Wohnungseigentumsverfahren: Rechtsschutzbedürfnis hinsichtlich der Feststellung von Instandhaltungsrückstellungen in Vorjahresbeschlüssen über die Jahresabrechnung; Anfechtung von Beschlüssen zur Genehmigung einer Liquiditätsreserve und Festsetzung einer Sonderumlage
KI-Zusammenfassung
Der Wohnungseigentümer focht mehrere Beschlüsse der Eigentümerversammlung (u.a. Rücklagen-/Abrechnungsthemen, Liquiditätsreserve, Sonderumlage) an. Das LG verneinte teils bereits das Rechtsschutzbedürfnis, weil eine spätere Jahresabrechnung rechtskräftig beschlossen war und ältere Rücklagendarstellungen damit überholt sind. Die Liquiditätsreserve zum kurzfristigen Zugriff auf die Instandhaltungsrücklage hielt das Gericht für hinreichend bestimmt und ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend. Die Liquiditätssonderumlage zum „Ausbuchen“ alter Forderungen erklärte es mangels konkret dargelegten Liquiditätsengpasses für ungültig; im Übrigen blieb die Klage erfolglos.
Ausgang: Berufung teilweise erfolgreich: Beschluss TOP 4 (Liquiditätssonderumlage) für ungültig erklärt, im Übrigen Klageabweisung bestätigt.
Abstrakte Rechtssätze
Für Feststellungs- oder Anfechtungsbegehren zu Darstellungen der Instandhaltungsrücklage in Vorjahresabrechnungen fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn eine spätere Jahresabrechnung einschließlich Rücklagendarstellung rechtskräftig genehmigt ist und damit den maßgeblichen aktuellen Stand verbindlich feststellt.
Ein lediglich die gesetzliche Lasten- und Kostenverteilung wiedergebender (deklaratorischer) Eigentümerbeschluss entspricht regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er keine eigenständige Regelung trifft.
Ein Beschluss über eine Liquiditätsreserve durch kurzfristige Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage ist hinreichend bestimmt, wenn Zwecke, Betragsgrenzen, Verwendungsfälle sowie Wiederauffüllungs- und Umlagepflichten klar und nachvollziehbar geregelt sind.
Die Einrichtung einer begrenzten Liquiditätsreserve zur Vermeidung wiederkehrender Sonderumlagen oder kostenintensiver Fremdfinanzierung kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen; hierfür besteht grundsätzlich Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft, solange eine Aushöhlung der Instandhaltungsrücklage vermieden wird.
Eine Sonderumlage zur Behebung einer Liquiditätsstörung setzt einen konkreten Liquiditätsengpass bzw. Mehrbedarf voraus, der bereits in Einladung/Tagesordnung erkennbar gemacht und im Beschlusszweck nachvollziehbar bezeichnet wird; das bloße Ziel, Altforderungen „auszubuchen“, genügt nicht.
Vorinstanzen
vorgehend AG Heidenheim, 1. September 2016, 4 C 431/16 WEG
Orientierungssatz
1. Ein Rechtsschutzbedürfnis hinsichtlich Feststellungen zur Darstellungen der Instandhaltungsrückstellungen ist nicht gegeben, wenn eine zeitlich spätere Jahresabrechnung erstellt und der diesbezügliche Genehmigungsbeschluss rechtskräftig geworden ist. Eine aktuellere Jahresabrechnung stellt den aktuell wirksamen Stand der Instandhaltungsrückstellungen fest, weshalb Darstellungen von Vorjahren ihre Bedeutung verlieren.(Rn.9)
2. Ein Beschluss zur Genehmigung einer Liquiditätsreserve für den kurzfristigen Zugriff auf die Instandhaltungsrücklage zur Liquiditätssicherung ist inhaltlich hinreichend bestimmt, wenn dieser klar und eindeutig erkennen lässt, welche Beträge für welche offenen und fälligen Kosten verwandt werden können, die Pflicht zur kurzfristigen Wiederauffüllung der Instandhaltungsrücklage klar definiert ist und die Pflicht zur Erhebung einer Sonderumlage für klar definierte Fälle erfasst.(Rn.11)
3. Ein Beschluss zur Genehmigung einer Liquiditätsreserve entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn das Ziel der Beschlussfassung die Errichtung einer Reserve zur Vermeidung von möglicherweise regelmäßig zu beschließenden Sonderumlagen oder kostspieligen Kreditaufnahmen zur Begleichung offener und fälliger Rechnungen/Forderungen gegen die Gemeinschaft ist. Die Eigentümergemeinschaft besitzt diesbezüglich auch die erforderliche Beschlusskompetenz.(Rn.12)
4. Ein Beschluss über eine Liquiditätssonderumlage zum Ausgleich von offenen Forderungen gegen ehemalige Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft, die der Hausverwaltung die Möglichkeit verschaffen soll die offenen Forderungen aus der jährlichen Einnahmen-Ausgaben-Rechnung auszubuchen, bedarf eines konkreten Liquiditätsengpasses. Der Engpass muss bereits in der Einladung zur Eigentümerversammlung klar und konkret bezeichnet werden.(Rn.15)
Tenor
1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Heidenheim a. d. Brenz vom 01.09.2016, Az. 4 C 431/16 WEG, dahingehend abgeändert, dass der unter TOP 4 gefasste Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 23.03.2016 für ungültig erklärt wird.
