Hotelpacht und COVID-19: Keine Pachtanpassung nach § 313 BGB bei unzureichendem Vortrag

Oberlandesgericht Düsseldorf · 10 U 116/24 · 18.09.2025

KI-Zusammenfassung

Die Pächterin verlangte wegen pandemiebedingter Umsatzeinbußen die Rückzahlung angeblich überzahlter Hotelpacht und begehrte zudem negative Feststellungen zur Mietsicherheit sowie zur „Guarantee“. Das OLG wies die Berufung der Klägerin zurück und änderte auf die Berufung der Verpächterin das LG-Urteil ab: Die Klage wurde abgewiesen, der Hilfswiderklage auf Zahlung rückständiger Pacht überwiegend stattgegeben. Ein Anspruch auf Vertragsanpassung nach § 313 BGB scheiterte, weil die Klägerin Nachteile aus hoheitlichen, den Betrieb konkret erfassenden Maßnahmen sowie pandemiebedingte Vorteile (insb. Staatshilfen) nicht schlüssig und objektbezogen („Stand-Alone“) dargelegt hatte. Die Feststellungsanträge waren mangels Feststellungsinteresses unzulässig, u.a. weil die begehrte Klärung teils ein Drittrechtsverhältnis betraf und ein Freistellungsanspruch schon dem Grunde nach nicht entstehen konnte.

Ausgang: Klage auf Rückzahlung von Pacht abgewiesen; Hilfswiderklage auf rückständige Pacht überwiegend zugesprochen, im Übrigen abgewiesen.

Abstrakte Rechtssätze

Eine Anpassung gewerblicher Pacht nach § 313 Abs. 1 BGB setzt schlüssigen Vortrag zu pandemiebedingten Nachteilen voraus, die auf hoheitlichen Maßnahmen beruhen, welche den konkreten Betrieb unmittelbar erfassen.

Allgemeine Nachfrageeinbrüche infolge allgemeiner Reise- oder Kaufzurückhaltung ohne unmittelbaren Bezug zu betriebsbezogenen hoheitlichen Maßnahmen sind dem Verwendungsrisiko des Mieters/Pächters zuzuordnen und begründen für sich genommen keine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB.

Der Mieter/Pächter trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag; erst bei schlüssigem Vortrag stellt sich die Frage einer anderweitigen (pandemieunabhängigen) Schadensursache, für die der Vermieter darlegungs- und beweisbelastet sein kann.

Bei der Berücksichtigung pandemiebedingter Vorteile (insbesondere staatlicher Überbrückungshilfen) im Rahmen von § 313 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich objektbezogen auf das konkrete Miet-/Pachtobjekt abzustellen; eine pauschale Umlage konzern- bzw. unternehmensweiter Hilfen auf mehrere Betriebe genügt regelmäßig nicht (Stand-Alone-Betrachtung).

Eine negative Feststellung zu einem Drittrechtsverhältnis ist nur zulässig, wenn die begehrte Feststellung unmittelbar auf das Rechtsverhältnis zwischen den Prozessparteien einwirkt; fehlt es daran, fehlt das Feststellungsinteresse nach § 256 Abs. 1 ZPO.

Vorinstanzen

Landgericht Krefeld, 2 O 44/23

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 31. Juli 2024 wird zurückgewiesen.

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 31. Juli 2024 teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Hilfswiderklage der Beklagten wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagte 543.494,- € nebst Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus

144.781,- € seit dem 16. April 2020 bis zum 15. Mai 2020,

289.562,-  € seit dem 16. Mai 2020 bis zum 15. Juni 2020,

434.343,- € seit dem 16. Juni 2020 bis zum 15. Februar 2021,

456.813,- € seit dem 16. Februar 2021 bis zum 15. März 2021,

478.643,- € seit dem 16. März 2021 bis zum 15. April 2021,

499.834,- € seit dem 16. April 2021 bis zum 15. Mai 2021,

521.664,- € seit dem 16. Mai 2021 bis zum 15. Juni 2021 und

543.494,- € seit dem 16. Juni 2021

sowie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 5.753,89 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 3. Mai 2023

zu zahlen.

Im Übrigen wird der Hilfswiderklageantrag der Beklagten abgewiesen und die weitergehende Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt die Klägerin.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des von der Beklagten insgesamt zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des von ihr jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

I.

Die Parteien sind verbunden durch einen Hotelpachtvertrag und streiten über die Frage einer Anpassung des von der Klägerin geschuldeten Pachtzinses wegen behaupteter Umsatzrückgänge aufgrund der Auswirkungen der Covid-19 Pandemie. Weiter begehrt die Klägerin Feststellungen dazu, dass die Beklagte keinen Anspruch auf Stellung einer Mietsicherheit, keine Ansprüche aus einer von der A. übernommenen „Guarantee“ und sie, die Klägerin, von Regressansprüchen der A. freizustellen habe, falls die Beklagte die A. in Anspruch nehme. Dem Streit liegt folgendes zugrunde:

Mit Pachtvertrag vom 12./17. Dezember 1990 vereinbarten die GbR B.-Hotel C.-Stadt und die B.-Hotelgesellschaft mbH die Verpachtung eines von der Verpächterin auf ihrem Grundstück mit der damaligen Anschrift An der D.-Straße in C.-Stadt noch zu errichtenden Hotels. Rechtsnachfolgerin der GbR B.-Hotel C.-Stadt ist die Beklagte. Rechtsnachfolgerin der B.-Hotelgesellschaft war zunächst die B.-AG, dann die E.-GmbH, sodann erfolgte der Rechtsübergang auf die ursprünglich klagende F.-GmbH, seit dem 2. Mai 2025 firmierend unter G.-GmbH. Das Hotel wurde zunächst mit dem Namen B.-Hotel C.-Stadt, dann mit dem Namen H. C.-Stadt geführt und hat aktuell die Bezeichnung J. C.-Stadt.

Im Geschäftsjahr 2020 betrieb die Klägerin insgesamt 169 Hotels, 66 der Hotels befanden sich im Eigentum von mit der Klägerin verbundenen Unternehmen. 56 % der übrigen Hotels wurden mit Pachtverträgen betrieben, die eine von dem Umsatz abhängige Pacht vorsahen; für 44 % der angepachteten Hotels bestanden Pachtverträge mit einer fixen Pacht.

Der dem hiesigen Rechtsstreit zugrundeliegende Pachtvertrag aus dem Jahr 1990 wurde in der Folgezeit um insgesamt 12 Nachtragsvereinbarungen ergänzt. In der Nachtragsvereinbarung Nr. 8 vom 5. Februar 2007, die im Zuge einer Umstrukturierung der sich in finanziellen Schwierigkeiten befindlichen B.-AG geschlossen wurde, wurden neue Vereinbarungen zu der Laufzeit des Pachtvertrages sowie zur Höhe des Pachtzinses getroffen. Zu dem Abschluss dieser Ergänzungsvereinbarung war die Rechtsvorgängerin der Beklagten bereit, nachdem zwischen ihr und der A. am 5. Januar 2007 eine als „Guarantee“ überschriebene Vereinbarung zustande gekommen war, in der die A .erklärte, die fällige, pünktliche und vollständige Zahlung aller von der Rechtsvorgängerin der Klägerin aufgrund des Pachtvertrages geschuldeten Beträge bedingungslos und unwiderruflich zu garantieren.

Vor dem Hintergrund der mit der Covid-19 Pandemie einhergehenden Einschränkungen des öffentlichen Lebens fanden zwischen den Parteien beginnend ab dem 24. März 2020 Gespräche über eine Stundung und über eine Anpassung des von der Klägerin geschuldeten Pachtzinses der Höhe nach statt. Zu einer Einigung kam es nicht. Ob die Klägerin oder die Beklagte die Verhandlungen beendete, ist zwischen den Parteien streitig. Den auf die Monate April bis einschließlich Juni 2020 entfallenden Pachtzins zahlte die Klägerin nicht, auf den auf die Monate Februar bis einschließlich Juni 2021 entfallenden Pachtzins zahlte die Klägerin 85 % des nach dem Vertrag geschuldeten Betrages. In den weiteren Monaten des Jahres 2020, 2021 und in den Monaten Januar bis April 2022 zahlte die Klägerin den vollen Pachtzins unter Vorbehalt. Mit Schreiben vom 13. Januar 2023 forderte die Beklagte die Klägerin zur Begleichung von Pachtrückständen nebst ausgerechneter Verzugszinsen auf. Zugleich kündigte sie an, sich die Inanspruchnahme der A. aus der Vereinbarung vom 5. Januar 2007 vorzubehalten. Mit Schreiben vom selben Tage setzte die Beklagte die A. in Kenntnis.

Die Klägerin erhielt während der Covid-19-Pandemie staatliche Unterstützungsleistungen. Für das Gesamtunternehmen der Klägerin wurden Überbrückungshilfen in Höhe von insgesamt 136.058.452,53 € ausgezahlt, nämlich im Jahr 2020 ein Betrag von 44.867.176,67 € als Novemberhilfe und weitere 36.691.275,96 € als Dezemberhilfe (Bescheide vorlegt als Anlagenkonvolut K 61, Bl. 1023 ff und Bl. 1027 ff der Akte des LG). Als Überbrückungshilfe III erhielt die Klägerin eine Gesamtsumme von 52.000.000,- €, als Überbrückungshilfe IV wurde ein Betrag von 2.500.000,- € gewährt (Bescheide vorgelegt als Anlagenkonvolut K 59, Bl.1014 ff und Bl. 1018 ff der Akte des LG). Ein Antrag auf die Überbrückungshilfe III Plus wurde abgelehnt (Ablehnungsbescheid vorgelegt als Anlage K 64, Bl. 1114 der Akte des LG). Die in dem Überbrückungshilfeprogramm vorgesehene Schlussabrechnung hat die Klägerin inzwischen erstellt, einen Schlussabrechnungsbescheid hat sie bislang nicht erhalten.

