Rückgewährklage des Insolvenzverwalters für eine GmbH & Co. KG nach Insolvenzanfechtung: Teilweise unentgeltliche Leistung bei Veräußerung eines Betriebsgrundstücks nebst Mietvertrag; einheitliche Rechtshandlung durch mehrere Vermögensverschiebungen in selbständigen Einzelakten

LG Ravensburg 2. Zivilkammer · 2 O 476/10 · 08.01.2018

KI-Zusammenfassung

Der Insolvenzverwalter verlangte von Geschäftsführer und Erwerberin Rückgewähr/Schadensersatz wegen der Übertragung eines Betriebsgrundstücks und eines dazugehörigen Mietvertrags. Das LG wertete Grundstücksverkauf und Mietvertragsübertragung wegen engen Zusammenhangs und vorgefasstem Plan als einheitliche Rechtshandlung. Da der objektive Wert (unter Einbezug des Mietvertrags) den Kaufpreis deutlich überstieg, liege eine teilweise unentgeltliche Leistung i.S.d. § 134 InsO vor. Die Beklagten wurden gesamtschuldnerisch zur Zahlung der Wertdifferenz verurteilt; im Übrigen wurde die Klage abgewiesen.

Ausgang: Zahlungsklage in Höhe der Wertdifferenz (468.863,90 €) zugesprochen, im Übrigen abgewiesen.

Abstrakte Rechtssätze

Eine teilweise unentgeltliche Leistung i.S.d. § 134 Abs. 1 InsO liegt vor, wenn Leistung und Gegenleistung objektiv deutlich auseinanderfallen und die Parteien den ihnen zustehenden Bewertungsspielraum überschreiten.

Für die Beurteilung der Unentgeltlichkeit sind maßgeblich die objektiven Werte von Leistung und Gegenleistung; subjektive Vorstellungen der Beteiligten treten grundsätzlich zurück.

Mehrere in Einzelakten vollzogene Vermögensverschiebungen sind anfechtungsrechtlich als einheitliche Rechtshandlung zu erfassen, wenn erst der Gesamtvorgang die Gläubiger benachteiligt und er auf einem vorgefassten Plan beruht.

Ein tatsächlicher Anhaltspunkt für eine einheitliche Rechtshandlung ist, dass verständige Beteiligte den Vorgang bei wirtschaftlicher Betrachtung rechtlich einheitlich gestaltet hätten, insbesondere bei engem zeitlichen Zusammenhang und funktionaler Verknüpfung der Akte.

Der Geschäftsführer der Komplementär-GmbH einer GmbH & Co. KG haftet der KG analog § 43 Abs. 2 GmbHG auf Schadensersatz, wenn er Vermögenswerte ohne angemessene Gegenleistung aus dem Gesellschaftsvermögen auf eine nahestehende Erwerberin überträgt.

Orientierungssatz

1. Eine teilweise unentgeltliche Leistung, die nach § 134 Abs. 1 InsO anfechtbar ist, liegt vor, wenn die Beteiligten den ihnen zustehenden Wertungsspielraum überschritten haben, indem sie ein Betriebsgrundstück nebst Mietvertrag weit unter dem objektiven Wert veräußert und übertragen haben.(Rn.53)

2. Liegen mehrere Vermögensverschiebungen in selbständigen Einzelakten vor, wobei erst der Gesamtvorgang die Insolvenzgläubiger wirtschaftlich benachteiligt, und beruht dies auf einem vorgefassten Plan, so ist es zulässig und geboten, den Gesamtvorgang im Hinblick auf das beabsichtigte Ergebnis unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten als einheitliche Rechtshandlung zu erfassen.(Rn.54)

3. Ein tatsächlicher Anhaltspunkt dafür ist es, wenn verständige Beteiligte, die keine Vermögensverschiebung beabsichtigen, den Vorgang rechtlich einheitlich gestalten würden. Ein solcher Fall liegt vor, wenn ein verständiger Kaufmann in der Lage des Schuldners das Grundstück einheitlich mit dem Mietvertrag übertragen hätte, da der Wert des Grundstücks gerade darin bestand, dass es gem. bereits abgeschlossenem Vertrag von der gewerblichen Mieterin gemietet worden ist und beide Vorgänge in einem außerordentlich engen zeitlichen Zusammenhang stehen.(Rn.54)

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 468.863,90 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p.a. seit 22.12.2010 zu bezahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 2/3 und die Beklagten als Gesamtschuldner 1/3.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Streitwert: 1.378.110,50 €

Tatbestand

Der Kläger macht als Insolvenzverwalter über das Vermögen der Firma P. GmbH & Co. - KG (nachfolgend: Schuldnerin) gegen die Beklagten Ansprüche aus gesellschaftsrechtlicher Haftungsrealisierung, Schadenersatz und Insolvenzanfechtung in Bezug auf die Veräußerung und Übertragung eines Grundstücks sowie die Übertragung eines dieses Grundstück betreffenden Mietvertrages geltend.

Die Insolvenzschuldnerin war vornehmlich als Herstellerin von Fertighäusern tätig, wobei sie einerseits Einfamilienhäuser, andererseits aber auch Objektbauten herstellte. Ende 2006 geriet die Schuldnerin in eine wirtschaftliche Krise und stellte am 24.08.2007 Insolvenzantrag wegen Zahlungsunfähigkeit. Der Kläger wurde mit Beschluss des Amtsgerichts R. - Insolvenzgericht - vom 26.10.2007 zum Insolvenzverwalter bestellt (Anlage K 2).

Die Insolvenzschuldnerin wurde durch ihre Komplementärin, die D.-Verwaltungsgesellschaft mbH, vertreten, deren Geschäftsführer der Beklagte zu 1 und Herr C. bis zum 09.08.2007 waren. Ab dem 10.08.2007 war der Beklagte zu 1 alleiniger Geschäftsführer. Gesellschafter der Komplementärin konnten gem. § 4 des Gesellschaftsvertrages nur solche Personen sein, die an der Kommanditgesellschaft als Gesellschafter beteiligt sind. Der Beklagte zu 1 war an der Komplementärin mit 55 % beteiligt. An der Kommanditgesellschaft war der Beklagte zu 1 mit 69,21 % als Kommanditist beteiligt. Die wesentliche Aufgabe der Komplementärin war die Beteiligung als persönlich haftende Gesellschafterin an der Schuldnerin. Ausweislich der Jahresabschlüsse zum 31.12.2004 und zum 31.12.2005 (Anlagenkonvolut K 5) bestand das Anlagevermögen der Komplementärin einzig aus der Beteiligung an der Schuldnerin und das Umlaufvermögen lediglich aus dem Guthaben auf dem Privatkonto der Komplementärin bei der Schuldnerin.

Die Firma L. Dienstleistung GmbH & Co. KG beabsichtigte, auf einer noch auszumessenden Fläche des Betriebsgeländes der Schuldnerin einen Lebensmittelmarkt zu betreiben. Sie schloss am 02.02.2006 als Mieterin mit der Schuldnerin als Vermieterin einen Mietvertrag über noch zu erstellende Geschäftsräume zu einem monatlichen Mietzins von 17.850,-- € zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer (entsprechend einem Quadratmeterpreis von 10,50 €). Der Vertrag wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann von der Mieterin mit zwölfmonatiger Frist gekündigt werden, kostenfrei jedoch erstmals zum 31.12.2021. Unter § 16 Rechtsnachfolge ist in dem Mietvertrag geregelt, dass die Mieterin einer möglichen Übertragung des Mietvertrages mit allen Rechten und Pflichten von der Schuldnerin auf den Beklagten zu 1 oder einen anderen Gesellschafter der Schuldnerin zustimmt.

