Gewerberaummiete in der Pandemie: Kündigung wegen Zahlungsrückstands; keine Mietanpassung bei Vertragsschluss 10/2020
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin nahm die Mieter eines Restaurants nach fristloser Kündigung wegen Mietrückstands auf Räumung sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Anspruch. Die Mieter beriefen sich auf coronabedingte Betriebsschließungen und verlangten eine Herabgesetzte Miete nach § 313 BGB. Das OLG wies die Berufung per § 522 Abs. 2 ZPO zurück: Bei Vertragsschluss während der Pandemie seien die Risiken grundsätzlich vorhersehbar; zudem trugen weitere unbestrittene Rückstände eine erneute außerordentliche Kündigung. Die zuerkannte 1,3-Geschäftsgebühr für die Kündigung hielt der Senat für angemessen, weil vor Ausübung des Gestaltungsrechts eine umfassende rechtliche Prüfung erforderlich ist.
Ausgang: Berufung der Beklagten gegen das Räumungs- und Kostenurteil wurde gemäß § 522 Abs. 2 ZPO als unbegründet zurückgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Die Berufungs- und Berufungsbegründungsfrist beginnen erst mit Zustellung eines in vollständiger Form abgefassten Urteils einschließlich Tatbestand zu laufen.
Eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) kommt nur in Betracht, wenn die maßgeblichen Umstände bei Vertragsschluss nicht vorhersehbar waren; bei Abschluss eines Gewerberaummietvertrags während der Corona-Pandemie kann die Pandemie als solche grundsätzlich nicht als unvorhersehbar angesehen werden.
Ist ein Mietverhältnis wegen weiterer, nachträglich eingetretener und unbestrittener Zahlungsrückstände erneut außerordentlich gekündigt worden, kann die Räumungs- und Herausgabepflicht jedenfalls auf diese Kündigung gestützt werden.
Vor Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung wegen Mietrückstands ist der Vermieter grundsätzlich nicht gehalten, auf anwaltliche Hilfe zu verzichten; die hierfür anfallende 1,3-Geschäftsgebühr kann regelmäßig angemessen sein.
Eine Berufung ist hinsichtlich eines selbständigen Streitgegenstands unzulässig, wenn die Berufungsbegründung sich nicht mit den tragenden Gründen der angefochtenen Entscheidung auseinandersetzt.
Vorinstanzen
Landgericht Düsseldorf, 21 O 56/21
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 29.09.2021 verkündete Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf (Einzelrichterin) wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.
Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Räumungsverpflichtung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 25.000,00 Euro, im Übrigen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in der genannten Höhe leisten.
Gründe
Die Entscheidung beruht auf § 522 Abs. 2 ZPO.
Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss des Senats vom 16.08.2022 Bezug genommen. Der Senat hält auch nach nochmaliger Überprüfung an der im genannten Beschluss dargelegten Beurteilung fest. Eine Stellungnahme der Beklagten ist nicht eingegangen.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 4 Satz 1 ZPO. Die Anordnungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruhen auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Vorstehendem Beschluss ist am 16.08.2022 folgender Hinweisbeschluss vorausgegangen:
Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Beklagten gegen das am 29.09.2021 verkündete Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen.
Die Beklagten erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 07.09.2022.
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 60.000 € festgesetzt.
Nachdem das Landgericht Düsseldorf auf die Bitte des Senats vom 30.03.2022 um kurzfristige Zustellung des vollständigen Urteils an die Prozessbevollmächtigten der Parteien die Akte unter Nichtbeachtung verschiedener Sachstandsanfragen des Senats über viele Monate zurückgehalten und dadurch nicht hinnehmbare Verfahrensverzögerungen zu verantworten hat, ist die Akte inzwischen an den Senat zurückgelangt, so dass dem Rechtsstreit nunmehr Fortgang gegeben werden kann.
A.
Die Parteien waren durch einen Mietvertrag vom 10.10.2020 über Geweberäume miteinander verbunden (Netto-Kaltmiete: 5.000,00 €; zzgl. 800,00 € Betriebskostenvorauszahlung). Darin betrieben die beklagten Mieter ein Restaurant. Die Klägerin nimmt die Beklagten nach Kündigung wegen Zahlungsrückstandes der gesamten Miete für die Monate Dezember 2020 und Januar 2021 auf Räumung und Herausgabe des Mietobjektes sowie auf Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten in Anspruch.