Darüber hinaus hat die Klägerin für das streitgegenständliche Hotel für den Zeitraum von April 2020 bis einschließlich April 2022 Kurzarbeitergeld erhalten (Bescheid vorgelegt als Anlage BK 1, Bl. 395 ff der zweitinstanzlichen Akte).

Die Beklagte hat keine staatlichen Unterstützungsleistungen bezogen.

Gestützt auf den Standpunkt, sie habe pandemiebedingt gemäß § 313 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Anpassung des in dem Pachtvertrag vereinbarten Pachtzinses, hat die Klägerin die Beklagte auf Rückzahlung von Pachtzins in Höhe von 622.508,- € in Anspruch genommen. Wegen der von der Klägerin für sich in den einzelnen streitgegenständlichen Monaten in Anspruch genommenen Herabsetzungen wird auf die tabellarische Übersicht auf S. 36 der Klageschrift (Bl. 40 der Akte des LG) verwiesen. Die Klägerin hat behauptet, während der Zeit von März 2020 bis einschließlich April 2022 sei das streitgegenständliche Hotel äußerst gering ausgelastet gewesen. Das sei auf die behördlich angeordneten Beherbergungsverbote und -einschränkungen, auf die diversen Veranstaltungsverbote, auf das Schließen gastronomischer und kultureller Einrichtungen, auf Reisewarnungen, auf politische Appelle, Reisen zu unterlassen, und auch auf die mit den 2G- bzw. 2G+ Regeln einhergehenden Einschränkungen zurückzuführen gewesen. Wegen der Darstellungen der Klägerin zu den gesetzlichen Vorgaben, die sich während der Zeit von März 2020 bis einschließlich April 2022 auf den Betrieb des streitgegenständlichen Hotels ausgewirkt haben sollen, wird auf die tabellarische Übersicht in der Replik (S. 11 ff, Bl. 713 ff der Akte des LG) verwiesen. Deshalb sei es zu einem erheblichen Umsatzrückgang für das streitgegenständliche Hotel, dessen Gäste gleichermaßen Touristen wie Geschäftskunden seien, gekommen. Wegen der behaupteten Entwicklung des mit dem streitgegenständlichen Hotel erzielten Umsatzes in der Zeit von Januar 2019 bis einschließlich Dezember 2022 wird auf die als Anlage K 60 eingereichte Übersicht verwiesen. Um Verluste zu reduzieren, habe sie die jeweils mit externen Dienstleistern geschlossenen Verträge über den Hausmeisterservice und das Housekeeping gekündigt und so Beträge von ca. 280.000,- € eingespart.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, es sei sachgerecht, die für das Gesamtunternehmen in Deutschland gewährten staatlichen Überbrückungshilfen in der Weise auf die einzelnen Hotels umzulegen, dass der prozentuale Anteil der Umsatzeinbußen der einzelnen Hotels an den Gesamtumsatzeinbußen aller Hotels in Deutschland als Berechnungsmaßstab zugrunde gelegt werde. Dementsprechend ergebe sich hier folgende Berechnung: von der November- und der Dezemberhilfe entfalle auf das streitgegenständliche Hotel ein Betrag in Höhe von 583.902,- € (0,72 %). Von der Überbrückungshilfe III entfielen 356.391,- € (entsprechend 0,69 %) auf das streitgegenständliche Hotel. Von der Überbrückungshilfe IV entfielen 19.601,- € (entsprechend 0,78 %) auf das streitgegenständliche Hotel. Insgesamt errechne sich für das streitgegenständliche Hotel ein Anteil von 959.894,- €.

Weiter hat die Klägerin den Standpunkt eingenommen, bei Beantwortung der Frage, ob und inwieweit wegen empfangener Staatshilfen ein Anpassungsanspruch nach § 313 Abs. 1 BGB zu kürzen sei, sei zu berücksichtigen, dass die Hilfen nicht das Ziel gehabt hätten, den Vermieter zu schützen. Gestützt auf das Urteil des Senats vom 23. Juni 2022 (10 U 192/21, BeckRS 2022, 20509) hat die Klägerin zudem geltend gemacht, auch Kurzarbeitergeld sei nicht als Vorteil anzurechnen. Ferner hat die Klägerin behauptet, Leistungen aus einer Betriebsversicherung nicht erhalten zu haben, die am Markt angebotenen Betriebsversicherungen deckten den Fall der Pandemie auch nicht ab.

In Bezug auf die von der A. abgegebene Sicherungserklärung hat die Klägerin die Meinung vertreten, diese sei als Schuldbeitritt einzuordnen. Die Erklärung habe mangels pachtvertraglicher Sicherheitsbeschaffungsabrede keinen Bezug zu dem Pachtvertrag, dementsprechend seien Ansprüche aus der Erklärung nicht nach § 566a BGB auf die Beklagte übergegangen. Wegen der von der Beklagten angedrohten Inanspruchnahme der Sicherungserklärung zur Befriedigung der beanspruchten vollständigen Pachtzinszahlungen und der dann für sie, die Klägerin, bestehenden Gefahr eines Regresses der A. habe sie, die Klägerin, ein berechtigtes Interesse an den begehrten Feststellungen.

Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, auf eine Unzumutbarkeit des Festhaltens an dem unveränderten Vertrag könne die Klägerin sich nicht berufen, nachdem sie, die Klägerin, die Verhandlungen über eine Anpassung des Pachtzinses im Dezember 2020 abgebrochen habe. Auch die Tatsache, dass die Klägerin in dem streitgegenständlichen Zeitraum die Pacht für die überwiegende Zeit vertragsgemäß gezahlt habe, spreche gegen die Unzumutbarkeit. Weiter hat die Beklagte die Auffassung vertreten, etwaige Umsatzrückgänge, die auf politische Appelle oder auf eine allgemeine Kundenzurückhaltung zurückzuführen seien, stützten einen Anpassungsanspruch nicht. Die von der Klägerin für richtig gehaltene Zuordnung empfangener Staatshilfen auf die einzelnen Hotels führe zu einer Quersubventionierung der verschiedenen von der Klägerin betriebenen Hotels. Einzelne der Hotelbetriebe hätten eine variable Miete oder stünden im Eigentum der Klägerin bzw. im Eigentum der mit der Klägerin verbundenen Unternehmen, so dass sich für diese Hotels ein geringer Fixkostenanteil und somit geringere Staatshilfen ergebe, denn für die Höhe von Staatshilfen seien die Fixkosten des jeweiligen Betriebs maßgeblich. Zahlungen, die die Klägerin für die Hotels geschuldet habe, die die im Eigentum von mit ihr verbundenen Unternehmen beträfen, seien nicht förderfähig. Würde die von der Klägerin ihr, der Beklagten, gegenüber geschuldete Pacht nachträglich zusätzlich zu den bereits empfangenen Staatshilfen reduziert, läge hierin eine Doppelkompensation zugunsten der Klägerin. Auch dürften die Staatshilfen nur den förderfähigen Monaten zugeordnet werden. Ferner müsse die Klägerin sich nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13. Juli 2022 (XII ZR 75/21, NZM 2022, 802) auch ersparte Aufwendungen in Folge von Kurzarbeit sowie Leistungen aus einer Betriebsversicherung anrechnen lassen. Schließlich hat die Beklagte die Auffassung eingenommen, die von der Klägerin für sich in Anspruch genommenen Minderungsquoten seien willkürlich, denn es fehle an einer substantiierten Darlegung dazu, von welchen konkreten staatlichen Maßnahmen, die während der Corona-Pandemie ergriffen worden seien, das streitgegenständliche Hotel unmittelbar betroffen gewesen sei und welche konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen diese Maßnahmen in den einzelnen Monaten für das streitgegenständliche Hotel jeweils gehabt hätten.

Die Beklagte hat für sich in Anspruch genommen, gegen die Klägerin offene Pachtzinsforderungen in Höhe von 543.494,- € zu haben. Diese hat die Beklagte im Wege der Hilfsaufrechnung etwaigen Rückzahlungsansprüchen der Klägerin entgegengehalten und erklärt, für den Fall der Erfolglosigkeit des Zahlungsantrages der Klägerin ihre offenen Ansprüche vollständig bzw. für den Fall des teilweisen Erfolges des Zahlungsantrages den sich ergebenden Differenzbetrag im Wege der Hilfswiderklage geltend zu machen.

Den Feststellungsanträgen der Klägerin fehle es an einem Feststellungsinteresse. Dazu hat die Beklagte die Auffassung vertreten, bei der von der A. abgegebenen Erklärung vom 5. Januar 2007 handele es sich in rechtlicher Hinsicht um eine Bürgschaft. Gemäß §§ 401, 412 BGB seien die Ansprüche aus dem Pachtverhältnis und auch die aus der Bürgschaft im Rahmen des Erwerbs des Pachtgegenstandes auf sie, die Beklagte, übergegangen.