Außerdem enthält der Mietvertrag in § 1 Ziff. 4 folgende Regelung:

4. Weiter eingeschlossen sind die Schaffung und Benutzbarkeit von ebenerdigen PKW-Einstellplätzen mit einer Breite von 2,50 m und einer Tiefe von 5 m. Die Fahrgassen müssen mindestens eine Breite von 6,50 m aufweisen. Für die unter § 1 Abs. 1 genannten Geschäftsräume werden mindestens 312 PKW-Einstellplätze gemäß Lageplan (Anlage 2) den Mietern L. und T.-Baumarkt zur gemeinsamen Nutzung zur Verfügung gestellt. Der direkte ungehinderte Zugang vom Parkplatz zum Mietobjekt muss gewährleistet sein.

Zur Übergabe enthält § 6 folgende Regelung:

1. Der Vermieter muss den Vertragsgegenstand wie vertraglich vereinbart spätestens 18 Monate nach dem Tage der Erteilung der Baugenehmigung dem Mieter bezugsfertig übergeben. Sollte die Übergabe bis dahin nicht möglich sein, kann der Mieter eine Nachfrist (mindestens zwei Monate) setzen. Die Bauarbeiten sind bis spätestens 12 Wochen nach Erteilung der Baugenehmigung zu beginnen.
2. (...)
3. Sollte der Übergabetermin nicht vom Vermieter eingehalten werden, so hat der Mieter das Recht, vom Vertrag ohne Einhaltung einer Frist zurückzutreten.
(...)

Wegen der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 02.02.2006 (Anlage K 6) verwiesen.

Am 07.04.2006 stellte der Beklagte zu 1 in seinem Namen Bauantrag für den Bau des L.-Marktes bei der zuständigen Baubehörde in S. (Anlage zum Schriftsatz der Beklagten vom 09.11.2015). Am 04.09.2006 erteilte die Baubehörde die Baugenehmigung persönlich an den Beklagten zu 1. Am 08.02.2007 begannen die Bauarbeiten am L.-Markt.

Das Projekt L.-Markt war mehrfach Gegenstand der Gesellschafterversammlungen der Schuldnerin. Im Protokoll der Gesellschafterversammlung am 08.05.2006 (Anlage K 7) ist unter Ziff. 10 unter anderem vermerkt:

Der L.-Markt soll komplett fremd finanziert werden. Dafür ist ein Darlehensbetrag von T€ 1.600 notwendig. Herr C. ist nicht damit einverstanden, dass das Projekt L.-Markt in der P. GmbH &Co. KG verbleibt, da dann dieser Investitionsrahmen die Bonität der P.-GmbH & Co. KG mit Darlehen belasten würde. Herr C. ist daher für eine Übertragung des Mietvertrages auf die Gesellschafter.

In einem weiteren Protokoll zur Gesellschafterversammlung vom 20.07.2006 (Anlage K 8, dort unter Ziff. 10) wird zum Projekt L.-Markt angemerkt:

L. (Lebensmittelmarkt): Die Gesellschaft soll nicht in der K. P. GmbH & Co. KG verbleiben, schwierig eine Gesellschaft zu gründen, Verteilung der Gesellschaftsanteile?

Der Beklagte zu 1 gründete zum Zweck der Durchführung des Projekts L.-Markt die Beklagte zu 2 ohne weitere Mitgesellschafter, die Gesellschaft wurde am 18.01.2007 im Handelsregister eingetragen (Anlage K 9). Am 09./15.01.2007 wurde ein Werkvertrag über die Errichtung des L.-Marktes zwischen der Schuldnerin und der Beklagten zu 2 mit einem vereinbarten Festpreis von 1.300.000,-- € zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer beschlossen. Am 12.01.2007 fand eine Gesellschafterversammlung der Schuldnerin statt, bei der die Gesellschafter einstimmig gem. Ziff. 1 des Protokolls (Anlage B 9) beschlossen:

1. Dem Verkauf des Grundstücks mit einer Fläche von ca. 5.171,66 m² an die D. Grundstücksverwaltung GmbH & Co. KG wird zugestimmt.

Am 12.02.2007 wurde eine dreiseitige Vereinbarung zwischen der Schuldnerin, der Beklagten zu 2 und der Mieterin (L. Dienstleistung GmbH & Co. KG) bezüglich der Übertragung des Mietvertrages getroffen. Es wurde vereinbart, dass die Schuldnerin den Mietvertrag an die Beklagte zu 2 überträgt und die Mieterin sich hiermit einverstanden erklärt (Anlage K 14).

Am 13.02.2007 erwarb die Beklagte zu 2, vertreten durch die D. Beteiligungsgesellschaft, diese vertreten durch den Beklagten zu 1, mit notariellem Kaufvertrag das Grundstück, auf dem der L.-Markt errichtet werden sollte, wegen der Einzelheiten wird auf diesen Vertrag (Anlage B 11) verwiesen.

Am 14.05.2007 war der Bau des L.-Marktes abgeschlossen und es erfolgte die Übergabe an die Mieterin. Die Mieterin zahlte in der Folge den im Mietvertrag vereinbarten Mietzins von 17.850,-- € monatlich an die Beklagte zu 2.

Insgesamt bezahlte die Beklagte zu 2 an die Schuldnerin für das Grundstück den vereinbarten Kaufpreis von 230.109,50 € und für die Errichtung des L.-Marktes den vereinbarten Festpreis in Höhe von 1.300.000,-- € zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer.

Am 23.08.2007 veräußerte die Beklagte zu 2 den L.-Markt samt Grundstück an die I.-Stiftung zu einem Kaufpreis von 2.978.000,-- €.

Der Kläger trägt im Wesentlichen vor:

Der Kläger meint, dass der Beklagte zu 1 als Geschäftsführer der Komplementär GmbH der Schuldnerin aus § 43 Abs. 2 GmbH analog auf Schadenersatz hafte, da er mit der Durchführung des Projekts L.-Markt eine Geschäftschance, die der Schuldnerin gebührt habe, als Eigengeschäft wahrgenommen habe. Nach Auffassung des Klägers ist der Mangel an finanziellen Mitteln kein Argument gegen den Entzug einer konkreten Geschäftschance, denn der Beklagte zu 1 hätte sich um entsprechende Finanzierungsmöglichkeiten zugunsten der Schuldnerin bemühen müssen. Ein zustimmender Gesellschafterbeschluss, der eine Rechtfertigung für den Entzug der Geschäftschance hätte bilden können, sei nicht getroffen worden. Es gäbe keinen Beschluss, aus dem eindeutig hervorgehe, dass die Gesellschafterversammlung einer Übertragung des kompletten Projekts L.-Markt mit allen Konsequenzen und auf der Basis aller entscheidungsrelevanten Fakten zugestimmt habe. Der Kläger meint weiter, dass der Beklagte zu 1 auch unter dem Gesichtspunkt des mangelhaften Risikomanagements bzw. Missmanagements gegenüber dem Kläger hafte. Er habe seine Treuepflichten als Geschäftsführer verletzt, indem er keinen adäquaten Gegenwert für die Übertragung des Mietvertrages von der Beklagten zu 2 verlangt habe.

Der Kläger ist weiter der Auffassung, dass der Beklagte zu 1 wegen Schädigung durch einen existenzvernichtenden Eingriff gem. § 826 BGB hafte, da er planmäßig das Projekt L.-Markt an sich gezogen und dabei den einzig wirklich werthaltigen Vermögenswert, den Mietvertrag mit der L. GmbH & Co. KG, aus dem Projekt L.-Markt unentgeltlich dem Vermögen der Schuldnerin entzogen habe. Der Beklagte zu 1 habe gewusst, dass sein Handeln die Insolvenz auslösen würde oder die Krise zumindest weiter vertiefen würde und habe damit vorsätzlich gehandelt.

Der Kläger steht außerdem auf dem Standpunkt, dass die Veräußerung des Betriebsgrundstücks an die Beklagte zu 2 ohne finanzielle Berücksichtigung des Mietvertrages der Insolvenzanfechtung nach § 143 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 133 Abs. 1 InsO unterliege. Die Gläubiger der Schuldnerin seien dadurch benachteiligt worden. Die Schuldnerin habe dabei mit Benachteiligungsvorsatz gehandelt, da sie die drohende Zahlungsunfähigkeit gekannt habe. Wegen der drohenden Zahlungsunfähigkeit werde auch die Kenntnis der Beklagten zu 2 vermutet.

