposé nur ganz bestimmte Modernisierungsarbeiten aufgeführt und hinsichtlich des Kellers ausdrücklich nur eine Renovierung zugesagt. Der Keller sollte komplett renoviert, verputzt und weiß gestrichen und die Kellertreppe überarbeitet werden. Der Ankündigung dieser Renovierungsarbeiten konnten die Erwerber gemäß §§ 133, 157 BGB nicht entnehmen, dass eine Vertikalabdichtung an den Kelleraußenwänden aufgetragen und eine horizontal Sperre nachträglich angebracht wird. Geschuldet war hinsichtlich der Abdichtung gegen Feuchtigkeit der unter Berücksichtigung des Baujahrs zu erwartende Schutz, nicht aber ein dem heutigen Standard und der heutigen technischen Entwicklung angepasster Feuchtigkeitsschutz.
e) Die Kläger können nicht wegen einer mangelhaft ausgeführten Renovierung des Kellers einen Kostenvorschuss für eine Horizontal- und Vertikalabdichtung des Kellers verlangen. Eine mangelhaft ausgeführte Renovierung liegt nicht vor. Die Vertragsauslegung ergibt, dass die Renovierungsarbeiten auf der Grundlage der vorhandenen Substanz der Mauern ausgeführt werden mussten. Abdichtungsmaßnahmen nach dem heutigen Stand der Technik sollten nicht erbracht werden, auch nicht, um dadurch eine bessere Qualität der Anstreicharbeiten zu ermöglichen. Die grundsätzlich nicht geschuldete Sanierung der Kellerwände sollte nach der Vorstellung der Vertragsparteien nicht über den Umweg des Anstrichs der Kellerinnwände geschuldet werden. Unter dieser vertraglichen Prämisse sind die ausgeführten Putz- und Anstricharbeiten nicht zu beanstanden.
3.
Der Beklagte hat seine Gewährleistung für die mangelhafte Hofentwässerung nicht wirksam ausgeschlossen. Allen Erwerbsverträgen liegt die von dem Beklagten gestellte Klausel zu Grunde, dass die Gewährleistung für die Beschaffenheit des Objekts ausgeschlossen ist. Es handelt sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die der Inhaltskontrolle nicht Stand hält, § 11 Nr. 10 a AGBG. Der Gewährleistungsausschluss ist unwirksam, weil er, auch wenn Gegenstand ein sanierter Altbau ist, der Neuerstellung im Sinne des § 11 Nr. 10 AGBG gleich zu achten ist (vgl. dazu BGH BauR 2005, 542; BGH NJW 1987, 837; Kniffka/Koeble, a.a.O., 11. Teil Rdnr. 133).
4.
Der Anspruch der Kläger ist nicht verjährt. Da Werkvertragsrecht Anwendung findet begann die 5-jährige Verjährungsfrist für die Arbeiten an dem Bauwerk mit der Abnahme der Bauleistungen. Ausgeführt wurden die Arbeiten Ende September 1998. Die Verjährungsfrist endete daher frühestens im Oktober 2003 und wurde durch die Klageerhebung im Januar 2003 gehemmt, § 204 BGB n.F.
5.Der Zinsanspruch der Kläger ist aus Verzug seit Klageerhebung gerechtfertigt. Einen früheren Verzugseintritt haben die Kläger nicht dargelegt.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.
Streitwert der Berufung: 80.700 €