Gegen die Räumung verteidigen sich die Beklagten im Wesentlichen damit, dass die vereinbarte Miete infolge der Auswirkungen der Corona-Pandemie nicht zu zahlen gewesen sei. Sie hätten das Restaurant nämlich wegen der Pandemie seit November 2020 schließen müssen. Für den Fall des Unterliegens haben sie Hilfswiderklage, gerichtet auf die Duldung der Wegnahme einer eingebrachten Lüftungsanlage durch die Beklagte zu 1), erhoben. Im Übrigen wird hinsichtlich des erstinstanzlichen streitigen und unstreitigen Vorbringens der Parteien und ihrer Anträge auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Das Landgericht hat der Klage durch Urteil vom 29.09.2021 stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die auf den Zahlungsverzug mit zwei Monatsmieten gestützte Kündigung habe das Mietverhältnis beendet. Die Beklagten könnten sich nicht auf eine Herabsetzung der Miete wegen der Auswirkungen der Corona-Pandemie berufen. Eine Störung der Geschäftsgrundlage sei nicht eingetreten, weil das Mietverhältnis weit mehr als ein halbes Jahr nach Beginn der Pandemie und fast sieben Monate nach Beginn des ersten Lockdowns begründet worden sei. Insofern unterscheide sich die Sachlage erheblich von vor der Pandemie begründeten Mietverhältnissen, deren Vertragspartner nicht in gleicher Weise mit entsprechenden Maßnahmen hätten rechnen müssen, nachdem pandemische Verhältnisse im Wirtschaftsleben in der Bundesrepublik seit Jahrzehnten keine Rolle gespielt hätten. Die Klägerin habe zudem Anspruch auf Ersatz der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten, denn schon wegen der an die Kündigung zu stellenden formalen Anforderungen sei der Vermieter nicht gehalten, auf die Hilfe eines Rechtsanwalts zu verzichten. Der Ansatz einer 1,3 Geschäftsgebühr sei angemessen; dies gelte um so mehr, wenn mit Einwendungen gegen die Höhe der geschuldeten Miete wegen der Pandemie zu rechnen sei. Die Widerklage unterliege der Abweisung, weil ein Anspruch der Beklagten auf ersatzlose Wegnahme der Lüftungsanlage nicht gegeben sei. Im Übrigen wird auf die Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils verwiesen.
Die Ausfertigung des Urteils, welche das Landgericht Düsseldorf den Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 08.10.2021 zugestellt hat, enthält keinen Tatbestand, während das in der Akte befindliche Originalurteil einen Tatbestand aufweist. Gegen dieses Urteil haben die Beklagten am 08.11.2021 Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Frist für die Begründung der Berufung bis zum 10.01.2022 einschließlich mit Schriftsatz vom 07.02.2022 begründet. Die Zustellung des zwischenzeitlich mit Beschluss vom 29.05.2022 berichtigten Urteilstenors durch das Landgericht ist erst auf Aufforderung durch den Senat vom 30.03.2022 erfolgt.
Die Beklagten wenden sich gegen das Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Sie halten ihre Berufung trotz Ablaufes der verlängerten Berufungsbegründungsfrist für zulässig, da etwaige Fristen nicht zu laufen begonnen hätten, weil ihnen das Urteil bislang nicht ordnungsgemäß zugestellt worden sei. Sie rügen, dass das Landgericht zu Unrecht davon ausgegangen sei, die Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrages die weitere Entwicklung der Pandemie voraussehen müssen, was ihnen jedoch nicht möglich gewesen sei. Die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten seien zumindest nicht angemessen. Eine 1,3 Geschäftsgebühr sei für die einfachste Kündigung nicht gerechtfertigt. Diese könne auch nicht auf im Nachgang entstehenden Argumentationsaufwand wegen etwaiger pandemiebedingter Einwendungen gestützt werden. Zu der Abweisung der hilfsweise erhobenen Widerklage verhält sich die Berufungsbegründung nicht.
Die Beklagten beantragen,
das Urteil des Landgerichts Düsseldorf vom 29.09.2021 aufzuheben (gemeint: abzuändern) und die Klage abzuweisen,
hilfsweise
die Sache an das Landgericht zurückzuverweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil, hält die Berufung für unzulässig wegen Versäumung der Berufungsbegründungsfrist und verweist darauf, dass die Beklagten auch für die Monate Oktober bis Dezember 2021 keine Zahlungen geleistet hätten; im Mai 2021 sei lediglich ein Betrag in Höhe von 2.700,00 € gezahlt worden. Sie erklärt erneut die außerordentliche Kündigung im Hinblick auf diesen weiteren Zahlungsrückstand.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien in zweiter Instanz wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze verweisen.
B.
I.