Nach Auffassung des Klägers unterliegt die unentgeltliche Übertragung des Mietvertrages auf die Beklagte zu 2 außerdem der Insolvenzanfechtung nach §§ 143 Abs. 1, 134 Abs. 1 InsO. Er hält die allgemeinen Voraussetzungen der Insolvenzanfechtung nach § 129 InsO für erfüllt.

Aus Sicht des Klägers liegt eine unentgeltliche Leistung vor. Aus der Vereinbarung über den Übergang des Mietvertrages vom 12.02.2007 (Anlage K 14) werde deutlich, dass der Mietvertrag auf die Beklagte zu 2 unentgeltlich übergehen soll. Demzufolge habe der Kläger gemäß § 134 Abs. 1 InsO einen Anspruch auf Zahlung von 1.378.110,50 € in die Insolvenzmasse. Auf diesen Schadensbetrag kommt der Kläger, indem er vom Verkaufserlös von 2.978.000,-- € den Festpreis für die Errichtung des L.-Marktes von 1.300.000,-- €, den Grundstückskaufpreis von 230.109,50 €, eine Vermittlungsprovision in Höhe von 29.780,-- € und die von der I. Stiftung geltend gemachten Gewährleistungsansprüche von 40.000,-- € abzieht.

Der Kläger beantragt:

Der Beklagte zu 1 und die Beklagte zu 2 werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 1.378.110,50 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten tragen im Wesentlichen vor:

Die Beklagten meinen, dass der Beklagte zu 1 nicht wegen der Entziehung einer Geschäftschance hafte. Bei der Situation Anfang 2006 habe der Beklagte zu 1 als Geschäftsführer nicht die Entscheidungsfreiheit gehabt, die Schuldnerin für ein - wenn auch im Nachhinein als lukrativ erkanntes - finanzierungsintensives Geschäft zu verpflichten, denn durch ein solches Bauvorhaben wäre die gesamte für andere Bauvorhaben benötigte Liquidität der Schuldnerin gebunden gewesen und andere Aufträge hätten nicht durchgeführt werden können.

Hierzu behaupten die Beklagten weiter, die Durchführung des Projekts L.-Markt durch die Schuldnerin hätte keinerlei Unterstützung durch die darlehensgebende Bank der Schuldnerin gefunden. Das Projekt L.-Markt sei auch deshalb von der Schuldnerin selbst nicht durchführbar gewesen, weil die Schuldnerin ab Ende 2006 in der wirtschaftlichen Krise war und sie deshalb nicht in der Lage war, das Bauvorhaben zu Ende zu bringen und den Vertrag mit der L. GmbH & Co. KG zu erfüllen. Ein Verkauf des bebauten Grundstücks wäre deshalb nicht zustande gekommen. Außerdem habe der Beklagte zu 1 gegen die Entscheidung aller Gesellschafter und gegen den Willen des zweiten Geschäftsführers einen außerhalb des Gesellschaftszwecks liegenden Vertrag nicht für die Schuldnerin abschließen dürfen.

Die Beklagten sind weiter der Meinung, dass eine Haftung des Beklagten zu 1 wegen eines existenzvernichtenden Eingriffs ebenfalls nicht in Betracht komme, da bereits nicht dargelegt sei, dass der Mietvertrag mit L. überhaupt zum Vermögen der Schuldnerin gehört habe. Außerdem gelte für den Beklagten zu 1 ein weniger strenger Maßstab bei der Entscheidung der Durchführung eines Geschäftes innerhalb eines Familienunternehmens. Da das „Projekt L.“ mit sämtlichen Beteiligten bzw. Familienmitgliedern - im Ergebnis mit Zustimmung - besprochen worden sei, und keiner davon ausgegangen sei, dass weitere Gesichtspunkte zu beachten seien, liege keine Verletzung der eigenüblichen Sorgfalt vor. Ungeachtet dessen habe der Beklagte zu 1 mit der Entscheidung, die Schuldnerin nicht mit dem Risiko und den vorzustreckenden Kosten des Projekts L. zu belasten, auch aus der Ex-post-Betrachtung die einzig richtige Entscheidung als Kaufmann getroffen.

Die Beklagten meinen, dass dem Kläger kein Anspruch aus den §§ 133 Abs. 1, 134, 143 InsO zustehe. Sie meinen, dass es bereits an einer Rechtshandlung fehle, die zu einer Benachteiligung der Insolvenzmasse geführt habe. Der Verkauf des Grundstückteils von der Schuldnerin an die Beklagte zu 2 ist nach Auffassung der Beklagten nicht anfechtbar, weil der Schuldnerin eine Gegenleistung in mindestens gleichem Wert zugeflossen sei, denn der Kaufpreis von 230.109,-- € entspreche einem Quadratmeterpreis von 44,50 € und habe somit rund 50.000,-- € über dem im Vorfeld ermittelten Bodenrichtwert von 35,-- € pro Quadratmeter gelegen. Nach Ansicht der Beklagten ist es auch nicht richtig, dass der Mietvertrag vom 02.02.2006 einen eigenen Vermögenswert der Schuldnerin dargestellt habe. Die Schuldnerin sei einzig und allein formal für einen Übergangszeitraum Vertragspartnerin des Mietvertrages geworden, wobei von vornherein festgestanden habe und im Mietvertrag auch vereinbart worden sei, dass die Schuldnerin diese formale Rechtsposition weiter zu übertragen habe, ohne hieraus einen finanziellen Vorteil ziehen zu dürfen. Aus den Protokollen in den Gesellschafterversammlungen der Schuldnerin vom 08.05.2006, 20.07.2006 und 12.01.2007 werde deutlich, dass der Mietvertrag wirtschaftlich nicht der Schuldnerin zuzurechnen sei. Die Schuldnerin sei weder in der Lage gewesen, den Mietvertrag aus eigenen Mitteln zu erfüllen, noch ein Darlehen über 1.600.000,-- € für die Finanzierung der Baukosten aufzunehmen.

Die Beklagten behaupten, dass der Mietvertrag lediglich bei der Schuldnerin „geparkt“ worden sei und alle Gesellschafter durchgängig davon ausgegangen seien, dass der Mietvertrag von Anfang an nicht zum Vermögen der Schuldnerin gehörte. Weiter sei dem Beklagten zu 1 auch kein Benachteiligungsvorsatz nachzuweisen, denn der Vorsatz scheitere an einer Kenntnis einer schlechten Vermögenslage der Schuldnerin. Erst mit der Rücknahme des Testats des Wirtschaftsprüfers am 30.05.2007 hätten sich für den Beklagten zu 1 Anhaltspunkte dafür ergeben, dass die Schuldnerin finanziell überlastet ist.

Die Beklagten sind weiter der Ansicht, dass eine Haftung nach § 134 InsO nicht eingreife, weil es an einer Rechtshandlung fehle, die eine unentgeltliche Leistung zum Inhalt habe. Der Mietvertrag sei kein der Schuldnerin zuzurechnender Vermögenswert gewesen. Unabhängig davon mache ein Mietvertrag ein Grundstück, das für die Vermietung zunächst noch bebaut werden müsse, nicht werthaltig, da der Mietvertrag das Risiko der gewinnbringenden Verwirklichung in sich trage.

Außerdem steht einer Haftung nach den Regeln der Insolvenzanfechtung nach Auffassung der Beklagten entgegen, dass bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens kein Insolvenzgrund bestanden habe.