2. Im Übrigen werden die Klage abgewiesen und die Berufung zurückgewiesen.
3. Die Beklagten haben von den Kosten der Berufung als Gesamtschuldner 42 % zu tragen, der Kläger 58 %. Die Kosten der I. Instanz tragen die Beklagten als Gesamtschuldner zu 33 %, der Kläger zu 67 %.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf … festgesetzt, für die I. Instanz auf … .
Gründe
I.
Der Kläger greift das Ersturteil des Amtsgerichts Heidenheim an der Brenz vom 01.09.2016, 4 C 431/16 WEG an.
Die Kläger beantragt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils, die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft, vom 23.03.2016 zu den Tagesordnungspunkten 2.a) bis 5 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Heidenheim an der Brenz vom 01.09.2016, 4 C 431/16 WEG zurückzuweisen.
Die Wiedergabe der tatsächlichen Feststellung entfällt im Übrigen gemäß §§ 540 II, 313a Abs. 1 Satz 1, 544 ZPO in Verbindung mit § 26 Nr. 8 EGZPO.
II.
1.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden.
2.
Sie hat in der Sache jedoch nur teilweise Erfolg. So hat das Erstgericht die Klage hinsichtlich der Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 2a, 2b, 3, 5a, und 5b der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 23.03.2016 zu Recht abgewiesen. Lediglich bezüglich des Beschlusses zu dem TOP 4 hat die Berufung Erfolg.
a)
Hinsichtlich der Tagesordnungspunkte 2a, 5a und 5b fehlt es bereits an einem Rechtsschutzbedürfnis des Klägers. So ist zwischen den Parteien unstreitig, dass zwischenzeitlich die Jahresabrechnung 2015 - einschließlich der Darstellung der Instandhaltungsrückstellungen - rechtskräftig beschlossen wurde. Ein Rechtsschutzbedürfnis des Klägers hinsichtlich Feststellungen zur Darstellungen der Instandhaltungsrückstellungen für die Jahre vor 2015 ist somit nicht gegeben. Mit dem rechtskräftigen Beschluss hinsichtlich der Jahresabrechnung 2015 stellt diese den aktuell wirksam den Stand der Instandhaltungsrückstellungen fest, weshalb Darstellungen von vor 2015 ihre Bedeutung verlieren. Das Amtsgericht hat die Klage hinsichtlich der Tagesordnungspunkte 2a, 5a und 5b somit im Ergebnis zu Recht abgewiesen.
b)
Soweit sich die Berufung des Klägers gegen den Beschluss zum Tagesordnungspunkt 2b richtet, war die Berufung ebenfalls unbegründet. So gibt der von der Eigentümergemeinschaft gefasste Beschluss lediglich die Rechtslage des § 16 Abs. 1 WEG wieder und entspricht - als rein deklaratorischer Beschluss - somit per se den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Aus diesem Grund hat das Amtsgericht die hiergegen gerichtete Klage ebenfalls zu Recht abgewiesen.
