Steuerberaterhaftung: Aufklärungspflichten zur Drei-Objekt-Grenze beim Immobilienverkauf
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt aus eigenem und abgetretenem Recht Schadensersatz von Steuerberatern wegen unzureichender Beratung zu den steuerlichen Folgen der „Drei-Objekt-Grenze“ beim Verkauf mehrerer Eigentumswohnungen. Das OLG bestätigt eine Pflichtverletzung, weil über die Einordnung als gewerblicher Grundstückshandel sowie über Handlungsalternativen (u.a. Rückumwandlung und damalige Verwaltungsauffassung zu Mehrfamilienhäusern) nicht hinreichend aufgeklärt wurde. Die Kausalität bejaht der Senat nach § 287 ZPO als überwiegend wahrscheinlich. Die Berufung wird zurückgewiesen; ein Vorteilsausgleich/Abzug wegen Kaufpreiszufluss greift im Ergebnis nicht durch.
Ausgang: Berufung der Beklagten gegen das stattgebende Urteil des Landgerichts zurückgewiesen; Klage bleibt überwiegend erfolgreich.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Steuerberater, der zu steuerlichen Auswirkungen geplanter Grundstücksveräußerungen beauftragt ist, muss über die Einordnung als gewerblicher Grundstückshandel und deren einkommensteuerliche Folgen zutreffend aufklären.
Zur ordnungsgemäßen Beratung gehört es, naheliegende Gestaltungs- und Vermeidungsalternativen zu erörtern und dabei auch auf bestehende Rechtsunsicherheiten bzw. abweichende Verwaltungsauffassungen hinzuweisen.
Allgemeine Vorkenntnisse des Mandanten entbinden den Berater nicht von einer anlassbezogenen, vollständigen und richtigen Belehrung; eine Falschberatung wird dadurch nicht pflichtgemäß.
Für die haftungsausfüllende Kausalität genügt im Steuerberaterhaftungsprozess eine überwiegende Wahrscheinlichkeit im Sinne des § 287 ZPO, dass der Mandant bei pflichtgemäßer Beratung eine steuerschonende Handlungsalternative gewählt hätte.
Bei der Schadensbemessung ist eine Vermögensdifferenzrechnung vorzunehmen; ein Kaufpreiszufluss kann nur insoweit anspruchsmindernd wirken, als ihm ohne Pflichtverletzung nicht gleichwertige Vorteile (z.B. Mieterlöse) gegenübergestanden hätten.
Vorinstanzen
Landgericht Kleve, 1 O 470/03
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 5. November 2004 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Kleve wird zurückgewiesen.
Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
A.
Die Klägerin macht einen Anspruch aus eigenem und abgetretenem Recht gegen die beklagten Steuerberater wegen unzureichender Beratung über Voraussetzungen und Folgen der sog. „Drei-Objekt-Grenze“ beim (gewerblichen) Grundstückshandel geltend. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands erster Instanz wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil (Bl. 223 ff. GA) Bezug genommen.
Das Landgericht hat der auf Ersatz der einkommensteuerlichen Nachteile gerichteten Klage bis auf einen geringen Teil des Zinsanspruchs nach Beweisaufnahme stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der letztere ihren Antrag auf Abweisung des Klage unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags weiter verfolgen. Sie vertreten zur Begründung die Ansicht, der Ehemann der Klägerin, der Zeuge P, als die maßgebliche Person auf Klägerseite sei nicht belehrungsbedürftig gewesen, weil ihm die „Drei-Objekt-Grenze“ bereits bekannt gewesen sei. Sie meinen weiter, eine unzureichende Beratung ihrerseits sei nicht ursächlich für den geltend gemachten Schaden geworden, weil die von der Klägerin vorgetragenen Alternativen nicht in Betracht gekommen bzw. von den Eheleuten P nicht gewählt worden wären. Schließlich müssten bei der Schadensberechnung zu Lasten der Klägerin auch noch die Vorteile berücksichtigt werden, die die Eheleute P tatsächlich durch den vereinnahmten Kaufpreis und die dadurch mögliche Tilgung von Darlehen hatten.
Die Beklagten beantragen, unter Abänderung des angefochtenen Urteils
die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie wiederholt und vertieft ebenfalls ihren erstinstanzlichen Vortrag.