Das Landgericht hat die Beklagte zur Rückzahlung überzahlter Pacht in der geltend gemachten Höhe nebst Rechtshängigkeitszinsen verurteilt und den im Wege der Hilfsaufrechnung bzw. der Hilfswiderklage geltend gemachten Anspruch der Beklagten auf Zahlung rückständiger Pacht und auf Erstattung vorprozessualer Rechtsanwaltsgebühren verneint. Die Klägerin habe einen Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage im Hinblick auf die Folgen der Corona-Pandemie für ihren Geschäftsbetrieb. Aufgrund der vielfältigen Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie sei die sog. große Geschäftsgrundlage betroffen. Die Erwartung der vertragsschließenden Parteien, dass sich die grundlegenden Rahmenbedingungen des Vertrages nicht wesentlich ändern, sei zunächst schwerwiegend dadurch gestört, dass die Klägerin für den in Rede stehenden Zeitraum ihr Hotel zeitweise für touristische Zwecke nicht oder nur eingeschränkt habe öffnen dürfen. Auch im Hinblick auf die Beherbergung von Geschäftsreisenden sei die große Geschäftsgrundlage gestört, denn bereits die Pandemie als solche habe unzweifelhaft zu dramatischen Einbrüchen der Übernachtungszahlen geführt; ob die Rückgänge wie im Falle touristischer Übernachtungen aufgrund einer behördlichen Maßnahme im engeren Sinne oder wie im Falle geschäftlicher Übernachtungen aufgrund der Sorge vor Ansteckungen und der Befolgung staatlicher Empfehlungen eingetreten seien, sei unerheblich. Der Betrieb der Klägerin sei unmittelbar von der Corona-Krise betroffen gewesen, denn die typischen Anlässe für Geschäftsreisen, wie Messen, Kongresse, Besprechungen mit persönlicher Teilnahme, seien weggefallen bzw. hätten nur unter großen Einschränkungen stattgefunden. Im touristischen Bereich seien Großveranstaltungen und auch Veranstaltungen im privaten Bereich als Anlässe weggefallen. Eine unveränderte Vertragsdurchführung sei für die Klägerin unzumutbar. Die mit der Störung der Geschäftsgrundlage einhergehende Vermutung der Unzumutbarkeit habe die Beklagte nicht widerlegt. Die Klägerin habe ihre erheblichen Umsatzrückgänge durch Vorlage der Anlage K 50 plausibel gemacht. Aus der Anlage werde ersichtlich, dass sich der Umsatz des Hotels bis in das Jahr 2022 hinein weit unterhalb dessen bewegt habe, was nach den Verläufen in 2019 zu erwarten gewesen wäre. Das Zahlenwerk habe die Beklagte nicht substantiiert bestritten. Auch die weiteren Einwände der Beklagten gegen eine Vertragsanpassung griffen nicht. Der Abbruch von Verhandlungen über eine Vertragsanpassung stelle sich schlicht so dar, dass kein Konsens habe gefunden werden können. In Bezug auf eine Betriebsunterbrechungsversicherung, die das eingetretene Risiko abgedeckt hätte, sei nicht ersichtlich, dass die Klägerin eine solche habe abschließen können. Erhaltenes Kurzarbeitergeld sei nicht zu berücksichtigen, denn es diene in erster Linie dem Schutz von Arbeitnehmerinteressen.  Gleiches gelte für sonstige staatliche Hilfen, denn sie seien gewährt worden, um den Betrieb überlebensfähig zu halten. Es habe der unternehmerischen Entscheidung unterlegen, wie die Unterstützungsleistungen verwendet werden. Die von der Klägerin gewählte Verteilung der Unterstützungsleistungen auf alle von ihr betriebenen Hotels beruhe auf nachvollziehbaren Überlegungen, eine Überkompensation der Klägerin habe die Beklagte nicht aufgezeigt. Die von der Klägerin angesetzten Reduzierungsquoten hat das Landgericht als angemessen bewertet, da für die verschiedenen Monate eine Abstufung entsprechend der jeweils geltenden Einschränkungen vorgenommen worden sei. Auch die jeweils für die Kürzung angesetzten Prozentsätze lägen am unteren Rand des Angemessenen, zumal nicht zweifelhaft sein könne, dass auch außerhalb des eigentlichen Lockdowns über den gesamten Zeitraum Maßnahmen gegolten hätten, die die Reisetätigkeit in allen Bereichen deutlich eingeschränkt hätten.

Die Feststellungsanträge der Klägerin hat das Landgericht als unzulässig behandelt, denn es fehle jeweils an einem Feststellungsinteresse der Klägerin. Ein Interesse an der mit dem Antrag zu 2 begehrten Feststellung, dass die Beklagte keinen Anspruch auf Stellung einer Mietsicherheit habe, bestehe nicht, denn die Beklagte berühme sich keines Rechts auf Einräumung einer Mietsicherheit. Bei der mit dem Antrag zu 3 begehrten Feststellung, dass der Beklagten keine Ansprüche aus der Vereinbarung vom 5. Januar 2027 zustehen, handele es sich lediglich um eine Vorfrage für einen sodann eventuell zu erwartenden Rückgriff der Garantiegeberin bei der Klägerin. Ein weiterer Rechtsstreit werde dadurch auch nicht vermieden, Rechtskraftwirkung hätte eine etwaige Feststellung gegenüber der A. nicht. Ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Freistellung im Falle eines Regresses durch die A. sei nicht festzustellen, denn insofern handele es sich nicht um ein gegenwärtiges Rechtsverhältnis, sondern ebenfalls um eine Vorfrage für einen weiteren Rechtsstreit zwischen den Parteien gerichtet auf Freistellung der Klägerin. In welchem Umfang die Sicherungsgeberin die Klägerin in Anspruch nehmen werde, sei ungewiss.

Beide Parteien wenden sich gegen das Urteil des Landgerichts.

Die Beklagte hält ihrer Verurteilung zur Rückzahlung überzahlter Pacht ihre schon erstinstanzlich vorgetragenen Einwände entgegen und vertieft ihre Argumente, die nach ihrer Auffassung gegen eine Unzumutbarkeit an einem Festhalten der vertraglich vereinbarten Pacht sprechen. Die Tatsache durchgeführter Verhandlungen, die die Klägerin abgebrochen habe, wie auch der Umstand, dass die Klägerin während der Pandemie fast vollständig die Pacht gezahlt habe, sprächen gegen eine Unzumutbarkeit. Die Beklagte rügt, das Landgericht habe unberücksichtigt gelassen, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für eine Anpassung zu verlangen sei, dass die negativen wirtschaftlichen Auswirkungen auf pandemiebedingten hoheitlichen Maßnahmen beruhen, die den jeweiligen Betrieb konkret erfassen. Dementsprechend hätte die Klägerin darlegen müssen, für welche Zeiträume, in denen touristische Reisen untersagt gewesen seien, welcher Anteil der Umsatzeinbußen auf weggefallene Umsätze wegen des Verbots privater Reisen entfalle. Soweit Zimmerkapazitätsbeschränkungen gegolten hätten, wäre darzulegen gewesen, ob deshalb Buchungen hätten abgelehnt werden müssen. Soweit 2G oder 2G+ Beschränkungen gegolten hätten, wäre darzulegen gewesen, welcher potentielle Anteil der Gäste deshalb das Hotel habe nicht besuchen können. Weiter beanstandet die Beklagte, das Landgericht habe die der Klägerin zugeflossenen Staatshilfen nicht in der gebotenen Form berücksichtigt. Geboten sei eine sog. Stand-Alone-Betrachtung und Staatshilfen müssten den jeweiligen Beihilfezeiträumen zugeordnet werden. Die Beklagte meint, die Leistungen aus dem zu berücksichtigenden Kurzarbeitergeld habe die Klägerin nicht konkret vorgetragen. Erforderlich sei auch die Vorlage der Police über die von der Klägerin abgeschlossene Betriebsversicherung, um prüfen zu können, ob die Versicherung einen dynamischen Verweis auf das Infektionsschutzgesetz enthalte, so dass die Klausel zum Haftungsausschluss nicht gelte. Schließlich bewertet die Beklagte die zugesprochenen Kürzungsquoten als zu hoch. Sie wiederholt ihre schon erstinstanzlich erklärte Hilfsaufrechnung.

Die Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage auch betreffend den Klageantrag zu 1 und damit vollumfänglich abzuweisen,

hilfsweise,

1. die Klägerin zu verurteilen, an sie 543.494,- €, abzüglich einer etwaig vom Gericht für angemessen erachteten Pachtreduzierung, nebst Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus

144.781,- € sei dem 16. April 2020 bis zum 15. Mai 2020,

289.562,- € seit dem 16. Mai 2020 bis zum 15. Juni 2020,

434.343,- € seit dem 16. Juni 2020 bis zum 15. Februar 2021,

456.813,- € seit dem 16. Februar 2021 bis zum 15. März 2021,

478.643,- € seit dem 16. März 2921 bis zum 15. April 2021,

499.834,- € seit dem 16. April 2021 bis zum 15. Mai 2021,

521.664,- € seit dem 16. Mai 2021 bis zum 15. Juni 2021

und aus 543.494,- € seit dem 16. Juni 2921 zu zahlen,

2. die Klägerin zu verurteilen, an sie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von höchstens 5.753,89 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Klägerin beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und festzustellen,

2. dass die Beklagte keinen Anspruch auf Stellung einer Mietsicherheit im Rahmen des Pachtvertrages vom 12./17. Dezember 1990, nebst Nachtrag Nr. 1 vom 12. November/5. Dezember 1991, Nachtrag Nr. 2 vom 14. Juni 1992/7. Juni 1993, Nachtrag Nr. 3 vom 7./18. März 1996, Nachtrag Nr. 4 vom 7./8. Oktober 2002, Nachtrag Nr. 5 vom 17./25. November 2003, Nachtrag Nr. 6 vom 19. Dezember 2005, Nachtrag Nr. 7 vom 5. Juni 2006, Nachtrag Nr. 8 vom 5. Januar 2027, Nachtrag Nr. 9 vom 16. Januar 2007, Nachtrag Nr. 10 vom 25. September/1. Oktober 2007, Nachtrag Nr. 11 vom 4./7. April 2014 und Nachtrag Nr. 12 vom 5./15. September 2014 gegen sie hat,

3. dass der Beklagten keine Ansprüche aus einer als „Guarantee“ bezeichneten Vereinbarung datiert auf den 5. Januar 2007 zwischen der Rechtsvorgängerin der Beklagten, der GbR B.-Hotel C.-Stadt und der A. zustehen,

4. dass die Beklagte sie, die Klägerin, im Falle einer Inanspruchnahme der Klägerin durch die A. im Zusammenhang mit möglichen Regressansprüchen der A., welche aus deren Inanspruchnahme durch die Beklagte im Zusammenhang aus einer als „Guarantee“ bezeichneten Vereinbarung datiert auf den 5. Januar 2007 zwischen der Rechtsvorgängerin der Beklagten, der GbR B.-Hotel C.-Stadt und der A. resultieren, freistellen muss,

und

die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Die Klägerin tritt der Berufung der Beklagten entgegen und verteidigt die im angefochtenen Urteil ausgesprochene Verurteilung der Beklagten zur Erstattung überzahlter Pacht als zutreffend.