Hinsichtlich der Ermittlung der Höhe des Verkehrswerts des von der Beklagten zu 2 erworbenen Grundstücks machen die Beklagten geltend, dass das Altlastenrisiko berücksichtigt werden müsse, da sich auf dem Grundstück früher einmal eine Tankstelle befunden habe. Es bestehe daher ein Risiko der jederzeitigen Kündbarkeit des Vertrages wegen Altlasten (arglistige Täuschung). Weiter sind die Beklagten der Meinung, dass als wertmindernder Faktor bei der Ermittlung des Verkehrswerts berücksichtigt werden müsse, dass statt der im Mietvertrag gem. Anl. K 6 von der Schuldnerin zugesagten 312 Stellplätzen auf dem Grundstück des L.-Marktes und dem Grundstück des benachbarten T.-Baumarkts tatsächlich weniger als 260 Plätze auf beiden Grundstücken insgesamt zur Verfügung gestanden hätten, und dass die Nutzung der Stellplätze des benachbarten T.-Baumarkt-Grundstücks (wobei T. zur R.-Gruppe gehöre, die in Konkurrenz zu L. stehe) nicht durch eine Grunddienstbarkeit abgesichert sei.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen C., insoweit wird auf das Sitzungsprotokoll vom 15.05.2012 (Bl. 269 f. der Akten) verwiesen.

Außerdem wurde gem. Beweisbeschluss vom 26.07.2012 (Bl. 336 f. d. Akten) ein schriftliches Sachverständigengutachten zur Bestimmung des Verkehrswerts des an die Beklagte zu 2 verkauften Betriebsgrundstücks zum Stichtag 13.02.2007 unter Berücksichtigung des Mietvertrags vom 02.02.2006 eingeholt, wobei zum Gutachter Dipl.-Ing. (FH) N., M., bestimmt wurde. Wegen des Beweisergebnisses wird auf das Gutachten des Sachverständigen N. vom 22.04.2015 verwiesen.

Weiter wurde durch neuen Beweisbeschluss vom 04.12.2015 (Bl. 578 f. d. Akten) der Sachverständige Dipl.-Ing. (FH) N. entbunden und zur neuen Sachverständigen die Dipl.-Sachverständige W. bestellt. Durch Beschluss vom 17.03.2016 (Bl. 593 f. d. Akten) wurde der Beweisbeschluss abgeändert. Wegen des Beweisergebnisses wird insoweit auf das Gutachten der Sachverständigen W. vom 28.09.2016 und ihre ergänzenden gutachtlichen Stellungnahmen vom 04.01.2017 (Bl. 636 ff. d. Akten) und vom 12.04.2017 (Bl. 720 ff. d. Akten) verwiesen. Weiter wird auf das Ergebnis der ergänzenden mündlichen Anhörung der Sachverständigen gem. Sitzungsprotokoll vom 16.11.2017 (Bl. 796 ff. d. A.) Bezug genommen.

Die Beklagten halten die gutachtlichen Ausführungen und Ergebnisse der Sachverständigen W. für unzutreffend; sie halten sowohl das angewendete Residualverfahren als auch die einzelnen zur Bestimmung des Residuums zugrunde gelegten wertbestimmenden Faktoren nicht für überzeugend.

In dem nachgereichten Schriftsatz vom 21.11.2017 (S. 2 = Bl. 824 d. A.) haben die Beklagten unter anderem ausdrücklich die Anhörung des erstbeauftragten Sachverständigen N. beantragt.

Entscheidungsgründe

A.

Dem Kläger steht ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 468.863,90 € gemäß §§ 143 Abs. 1, 134 Abs. 1 InsO gegenüber der Beklagten zu 2 zu.

Der unentgeltlich von der Beklagten zu 2 erlangte Betrag berechnet sich wie folgt:

Verkehrswert (Residualwert),siehe Berechnung unten III. von | 698.973,40 € Abzgl. des von der Beklagten zu 2an die Schuldnerin bezahlten Kaufpreises | - 230.109,50 € verbleibt eine unentgeltlich erhaltene Leistung von | 468.863,90 €

I.

Der Begriff der Leistungen im Sinne von § 134 Abs. 1 InsO ist weit zu verstehen, er umfasst nicht bloß Verfügungen, sondern auch verpflichtende Geschäfte, allgemein Rechtshandlungen, wobei die Leistung allerdings durch den Schuldner erbracht worden sein muss. Diese Voraussetzungen sind hier hinsichtlich der Veräußerung des Betriebsgrundstücks, auf dem der L.-Markt später errichtet worden ist, und auch hinsichtlich der Übertragung des Mietvertrags einschließlich der zugehörigen Erfüllungsgeschäfte erfüllt.

II.

Die Leistungen der Schuldnerin an die Beklagte zu 2 waren teilweise unentgeltlich.

Eine Leistung ist unentgeltlich im Sinne von § 134 Abs. 1 InsO, wenn der Erwerb des Empfängers in seiner Endgültigkeit vereinbarungsgemäß nicht von einer ausgleichenden Zuwendung abhängt. Erforderlich ist also Einigkeit der Beteiligten darüber, dass der Empfänger für die Leistung des Schuldners keinen ausgleichenden Gegenwert erbringen soll. Die Einigkeit kann formlos herbeigeführt werden, insbesondere indem der Schuldner einseitig eine Leistung zuwendet und der Empfänger sie in dem Bewusstsein annimmt, dass von ihm keine Leistung erwartet wird. Maßgeblich ist, ob sich Leistung und Gegenleistung in ihrem jeweils objektiv zu ermittelnden Wert entsprechen.

Subjektive Vorstellungen und Absichten von Schuldner und Empfänger treten demgegenüber in ihrer Bedeutung zurück (MüKo-InsO/Kirchhof, 3. Aufl. 2013, § 134 Rn. 17, 22 f.). Es kann zwar darauf ankommen, ob die Vertragspartner sich des Wertunterschieds zwischen Leistung und Gegenleistung bewusst sind und ob sie wollen, dass eine Leistung - diejenige des Insolvenzschuldners - teilweise unentgeltlich erbracht werden soll, aber nur, wenn die Beteiligten sich innerhalb ihres Bewertungsspielraums halten (MüKo-InsO/Kirchhof, a.a.O., § 134 Rn. 40 f.).

Nach diesen Grundsätzen liegt im Streitfall eine teilweise unentgeltliche Leistung vor, die nach § 134 Abs. 1 InsO anfechtbar ist, weil die Beteiligten den ihnen zustehenden Wertungsspielraum überschritten haben, indem sie das Grundstück nebst Mietvertrag weit unter dem objektiven Wert veräußert und übertragen haben.

1.

Bei der Beurteilung, ob im vorliegenden Fall eine unentgeltliche Leistung vorliegt, sind der Kaufvertrag zwischen der Schuldnerin und der Beklagten zu 2 über das Betriebsgrundstück vom 13.02.2007 und die anschließende Grundstücksübertragung sowie die Übertragung des Mietvertrags von der Schuldnerin auf die Beklagte zu 2 mit Zustimmung der Mieterin gem. Vereinbarung vom 12.02.2007 anfechtungsrechtlich als einheitliche Rechtshandlung aufzufassen. Liegen nämlich mehrere Vermögensverschiebungen in selbständigen Einzelakten vor, wobei erst der Gesamtvorgang die Insolvenzgläubiger wirtschaftlich benachteiligt, und beruht dies auf einem vorgefassten Plan, so ist es zulässig und geboten, den Gesamtvorgang im Hinblick auf das beabsichtigte Ergebnis unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten als einheitliche Rechtshandlung zu erfassen. Ein tatsächlicher Anhaltspunkt dafür ist es, wenn verständige Beteiligte, die keine Vermögensverschiebung beabsichtigen, den Vorgang rechtlich einheitlich gestalten würden (MüKo-InsO/Kirchhof, a.a.O., § 129 Rn. 65).

Im vorliegenden Fall liegt es so, dass ein verständiger Kaufmann in der Lage der Schuldnerin das Grundstück einheitlich mit dem Mietvertrag übertragen hätte, da der Wert des Grundstücks gerade darin bestand, dass es gem. bereits abgeschlossenem Vertrag von der Fa. L. gemietet worden ist. Hinzu kommt, dass beide Vorgänge in einem außerordentlich engen zeitlichen Zusammenhang stehen, denn am 12.02.2007 wurde der Mietvertrag übertragen und am Folgetag 13.02.2007 wurde das Grundstück an die Beklagte zu 2 verkauft und aufgelassen. Es muss deshalb davon ausgegangen werden, dass die Übertragung beider Vermögensgegenstände an die Beklagte zu 2 von vornherein so geplant war, so dass beide Vorgänge anfechtungsrechtlich als Einheit aufzufassen sind.