B.
Die zulässige Berufung der Beklagten bleibt in der Sache ohne Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen nach§ 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 Abs. 1, § 546 ZPO. Das Landgericht hat der Klage zu Recht bis auf einen Teil des Zinsanspruchs ganz überwiegend stattgegeben.
Soweit es auf die Anwendung bürgerlichen Rechts ankommt, ist das bis zum 31.12.2001 geltende Recht maßgeblich, Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB.
Die Klägerin hat einen Anspruch aus positiver Verletzung des Steuerberatungsvertrages mit der beklagten Sozietät in geltend gemachter Höhe wegen der Verletzung vertraglicher Beratungspflichten der Beklagten. Zur näheren Begründung nimmt der Senat auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung Bezug. Der Vortrag der Beklagten im Berufungsverfahren rechtfertigt keine andere Beurteilung und gibt lediglich zu den folgenden Ergänzungen Anlass:
1. Der Beklagte zu 3., der das Mandat für die beklagte Sozietät betreute, hat seine Pflichten aus dem Beratervertrag dadurch verletzt, dass er die Klägerin und ihren Ehemann unzureichend über die steuerlichen Auswirkungen des Verkaufs der Eigentumswohnungen belehrte. Nachdem die Beklagten erstinstanzlich zunächst nachdrücklich bestritten hatten, überhaupt mit der Beratung hinsichtlich der steuerlichen Auswirkungen des geplanten Grundstücksverkaufs beauftragt gewesen zu sein, ist letzteres als Folge des Beweisergebnisses unstreitig geworden.
Aufgrund des Auftrags hatte der Beklagte zu 3. die Pflicht, die Klägerin bzw. ihren Ehemann zutreffend über die steuerrechtliche Lage bei der Grundstücksveräußerung aufzuklären. Die steuerrechtlichen Folgen sind im Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf vom 24.4.2003 (Bl. 17 ff. GA) dargestellt. Zweifellos begründete danach die Veräußerung der insgesamt 16 Eigentumswohnungen Einkünfte aus Gewerbebetrieb mit den entsprechenden Auswirkungen auf die Einkommensteuer. Auf die weiteren Ausführungen in dem finanzgerichtlichen Urteil kann Bezug genommen werden. All dies galt auch bereits im Beratungszeitpunkt (Anfang 1995).
Der Beklagte zu 3. hätte bei der Frage, wie diese zusätzliche Steuerbelastung hätte vermieden werden können, neben dem schlichten Unterlassen des Verkaufs auch auf die Möglichkeit eingehen müssen, die Aufteilung in Eigentumswohnungen wieder rückgängig zu machen. Dann wären aus den 16 Objekten (Eigentumswohnungen) zwei Objekte (Häuser) geworden, deren Veräußerung dann an sich zahlenmäßig die „Drei-Objekt-Grenze“ zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel nicht überschritten hätte. Gleichwohl hätten sich nach dem Stand im Beratungszeitpunkt 1995 insoweit Bedenken wegen der Eigenschaft der Gebäude als Mehrfamilienhäuser (mit jeweils 8 Wohnungen) ergeben müssen, auf die der Beklagte zu 3. hätte hinweisen müssen. Der seinerzeit für die Praxis der Finanzverwaltung maßgebliche Erlass des BMF vom 20.12.1990 (IV B 2-S 2240-61/90) bestimmte nämlich unter I. a), Tz. 9:
„’Objekte’ im Sinne der genannten ‚Drei-Objekt-Grenze’ sind Zweifamilienhäuser, Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen ... Bei anderen Objekten (z. B. Mehrfamilienhäusern ...) können deshalb ... auch weniger als vier Veräußerungsvorgänge einen gewerblichen Grundstückshandel begründen.“
Erst später hat der BFH durch Urteile vom 18.5.1999 (BFHE 188, 561 = BStBl. II 2000, 28 = NJW 1999, 3584 - LS) und vom 15.3.2000 (BFHE 191, 360 = BStBl. II 2001, 530 = NJW 2001, 3656) abweichend hiervon entschieden, dass „Objekte“ im Sinne der „Drei-Objekt-Grenze“ auch Mehrfamilienhäuser sein könnten. Im Jahre 1995 hätte der Beklagte auf die seinerzeit noch abweichende Handhabung der Finanzverwaltung zu der damals höchstrichterlich noch nicht geklärten Frage hinweisen müssen. Dies sprach zum damaligen Zeitpunkt eher dagegen, dass mit der Rückumwandlung der Eigentumswohnungen vor einer Veräußerung Einnahmen aus Gewerbebetrieb sicher hätten vermieden werden können, und zwar unabhängig von einer weiter zu beachtenden, zeitlichen Mindestfrist zwischen dem Erwerb der Häuser und deren Verkauf. Hierauf hätte der entsprechend beauftragte Beklagte zu 3. hinweisen müssen.