Mit ihrer Berufung macht die Klägerin geltend, sie habe ein berechtigtes Interesse an der mit dem Antrag zu Ziffer 2 begehrten Feststellung, um Klarheit über ihre Rechte und Pflichten zu erhalten. Die Beklagte habe diesen Antrag anerkannt. Sie berühme sich ausdrücklich, Rechte aus der sog. Guarantee zu haben und benutze die Guarantee als Druckmittel gegen sie, die Klägerin. Deshalb habe sie ein Interesse an der Feststellung, dass der Beklagten überhaupt keine Mietsicherheit zustehe. Der Feststellungsantrag zu 3 sei zulässig, denn die Beklagte berühme sich, Rechte aus der Guarantee gegenüber der Klägerin zu haben. Es bestehe ein Interesse an der begehrten Feststellung, um so die von der Beklagten hervorgerufene Drucksituation zu beseitigen. Der nach dem Antrag zu 4 festzustellende Freistellungsanspruch bestehe. Ihr, der Klägerin, drohe eine Inanspruchnahme durch den Sicherungsgeber. Diesem gegenüber könne sie den Anspruch auf Anpassung des Pachtzinses nicht entgegenhalten. Die Verteidigungsmöglichkeiten des Sicherungsgebers gegenüber der Beklagten seien nach Maßgabe des Inhaltes der Guarantee äußerst eingeschränkt. Zudem bestehe die Gefahr eines kollusiven Zusammenwirkens der Beklagten und des Sicherungsgebers zu Lasten der Klägerin. In Bezug auf die rechtliche Einordnung der in der Guarantee abgegebenen Erklärungen vertritt die Klägerin die Auffassung, es handele sich um eine selbständige Garantie oder um eine Sicherheit sui generis.

Die Beklagte tritt der Berufung der Beklagten im Einzelnen entgegen und verteidigt das angefochtene Urteil in Bezug auf die Ablehnung des Ausspruchs der begehrten Feststellungen als zutreffend.

Der Senat hat mit Beschluss vom 26. März 2025 Hinweise erteilt, zu denen die Klägerin mit Schriftsätzen vom 10. Juni 2025 und vom 3. September 2025 Stellung genommen hat; weiter hat sie als Anlage zu ihrem Schriftsatz vom 11. Juli 2025 ein Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth (3 HK 4882/23) zur Akte gereicht. Die Beklagte hat mit Schriftsätzen vom 10. Juli 2025, 1. September 2025 und vom 4. September 2025 erwidert.

Wegen der weiteren Einzelheiten zu dem Sach- und Streitstand wird auf die in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen, §§ 540, 313 Abs. 2 Satz 2 ZPO.

II.

Berufung der Klägerin:

Die nach Maßgabe von §§ 511 ff ZPO zulässige Berufung der Klägerin ist unbegründet. Aus den schon auf S. 10 ff des Hinweisbeschlusses des Senats vom 26. März 2025 aufgezeigten Gründen, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen wird, sind die mit den Ziffern 2 bis 5 von der Klägerin geltend gemachten Feststellungsanträge unzulässig. Ihnen fehlt das gemäß § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse. Eine andere Entscheidung rechtfertigen die Ausführungen der Klägerin in ihren Stellungnahmen vom 10. Juni 2025 und vom 3. September 2025 nicht. Die Klägerin beschränkt sich im Wesentlichen auf eine Wiederholung des bisherigen Vorbringens, ohne aber sich im Einzelnen mit den in dem Hinweisbeschluss des Senats aufgezeigten Gründen, aufgrund derer die Zulässigkeit der einzelnen Anträge zu verneinen ist, auseinanderzusetzen.

Der Feststellungsantrag gemäß Ziffer 2 der Klageanträge ist unzulässig, denn die Beklagte berühmt sich keines mietvertraglichen Anspruchs gegen die Klägerin auf Stellung einer Mietsicherheit. Die Argumentation der Klägerin, die Beklagte behandele die sog. Guarantee, die bereits am 5. Januar 2007 gestellt wurde, wie eine Mietsicherheit, ändert daran nichts. Sollte die Beklagte der Auffassung sein, mit der Guarantee über eine Mietsicherheit zu verfügen, könnte das mit dem Klageantrag zu 2 geltend gemachte Feststellungsbegehr nur dann zulässig sein, wenn sich die Beklagte berühmen würde, gegenüber der Klägerin einen Anspruch auf Stellung einer weiteren Mietsicherheit zu haben. Dafür spricht nichts.

Bei dem mit dem Klageantrag zu Ziffer 3 geltend gemachten Begehr handelt es sich um einen Antrag auf Feststellung des Nichtbestehens eines Drittrechtsverhältnisses.  Der Senat hat bereits in dem Beschluss vom 26. März 2025 darauf hingewiesen, dass eine dahingehende Feststellung zulässigerweise nur dann verlangt werden kann, wenn die Feststellung einen unmittelbaren Einfluss auf das Rechtsverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten hat. Welche Auswirkungen die beantragte Feststellung auf die im hiesigen Rechtsstreit allein zu beurteilenden rechtlichen Beziehungen zwischen den Parteien hat, zeigt die Klägerin aber auch in ihren Stellungnahmen vom 10. Juni 2025 und vom 3. September 2025 nicht auf. Inwiefern es Auswirkungen auf das Rechtsverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten haben könnte, wenn die Beklagte ursprünglich – mithin jetzt nicht mehr – die Absicht gehabt haben soll, nicht zuerst die Klägerin, sondern die A. unmittelbar in Anspruch zu nehmen, was nach Auffassung der Klägerin rechtsmissbräuchlich sein soll (so der Vortrag in dem Schriftsatz vom 10. Juni 2025, Rn. 202), erschließt sich dem Senat nicht. Fehl geht schließlich der Verweis der Klägerin in dem Schriftsatz vom 3. September 2025 darauf, die Klärung der dem Antrag zu Ziffer 3 zugrundeliegenden Frage nach Ansprüchen der Beklagten aus der Guarantee diene ihrem Schutz vor doppelter Inanspruchnahme und vermeide künftige Rechtsstreitigkeiten. Die an dem hiesigen Rechtsstreit nicht als Partei beteiligte A. kann aus dem im hiesigen Verfahren ergehenden Urteil weder Rechte herleiten, noch ist sie an eine der Klägerin etwaige nachteilige Sachentscheidung gebunden.

Soweit die Klägerin weiterhin ihren Antrag zu Ziffer 4 auf Feststellung eines Freistellungsanspruchs verfolgt, verkennt sie, dass ein Feststellungsinteresse deshalb nicht besteht, da ein Freistellungsanspruch der Klägerin gegen die Beklagte keinesfalls entstehen kann. Wie bereits in dem Beschluss vom 26. März 2025 ausgeführt, sind zwei Alternativen denkbar: sollte die Beklagte die A. erfolgreich in Anspruch nehmen, scheidet ein Freistellungsanspruch der Klägerin gegen die Beklagte aus, denn die Inanspruchnahme der A. setzt berechtigte Forderungen der Beklagten gegen die Klägerin voraus. Sollte die Beklagte keinen Erfolg bei einer Inanspruchnahme der A. haben, entsteht auch kein Freistellungsanspruch der Klägerin gegen die Beklagte, denn dann wird sich die A. nicht bei der Klägerin schadlos halten.

Berufung der Beklagten:

Die nach Maßgabe von §§ 511 ff ZPO zulässige Berufung der Beklagten hat in Bezug auf das weiter verfolgte Ziel, die Klage abgewiesen zu sehen, Erfolg. Die deshalb zum Zuge kommenden Hilfswiderklageanträge sind abgesehen von dem für außergerichtliche Rechtsanwaltskosten geltend gemachten Zinsanspruch begründet. Die Beklagte ist nicht zur Rückzahlung überzahlter Pacht verpflichtet, §§ 812 Abs. 1, 581 Abs. 1 Satz 2 BGB, sondern hat einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Pacht, § 581 Abs. 1 Satz 2 BGB, denn die Klägerin hat keinen Anspruch aus § 313 Abs. 1 BGB auf Anpassung der Pacht nach den Grundsätzen zur Störung der Geschäftsgrundlage.

Die nach Maßgabe der inzwischen gefestigten Rechtsprechung geltenden allgemeinen Grundsätze, nach denen eine Anpassung der für ein gewerblich genutztes Objekt geschuldeten Miete bzw. Pacht gemäß § 313 Abs. 1 BGB verlangt werden kann, wenn es durch die Covid-19-Pandemie zu Beeinträchtigungen des Betriebes, den der Mieter bzw. der Pächter in dem überlassenen Objekt betreibt, gekommen ist, hat der Senat in seinem Hinweisbeschluss vom 26. März 2025 aufgezeigt. Hierauf wird zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen. Auch hat der Senat in dem genannten Beschluss die in prozessualer Hinsicht geltenden Anforderungen an den Vortrag des Mieters bzw. des Pächters, der eine Herabsetzung der Miete bzw. der Pacht erreichen möchte, dargestellt und ausgeführt, welche weiteren Darlegungen der Klägerin, die die Reduzierung der geschuldeten Pacht verlangt und darauf ihren Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Pacht stützt, erforderlich sind. Auch hierauf wird Bezug genommen. Den aufgezeigten Anforderungen an eine schlüssige Darlegung pandemiebedingt erlittener Nachteile, aber auch zu pandemiebedingt eingetretenen Vorteilen genügt der weitere Vortrag der Klägerin in ihren Schriftsätzen vom 10. Juni 2025 und vom 3. September 2025 nicht.