2.

Die Kammer ist aufgrund des Gutachtens der Dipl.-Sachverständigen W. davon überzeugt, dass das von der Beklagten zu 2 von der Schuldnerin erworbene Betriebsgrundstück zum Stichtag 13.02.2007 einen Wert von mindestens 698.973,40 € hatte.

Dieser Wert ergibt sich auf Grundlage des überzeugenden Gutachtens der Dipl.-Sachverständigen W. vom 28.09.2016 (Bl. 593 f. d. Akten), ihren ergänzenden gutachtlichen Stellungnahmen vom 04.01.2017 (Bl. 636 ff. d. Akten) und vom 12.04.2017 (Bl. 720 ff. d. Akten) und ihren ergänzenden Ausführungen in der mündlichen Verhandlung vom 16.11.2017 (Sitzungsprotokoll vom 16.11.2017, Bl. 796 ff. d. A.). Allerdings ist der Verkehrswert nach Auffassung der Kammer um rund 271.000,-- € niedriger als der von der Sachverständigen ermittelte Verkehrswert von 970.000,-- €. Die Abweichung beruht darauf, dass die Kammer den Liegenschaftszins mit 7 % (und nicht wie die Sachverständige mit lediglich 6,5 %) und den zu berücksichtigenden Unternehmergewinn mit 15 % (und nicht wie die Sachverständige mit lediglich 10 %) bemisst.

Der Verkehrswert ergibt sich aus folgender Berechnung nach dem Residualwertverfahren (zu diesem Verfahren s. unten a)), wobei sich die Berechnung an die Berechnung der Sachverständigen W. gem. Gutachten vom 28.09.2016 (insb. S. 16 - 21) anlehnt:

Rohertrag(vgl. S. 18 des Sachverständigengutachtensder ... vom 28.09.2016): | 214.200, -- € Bewirtschaftungskosten(vgl. ebenfalls S. 18 des Sachverständigen-gutachtens) | - 28.059, -- € Jahresreinertrag (JRE): | 186.141, -- € Liegenschaftszins | 7 % Bodenwert verzinslich | 350.000, -- € Bodenwertverzinsung | - 24.500, -- € Reinertrag der baulichen Anlage | 161.641, -- € wirtschaftliche Restnutzungsdauer | 40 Jahre Der Barwertfaktor beträgt bei einem Liegenschaftszinsvon 7 % (s. unten c)) | 13,33 Ertragswert der baulichen Anlage(= Reinertrag x 13,33) | 2.154.674,50 € Bodenwert (5.171 m² x 67,50 €,hierzu unten b)) | 350.000, -- € Ertragswert | 2.504.674,50 € abzüglich Unternehmergewinnvon 15 % (s. unten d)) | - 375.701,17 € abzüglich Bau- und Fertigstellungs-kosten lt. Werkvertrag | - 1.300.000, -- € abzüglich pauschal 10 % der Bau-und Fertigstellungskosten für Sonstiges (Finanzierung,Akquise, Gewährleistung) | - 130.000, -- € Verkehrswert (Residualwert) | 698.973,40 €

a)

Die Kammer folgt den überzeugenden Ausführungen der Sachverständigen bei der Frage der Auswahl des für den vorliegenden Fall passenden Bewertungsverfahrens. Wie die Sachverständige zutreffend ausführt, sind nach § 8 der ImmoWertV vom 19.05.2010 (BGBl. I S. 639) zur Ermittlung des Verkehrswertes das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren anzuwenden. Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstandes der Wertermittlung unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls zu wählen. Dabei sollte grundsätzlich vorrangig das Vergleichswertverfahren zur Ableitung des Verkehrswerts herangezogen werden, da es im Gegensatz zu den anderen Wertermittlungsverfahren direkt auf den am Immobilienmarkt realisierten Kaufpreisen beruht; dieses Verfahren setzt allerdings voraus, dass im Bewertungsfall ausreichend Daten tatsächlich vergleichbarer Objekte vorliegen. Daneben kommt in geeigneten Fällen das Sachwertverfahren gem. §§ 21-23 ImmoWertV und das Ertragswertverfahren gem. §§ 17-20 ImmoWertV in Betracht. Wenn sich der Verkehrswert jedoch nicht mit herkömmlichen Verfahren ermitteln lässt (beispielsweise bei Immobilien, die einer anderen, insbesondere höherwertigen Nutzung zugeführt werden sollen), kann hilfsweise auf das „Extraktionsverfahren“ oder „Residualwertverfahren“ zurückgegriffen werden, bei dem sich der Verkehrswert vereinfacht ausgedrückt aus dem fiktiv im Wege des Ertragswertverfahrens ermittelten Verkehrswert abzüglich der Entwicklungs- und ggf. Herstellkosten ableitet. Die Sachverständige hat weiter für das Gericht nachvollziehbar dargelegt, dass im vorliegenden Fall für bereits projektierte Baugrundstücke keine verwertbaren Vergleichspreise recherchiert werden konnten, und das Gericht folgt der Sachverständigen deshalb in ihrer Einschätzung, dass es im Streitfall sach- und marktgerecht ist, den Verkehrswert anhand des Residualwertverfahrens zu ermitteln.

Der Einwand der Beklagten, der Sachverständige N. habe mehr als 50 Kaufpreise aufgezeigt, und die Hälfte der Objekte sei als Vergleichsobjekt geeignet gewesen, verfängt nicht. Die Sachverständige W. hat sich mit diesen „Vergleichspreisen“ ausführlich in ihrer ergänzenden gutachtlichen Stellungnahme vom 04.01.2017 auf S. 1 f. auseinandergesetzt und darauf hingewiesen, dass diese „Vergleichspreise“ eine große Streuung und Uneinheitlichkeit aufweisen und letztlich nur das Ergebnis (Kaufpreis pro Quadratmeter) widerspiegeln, nicht aber zur Ableitung eines Marktwertes geeignet sind, da Auswertungen über sonstige wertbestimmende Faktoren nicht enthalten sind.

Dieser überzeugenden Beurteilung schließt sich das Gericht an, denn der Sachverständige N. hat die Eignung als Vergleichsgrundlage lediglich damit begründet, dass es sich bei den Verkaufsfällen ebenfalls um unbebaute Handelsimmobilien handelt. Das Charakteristische im Streitfall ist aber nicht die Eigenschaft als Handelsimmobilie, sondern das Bestehen eines langjährigen lukrativen Mietvertrags. Für ein derartiges Grundstück fehlt es an einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen, aus denen, wie in § 15 der ImmoWertV beschrieben, ein Vergleichswert abgeleitet werden könnte.

b)

Bei der Ermittlung des fiktiven Ertragswerts ist zunächst der Bodenwert für ein nicht projektiertes und baurechtlich bestimmtes Gewerbegrundstück in der hier betroffenen Gebietslage zu ermitteln. Die Sachverständige hat insoweit nachvollziehbar und für das Gericht überzeugend dargelegt, dass der Bodenwert des Bewertungsgrundstücks 67,50 €/m² zum Stichtag 13.02.2007 betragen hat. Die Sachverständige macht hierbei einen Zuschlag von 50 % auf den Bodenrichtwert der Stadt S. für ein im Bereich Handel- und Dienstleistung genutztes Grundstück von 45,-- €/m². Die Erhöhung von 50 % hat die Sachverständige überzeugend mit der guten infrastrukturellen Lage des für den L.-Markt vorgesehenen Betriebsgrundstücks begründet.