Die Belehrungsbedürftigkeit der Mandanten entfiel entgegen der Auffassung der Berufung keineswegs dadurch, dass der Ehemann der Klägerin allgemein von derExistenz einer „Drei-Objekt-Grenze“ wusste. Das folgt bereits daraus, dass ihm dieo. g. Einzelheiten zur Behandlung von Eigentumswohnungen bzw. Mehrfamilienhäusern nicht bekannt waren. Zudem und vor allem hatten die Beklagten ausdrücklich den Auftrag, zu den steuerlichen Auswirkungen der geplanten Verkäufe zu beraten. Eventl. Vorkenntnisse allgemeiner Art des Mandanten sind keineswegs geeignet, die Pflichtgemäßheit einer Falschberatung zu begründen, zumal sich davon auch ein vorgebildeter Mandant beeinflussen lassen kann. Wenn für den Zeugen P die steuerrechtliche Frage bereits ohne Restzweifel geklärt gewesen wäre, hätte er auch kaum einen zusätzlichen Beratungsauftrag erteilt.
Darauf, dass dem Beklagten die Aufteilung der Häuser in Eigentumswohnungen angeblich nicht bekannt gewesen sein soll, hebt die Berufungsbegründung nicht mehr ab. Das hat erstinstanzlich eine größere Rolle gespielt. Das Landgericht hat als Ergebnis der Beweisaufnahme zu Recht angenommen, dass dem Beklagten zu 3. die Aufteilung in Eigentumswohnungen bekannt gewesen sei (S. 8 des Urteils, Bl. 226R GA). Der Beklagte zu 3. hätte zudem die Pflicht gehabt, den Sachverhalt aufzuklären, also nachzufragen, ob die Häuser in Eigentumswohnungen aufgeteilt waren oder ob dies beabsichtigt sei. Bei Mehrfamilienhäusern liegt eine derartige Absicht des Eigentümers nahe. Dieser Umstand ist für die Beurteilung der Frage, ob die „Drei-Objekt-Grenze“ überschritten ist, von maßgeblicher Bedeutung.
2. Ohne Erfolg wendet die Berufung sich gegen die vom Landgericht bejahte Kausalität der Pflichtverletzung für den geltend gemachten Schaden. Es ist überwiegend wahrscheinlich (§ 287 ZPO), dass der geltend gemachte Steuerschaden vermieden worden wäre, wenn der Beklagte zu 3. die Klägerin und ihren Ehemann zutreffend wie oben unter 1. ausgeführt aufgeklärt hätte. Der Zeuge P hat zunächst bezogen auf das Haus D 4 ausgesagt, das Haus wäre nicht verkauft worden, wenn dies steuerschädlich gewesen wäre, weil er dann mit dem Verkauf nur Verlust gemacht hätte (Bl. 182 GA). Entsprechendes ist aus der Aussage auch hinsichtlich des zweiten Hauses F Straße 31 zu entnehmen (Bl. 183 GA), weil auch dort der Beklagte zu 3. den Auftrag hatte zu prüfen, „ob wir das Objekt veräußern können“. Das ergibt nur einen Sinn, wenn der Verkauf von dem Ergebnis der Prüfung abhängig war. Außerdem war das Haus ohnehin auf lange Sicht vermietet worden, was auch der Möglichkeit entgegenkommt, das Haus zu behalten.