Dies wirkt sich zu Lasten der Klägerin aus, denn sie trägt nach allgemeinen prozessualen Regeln die Darlegungs- und Beweislast für die ihren Anspruch begründenden Umstände (s. hierzu auch BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 – XII ZR 8/21, NZM 2022, 99 ff, Rn. 61; BGH, Urteil vom 16. Februar 2022 – XII ZR 17/21, NJW 2022, 1378 ff, Rn. 36). Das verkennt die Klägerin, wenn sie in ihrer Stellungnahme vom 10. Juni 2025 rügt, die Grenze zum unzulässigen Ausforschungsbeweis sei überschritten, es sei dem deutschen Zivilprozessrecht fremd, dass sie, die Klägerin, zur Entkräftung jedes Einfalls und jeder Behauptung der Beklagten ins Blaue hinein stets Dokumentenbeweise erbringen müsse. Auch steht nicht eine Überprüfung der Buchführung der Klägerin und die Richtigkeit ihrer Jahresabschlüsse in Rede, sondern die davon zu trennende Frage zunächst nach einer Darlegung der Auswirkungen der Covid-19-Pandemie auf das hier streitgegenständliche Pachtverhältnis. Erst dann, wenn die Darlegungen prozessualen Anforderungen genügen, stellt sich die Frage, ob die Darlegungen ausreichend bestritten und bejahendenfalls, ob sie bewiesen sind. Der Senat berücksichtigt, dass die Anforderungen an den Vortrag der Partei, die eine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB begehrt, auch nicht überspannt werden dürfen. Indes ist es nach dem Vorbringen der Klägerin nicht möglich, ausreichend belastbare Anknüpfungspunkte dafür festzustellen, dass der Klägerin das Festhalten an einer unveränderten Pacht unzumutbar ist und mit welchem Betrag die geschuldete Pacht stattdessen als für beide Vertragsparteien zumutbar angesetzt werden kann, § 287 ZPO.

Eine andere Betrachtungsweise ergibt sich entgegen der Auffassung der Klägerin insbesondere nicht aus der in der Stellungnahme vom 3. September 2025 unter Rn. 291 zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 12. Januar 2022, a.a.O.). Das von der Klägerin in diesem Schriftsatz wiedergegebene und in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat wiederholte Zitat zur Darlegungs- und Beweislast des Vermieters für Verluste, die nicht auf der Pandemie beruhen, findet sich in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs unter der Randziffer 61 (a.a.O.). Vollständig lauten die Ausführungen des Bundesgerichtshofs in jener Randziffer jedoch wie folgt:

„Dabei obliegt es grundsätzlich der Vertragspartei, die sich auf eine Störung der Geschäftsgrundlage beruft, nachzuweisen, dass ihr ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist (MüKoBGB/Finkenauer, BGB, § 313 Rn. 135 mwN). Im Fall einer pandemiebedingten Geschäftsschließung muss daher der Mieter darlegen und ggf. beweisen, welche Nachteile ihm aus der Betriebsschließung entstanden sind, die ihm eine vollständige Mietzahlung für diesen Zeitraum unzumutbar machen (Saxinger ZMR 2020, 1002, 1007 f.; Tölle/Ehrentreich IMR 2021. 178, 180) und welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen hat, um drohende Verluste auszugleichen. Behauptet der Mieter, keine staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten zu haben, muss er darlegen und ggf. beweisen, dass er sich um mögliche Hilfeleistungen vergeblich bemüht hat. Gelingt ihm dies nicht, muss er sich so behandeln lassen, als hätte er die staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten (Häublein/Müller NZM 2020, 481, 489). Wendet hingegen der Vermieter ein, dass die vom Mieter behaupteten Verluste nicht auf der COVID-19-Pandemie beruhen, trifft ihn hierfür die Darlegungs- und Beweislast (BeckOGK/Martens, BGB § 313 Rn. 251).“

Das bedeutet mit anderen Worten: primär darlegungsbelastet für pandemiebedingt erlittene Nachteile ist der Mieter bzw. der Pächter. Erst wenn er konkrete und schlüssige Darlegungen zu erlittenen Nachteilen vorgetragen hat, stellt sich die Frage, ob die Darlegungen in erheblicher Weise bestritten sind und eine andere Ursache für erlittene Verluste ggfs. vom dem Vermieter bzw. Verpächter dazulegen und zu beweisen ist.

Wie bereits in dem Hinweisbeschluss vom 26. März 2025 ausgeführt, bestimmen sich die in die Abwägung einzustellenden Nachteile, die auf Seiten des Mieters bzw. des Pächters einzustellen sind, primär nach den erlittenen Umsatzrückgängen infolge pandemiebedingter hoheitlicher Maßnahmen, die den jeweiligen Betrieb konkret erfassen (BGH, a.a.O., Rn. 31, 33). Das bedeutet für den hier zu beurteilenden Sachverhalt, dass es entscheidend auf die Umsatzrückgänge ankommt, die die Klägerin deshalb erlitten hat, weil für das von ihr betriebene Hotel eine Beschränkung der Belegungskapazität galt. Andere hoheitliche Maßnahmen, die sich unmittelbar auf das von der Klägerin betriebene Hotel bezogen haben – mit anderen Worten: deren Adressatin die Klägerin war – gab es nicht. Die Klägerin hat indes unverändert nicht näher aufgeschlüsselt, in welchem Monat der Pandemiezeit welche Vorgaben zu den Belegungszahlen für das streitgegenständliche Hotel galten. Ob die zulässige Kapazität je ausgeschöpft war und die Klägerin Gästeanfragen ablehnen musste, ist nicht feststellbar. Aus der Anlage BK 2 (Bl. 398 der Akte zweiter Instanz) ergibt sich nur, dass die Klägerin durchgehend, nämlich in allen Monaten der Jahre 2020 bis 2022 sowohl geschäftlich motivierte Übernachtungen als auch Übernachtungen von Privatgästen hatte; anderes ergibt sich nur für den Monat April 2020, zu dem lediglich eine private Übernachtung vermerkt ist. Nicht in Einklang bringen mit den sich aus der Anlage BK 2 ergebenden Übernachtungszahlen, nämlich durchgängig in allen Monaten, lässt sich die weitere Behauptung der Klägerin in ihrer Stellungnahme vom 10. Juni 2025, S. 20, Zif. 259, das Hotel sei in der Zeit vom 1. April bis zum 3. August 2020 geschlossen gewesen. Die in der Verhandlung vor dem Senat vorgetragene Argumentation der Klägerin, es sei ihr unmöglich, vorzutragen, welcher Gast aufgrund welcher behördlichen Maßnahme von einer Buchung in dem von ihr betriebenen Hotel abgesehen habe, verfängt nicht. Solche Darlegungen sind nicht erforderlich, wohl aber konkreter Vortrag dazu, welche Beherbergungskapazität das streitgegenständliche Hotel hat, in welchem Monat der Pandemiezeit die Klägerin in welchem Umfang in der Beherbergung von Gästen eingeschränkt war und wie viele Beherbergungsanfragen sie deshalb absagen musste.

Anders als die Klägerin es darstellt, scheint sie ihre Umsätze ganz überwiegend aus der Beherbergung von Geschäftsreisenden zu erzielen. Nach Maßgabe der für das Vor-Pandemie-Jahr 2019 in der Anlage BK 2, rechte Seite, genannten Umsatzzahlen errechnet sich ein Umsatzanteil von ca. 80 Prozent für die Beherbergung von Geschäftsreisenden und ein Anteil von ca. 20 Prozent für die Beherbergung von Privatreisenden. Für die Zeit der Pandemie ergibt sich ein ähnliches Bild, was allerdings auch darauf zurückzuführen sein mag, dass während der Pandemie zu keinem Zeitpunkt behördlich angeordnete Einschränkungen für die Beherbergung von Geschäftsreisenden galten. Im Jahr 2022 – seit dem 3. April 2022 gab es keine behördlichen Beherbergungsvorgaben mehr – haben die Umsätze aus der Beherbergung von Geschäftsreisenden erneut überwogen und die Klägerin hat ca. 78 Prozent ihres Umsatzes aus der Beherbergung von Geschäftsreisenden und ca. 22 Prozent aus der Beherbergung von Privatreisenden erwirtschaftet. Für die Vorpandemiejahre 2017 und 2018 hat die Klägerin trotz des Hinweises des Senats in dem Beschluss vom 26. März 2025 keine Aufschlüsselung der Umsatzzahlen aus der Beherbergung von Geschäftsreisenden einerseits und der Beherbergung von Touristen anderseits vorgenommen. Die rechte Seite der Anlage BK 2 verhält sich nur über die Aufteilung der Umsätze in den einzelnen Monaten des Vorpandemiejahres 2019, aus der Anlage BK 4 ergeben sich nur Gesamtmonatsumsätze der Jahre 2017 und 2018. Auf die auf der linken Seite der Anlage BK 2 dargestellte Übersicht der Übernachtungszahlen in den einzelnen Monaten der Jahres 2019 bis 2022, aufteilt nach Geschäfts- bzw. Privatreisenden, kommt es im hiesigen Zusammenhang nicht an, denn im Rahmen einer Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB kommt es entscheidungserheblich auf erlittene Umsatzrückgänge an.

Wird aber vergegenwärtigt, dass während der gesamten Pandemiezeit zu keinem Zeitpunkt behördlich angeordnete Verbote bzw. Einschränkungen für die Beherbergung von Geschäftsreisenden galten, können die der Klägerin entstandenen Umsatzeinbußen nicht maßgeblich durch behördlich angeordnete, den Betrieb der Klägerin unmittelbar erfassende Maßnahmen verursacht worden sein, sondern müssen andere Ursachen haben. Eine Anpassung des Pachtzinses nach § 313 Abs. 1 BGB rechtfertigen können indes nur – wie gezeigt – Umsatzrückgänge infolge hoheitlicher Maßnahmen, die den jeweiligen Betrieb konkret erfassen.