Den Einwand der Beklagten, dass die Kaufkraft im Landkreis S. im Bundesland X. eher unterdurchschnittlich sei (sechstletzte Stelle) hat die Sachverständige überzeugend damit entkräftet, dass gerade in der Stadt S. die Kaufkraft im Verhältnis zum sonstigen Landkreisgebiet erheblich höher sei, weil die Stadt S. ein großes Einzugsgebiet habe, da sie weit genug von anderen Städten, insbesondere R., entfernt sei.

Die Sachverständige hat den angepassten Bodenwert von 67,50 € weiterhin abgeglichen mit einem eigenen Vergleichspreis eines Grundstücks in kleinstädtischer Gebietslage, das als Fachmarkteinzelhandel mit Sortimentsbeschränkung genutzt werden soll, und bei dem der Kaufpreis im Zeitraum 2005/2006 64,-- €/m² betragen hat. Die genauen Sachmerkmale wie Grundstücksgröße, Lage, Adresse, Kaufpreis und Mieten hat die Sachverständige allerdings nicht offengelegt. Der Einwand der Beklagten, dass der Datenschutz aus Vergleichsfällen der Kaufpreissammlung der Sachverständigen sich nur auf die Personendaten der Handelsakteure und nicht auf die Sachmerkmale beziehe, überzeugt nicht. Würde nämlich die Sachverständige hier Einzelheiten preisgeben, könnte ohne Weiteres auf die tatsächliche Lage des Grundstücks geschlossen werden und die Geheimhaltungspflicht der Sachverständigen würde damit verletzt werden.

c)

Das Gericht setzt den Liegenschaftszins abweichend vom Sachverständigengutachten W. mit 7 % statt 6,5 % an. Bei diesem Zinssatz beträgt dann der Barwertfaktor gem. Anlage 1 zu § 20 ImmoWertV vom 19.05.2010 (BGBl. I S. 639) lediglich 13,33 statt 14,1455.

Das Gericht folgt der Sachverständigen zunächst in ihrer Einschätzung, dass der Liegenschaftszins im vorliegenden Fall angesichts der 14-jährigen Festmietdauer in der in den bundesweiten Liegenschaftszinsempfehlungen empfohlenen Spanne von 6,0 % bis 8,5 % im untersten Bereich anzusiedeln ist, dass allerdings ein Zuschlag von 0,25 % wegen der fehlenden Realisierung des Objekts und ein weiterer Zuschlag von 0,25 % für das Risiko einer wirtschaftlichen Folgenutzung nach Ablauf von 24 Jahren gerechtfertigt ist.

Nach Auffassung des Gerichts ist aber abweichend von der Einschätzung der Sachverständigen W. ein zusätzlicher Aufschlag von 0,25 % für das Risiko einer Folgenutzung bereits ab 14 Jahren Mietdauer und ein weiterer Aufschlag von 0,25 % für das Stellplatzrisiko geboten.

aa)

Das Gericht hält den Einwand der Beklagten für berechtigt, dass zwar eine zehnjährige Verlängerungsoption des Mieters im Mietvertrag vereinbart wurde, allerdings nicht sicher ist, dass der Mieter diese Verlängerungsoption auch ausüben wird. Die Kammer setzt für dieses zusätzliche Risiko einer wirtschaftlichen Folgenutzung bereits nach Ablauf von 14 Jahren einen weiteren Zuschlag zum Liegenschaftszins von 0,25 % an.

Es ist zwar richtig, wenn die Sachverständige ausführt, dass es sich bei der Vermietung an L.- nicht um eine „Einbahnstraße“ handle und auch andere Anbieter in Betracht kämen. Es ist aber nicht gewährleistet, dass es sich dabei um einen ähnlich umsatzstarken Mieter wie die Firma L.- handeln wird, und daher möglich, dass vom Mietpreis Abschläge gemacht werden müssen, zumal das erstellte Gebäude auf dem Grundstück dann bereits 14 Jahre alt ist.

bb)

Ein weiterer Aufschlag von 0,25 % beim Liegenschaftszins ist nach Auffassung der Kammer für das Stellplatzrisiko anzusetzen.

Es ist zwar richtig, dass in § 1 Ziff. 4 des Mietvertrages nicht differenziert wird, wie viele der insgesamt 312 PKW-Stellplätze sich auf dem L.-Markt-Grundstück selbst befinden müssen und wie viele auf dem benachbarten Baumarkt-Grundstück. Auch ist die gegenseitige Nutzung der Stellplätze im beiderseitigen Interesse, so dass es wahrscheinlich ist, dass die Nutzung der Stellplätze auf dem Baumarkt-Grundstück in Zukunft keine Probleme aufwirft.

Eine gemeinschaftliche Nutzung der gegenseitigen Stellplätze muss aber mit dem angrenzenden Baumarkt ausgehandelt werden, denn es besteht kein Rechtsanspruch der Eigentümerin des L.-Markt-Grundstücks gegenüber dem Eigentümer des Baumarktgrundstücks, die Nutzung der Stellplätze durch die L.-Kunden zu dulden, da dies nicht durch eine Grunddienstbarkeit abgesichert ist. Sollte die Nutzung zu irgendeinem Zeitpunkt ganz oder teilweise nicht mehr geduldet werden, könnte die Mieterin des L.-Markt-Grundstücks Mängelrechte geltend machen. Dieses Risiko ist zwar eher gering, aber dennoch bei dem Ansatz des Liegenschaftszinses zu berücksichtigen.

Hinzu kommt das unabhängig davon bestehende Risiko, dass die Mieterin Mängelrechte erhebt, falls auf beiden Grundstücken insgesamt zu wenig Stellplätze zur Verfügung gestellt werden sollten. Auch dies war allerdings zum maßgeblichen Zeitpunkt der Übertragung des Grundstücks und des Mietvertrages (12.02./13.02.2007) eher unwahrscheinlich. Denn die für die Schuldnerin handelnden Personen werden sich von der Realisierbarkeit der im Mietvertrag vom 02.02.2006 ganz exakt mit Bezug auf den dem Mietvertrag beigefügten Lageplan angegebene Stellplatzzahl überzeugt haben, bevor sie diesen Vertrag geschlossen haben. Es ist davon auszugehen, dass sie dabei nichts dem Zufall überlassen haben. Die Beklagten haben auch keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorgetragen, weshalb es bereits bei Abschluss des Mietvertrages am 02.02.2006 oder zum Zeitpunkt der Übertragung des Mietvertrages und des Grundstücks auf die Beklagte am 12.02./13.02.2007 zu 2 doch nicht möglich gewesen sein soll, diese Stellplätze auf den beiden Grundstücken insgesamt zur Verfügung zu stellen. Sie haben weder konkret dargelegt, dass sich die für die Schuldnerin handelnden Personen damals geirrt haben, noch dass die Schuldnerin bei der Vereinbarung damals von falschen Voraussetzungen ausgegangen ist.

Insgesamt wird das Stellplatzrisiko von der Kammer mit einem gem. § 287 ZPO geschätzten Aufschlag von 0,25 % angesetzt.

d)

Nach Auffassung der Kammer ist es geboten, den Unternehmergewinn pauschal mit 15 % vom Ertragswert anzusetzen, und nicht nur mit 10 % wie die Sachverständige W. Die Sachverständige führt selbst auf S. 21 ihres Gutachtens aus, dass die üblichen Margen bei 10 % bis 20 % des Ertragswertes liegen. Die Kammer hält es daher für richtig, hier von dem Mittelwert der üblichen Gewinnmargen auszugehen, also von einer Höhe von 15 %. Zwar handelt es sich um ein bereits projektiertes Grundstück mit bereits bestehender Baugenehmigung, was die Vermarktung erleichtert.

Auf der anderen Seite war die Vermarktung aber durch andere Umstände erschwert, insbesondere war die Zeit dafür begrenzt, da das Mietobjekt laut § 6 Ziff. 1 des Mietvertrages 18 Monate nach dem Tag der Erteilung der Baugenehmigung bezugsfertig sein musste.

e)

Der Einwand der Beklagten, dass Altlasten aus dem früheren Betrieb einer Tankstelle berücksichtigt werden müssten, überzeugt nicht. Es gibt im vorliegenden Fall keine Anhaltspunkte dafür, dass das Altlastenrisiko bei diesem Grundstück eine Rolle gespielt hat.

