Gewerberaummiete: Keine Erstattung höherer Ersatzmiete bei ausgeglichenem Gebrauchsvorteil
KI-Zusammenfassung
Die Mieterin verlangte nach Kündigung Schadensersatz wegen höherer Miete für ersatzweise angemietete Gewerberäume, nachdem der Vermieter den ursprünglichen Mietvertrag wegen Eigentumsrückübertragung nicht mehr erfüllen konnte. Das OLG wies die Klage auf die Berufung der Vermieterin vollständig ab. Ein ersatzfähiger Schaden durch die höhere Ersatzmiete sei nicht dargetan, weil der Mehrbetrag durch Gebrauchsvorteile der Ersatzräume (u.a. Tiefgarage, Showroom, Aufzug, Gemeinschaftsflächen, bessere Lage) im Wege der Vorteilsausgleichung aufgewogen werde. Zinsen und vorgerichtliche Anwaltskosten wurden ebenfalls nicht zugesprochen.
Ausgang: Auf die Berufung der Beklagten wurde das landgerichtliche Urteil abgeändert und die Schadensersatzklage vollständig abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Bei Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährung kann ein Schadensersatzanspruch des Mieters nach §§ 280 Abs. 1, 283, 275 Abs. 1 BGB dem Grunde nach in Betracht kommen.
Verlangt der Mieter Ersatz einer höheren Miete für ersatzweise angemietete Räume, sind im Rahmen der Vorteilsausgleichung Gebrauchsvorteile der Ersatzräume anspruchsmindernd zu berücksichtigen.
Die Grundsätze zur Anrechnung eines höheren Wohnwerts bei Ersatzanmietung nach unberechtigter Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses sind auf Gewerberaummietverhältnisse übertragbar.
Ein ersatzfähiger Mietmehraufwand ist nicht gegeben, soweit die höhere Miete auf einem höheren Gebrauchswert der Ersatzräume beruht (z.B. bessere Ausstattung, Erschließung, Gemeinschaftsflächen oder Lage) und dieser die Mehrkosten ausgleicht.
Eine Klage auf künftige wiederkehrende Schadensersatzleistungen kann nach § 259 ZPO zulässig sein, wenn der Schuldner die Leistungspflicht vollständig bestreitet und dadurch die Besorgnis rechtzeitiger Nichtleistung begründet wird.
Vorinstanzen
Landgericht Krefeld, 11 O 47/20
Bundesgerichtshof, XII ZR 83/22 [NACHINSTANZ]
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 16.06.2021 verkündete Urteil der 1. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Krefeld abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen trägt die Klägerin.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags abzuwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Gründe
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Schadensersatz im Zusammenhang mit einem Mietverhältnis über Gewerberäume zum Betrieb eines Büros, eines Showrooms und eines Musterlagers für Textilien und Accessoires in Anspruch. Mit Mietvertrag vom 03.01.2018 (Anl. K1, Bl. 16 ff. d.A.) vermietete die Beklagte der Klägerin Räume und zwei Stellplätze in dem Gebäude A.-Straße 0 in B.-Stadt. Bei dem Gebäude handelt es sich um das ehemalige Wasserwerk des namensgebenden Stahlwerks, das sich im Zustand einer Ruine befindet und von der Beklagten saniert werden sollte. Da hierfür kein Investor gefunden werden konnte, scheiterte die Sanierung, die Beklagte musste ihrerseits das Eigentum an dem Objekt auf die Grundstücksgesellschaft der Stadt B.-Stadt zurückübertragen.
Mit Vertrag vom 13.02.2019 (Anl. K3, Bl. 39 d.A.) mietete die Beklagte Ersatzräume in C.-Stadt an.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 30.07.2019 (Anl. K4, Bl. 52 d.A.) erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses. Zugleich machte sie gegenüber der Beklagten eine Schadensersatzforderung in Höhe von insgesamt 24.624,60 € geltend, die sich aus der im Vertrag mit der Beklagten vereinbarten Laufzeit von mindestens fünf Jahren und um 410,41 € monatlich höheren Mietzahlungen ergab.
Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes sowie wegen der in erster Instanz gestellten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen.
Das Landgericht hat weitgehend den Anträgen der Klägerin entsprochen und die Beklagte zur Zahlung eines Schadensersatzes in Höhe von 8.208,20 € und monatlich weiteren 410,41 € für die Zeit ab Juni 2021 bis einschließlich Mai 2024 nebst Zinsen verurteilt. Darüber hinaus hat es die Beklagte verurteilt, die Klägerin von ihren vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten freizustellen. Wegen der zugrundeliegenden Erwägungen wird auf die Entscheidungsgründe der erstinstanzlichen Entscheidung Bezug genommen.