Sollten die der Klägerin entstandenen Umsatzrückgänge auf eine allgemeine Reisezurückhaltung und auf eine Zurückhaltung bei der Durchführung auch von Geschäftsreisen zurückzuführen sein, stützt das das von der Klägerin geltend gemachte Anpassungsverlangen nicht. Wie in dem Hinweisbeschluss vom 26. März 2025 dargestellt, haben nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs solche negativen wirtschaftlichen Entwicklungen außer Betracht zu bleiben, die keine unmittelbare Folge von pandemiebedingten Beschränkungen sind, sondern anderweitige Ursachen haben. Für den Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich entschieden, dass eine allgemeine Kaufzurückhaltung der Kunden dem Verwendungsrisiko des Mieters zuzuordnen ist, da es sich insofern um einen Umstand der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung handelt (BGH, a.a.O., Rn. 31). Diese Abgrenzung ist auch bei der Entscheidung des hiesigen Falls zu berücksichtigen. Einer Zurückhaltung von Kunden bei Einkäufen in einem Einzelhandelsgeschäft entspricht im Bereich der Hotellerie eine Zurückhaltung von Gästen bei der Durchführung von Hotelübernachtungen.

Der Einwand der Klägerin in ihrer Stellungnahme vom 10. Juni 2025, der Einzelhandel und die Beherbergungsbranche seien zwei vollkommen unterschiedliche Branchen, anders als der Einzelhandel habe es für einen Hotelbetrieb keine Möglichkeit gegeben, auf andere Vertriebswege auszuweichen, rechtfertigt keine andere Betrachtung. Es trifft zwar zu, dass die Beherbergung von Hotelgästen denknotwenig nur vor Ort möglich ist. Dementsprechend ist die bei Vertragsschluss gegebene Erwartung, dass die überlassenen Flächen von der Klägerin grundsätzlich und tatsächlich auch genutzt werden können, die Geschäftsgrundlage des mit der Beklagten geschlossenen Pachtvertrages. Auf dieser Erwartung basiert die Festlegung des Pachtzinses. Die weitere Erwartung der Klägerin, dass Gäste ihr Übernachtungsangebot auch nutzen, betrifft indes exakt das allein ihrer Risikosphäre zuzuordnende Verwendungsrisiko, die Wirtschaftlichkeit der Geschäftstätigkeit in dem Pachtobjekt. Bei einem Rückgang von Reiseaktivitäten aus welchem Grunde auch immer – das gilt sowohl für die von der Klägerin in Bezug genommenen politischen Appelle als für auch pandemieunabhängige Gründe, wie beispielsweise eine verschlechterte allgemeine Wirtschaftslage – handelt es sich um einen Umstand der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung. Das Risiko, dass mit einem Miet- bzw. Pachtobjekt Gewinn gemacht werden kann, trägt jedoch der Mieter bzw. der Pächter allein (BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 – XII ZR 8/21, NZM 2022, 99, Rn. 54; BeckOGK/Martens, Stand: 1. Mai 2025, § 313 Rn. 75). Das Zivilrecht ist nicht dazu berufen oder in der Lage, einen Lastenausgleich wegen einer allgemeinen Beeinträchtigung von Erwerbschancen durchzuführen oder sonstige Notlagen eines Vertragspartners zu beheben oder abzumildern. Das ist vielmehr Aufgabe des Gesetzgebers (BeckOGK/Martens, Stand: 1. Mai 2025, § 313 BGB Rn. 229; Streyl NZW 2022, 817, 822) und während der Pandemie auch geschehen, insbesondere durch die Gewährung von Staatshilfen, Kurzarbeitergeld oder Steuererleichterungen.

Der von dem OLG Karlsruhe in dem Urteil vom 15. August 2025 eingenommene Standpunkt (Az.: 15 U 376/24; nicht veröffentlicht; vorgelegt von der Klägerin als Anlage zu ihrem Schriftsatz vom 3. September 2025) veranlasst den Senat nicht zu einer anderen Betrachtung. In jenem Rechtsstreit hatte die Klägerin die Rückzahlung der für ein von ihr in K.-Stadt betriebenes Hotel gezahlten Pacht verlangt. In dem von der Klägerin erstrittenen Urteil ist die Erheblichkeit weiterer Verbote der Coronaschutzverordnungen und öffentlich geäußerter Handlungsempfehlungen bejaht worden (s. S. 17 der Entscheidungsgründe). In Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu dem zu verlangenden Unmittelbarkeitsbezug einer behördlich angeordneten Maßnahme zu dem in dem Miet- bzw. Pachtobjekt geführten Betrieb lässt sich diese Sichtweise nicht bringen. Das in der vorgelegten Entscheidung angeführte Argument, wirtschaftliche Nachteile eines Hoteliers, die ihm konkret auf Grund von staatlichen pandemiebedingten Anordnungen, Aufforderungen, Handlungsempfehlungen oder einer erheblichen allgemeinen gesellschaftlichen Verhaltensänderung entstehen, seien ebenfalls unmittelbare Folge der Pandemie, rechtfertigt im Ausgangspunkt die Anwendbarkeit der Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage und die Feststellung, dass das sog. reale und das hypothetische Element von § 313 Abs. 1 BGB gegeben sind. Auch nur das hat der Senat in seinem vom OLG Karlsruhe zitierten Urteil vom 23. Juni 2022 (10 U 192/21, veröffentlicht bei juris, dort Rn. 25) entschieden. Hiervon ist indes die weitere Frage zu trennen, ob auch in dem jeweils konkreten Einzelfall eine Vertragsanpassung verlangt werden kann. Die Beantwortung dieser Frage hängt von einer Abwägung sämtlicher konkreter Einzelfallumstände ab (so auch die Ausführungen des Senats in dem Urteil vom 23. Juni 2022, a.a.O., Rn. 26 bis 28).

Unzureichend geblieben ist auch der weitere Vortrag der Klägerin zu erhaltenen und für die im Rahmen von § 313 Abs. 1 BGB beachtlichen Vorteile, die der Klägerin pandemiedingt zugutegekommen sind.

Wie bereits in dem Beschluss vom 26. März 2025 ausgeführt, sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs empfangene Überbrückungsleistungen als zugeflossener Vorteil im Rahmen von § 313 Abs. 1 BGB bedeutsam. Der Senat geht aufgrund der Ausführungen der Klägerin in ihrer Stellungnahme vom 10. Juni 2025, einen Schlussabrechnungsbescheid über erhaltene Staatshilfen bislang nicht erhalten zu haben, die für die sog. Staatshilfen III und IV geltenden Obergrenzen mit ihrem Unternehmen überschritten zu haben, davon aus, dass die Klägerin keine Nachzahlungen mehr erwartet, zugleich aber auch nicht damit rechnet, zu einer Rückzahlung erhaltener Förderungen verpflichtet zu sein.

Gleichwohl können die von der Klägerin mitgeteilten Zahlen zu empfangenen Überbrückungsleistungen und die von der Klägerin vorgenommene Aufteilung der insgesamt empfangenen Summen auf das hier streitige Pachtobjekt der Feststellung der Höhe der der Klägerin zugeflossenen Vorteile nicht zugrunde gelegt werden. Die von der Klägerin vorgenommene Verrechnung ist im hiesigen Rechtsstreit nicht sachgerecht und bürdet der Beklagten Nachteile aus dem Gesamtunternehmen der Klägerin auf, die die Beklagte indes nicht zu tragen hat.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei der im Rahmen von § 313 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Abwägung nur auf das konkrete Mietobjekt und nicht auf einen möglichen Konzernumsatz abzustellen ist (BGH, Urteil vom 12. Januar 2022, a.a.O., Rn. 58, dort zu der Frage, welche Nachteile des Mieters in die Abwägung nach § 313 Abs. 1 BGB einzustellen sind). Dieser Gedanke verdient auch hier ungeachtet des Umstandes, dass die Klägerin kein Konzern, sondern eine Einzelgesellschaft ist, Beachtung, denn anderenfalls würde man sich von der Vertragsbezogenheit der Anpassung lösen (vgl. Streyl NZM 2020, 817, 825). Das bedeutet für den hiesigen Sachzusammenhang, nämlich für die Frage nach zugeflossenen Vorteilen, dass es auf die der Klägerin konkret für das streitgegenständliche Hotel pandemiebedingt in Form von Staatshilfen entstandenen Vorteile ankommt. Maßgeblich für die hier durchzuführende Abwägungsentscheidung, § 313 Abs. 1 BGB, ist eine sog. Stand-Alone-Betrachtung. Auf das Erfordernis einer Darstellung der konkret auf das streitgegenständliche Hotel entfallenden staatlichen Leistungen, die die Klägerin erhalten hat, hat der Senat ebenfalls in seinem Beschluss vom 26. März 2025 hingewiesen.

Gerade für die Entscheidung des hiesigen Rechtsstreits kommt dem Erfordernis einer Darstellung der auf das streitgegenständliche Hotel entfallenden Staatshilfen anstelle der von der Klägerin für richtig gehaltenen Verteilung der insgesamt erhaltenen Unterstützungsleistungen auf alle Hotels besondere Bedeutung zu. So ist es unstreitig, dass die Klägerin insgesamt 169 Hotels unterhält. Für einige der Objekte zahlt sie eine umsatzabhängige Pacht; für andere Objekte zahlt sie eine Fixpacht; für die Hotels, die in Gebäuden betrieben werden, die im Eigentum von Unternehmen stehen, die mit der Klägerin verbunden sind, mag die Klägerin Zahlungen an die mit ihr verbundenen Unternehmen geschuldet haben, solche Zahlungen sind indes nicht förderungsfähig, worauf die Beklagte in ihrer Stellungnahme vom 10. Juli 2025, S. 13 (Bl. 529 der Akte zweiter Instanz) hingewiesen hat. Wird diese Situation vergegenwärtigt, erscheint es naheliegend, dass bei einer Berechnung der konkret auf das hier streitgegenständliche Hotel entfallenden Unterstützungsleistungen ein höherer Anteil entfällt als es bei der von der Klägerin gewählten Umlage (Verteilung entsprechend der Verlustanteile) der Fall ist.