Der Senat versteht den Antrag in der Berufungsschrift vom 07.02.2022 dahin, dass sich die Beklagten nicht gegen die Abweisung der Widerklage wenden. Zwar begehren sie die Aufhebung (gemeint: Abänderung) des Urteils insgesamt, was die Widerklage umfassen könnte. Ihr weiterer Antrag beschränkt sich jedoch darauf, die Klage abzuweisen. Dies sowie der Umstand, dass sich die Berufungsbegründung nicht zu dem Anspruch, welcher Gegenstand der Widerklage war, verhält, lassen darauf schließen, dass die erstrebte Abänderung lediglich ihre Verurteilung zur Räumung sowie zur Zahlung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten betrifft. Zudem wäre die Berufung, sollte sie die Abweisung der Widerklage mit umfassen, insoweit unzulässig, weil sie sich in dieser Hinsicht nicht mit dem angefochtenen Urteil auseinandersetzt.
Im Übrigen ist die Berufung zulässig. Die Berufungsfrist nach § 517 ZPO und die Berufungsbegründungsfrist nach § 520 Abs. 2 Satz 1 ZPO beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils. Nur diese löst den Lauf der Berufungsfrist aus, denn der Partei soll es ermöglicht werden, auf gesicherter Grundlage innerhalb der gesetzlichen Frist zu prüfen, ob sie ein Rechtsmittel einlegen will, wie die Klägerin selbst die höchstrichterliche Rechtsprechung zutreffend zitiert (BGH, Urt. v. 16.10.2001 – X ZR 212/99). Damit setzt der Lauf der Fristen voraus, dass das Urteil mitsamt Tatbestand zugestellt wird, denn sonst kennt die Partei die Tatsachen nicht, welche das Landgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat. Da das Landgericht – neben den oben genannten Unzulänglichkeiten im Geschäftsbetrieb - es zunächst verabsäumt hat, das Urteil unter Einschluss des Tatbestandes und somit ordnungsgemäß zuzustellen, hatten die Berufungsfrist im Zeitpunkt der Einlegung der Berufung sowie die Berufungsbegründungsfrist noch nicht einmal zu laufen begonnen. Demnach ist die Berufung wegen des Versäumnisses des Landgerichts nicht unzulässig.
II.
Die Berufung hat in der Sache jedoch offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg; sie hat auch keine rechtsgrundsätzliche Bedeutung und erfordert keine mündliche Verhandlung (§ 522 Abs. 2 ZPO).
Das Vorbringen der Beklagten gibt keinen Anlass zu einer Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung. Weder beruht die vom Landgericht getroffene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung, noch rechtfertigen nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1 ZPO).
In seinem Urteil hat das Landgericht die entscheidungserheblichen Aspekte zutreffend herausgearbeitet. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils verwiesen. Die von der Berufung erhobenen Rügen geben lediglich Anlass zu folgenden Anmerkungen:
1.Das Landgericht hat nicht rechtsfehlerhaft eine Herabsetzung der Miete infolge der Corona-Pandemie verkannt. Zutreffend stellt es darauf ab, dass die Parteien den Mietvertrag am 10.10.2020 und damit bereits während der Pandemie geschlossen haben. Den Parteien kannten damit das Infektionsgeschehen sowie die behördlichen Maßnahmen während des ersten Lockdowns. Eine Anpassung der Miete unter dem Aspekt der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB kommt aber nur bei Umständen in Betracht, welche bei Vertragsschluss nicht vorherzusehen waren. Dies ist im Hinblick auf die Pandemie nicht der Fall.
Letztlich kommt es darauf aber nicht einmal an. Unwidersprochen hat die Klägerin in zweiter Instanz in den Schriftsätzen vom 03.01.2022 und vom 03.03.2022 vorgetragen, dass die Beklagten u.a. auch für Oktober, November und Dezember 2021 keine Zahlungen geleistet haben. Vor diesem Hintergrund hat sie erneut die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Jedenfalls dadurch ist das Mietverhältnis beendet worden und die Räumungs- und Herausgabepflicht der Beklagten entstanden.
2.Soweit sich die Beklagten gegen die Zuerkennung der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten mit der Begründung wenden, eine 1,3 Gebühr sei nicht gerechtfertigt, dringen sie auch mit diesem Einwand ersichtlich nicht durch. Zutreffend hat das Landgericht entschieden, dass der Ansatz einer 1,3 Geschäftsgebühr grundsätzlich angemessen ist und dies um so mehr gilt, als im Hinblick auf die Pandemie mit Einwendungen gegen die Höhe zu rechnen ist. Dem können die Beklagten auch nicht entgegenhalten, dass etwaige spätere Einwendungen nicht bereits im Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung eine höhere Gebühr rechtfertigen können. Denn der Anwalt, der die Kündigung ausspricht, muss bereits vor Ausübung des Gestaltungsrechts die Rechtslage umfassend und somit auch im Hinblick auf eine etwaige Störung der Geschäftsgrundlage prüfen. Demnach hat es sich nicht, wie die Beklagten meinen, um die „einfachste Kündigung“ gehandelt.
C.
Der Senat legt den Beklagten nahe, zur Vermeidung höherer Kosten die Berufung zurückzunehmen.