c)
Soweit sich die Berufung des Klägers gegen den Beschluss zum Tagesordnungspunkt 3 richtet, war die Berufung ebenfalls unbegründet. Der unter TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 23.03.2016 gefasste Beschluss zur Genehmigung einer Liquiditätsreserve für kurzfristigen Zugriff auf die Instandhaltungsrücklage zur Liquiditätssicherung ist entgegen den Angriffen des Klägers inhaltlich hinreichend bestimmt. So ergibt sich anhand des jeweiligen Wirtschaftsplans und der im Beschluss genannten Voraussetzungen klar und eindeutig, welche Beträge für welche offenen und fälligen Kosten verwandt werden können. Hintergrund der Regelung ist die Vermeidung von Sonderumlagen oder Kreditaufnahmen. Der Beschluss ist auch unter Berücksichtigung, dass es zu einer Aushöhlung der Instandhaltungsrücklage nicht kommen darf, hinreichend eng gefasst. So beinhaltet der Beschluss sowohl die Pflicht zur kurzfristigen Wiederauffüllung der Instandhaltungsrücklage als auch die Pflicht zur Erhebung einer Sonderumlage für klar definierte Fälle. Eine Unbestimmtheit des Beschlusses ist somit nicht ersichtlich.
Weiter entspricht der Beschluss auch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. So war Ziel der Beschlussfassung die Errichtung einer „Reserve“ zur Vermeidung von möglicherweise regelmäßig zu beschließenden Sonderumlagen oder kostspieligen Kreditaufnahmen zur Begleichung offener und fälliger Rechnungen/Forderungen gegen die Gemeinschaft. Die Eigentümergemeinschaft besitzt zur Fassung eines solchen Beschlusses auch die erforderliche Beschlusskompetenz. So können Wohnungseigentümer mit Mehrheit über kurzfristige Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage zur kurzfristigen Deckung sonstiger Kosten wirksam durch Beschluss entscheiden. Eine Ausnahme dieser Möglichkeit ist vorliegend nicht gegeben. Überdies ist die Höhe der „Reserve“ klar definiert und auf 10% der Gesamtsumme des Wirtschaftsplans eng begrenzt. Voraussetzung einer wirksamen Beschlussfassung ist zusätzlich jedoch, dass die Instandhaltungsrücklage nicht ausgehöhlt werden darf. Aufgrund der Begrenzung im Beschluss ist diesem Umstand hinreichend Rechnung getragen. So überschreitet eine Begrenzung auf max. 10 % der Gesamtsumme des Wirtschaftsplans nicht die in § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG mindestens einzuhaltende angemessene Höhe der Instandhaltungsrücklage. Weiter ist die Ermächtigung der Hausverwaltung im Beschluss klar geregelt und begrenzt. Aus diesen Gründen hat das Amtsgericht die Klage auch in diesem Punkt zu Recht abgewiesen.
d)
Soweit sich der Kläger gegen den Beschluss zum Tagesordnungspunkt 4 wendet, ist die Berufung begründet und der angefochtene Beschluss war für ungültig zu erklären.
Unter TOP 4 wurde durch die Eigentümerversammlung eine Liquiditätssonderumlage i.H.v. € - verteilt auf sämtliche Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen - beschlossen. Hintergrund der Sonderumlage sollte der Ausgleich von offenen Forderungen gegen ehemalige Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft sein und der Hausverwaltung die Möglichkeit verschaffen diese offenen - und teils mehrere Jahre alten - Forderungen aus der jährlichen Einnahmen-Ausgaben-Rechnung „auszubuchen“.
Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Sonderumlage zur Deckung vergangener Außenstände - auch ehemaliger - Eigentümer von der Eigentümerversammlung beschlossen werden kann, bedarf vorliegend keiner Entscheidung, da der vom Kläger angegriffene Beschluss bereits aus anderen Gründen für ungültig zu erklären ist und der Beschluss daher das Recht des Klägers auf ordnungsgemäße Verwaltung verletzt. So fehlt es - sowohl bei der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung als auch im Beschluss selbst - an der Darlegung eines für eine Sonderumlage notwendigen, konkreten Liquiditätsengpasses.