Die also erforderliche Berechnung der konkret auf das streitige Hotel entfallenden Vorteile hat die Klägerin jedoch nicht durchgeführt, sondern sich in ihren Stellungnahmen vom 10. Juni 2025 und vom 3. September 2025 auf Einwände gegen die Richtigkeit dieser Betrachtungsweise beschränkt. Die geltend gemachten Einwände rechtfertigen indes kein anderes Ergebnis.

Ins Leere geht der erneute Einwand, die Beklagte trage die Beweislast hinsichtlich einer Stand-Alone-Betrachtung. Vielmehr ist die Frage nach den Grundsätzen, welche Vorteile im Rahmen von § 313 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen sind, eine Rechtsfrage; darlegungs- und beweisbelastet für die Umstände, die die im Streit stehende Vertragsanpassung begründen, ist die das Anpassungsbegehr geltend machende Klägerin. Die Höhe ihr zugeflossener staatlicher Unterstützungsleistungen wie auch die Höhe der ihren Umsatz ausmachenden sonstigen Positionen kennt nur die Klägerin.

Ebenfalls ins Leere geht der weitere Einwand, eine Stand-Alone-Betrachtung sei nicht möglich, denn für das streitige Hotel als einer einzelnen Betriebsstätte einer GmbH sei eine Antragsberechtigung nicht gegeben. Die Klägerin verkennt, dass es sich bei der Stand-Alone-Betrachtung um eine fiktive Betrachtung der Höhe des Anspruchs auf staatliche Unterstützung handelt, mithin die Antragsberechtigung unterstellt werden kann.

Soweit die Klägerin geltend macht, sie, eine GmbH, sei die gewollte Vertragspartnerin der Beklagten, das Äquivalenzverhältnis bestehe zwischen ihr, der Klägerin, und der Beklagten und nicht zwischen dem Hotel und der Beklagten, erschließt sich dem Senat die rechtliche Relevanz dieses Einwandes nicht. Im Streit steht eine Anpassung des von der Klägerin für die Überlassung des streitgegenständlichen Hotels geschuldeten Pachtzinses; § 313 Abs. 1 BGB dient der (Wieder-)Herstellung der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung (vgl. BGH, Urteil vom 23. Mai 2014 – V ZR 208/12, NJW 2014, 3439 ff, Rn. 18; BeckOGK/Martens, Stand: 1. Mai 2025, § 313 BGB Rn. 208). Ob die Klägerin eine Herabsetzung der für das streitgegenständliche Hotel geschuldeten Pacht verlangen kann, richtet sich danach, ob das Äquivalenzverhältnis zwischen der von der Klägerin geschuldeten Pacht und der von der Beklagten geschuldeten Gegenleistung, nämlich die Überlassung des Pachtobjekts, gestört ist. Dass sich die Beklagte gerade die Klägerin als GmbH als Vertragspartner ausgesucht habe und dass die sog. Guarantee Teil des Gesamtdeals gewesen sein soll, ändert daran nichts. Inwiefern sich nämlich die Umstände, dass die Klägerin eine deutschlandweit tätige GmbH ist und dass die A. eine Guarantee gestellt hat, auf die Höhe des festgelegten Pachtzinses ausgewirkt haben könnten, ist nicht ersichtlich, aber auch unerheblich, denn entscheidend ist allein die Frage, ob das Äquivalenzverhältnis zwischen den in dem Vertrag vereinbarten wechselseitig geschuldeten Leistungen während der Pandemie gestört war.

Der Verweis der Klägerin darauf, sie könne das streitgegenständliche Hotel nur wirtschaftlich sinnvoll betreiben, da sie eine Vielzahl von Dienstleistungen und Waren zentral zur Verfügung stelle und Tätigkeiten bündele, sie wisse nicht, welche Kosten und Einnahmen ein Einzelhotelbetreiber hätte und in welcher Höhe er eine Pacht zu zahlen hätte, ist ebenfalls ohne Belang. Maßgeblich für eine Stand-Alone-Betrachtung ist, welche Unterstützungsleistungen auf das streitige Hotel entfallen. Für deren Höhe kommt es insbesondere auf die Fixkosten an, die auf das streitige Objekt entfallen, insbesondere also auf die konkret geschuldete Pacht und auf die für den Betrieb des streitigen Hotels entfallenden sonstigen Kosten für Dienstleistungen und Waren. Von der Klägerin wird nicht verlangt, die fiktive Situation eines Einzelhotelbetreibers oder eines „hypothetischen“ Vertragssubjektes darzustellen und die Höhe der ihm zustehenden Staatshilfen zu beziffern, sondern allein ihre eigene Situation in Bezug auf das streitige Hotel und eine Darlegung der Höhe der Staatshilfen, die sie erhalten hätte, wenn sie unter Offenlegung der auf das streitige Objekt konkret entfallenden Kosten Staatshilfen beantragt hätte.

Soweit die Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 10. Juni 2025 auf die Gefahr eines Beihilfebetruges verweist, die bei einer Berechnung im Rahmen einer Stand-Alone-Betrachtung bestünde, besteht eine solche nicht, jedenfalls nicht anders, als sie bei einer Berücksichtigung erhaltener Staatshilfen nach Maßgabe der von der Klägerin für richtig gehaltenen Betrachtungsweise, bestünde. Wird ein Rechtsstreit über einen auf § 313 Abs. 1 BGB gestützten Anpassungsanspruch eines Mieters oder eines Pächters geführt und hat der Mieter bzw. der Pächter mit seinem Begehr schließlich Erfolg, hat er in jedem Fall eine etwa geringere Miete oder Pacht gegenüber der für die Endabrechnung zuständigen staatlichen Stelle mitzuteilen. Die Frage nach der Höhe dem Mieter oder dem Pächter zugeflossenen Vorteilen und nach der für die Bemessung maßgeblichen Betrachtungsweise ist dabei ein in die Gesamtbetrachtung einzustellender Gesichtspunkt und wirkt sich nur auf die Höhe eines etwa bestehenden Anpassungsanspruchs aus.

Was die Klägerin schließlich mit der von ihr im Schriftsatz vom 10. Juni 2025 angeregten „Germany-Alone“-Betrachtungsweise zum Ausdruck bringen möchte, erschließt sich dem Senat nicht.

Zu der von der Klägerin als Anlage zu ihrem Schriftsatz vom 3. September 2025 vorgelegten Entscheidung des OLG Karlsruhe, in der letztlich eine Aufteilung der der Klägerin als solcher gewährten Staatshilfen auf die einzelnen von ihr betriebenen Hotels für entbehrlich gehalten worden ist, bleibt abschließend zu bemerken, dass auch das OLG Karlsruhe ausgeführt hat (s. S. 22 des Urteils, Mitte der Seite), es gehe darum, wie die der Klägerin gewährten Staatshilfen fiktiv für die anzustellende Zumutbarkeitsüberlegung zu verteilen sind. Die oben schon hervorgehobenen Besonderheiten, dass nämlich die Klägerin für die in Deutschland betriebenen Hotels entweder eine Fixpacht, eine umsatzabhängige Pacht oder ein Entgelt für die Nutzung von Gebäuden zahlt, die im Eigentum verbundener Unternehmen stehen, machen eine Stand-Alone-Betrachtung unerlässlich. Berechtigt ist der Einwand der Beklagten, es dürfe nicht zu ihren Lasten zu einer Quersubventionierung der verschiedenen Hotels untereinander kommen.

Hat also die Klägerin die für das streitige Hotel empfangenen finanziellen Vorteile aus Staatshilfen nicht ausreichend dargelegt, kann offenbleiben, ob das Vorbringen der Klägerin zu weiteren Vorteilen nunmehr prozessualen Anforderungen genügt. So hat sie zwar als Anlage BK 1 zu ihrer Stellungnahme vom 10. Juni 2025 nunmehr den Bescheid der Bundesagentur für Arbeit zu dem für das streitige Hotel gezahlten Kurzarbeitergeld vorgelegt. Ob sich aber die Lohnaufwendungen, die die Klägerin wegen der für den Betrieb des streitigen Hotels geltenden behördlichen Verbote bzw. Einschränkungen erspart hat, mit den Beträgen des Kurzarbeitergeldes decken, ist nicht ersichtlich. Die Art und Weise der vorgenommenen Verrechnung gewährten Kurzarbeitergeldes in ihren Umsatztabellen erläutert die Klägerin zudem auch nicht näher. Entbehrlich ist es auch, der Frage weiter nachzugehen, ob und welche weiteren Aufwendungen die Klägerin erspart hat. Erstinstanzlich hat die Klägerin dazu vorgetragen, Verträge mit externen Dienstleistern gekündigt zu haben und so Beträge von ca. 280.000,- € eingespart zu haben. Zu ersparten sonstigen Kosten, wie beispielsweise für Strom oder Waren oder für in ihrem Unternehmen zentral erbrachte Dienstleistungen wie Marketing oder Buchhaltung hat sie hingegen nichts vorgetragen. Schließlich kann dahingestellt bleiben, ob die Klägerin nunmehr ausreichend belegt hat, keinen Anspruch auf Leistungen aus einer Betriebsausfallversicherung zu haben.