Mit ihrer Berufung verfolgt die Beklagte ihr erstinstanzliches, auf vollständige Abweisung der Klage gerichtetes Begehren vollumfänglich weiter. Entgegen der Beurteilung des Landgerichts stehe der Klägerin ein Schadensersatzanspruch nicht zu. Dabei macht die Beklagte insbesondere geltend, dass das Landgericht nicht berücksichtigt habe, dass der höheren Miete in C.-Stadt eine höherwertige Ausstattung des Gebäudes und der an die Klägerin vermieteten Flächen sowie eine attraktivere Lage in C.-Stadt gegenüberstehe. Bei Berücksichtigung dieser Umstände seien die ersatzweise angemieteten Räume nicht mit den ursprünglichen, von der Beklagten angemieteten Räume vergleichbar, so dass die Klägerin einen Ausgleich der höheren Miete nicht beanspruchen könne.
Die Beklagte beantragt sinngemäß,
die Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil.
Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien in der Berufungsinstanz wird im Übrigen auf die Berufungsbegründung vom 10.09.2021 (Bl. 525 d.A.) und die Berufungserwiderung vom 28.10.2021 (Bl. 578 d.A.) Bezug genommen.
Die zulässige Berufung ist auch begründet. Die Klägerin kann von der Beklagten die anteilige Erstattung der mit der Anmietung der Räumlichkeiten in der D.-Straße 00, C.-Stadt, einhergehenden höheren Miete nicht beanspruchen. Dies gilt sowohl hinsichtlich des bereits zurückliegenden Zeitraums (nachfolgend I.) als auch für den weiteren Zeitraum bis zu der frühestmöglichen ordentlichen Beendigung des mit der Beklagten geschlossenen Mietvertrags (nachfolgend II.)
Zwar kommt grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch der Klägerin aus §§ 283 Satz 1, 275 Abs. 1, 280 Abs. 1 BGB in Betracht, nachdem es der Beklagten in Folge der Rückabwicklung des Kaufvertrags über das Gebäude in B.-Stadt unmöglich geworden ist, den mit der Klägerin geschlossenen Mietvertrag zu erfüllen.
Ob die entsprechenden Voraussetzungen insgesamt gegeben sind, kann dahingestellt bleiben. Der Klage steht jedenfalls entgegen, dass nicht ersichtlich ist, dass die Klägerin durch die Anmietung der Räume in C.-Stadt mit einer Miete belastet ist, deren Höhe über den zugleich zu berücksichtigenden höheren Gebrauchswert der Ersatzräume gegenüber den ursprünglich vorgesehenen Räumen in B.-Stadt hinausgeht.
Bei der Erstattung einer höheren Miete für ersatzweise angemietete Räume sind die Grundsätze der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigen (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 542 Rn. 116). Hieraus folgt im Bereich der Wohnraummiete, dass die höhere Miete, die ein Mieter nach unberechtigter Kündigung der bisherigen Wohnung für die daraufhin angemietete neue Wohnung zahlen muss, regelmäßig insoweit nicht erstattungsfähig ist, als sie auf einem höheren Wohnwert beruht, etwa aufgrund besserer Ausstattung, Zuschnitts, Lage oder Größe der neuen Wohnung (BGH, Urt. v. 29.03.2017 – VIII ZR 44/16 – juris Rn. 40). Diese Grundsätze sind auch auf den Bereich der Gewerberaummiete zu übertragen, so dass ein höherer Gebrauchswert der ersatzweise angemieteten Räume bei dem Vergleich der Miete für die Ersatzräume mit derjenigen für die bisher angemieteten Räume zu berücksichtigen ist.
Das Landgericht hat – das Vorbringen der Klägerin aufgreifend – einen höheren Gebrauchswert nur im Hinblick auf die größere Fläche der Ersatzräume berücksichtigt. Auf dieser Grundlage ist die Differenz beider Mieten nicht auf Grundlage der von der Klägerin tatsächlich zu zahlenden Grundmiete von 5.448 € ermittelt worden, die sich aus einer Fläche von insgesamt 454 m² und einer Miete von 12 €/m² ergibt. Vielmehr hat es nur die auf eine Fläche von 383 m² rechnerisch entfallende Miete in Höhe von 383 x 12 = 4.596 € der für die Räume in B.-Stadt nach Anlage 1.3 zum Mietvertrag (Anlage B4, Bl. 202 d.A.) zu zahlenden Grundmiete in Höhe von 4.215,59 € gegenüber gestellt. Unter Berücksichtigung der Kosten für die in B.-Stadt angemieteten zwei Stellplätze in Höhe von 70 € und zweier Tiefgaragenstellplätze in C.-Stadt in Höhe von 100 € ergibt sich die von dem Landgericht zugrunde gelegte Differenz von (4596+100)-(4215,59+70) = 410,41 €.