Der unter TOP 4 gefasste Beschluss regelt selbst lediglich die Erhebung einer Liquiditätssonderumlage ohne Gründe für diese zu nennen. Die Einladung zur Eigentümerversammlung und die Tagesordnung erweitern diesen Regelungsgehalt um die Erklärung, dass die Liquiditätssonderumlage wegen offener Forderungen gegen ehemalige Eigentümer beschlossen werden soll. Die Darlegung eines tatsächlichen Finanzengpasses, in dem Sinne, dass aufgrund offener Forderungen gegen ehemalige Eigentümer aktuelle Forderungen der Gemeinschaft nicht beglichen werden könnten, ist nicht gegeben. Hierbei ist zwischen den Parteien auch unstreitig, dass ein Liquiditätsengpass der Gemeinschaft aktuell tatsächlich nicht besteht.
Eine Sonderumlage kann von den Wohnungseigentümern im Laufe des Wirtschaftsjahres beschlossen werden, sofern die Ansätze des Wirtschaftsplanes unrichtig waren, durch neue Tatsachen überholt sind oder der Plan aus anderen Gründen zum Teil undurchführbar geworden ist (u.a. BGH NJW 1989, 3018) und beschlossene Ausgaben der Gemeinschaft oder zur Tilgung fällige gemeinschaftliche Verbindlichkeiten nicht anders ausgeglichen werden können (BGH NJW 1989, 3018 BayObLG NZM 1999, 1154 OLG Saarbrücken NJW-RR 2000, 87). Die Erhebung einer Sonderumlage widerspricht daher ordnungsgemäßer Verwaltung nicht, wenn Nachforderungen aus früheren Jahresabrechnungen vorübergehend oder dauernd uneinbringlich sind und dadurch Einnahmeausfälle entstehen, die zur Deckung beschlossener Ausgaben der Gemeinschaft oder zur Tilgung gemeinschaftlicher Verbindlichkeiten ausgeglichen werden müssen (BGH NJW 1989, 3018 BayObLG NZM 1999, 1154).
Bei Vorliegen dieser besonderen Umstände und eines hieraus resultierenden Mehrbedarfs der Gemeinschaft, können durch Mehrheitsbeschluss auch Sonderumlagen festgesetzt werden (KG NJWE-MietR 1997, 134). Als Nachtrag zum Wirtschaftsplan (BGHZ 108, 44 OLG Frankfurt ZMR 2009, 463) unterliegen sie den für diesen geltenden Regeln (BayObLG NZM 1998, 337 WE 1998, 270). Da mit einer Sonderumlage besondere Maßnahmen finanziert werden, muss der besondere Zweck angegeben werden (Elzer MietRB 2006, 142). Über den Nachtrag ist durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden, der entsprechend § 28 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 WEG die Gesamthöhe der Umlage und den von den einzelnen Wohnungseigentümern anteilsmäßig geschuldeten Betrag bezeichnet und damit die auf sie entfallenden Beträge der Sonderumlage fällig stellt, wobei es genügt, dass sich der geschuldete Betrag ohne weiteres errechnen lässt (BayObLG NJW-RR 1998, 1386).
Eine Sonderumlage kann im Laufe eines Wirtschaftsjahres somit dann beschlossen werden, wenn sich ein außerordentlicher Liquiditätsbedarf ergibt, der aus den dem Verwalter zur Verfügung stehenden Mitteln anders nicht gedeckt werden kann, bspw. wenn Wohngeldrückstände aus früheren Jahresabrechnungen - vorübergehend oder dauernd - uneinbringlich sind und dadurch Einnahmeausfälle entstehen, die zur Deckung beschlossener Ausgaben der Gemeinschaft oder zur Tilgung gemeinschaftlicher Verbindlichkeiten ausgeglichen werden müssen (MüKoBGB/Engelhardt, 7. Aufl. 2017, WEG § 28 Rn. 10 m.w.N.). Die notwendige Eindeutigkeit der Beschlussfassung erfordert jedoch, dass ein Beschluss, der eine Liquiditätsstörung beheben soll, als solcher deutlich erkennbar ist. Die Wohnungseigentümer müssen die Ursache der Liquiditätsstörung erkennen und verschiedene Möglichkeiten ihrer Behebung erwägen können, damit sie nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung eine als solche deutlich erkennbare Sonderumlage beschließen können (KG ZWE 2001, 381).