Vor diesem Hintergrund besteht kein vernünftiger Zweifel, dass der Zeuge P – zutreffend beraten – den Verkauf der Häuser zunächst zurückgestellt hätte. Zwar war ihm in erster Linie an dem Verkauf gelegen. Auch hat er die Möglichkeit der Rückumwandlung der Eigentumswohnungen genannt. Letzteres hätte aber die Steuerschädlichkeit nicht sicher vermieden, wie oben zur Pflichtverletzung ausgeführt. Dann ist es überwiegend wahrscheinlich, dass der Zeuge den Verkauf, wie von ihm dargestellt, zunächst nicht vorgenommen hätte. Er hatte und hat auch noch einige weitere Häuser, mit denen er Einnahmen aus Vermietung erzielt (z. B. Bl. 111 GA). Diese Art der Vermögensverwaltung ist ihm also keineswegs fremd. Der Zeuge hätte dann bis zu einer weiteren Klärung der steuerlichen Frage weiter zuwarten können. Er hätte später nach dem von den Parteien bereits behandelten Beschluss des Großen Senats des BFH vom 10.12.2001 (BFHE 197, 240 = NJW 2002, 1518) die Häuser nach einer Rückumwandlung der Eigentumswohnungen als zwei Objekte steuerunschädlich verkaufen können. Nach dieser Entscheidung gilt die „Drei-Objekt-Grenze“ auch in Fällen der Bebauung eines Grundstücks und des anschließenden Verkaufs, und zwar auch für Mehrfamilienhäuser. Als zwei Mehrfamilienhäuser hätte danach der Zeuge P die Häuser verkaufen können, ohne dass dadurch Einnahmen aus Gewerbebetrieb entstanden wären. Das gilt jedenfalls dann, wenn eine gewisse Mindestfrist zwischen Erwerb und Verkauf eingehalten wird, auf deren nähere Einzelheiten es hier nicht ankommt und über die der Beklagte zu 3. ebenfalls hätte beraten müssen.
Allerdings lässt der BFH ausdrücklich die Möglichkeit zu, auch bei der Veräußerung von weniger als 4 Objekten im Einzelfall „besondere Umstände“ anzunehmen, die auf eine gewerbliche Betätigung schließen lassen. Die in der Entscheidung genannten Beispiele treffen im vorliegenden Fall indes nicht zu. Auch im übrigen ist nicht erkennbar, worin im vorliegenden Fall derartige „besondere Umstände“ liegen könnten. Der Senat teilt die entsprechenden Bedenken des Finanzgerichts Düsseldorf im Urteil vom 24.4.2003 (S. 9, Bl. 25 GA) nicht. Dieses hat die Frage auch nicht abschließend entschieden und benennt die maßgeblichen Umstände nicht. Es kommt allenfalls die Aufteilung in Eigentumswohnungen in Betracht, worauf auch die Berufung abhebt. Diese hätte man aber in der hier vorausgesetzten Variante gerade wieder rückgängig gemacht, was unmittelbar anschließend an die entsprechende Beratung durch den Beklagten zu 3. hätte geschehen können.
Dass der Zeuge P zum Verkauf der Häuser alternativlos aus finanziellen Gründen gezwungen gewesen wäre, ist eine Behauptung der Beklagten ins Blaue hinein, die durch nichts gestützt wird. Die Klägerin bzw. ihr Ehemann haben bereits umfangreichen Grundbesitz und daneben beträchtliche Einnahmen aus selbständiger und nichtselbständiger Arbeit (s. z. B. den ESt-Bescheid für 1995, Bl. 14 GA). Die von dem Zeugen P als geschäftsführender Gesellschafter betriebene P Bauträger GmbH hatte nach dem Jahresabschluss 1994 einen Überschuss von über 1,3 Mio. DM (Bl. 87 GA). Das lässt keine finanziellen Nöte in einem Umfang erkennen, der keine andere Lösung als den Verkauf der beiden Häuser zugelassen hätte. Hätte der Zeuge P die Häuser behalten, hätte er zudem auch weiterhin beträchtliche Mieteinnahmen gehabt.
3. Schließlich hat das Landgericht mit Recht auch einen Schaden in der geltend gemachten Höhe aufgrund der Berechnung der Klägerin bejaht, die die Beklagten mit der Berufung nicht im einzelnen angreifen. Sie meinen lediglich, die Klägerin müsse sich die Vorteile aus dem zugeflossenen Kaufpreis anrechnen lassen. Das ist sicher richtig. Dabei geht es nicht um einen Vorteilsausgleich, sondern um die Aufstellung einer Differenzrechnung. Gleichwohl steht dies der Annahme eines Schadens in geltend gemachter Höhe nicht entgegen.