Gem. Ziff. VIII. 1. des Kaufvertrages vom 28.08.2007 (Anlage K 29) über den Verkauf an die I.- Stiftung hat die Beklagte zu 2 erklärt, dass ihr keine verborgenen Mängel bekannt seien, insbesondere keine Altlasten und keine schädlichen Bodenveränderungen. Außerdem wird in Ziff. VIII. 3. des Vertrages die Haftung des Verkäufers für Mängel des Grundstücks, insbesondere die Bodenbeschaffenheit, ausgeschlossen.

Es mag sein, dass sich eine Bodenbelastung aufgrund früheren Betriebs einer Tankstelle und eines Waschplatzes für Autokräne, Lastkraftwagen, Gabelstapler und die Autoflotte nicht völlig ausschließen lässt. Die Beklagten haben aber weiter vorgetragen, dass der Beklagten zu 2 in Bezug auf die geplante Umnutzung des streitgegenständlichen Grundstücks zur Bebauung mit einem Supermarkt keine Untersuchungen und sonstige Maßnahmen (z.B. Bodenaustauschmaßnahmen) vom Landratsamt R. (Wasserschutzbehörde) auferlegt worden sind und ihr auch keine Untersuchungen und Maßnahmen bekannt seien.

Daher geht das Gericht davon aus, dass das Altlastenrisiko bei dem Weiterverkauf des Grundstücks zur Nutzung als Lebensmittelverkaufsmarkt überhaupt keine Rolle gespielt hat.

f)

Auch der weitere Einwand der Beklagten, es habe sich bei der Errichtung des L.-Markts um einen Prototyp in Holzbauweise gehandelt, bei dem beispielsweise nicht vorhergesehen werden konnte, ob alles funktioniert, insbesondere wie die Kühlgeräte darin arbeiten, verfängt nicht. Die Sachverständige hat überzeugend darauf verwiesen, dass es sich bei der Schuldnerin um ein erfahrenes Bauunternehmen gehandelt hat, und dass die Holzbauweise der Massivbauweise jedenfalls über die angenommene Nutzungsdauer von 40 Jahren gleichwertig ist.

III.

Die nach § 134 Abs. 1 InsO erforderliche Gläubigerbenachteiligung (vgl. MüKo-InsO/Kirchhof, a.a.O., § 134 Rn. 43) folgt regelmäßig bereits aus der Unentgeltlichkeit, wenn die Verfügung das den Gläubigern haftende Vermögen betrifft. So ist es im vorliegenden Fall.

Bei dem Mietvertrag, den die Schuldnerin mit der Mieterin L.- Dienstleistung GmbH & Co. KG abgeschlossen hatte, bestand bereits eine gesicherte rechtliche Position der Schuldnerin, als die Übertragung des Mietvertrages auf die Beklagte zu 2 stattfand.

Der Einwand der Beklagten, dass dieser Mietvertrag bei der Schuldnerin nur „geparkt“ worden sei, greift nicht durch. Auch wenn von vornherein geplant gewesen sein sollte, dass das Projekt L. nicht von der Schuldnerin durchgeführt werden soll, sondern von einer anderen noch zu gründenden Gesellschaft, handelte es sich trotzdem um einen Vermögensgegenstand der Schuldnerin.

Auch soweit sich die Beklagten in diesem Zusammenhang auf die der Durchführung des Projekts L. zugrundeliegende Entscheidung der Gesellschafter und Geschäftsführer berufen, haben sie damit keinen Erfolg. Der Anfechtbarkeit nach § 134 InsO steht nicht entgegen, dass die Transaktionen dem Willen der Handelnden entsprachen.

Es kann im Ergebnis auch dahinstehen, ob die Schuldnerin aufgrund ihres Geschäftszwecks und aufgrund ihrer Finanzsituation in der Lage gewesen wäre, den Bau des L.-Marktes bis zur evtl. anschließenden Veräußerung des Grundstücks mit dem fertiggestellten L.-Markt zu finanzieren. Denn es wäre der Schuldnerin jedenfalls möglich gewesen, das Grundstück mit bereits erteilter Baugenehmigung und abgeschlossenem Mietvertrag am Markt an einen beliebigen Käufer statt an die Beklagte zu 2 zu veräußern.

Ausreichend für die Gläubigerbenachteiligung ist eine mittelbar eingetretene Benachteiligung. Eine solche liegt vor, wenn die Gläubigerbenachteiligung nicht schon durch die Rechtshandlung selbst eingetreten ist, sondern die Befriedigungsaussichten der Gläubiger erst durch das Hinzutreten weiterer Umstände beeinträchtigt worden sind. Nicht erforderlich ist dabei, dass auch der die Benachteiligung letztlich auslösende Umstand durch die Rechtshandlung verursacht worden ist. Es genügt, wenn die Benachteiligung objektiv auch durch die Rechtshandlung verursacht wurde (BGH, Urteil vom 26.04.2012 - IX ZR 146/11 -, juris Rn. 24).

IV.

Die Einwendung der Beklagten, dass kein Insolvenzgrund vorgelegen habe, greift nicht durch.

Der Kläger hat im Schriftsatz vom 10.03.2014 gegenüber dem Insolvenzgericht (Anlage K 39 zum Schriftsatz vom 09.06.2017, Bl. 688/691 d. Akten) die Einwendungen der Beklagten zum Vorliegen eines Insolvenzgrundes im Einzelnen widerlegt, diese Ausführungen haben die Beklagten nicht qualifiziert bestritten.

Weiter hat der Kläger mit Schriftsatz vom 09.06.2017 (Bl. 757 f. d. Akten) im Einzelnen dargelegt, dass die Gesellschaft bereits am 24.08.2007 zahlungsunfähig war und dass ein Insolvenzeröffnungsgrund bestand, insbesondere dass bereits bei Insolvenzantragstellung Zahlungsmittel in Höhe von lediglich 268.000,-- € den offenen fälligen Verbindlichkeiten von 8.000.853,-- € gegenüberstanden, dass also die fälligen Verbindlichkeiten zu weniger als 3,03 % gedeckt waren. Somit hätten die fälligen Verbindlichkeiten auch dann, wenn alle eingebuchten Forderungen tatsächlich bestanden hätten und werthaltig gewesen wären, in den nächsten drei Wochen nach Insolvenzantragstellung nicht bezahlt werden können. Im Einzelnen wird auf den Vortrag des Klägers im Schriftsatz vom 09.06.2017 verwiesen, den die Beklagten nicht qualifiziert bestritten haben.

B.

Ob außerdem ein Anspruch des Klägers aus §§ 133 Abs. 1, 143 InsO auf Rückgewähr der ungerechtfertigten Vermögensverschiebung gegenüber der Beklagten zu 2 besteht, kann dahingestellt bleiben, da dieser Anspruch nicht zu einem höheren Zahlungsanspruch führen würde, als der unter A. erörterte Anspruch aus §§ 134 Abs. 1, 143 Abs. 1 InsO.

C.

Der Beklagte zu 1 haftet der Schuldnerin nach § 143 Abs. 1, Abs. 2 GmbHG analog auf Schadenersatz, da er seine Sorgfaltspflichten als Geschäftsführer verletzt hat und dadurch die Schuldnerin um den Betrag von 468.863,90 € geschädigt hat.

I.

Der Beklagte zu 1 haftet als Geschäftsführer der Komplementär GmbH. Die wesentliche Aufgabe dieser Komplementärin bestand in der Beteiligung als persönlich haftende Gesellschafterin der Schuldnerin und damit auch in der Führung und dem Betreiben der Geschäfte der Schuldnerin. Außerdem begründet die Stellung des Beklagten zu 1 als Geschäftsführer der Komplementärin nicht nur Pflichten gegenüber der Komplementärin selbst, sondern auch Organpflichten mit Leitungs- und Schutzfunktion für die Schuldnerin. Werden diese Pflichten verletzt, ergibt sich daraus eine Haftung des Geschäftsführers unmittelbar gegenüber der Kommanditgesellschaft. Der Geschäftsführer der Komplementär GmbH hat vor allem dann erhöhte Leitungs- und Loyalitätspflichten, wenn er zugleich - wie im vorliegenden Fall - Kommanditist der Kommanditgesellschaft ist.