Diese Betrachtung trägt dem höheren Gebrauchswert der Ersatzräume nicht ausreichend Rechnung. Unberücksichtigt bleibt bereits der Gebrauchsvorteil, der mit der Nutzung der Tiefgarage verbunden ist. In der Möglichkeit, die Fahrzeuge vor Witterungseinflüssen geschützt abzustellen, liegt ein Gebrauchsvorteil, der im Rahmen einer Schätzung (§ 287 ZPO) die Mehrkosten von 15 € je Stellplatz aufwiegt.
Darüber hinaus sind weitere Gebrauchsvorteile zu berücksichtigen, die bei einer Gesamtbetrachtung den Nachteil der höheren Grundmiete für die Klägerin aufwiegen.
Gebrauchsvorteile ergeben sich zum einen aus der Aufteilung und Gestaltung des Gebäudes selbst. Diese Aspekte sind bei der Beurteilung, ob der Klägerin ein von der Beklagten zu erstattender Schaden entstanden ist, gerade auch im Hinblick auf das Vorbringen der Klägerin im Schriftsatz vom 09.10.2020 (Bl. 125, 126 f. d.A.) zu berücksichtigen, ein innovatives Unternehmen zu führen und Wert darauf zu legen, dieses Image auch nach außen hin für Dritte sichtbar zu machen. In diesem Zusammenhang erklärt die Klägerin ausdrücklich, für ihre Räume ein Objekt mit „herausragenden architektonischen Alleinstellungsmerkmalen“ zu benötigen, während „gewöhnliche Gewerbemietobjekte“, wie sie als kostengünstigere Alternativen von der Beklagten benannt worden seien, ausschieden.
Ein höherer Gebrauchswert, der in einer attraktiveren Möglichkeit der Klägerin zur Präsentation ihrer Produkte liegt, ergibt sich etwa aus dem in den Ersatzräumen vorhanden Showroom mit einer Fläche von 185 m². Die ursprünglich vorgesehenen Räumlichkeiten in B.-Stadt wiesen einen Raum vergleichbarer Größe nicht auf. Zudem sind die Räume in C.-Stadt, anders als die Räume in B.-Stadt, über einen Aufzug erschlossen, der einen Transport von Kleidung auf Rollständern erlaubt. Nach den Angaben der Zeugin E. in ihrer E-Mail vom 19.04.2021 (Bl. 364 d.A.) war dies für die Klägerin ein wesentliches Kriterium bei der Auswahl der Flächen innerhalb des Objekts „D.-Straße 00“.
Hinzu kommt, dass das Gebäude, in dem sich die von der Klägerin angemieteten Räume befinden, über eine umfangreiche Gemeinschaftsfläche im Erdgeschoss verfügt. Die von der Zeugin E. mit ihrer E-Mail vom 19.04.2021 vorgelegte Anlage 1b zum Mietvertrag mit der Klägerin (Bl. 368 d.A.) weist allein für den so genannten “Werftraum” eine Fläche von 279 m² aus. Für die Möglichkeit der Mitbenutzung der gesamten Gemeinschaftsflächen hat die Beklagte für weitere 50 m² eine Miete in Höhe von 12 €/m² zu zahlen. Durch den bereits erfolgten Abzug der Fläche, die über die in B.-Stadt angemietete Fläche hinausgeht, wird der Gebrauchsvorteil, der sich aus der Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen insgesamt ergibt, nicht ausreichend berücksichtigt. Selbst wenn auf Grundlage des Vorbringens der Beklagten davon ausgegangen wird, dass diese Gemeinschaftsflächen lediglich als Sozialräume anzusehen sind, steigern diese Flächen gleichwohl die Attraktivität der Räume in C.-Stadt gegenüber den Räumen in B.-Stadt, die vergleichbare Einrichtungen nicht vorsahen. Entsprechendes gilt für die in dem gleichen Gebäude angebotene Möglichkeit einer Kinderbetreuung. Beide Aspekte sind geeignet, die Attraktivität eines Arbeitsplatzes bei der Beklagten zu steigern, und rechtfertigen es daher, den Gebrauchswert der Räumlichkeiten in C.-Stadt höher zu bewerten.