Hätte der Zeuge P die Grundstücke (zunächst) behalten, so wäre ihm der Kaufpreis nicht zugeflossen. Im Regelfall, in dem der gezahlte Kaufpreis dem Wert des Grundstücks entspricht, ergibt sich wegen der bloßen „Auswechslung“ der Vermögensgegenstände (Geld statt Haus) hinsichtlich des Substanzwerts der Häuser kein Unterschied zwischen der Vermögenslage bei Verkauf und der ohne Verkauf. Anhaltspunkte dafür, dass hier von anderen Wertverhältnissen auszugehen sein könnte, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.
Allerdings ist der Berufung zuzugeben, dass der Zeuge P mit dem erhaltenen Kaufpreis wirtschaften und ihn z. B. zur Schuldtilgung einsetzen konnte. Der Zeuge P hat ausgesagt, die Erlöse aus dem Verkauf seien „bei anderen Häusern untergebracht worden“, ohne dass der Zeuge sich an konkrete Einzelheiten erinnern konnte. Das mag bedeuten, dass damit Schulden getilgt wurden, wofür nach dem Vortrag der Beklagten etwa 800.000,-- DM zur Verfügung gestanden hätten. Dann hätte der Zeuge Zinsen auf die getilgten Beträge erspart. Denkbar ist auch, dass das Geld für Renovierungen/Um-/Neubauten verwendet wurde. In jedem Fall hat der Zeuge mit dem Geld gewirtschaftet und so Vorteile aus dem Verkauf der Häuser gehabt. Diese Vorteile wären aber durch die Vorteile bei unterbliebenem Verkauf aufgewogen worden. Der Zeuge und die Klägerin hätten dann nämlich auch über 1995 hinaus Mieteinnahmen gehabt. Angesichts der Höhe der Mieten (Bl. 52 ff. GA) schätzt der Senat, dass diese nicht geringer als die möglichen Zinsersparnisse ausgefallen wären.
Zu berücksichtigen ist dabei auch, dass dies ohnehin nur für die steuerrechtlich erforderlich Wartezeit von 10 Jahren gilt. Nach dem o. g. Beschluss des Großen Senats des BFH von Ende 2001 hätten die Häuser dann steuerunschädlich verkauft werden können. Die Klägerin und ihr Ehemann hätten dadurch nach einigen Jahren „Wartezeit“, in denen sie die Häuser hätten halten und vermieten können, den Verkaufserlös nach Rückumwandlung der Eigentumswohnungen ebenfalls erzielen können. Die Kosten für die Rückumwandlung der Eigentumswohnungen sind dabei nicht abzuziehen. Sie betragen lediglich ca. 3.000,-- DM (Bl. 126 GA) und hätten nach dem Vortrag der Klägerin, dem die Berufung nicht entgegentritt, dem Kaufpreis zu Lasten des Käufers hinzuaddiert werden können. Der Senat schätzt gemäß § 287 ZPO, dass dadurch jedenfalls keine nennenswerte Verminderung des voraussichtlichen Kaufpreises bewirkt worden wäre, die Auswirkungen auf die Schadenshöhe gehabt hätte.
4. Eine Kürzung des Anspruchs gemäß § 254 BGB, die die Berufung anspricht, kommt nicht in Betracht. Die Auffassung der Berufung, der Zeuge P habe den Schaden dadurch mit verursacht, dass er die Verträge nicht zur Prüfung übersandt habe, trifft nicht zu. Es wäre allein Sache des Beklagten zu 3. als dem beauftragten Steuerberater gewesen, den Sachverhalt aufzuklären und die für eine sachgerechte Prüfung erforderlichen Unterlagen bei dem Zeugen bzw. der Klägerin anzufordern.
5. Die Entscheidung des Landgerichts zu der Frage der Verjährung greift die Berufung nicht an.
6. Der Zinsanspruch folgt aus § 288 Abs. 1 BGB.
7. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.
Streitwert für das Berufungsverfahren: 265.828,08 €.