II.

Der Geschäftsführer unterliegt gemäß § 43 GmbHG der Pflicht zur ordnungsgemäßen Geschäftsführung. Zu diesen Pflichten zählt, dass er Geschäfte nur zu angemessenen Konditionen tätigt und Vermögenswerte nicht ohne eine adäquate Entschädigung einem Geschäftspartner überlässt.

Diese Pflicht hat der Beklagte zu 1 im vorliegenden Fall verletzt, indem er das Grundstück und den Mietvertrag gemäß Kaufvertrag über das Betriebsgrundstück vom 13.02.2007 und dreiseitiger Vereinbarung bezüglich des Mietvertrages vom 12.02.2007 auf die Beklagte zu 2 übertragen hat, ohne dass die Schuldnerin dafür eine adäquate Gegenleistung erhalten hat.

Eine Pflichtwidrigkeit des Beklagten zu 1 ergibt sich weiter daraus, dass er es auch im Nachhinein unterlassen hat, einen angemessenen Gegenwert für die Übertragung vom Betriebsgrundstück und Mietvertrag in die Insolvenzschuldnerin einzulegen, obwohl ihm zu diesem Zeitpunkt bekannt war, dass die Insolvenzschuldnerin in ihrer Existenz gefährdet war. Auch nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages mit der I.-Stiftung vom 23.08.2007 hat der Beklagte zu 1 nicht dafür gesorgt, dass der aus diesem Geschäft erzielte Erlös wenigstens teilweise in der Höhe, der einem angemessenen Gegenwert für die Veräußerung der Übertragung des Betriebsgrundstücks und des Mietvertrages entspricht, in die Schuldnerin eingelegt wird.

III.

Der Schaden entspricht dem Betrag, der für das Grundstück tatsächlich erzielbar gewesen wäre, nämlich dem Verkehrswert von 698.973,40 € abzgl. des von der Beklagten zu 2 an die Schuldnerin bezahlten Kaufpreises von 230.109,50 € (siehe Berechnung unter A.), er beläuft sich daher auf 468.863,90 €.

Wegen des identischen Leistungsinteresses haften die Beklagten gem. § 421 BGB als Gesamtschuldner.

Dahingestellt bleiben kann, ob dem Kläger außerdem ein Anspruch wegen existenzvernichtenden Eingriffs gem. § 826 BGB gegen den Beklagten zu 1 zusteht, da der Anspruch sich auf die Leistung von Schadenersatz richten würde und von der Rechtsfolge nicht über den Anspruch gem. §§ 143 Abs. 1, 134 Abs. 1 InsO hinausreichen würde.

D.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. Die Klage vom 01.05.2010 wurde beiden Beklagten am 21.12.2010 zugestellt, so dass Zinsbeginn der 22.12.2010 ist.

E.

Der Beklagte zu 1 haftet nicht wegen Entzugs einer Geschäftschance.

Zwar verbietet es die Loyalitätspflicht, einem Geschäftsführer, Geschäftschancen, die der Gesellschaft gebühren, als Eigengeschäft wahrzunehmen. Er darf insbesondere Erwerbs- und Veräußerungschancen der Gesellschaft nicht an sich ziehen und auf eigene Rechnung nutzen. Die Geschäftschancen müssen dabei nicht typisch für den Geschäftsbereich der Gesellschaft sein (vgl. Scholz/Schmidt, GmbHG, 10. Aufl.2007, § 43 Rn. 201).

Es kann dahingestellt bleiben, ob es sich vorliegend bei dem Projekt L. um eine Geschäftschance der Schuldnerin gehandelt hat. Zum Zeitpunkt der Übertragung des Betriebsgrundstücks und des Mietvertrages auf die Beklagte zu 2 lag jedenfalls eine solche Geschäftschance der Schuldnerin nicht (mehr) vor. Die Gesellschafter haben in der Gesellschafterversammlung vom 12.01.2007 dem Verkauf des für den L.-Markt vorgesehenen Grundstücks an die Beklagte zu 2 ausdrücklich zugestimmt (Anlage B 9). Mit dieser Zustimmung zur Veräußerung hat die Schuldnerin auf die Durchführung des Projekts L. verzichtet. Indem sie der Veräußerung des Betriebsgrundstücks zustimmten, haben sich die Gesellschafter konkludent auch mit der Übertragung des Mietvertrags auf die Beklagte zu 2 einverstanden erklärt. Denn aufgrund der Veräußerung des Betriebsgrundstücks war der Schuldnerin die Vermietung des Betriebsgrundstücks an die Mieterin L.- Dienstleistung GmbH & Co. KG subjektiv nicht mehr möglich.

F.

I.

Ein Schriftsatzrecht für weiteren Sachvortrag zum Ergebnis der Beweisaufnahme wie in der mündlichen Verhandlung vom 16.11.2017 beantragt, war der Beklagten nicht zu gewähren. Die Beklagten hatten ausreichend Gelegenheit, der Sachverständigen schriftliche Fragen zum Gutachten vorzulegen, die sie in zwei Ergänzungsgutachten beantwortet hat. Auch hat die Sachverständige ergänzende Fragen mündlich bei ihrer Anhörung im Termin zur mündlichen Verhandlung und Beweisaufnahme vom 16.11.2017 beantwortet. Der Privatsachverständige der Beklagten war in der mündlichen Verhandlung zugegen und konnte direkt Fragen an die Gerichtssachverständige richten.

In der mündlichen Verhandlung haben sich auch keine die Begutachtung tragenden neuen Gesichtspunkte ergeben, die eine Gelegenheit zur weiteren schriftlichen Stellungnahme der Beklagten erfordert hätten. Vielmehr hat die Sachverständige W. lediglich ihre Begründung aus dem Gutachten und den Ergänzungsgutachten wiederholt.

II.

Dem nach Schluss der mündlichen Verhandlung gestellten Antrag der Beklagten gem. Schriftsatz vom 21.11.2017, den Sachverständigen N. in einem weiteren Beweisaufnahmetermin mündlich anzuhören, war nicht stattzugeben.

Denn Gründe, die eine Wiedereröffnung der Verhandlung gem. § 156 Abs. 2 ZPO gebieten würden, sind nicht ersichtlich. Insbesondere liegt in der fehlenden Ladung und Anhörung dieses Sachverständigen zum Termin zur mündlichen Verhandlung und Beweisaufnahme am 16.11.2017 keine Verletzung der Aufklärungspflicht des Gerichts gem. § 156 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, denn die Beklagten haben vor dem Termin keinen Antrag auf Anhörung des Sachverständigen N. gestellt, und das Gericht hatte vor dem Termin auch keine Anhaltspunkte dafür, dass eine zusätzliche Anhörung des Sachverständigen N. zur weiteren Aufklärung der Beweisfrage erforderlich sein könnte.

Auch liegen keine wesentlichen neuen Umstände vor, die nach dem Ermessen der Kammer unter Berücksichtigung der Konzentrationsmaxime einerseits und Berücksichtigung der Chancen einer eventuellen gütlichen Einigung und Vermeidung eines Rechtsmittelverfahrens andererseits gem. § 156 Abs. 1 ZPO eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gebieten würden. Die Einwendungen im nachgereichten Schriftsatz vom 21.11.2017 enthalten kein neues Vorbringen, und sie ergeben auch keine greifbaren Anhaltspunkte dafür, dass sich durch die ergänzende Anhörung des Sachverständigen N. am bisherigen Beweisergebnis etwas ändern könnte.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 92, 100 Abs. 1, Abs. 4 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus 709 ZPO.