Dabei kommt es nicht entscheidend darauf an, ob und in welcher Höhe diese Gebrauchsvorteile in die Kalkulation der von der Klägerin zu zahlenden Quadratmeter-Miete eingeflossen sind. Maßgeblich ist vielmehr, dass diese Vorteile den Gebrauchswert der Räume in C.-Stadt steigern.
Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass auch die Lage der Ersatzräume in C.-Stadt mit Vorteilen einhergeht, die die höhere Quadratmeter-Miete weiter aufwiegen. So profitiert die Klägerin als ein in der Modebranche tätiges Unternehmen von dem Image der Stadt C.-Stadt als „Modestadt“.
Zudem vereinfacht die bessere Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel – etwa die Nähe des C.-Stadt Hauptbahnhofs – einen Besuch der Räumlichkeiten der Klägerin durch ihre Kunden. Hinzu kommt die Nähe zum Rhein. Diese Aspekte sind zudem geeignet, die Attraktivität eines Arbeitsplatzes bei der Beklagten weiter zu steigern.
Der Berücksichtigung dieser Vorteile ist auch nicht – wie das Landgericht meint – entgegenzuhalten, dass die Klägerin “eigentlich ihren Sitz in B.-Stadt gesehen hat.” Es ist nicht ersichtlich, dass die Klägerin – etwa wegen eigener Produktionsstätten oder sonstiger Räumlichkeiten in B.-Stadt – eine besondere örtliche Bindung zu ihrem früheren Standort hatte. Konsequent hat sie infolge der Verlegung ihres Büros nach C.-Stadt auch ihren Gesellschaftssitz dorthin verlegt.
Die Berufung hat auch Erfolg, soweit sie sich gegen die Verurteilung zum Ausgleich des Schadens für den Zeitraum nach Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht wendet. Die Klage ist zwar entgegen der Ansicht der Beklagten auch insoweit zulässig (nachfolgend 1.), aber nicht begründet (nachfolgend 2.).
Die Klage ist von dem Landgericht im Ergebnis zu Recht auch insoweit als zulässig angesehen worden. Für die Zulässigkeit kommt es allerdings nicht darauf an, ob sein Feststellungsinteresse im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO besteht, da die Klägerin nicht bloß eine Feststellung der Leistungsverpflichtung der Beklagten, sondern bereits deren Verurteilung des ihr in der Zukunft weiter entstehenden Schadens begehrt.
Die Zulässigkeit ergibt sich insoweit jedenfalls aus § 259 ZPO. Die demnach erforderliche Besorgnis, dass sich die Beklagte der rechtzeitigen Leistung entziehen werde, folgt bereits daraus, dass die Beklagte (wenn auch zu Recht), ihre Leistungsverpflichtung vollständig in Abrede stellt.
Die Klage ist aber auch insoweit nicht begründet. Insoweit kann auf die vorstehenden Ausführungen unter I. Bezug genommen werden.
Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich zugleich, dass für die von der Klägerin als Nebenforderung geltend gemachte Zinsforderung keine Grundlage besteht.
Auch eine Freistellung von ihren vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten kann die Klägerin von der Beklagten nicht beanspruchen. Einer anwaltlichen Vertretung hinsichtlich der mit dem Schreiben vom 30.07.2019 (Anl. K4, Bl. 52 d.A.) erklärten Kündigung des Mietverhältnisses bedurfte es erkennbar nicht, nachdem die Klägerin ausweislich der E-Mail ihrer Mitarbeiterin F. vom 17.01.2019 (Bl. 322 d.A.) und den Angaben ihres Geschäftsführers in der Sitzung vom 10.03.2021 (Bl. 313, 316) bereits im Januar 2019 davon ausging, dass der mit der Beklagten geschlossene Mietvertrag nicht mehr umgesetzt werden würde, und dementsprechend schon längst unter dem 13.02.2019 den Mietvertrag über die Ersatzräume in C.-Stadt abgeschlossen hatte.
Ebenso wenig sind die vorgerichtlichen Kosten im Hinblick auf die streitgegenständlichen Schadensersatzansprüche erstattungsfähig. Da diese Ansprüche nicht begründet sind (siehe oben unter I.), besteht auch nicht der insoweit geltend gemachte Freistellungsanspruch.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Anordnungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen. Gründe, die die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO rechtfertigen, sind nicht gegeben.
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 21.751,73 € festgesetzt.