Mangels Darlegung eines tatsächlich vorliegenden Finanzengpasses der Gemeinschaft, sind die Voraussetzungen zur Erhebung einer Sonderumlage vorliegend nicht gegeben. Allein das Ziel, Rückstände ehemaliger Eigentümer aus der jährlichen Einnahmen-Ausgaben-Rechnung „auszubuchen“, genügt als Grund zur Erhebung einer Sonderumlage nicht. Hinzutreten muss ein konkreter Finanzbedarf, der im Beschluss auch konkret bezeichnet sein muss. Andernfalls müsste die erhobene und eingezogene Sonderumlage an die jeweiligen Eigentümer im Rahmen der Jahresabrechnung direkt wieder ausgeschüttet werden. Hieran fehlt es dem angegriffenen Beschluss bereits.
Hinzu kommt, dass das Ziel der Hausverwaltung die Jahresabrechnung „zu bereinigen“, auch durch die beschlossene Sonderumlage nicht erreicht werden könnte. So hat der Wirtschaftsplan nach § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 i.V.m. § 16 Abs. 2 WEG die Lasten- und Kostenverteilung innerhalb der Gemeinschaft zu gewährleisten. Ein Wohnungseigentümer kann von seiner in § 16 Abs. 2 WEG normierten Verpflichtung gegenüber den anderen Wohnungseigentümern, die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums mitzutragen, durch Unvermögen nicht frei werden, wobei Unvermögen zur Leistung keinen hinreichender Grund - im Sinne ordnungsgemäßer Verwaltung - darstellt, einen Schuldner aus seiner Verpflichtung zu entlassen (BGH NJW 1989, 3018). So lässt selbst eine wirksame Beschlussfassung der Gemeinschaft, einen durch Wohngeldrückstände verursachten Fehlbedarf auf die Wohnungseigentümer umzulegen, die Verpflichtung zur Zahlung der Rückstände unberührt. Rückstände werden durch eine Sonderumlage nicht getilgt und müssen von dem, den Rückstand schuldenden, (ehemaligen) Wohnungseigentümer auch weiterhin beglichen werden (BGH NJW 1989, 3018). Ein Ermessen der Hausverwaltung und/oder der Gemeinschaft besteht diesbezüglich nicht.
Da die Forderungen gegen die ehemaligen Eigentümer noch nicht endgültig uneinbringlich sind, könnten die Soll-Stellungen im Rahmen der Darstellung der jährlichen Einnahmen-Ausgaben-Rechnung selbst bei Erhebung einer hierauf gerichteten Sonderumlage nicht „ausgebucht“ werden und müssten - wie in der Vergangenheit geschehen - entsprechend fortgeschrieben werden.
Der von der Eigentümerversammlung am 23.03.2016 unter TOP 4 gefasste Beschluss entspricht somit nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und war daher für ungültig zu erklären.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO.
Nach § 49a Abs. 1 S. 1 GKG ist der Streitwert auf 50 Prozent des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen. Nach § 49a Abs. 1 S. 2 darf der Streitwert das Interesse des Klägers an der Entscheidung nicht unterschreiten und das Fünffache des Wertes seines Interesses nicht überschreiten.
Der Anteil des Klägers am Gesamteigentum beträgt. Das Klägerinteresse an der Anfechtung eines Beschlusses ergibt sich somit aus dem Wert des Beschlusses geteilt durch seinen Anteil. Das Interesse der Beklagten ergibt sich aus dem Beschlusswert geteilt durch deren Anteil.
Aufgrund des Eigentumsanteils des Klägers an der WEG ergeben sich - aufgrund der Begrenzung des Streitwerts auf das Fünffache des Werts des Klägerinteresses - die folgenden Einzelstreitwerte für das Berufungsverfahren:
Hinsichtlich der Teilrücknahme hat das Amtsgericht den Streitwert korrekt mit € angegeben. Die Kostenquote ergibt sich vorliegend aus dem Siegen/Unterliegen des Klägers hinsichtlich der jeweils angefochtenen Beschlüsse.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, da es sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage gesicherter höchstrichterlicher Rechtsprechung handelt. Insbesondere besteht keine Divergenz zu der von den Beklagten angeführten Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW 1989, 3018). Auch der Bundesgerichtshof macht die Erhebung einer Liquiditätssonderumlage vom Bestehen einer konkreten Deckungslücke abhängig.