Können also auf der Grundlage des Vortrages der Klägerin die Umstände, die bei einer nach § 313 Abs. 1 BGB zu treffenden Abwägung zu berücksichtigen sind, nicht festgestellt werden, kann der Senat eine Vertragsanpassung nicht vornehmen und den von der Klägerin geschuldeten Pachtzins nicht auf einen geringeren Betrag festsetzen.

Schuldet also die Klägerin den vertraglich festgelegten Pachtzins, ist sie gemäß § 581 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Zahlung des von der Beklagten im Wege der Hilfswiderklage geltend gemachten Anspruchs auf Zahlung der Rückstände in den Monaten April bis einschließlich Juni 2020 in Höhe von jeweils 144.781,- €, des Rückstandes aus dem Monat Februar 2021 in Höhe von 22.470,- € sowie der Rückstände aus den Monaten März, Mai und Juni 2021 in Höhe von jeweils 21.830,- € und des Rückstandes aus dem Monat April 2021 in Höhe von 21.191,- € verpflichtet.

Ohne Erfolg ist die von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erhobene Rüge der Aktivlegitimation der Beklagten. Das Recht der Beklagten, die Klägerin auf Zahlung rückständiger Pacht in Anspruch zu nehmen, folgt aus dem zwischen den Parteien bestehenden Pachtvertrag. Dass die Beklagte nicht mehr Inhaberin dieses Zahlungsanspruchs ist, da sie, was die Klägerin annimmt, Leistungen aus einer Mietausfallversicherung erhalten habe, kann nicht festgestellt werden. Die Klägerin mutmaßt insofern ins Blaue hinein. Die von der Klägerin in Bezug genommenen Jahresabschlüsse der Beklagten für die Geschäftsjahre 2020 (Anlage K 66) und 2021 (vorgelegt in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat) stützen die von der Klägerin gezogenen Folgerungen nicht, vielmehr ist das Gegenteil der Fall. Auf S. 13 des Jahresabschlusses für das Jahr 2021 werden für das Jahr 2020 Mieteinnahmen in Höhe von 10.902.353 DKK und für das Jahr 2021 in Höhe von 10.918.688 DKK benannt. Das steht im Einklang mit den unstreitig von der Klägerin in den beiden Jahren gezahlten Pachtbeträgen. Für das Jahr 2020 hat die Klägerin insgesamt 1.285.029,- € gezahlt, für das Jahr 2021 hat sie 1.637.257,- € gezahlt. Im Übrigen ist zu vergegenwärtigen, dass auf S. 14 des von der Klägerin vorgelegten Jahresabschlusses Forderungen gegen Mieter aufgeführt sind. Für das Jahr 2020 ist ein Forderungsbetrag von 2.715.295 DKK angegeben, für das Jahr 2021 ein Betrag in Höhe von insgesamt 3.396.370 DKK. Das steht im Einklang mit den im hiesigen Verfahren unstreitigen Rückständen der Klägerin. Offen für das Jahr 2020 ist ein Gesamtbetrag von 434.343,- €, im Jahr 2021 sind weitere Rückstände in Höhe von 109.151,- € hinzugekommen, mithin der Rückstand auf insgesamt 543.494,- € angestiegen. Ganz unabhängig von dem Inhalt des Jahresabschlusses der Beklagten gilt, dass nichts zu dem Innenverhältnis zwischen der Beklagten und einem etwaigen Mietausfallversicherer und einem etwaigen Anspruchsübergang auf den Versicherer bekannt ist. Nach Maßgabe der im deutschen Recht im Bereich der Schadensversicherung geltenden Vorschrift des § 86 VVG wäre es nicht zu einem Anspruchsübergang gekommen, denn die Vorschrift regelt nur den Übergang von Schadensersatzansprüchen des Versicherungsnehmers auf den Versicherer, hier stehen offene Pachtzinsansprüche im Streit. Wie sich die Rechtslage darstellt, wenn Leistungen eines dänischen Mietausfallversicherers geflossen sein sollten, ist nicht ersichtlich.  Fehlt es also an jeglichen Anhaltspunkten, aufgrund derer die von der Klägerin angemeldeten Bedenken an der Aktivlegitimation der Beklagten berechtigt sein könnten, war die Beklagte im Zuge der sie treffenden sekundären Darlegungslast auch nicht zu weiterem Vortrag und Nachweisen zum Fehlen einer Mietausfallversicherung gehalten.

Die Höhe der Pachtrückstände ist unstreitig.

Die von der Beklagten beanspruchten Zinsen rechtfertigen sich aus §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. Abs. 2 BGB. Der zuerkannte Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Rechtshängigkeitszinsen folgt aus §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 2 Nr. 1, 249 Abs. 1, 291, 288 Abs. 1 BGB. Verlangen kann die Beklagte die Zahlung von fünf Prozent Zinsen über dem Basiszinssatz, denn bei dem Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten handelt es sich um einen Schadensersatzanspruch, für den § 288 Abs. 2 BGB nicht gilt.

Dem in der Verhandlung vor dem Senat von der Klägerin gestellten Antrag auf Bewilligung einer Schriftsatzfrist im Hinblick auf den Schriftsatz der Beklagten vom 4. September 2025 war nicht zu entsprechen, denn neues tatsächliches und entscheidungserhebliches Vorbringen im Sinne von § 283 ZPO enthält jener Schriftsatz nicht. Die Beklagte nimmt in dem Schriftsatz vom 4. September 2025 zu dem erst am Tag zuvor von der Klägerin eingereichten Schriftsatz vom 3. September 2025 und dem als Anlage vorgelegten Urteil des OLG Karlsruhe Stellung und trägt ihre Rechtsansicht vor, nach der die Entscheidung des OLG Karlsruhe nicht auf das hiesige Verfahren übertragen werden könne. Dazu führt sie aus, aus welchen Gründen die vom OLG Karlsruhe gegebene Begründung nicht überzeuge. Neue Gegenargumente, die zuvor noch nicht zwischen den Parteien gewechselt worden waren, führt die Beklagte nicht an. In Bezug auf den von der Beklagten in dem Schriftsatz vom 4. September 2025 erhobenen Einwand, die Übertragbarkeit der Entscheidung auf das hiesige Verfahren könne nicht beurteilt werden, da nicht sicher festgestellt werden könne, welche Anlagen in jenem Verfahren vorgelegt worden seien, war es ebenfalls entbehrlich, der Klägerin die Möglichkeit zu einer weiteren Stellungnahme einzuräumen. Der Senat ist an die Entscheidung des OLG Karlsruhe nicht gebunden. Im Übrigen wiederholt die Beklagte in ihrem Schriftsatz vom 4. September 2025 ihr bisheriges Vorbringen.

III.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen sind der Klägerin gemäß §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 97 ZPO aufzuerlegen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre rechtliche Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe, aufgrund derer die Revision gegen dieses Urteil zuzulassen ist, liegen nicht vor, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO. Die hier getroffene Entscheidung ist eine Einzelfallentscheidung. Den Streit über eine Anpassung des von der Klägerin während der Zeit der Covid-19-Pandemie geschuldeten Pachtzinses hat der Senat nach Maßgabe der inzwischen gefestigten Rechtsprechung zur Anwendung von § 313 Abs. 1 BGB im gewerblichen Mietrecht entschieden. Die Verneinung eines Anspruchs der Klägerin auf Vertragsanpassung beruht darauf, dass die Klägerin die ihr pandemiebedingt entstandenen Nachteile und auch die ihr zugeflossenen Vorteile nicht ausreichend darstellt hat. Soweit der Senat anders als das OLG Karlsruhe in der von der Klägerin zur Akte gereichten Entscheidung einen Anspruch auf Vertragsanpassung verneint hat, veranlasst das nicht die Zulassung der Revision, auch wenn das OLG Karlsruhe eine Stand-Alone-Betrachtung für entbehrlich gehalten hat. Offen bleiben kann, ob hierin eine abweichende Beantwortung ein und derselben Rechtsfrage zu sehen ist (vgl. zu diesem Zulassungsgrund: MüKoZPO/Krüger, 7. Aufl. 2025, § 543 Rn. 14) oder ob lediglich abweichende Ergebnisse bei der Anwendung der vom Bundesgerichtshof entwickelten Grundsätze zu einem Anspruch auf Vertragsanpassung nach § 313 BGB wegen pandemiebedingter Betriebsbeschränkungen gefunden worden sind. Ursächlich für die getroffene Entscheidung ist die Abweichung jedenfalls nicht (zu diesem Erfordernis vgl. MüKoZPO/Krüger, a.a.O., § 543 Rn. 16), denn das hier gefundene Ergebnis stützt sich – wie gesagt – auf zwei Begründungsansätze, nämlich die fehlende Darlegung entstandener Nachteile und die fehlende Darlegung zugeflossener Vorteile. Von seiner eigenen Rechtsprechung in dem von der Klägerin wiederholt in Bezug genommenen Urteil vom 23. Juni 2021 (10 U 192/21, a.a.O., rechtskräftig nach Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde durch Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 28. August 2024, XII ZR 74/22) weicht der Senat allein insofern ab, als dass nicht länger an der in jener Entscheidung eingenommenen Auffassung zur Berücksichtigung erhaltenen Kurzarbeitergeldes festgehalten wird. Diesen Rechtsstandpunkt hat der Senat im Hinblick auf die nachfolgende Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13. Juli 2022 (XII ZR 75/21, a.a.O.) aufgegeben. Im Übrigen aber hält der Senat an den in dem Urteil vom 23. Juni 2022 aufgezeigten Grundsätzen fest. Auf die oben bereits erfolgten Ausführungen kann insofern verwiesen werden.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 1.166.000,- €

Klageantrag zu 1: 622.508,- €

Feststellungsanträge: keine gesonderte Berücksichtigung (§ 45 Abs. 1 Satz 3 GKG)

Hilfswiderklage: 543.492,- € (§ 45 Abs. 1 Satz 2 GKG)