Feststellungsklage: Berechtigung zum Aufstellen und Betreiben einer automatischen Waschmaschine und eines automatischen Wäschetrockners in einer Mietwohnung
KI-Zusammenfassung
Die Kläger begehrten die Feststellung, dass sie in ihrer Mietwohnung eine automatische Waschmaschine und einen Wäschetrockner betreiben dürfen. Streitgegenstand war, ob ein vertraglicher Änderungsvorbehalt oder die Hausordnung dies untersagen können. Das LG gab der Klage statt und wies die Berufung der Beklagten zurück: der Änderungsvorbehalt ist mangels Konkretisierung (§308 Nr.4 BGB) unwirksam und die Hausordnung regelt nicht den Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs; übliche Geräuschimmissionen sind unter Rücksichtnahme hinzunehmen.
Ausgang: Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des AG Emmendingen wird als unbegründet zurückgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Das Aufstellen und Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern in der Wohnung gehört zumindest bei Neubauten zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, sofern nicht ausdrücklich etwas Anderes vereinbart ist.
Ein allgemeiner Änderungsvorbehalt im Mietvertrag ist nach §308 Nr.4 BGB unwirksam, wenn er die Möglichkeit einseitiger Vertragsänderungen nicht hinreichend konkretisiert.
Ein Änderungsvorbehalt, der sich auf ‚Ordnungsvorschriften‘ beschränkt, erfasst nicht den Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs der einzelnen Wohnung.
Geräusche und sonstige Immissionen durch ordnungsgemäßen Betrieb von Haushaltsgeräten sind als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigung hinzunehmen; ein Unterlassungsanspruch nach §242 BGB setzt konkrete Rücksichtnahmeverletzungen oder Gefährdungen voraus.
Vorinstanzen
vorgehend AG Emmendingen, 24. Juni 2013, 3 C 38/13, Urteil
Leitsatz
Das Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern gehört zumindest bei Neubauten ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch.
Orientierungssatz
Zumindest in Neubauten gehört das Aufstellen und Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern in der Wohnung zum Haushaltsgebrauch ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, es sei denn, es ist ausdrücklich etwas Anderes vertraglich vereinbart.(Rn.6)
Tenor
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Emmendingen vom 24.06.2013 - 3 C 38/13 - wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagten tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Berufungsverfahrens.
3. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Kläger begehren die Feststellung, dass sie dazu berechtigt sind, in ihrer von den Beklagten angemieteten Wohnung eine automatische Waschmaschine und einen automatischen Wäschetrockner zu betreiben.
Von einer weiteren Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.
II.
Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet.
Zu Recht hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welche sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Die Beklagten haben in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen.
Die Kammer teilt die Ansicht des Amtsgerichts, dass der Änderungsvorbehalt in § 10 Nr. 1 des Mietvertrags vom 21.02.2012 mangels hinreichender Konkretisierung gemäß § 308 Nr. 4 BGB unwirksam ist (BGH WM 1984, 314; BGH WM 1985, 128).
Zudem erfasst der in § 10 Abs. 1 des Mietvertrags vom 21.02.2012 geregelte Änderungsvorbehalt die Regelung der neuen Hausordnung der Beklagten hinsichtlich des Aufstellplatzes von Waschmaschinen und Wäschetrocknern schon vom Wortlaut her nicht. Das Aufstellen und Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern in der Wohnung zum Haushaltsgebrauch gehört zumindest in Neubauten ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, solange nicht ausdrücklich etwas Anderes vertraglich vereinbart ist (BGH Urteil v. 10.02.2010 - VIII ZR 343/08 - juris-Rn. 33; LG Detmold WuM 2002, 51; AG Köln WuM 2001, 275; AG Hameln WuM 1994, 426; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., 541 BGB Rn. 43; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 535 Rn. 368f.). Der Änderungsvorbehalt in § 10 Abs. 1 des Mietvertrags bezieht sich jedoch nur auf „Ordnungsvorschriften“, also solche, die zur Ordnung des Zusammenlebens der unterschiedlichen Bewohner eines Hauses erforderlich sind. Hierzu gehört nicht der Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs der einzelnen Wohnungen, wohl aber - worauf bereits das Amtsgericht zutreffend hingewiesen hat - die Einhaltung von Ruhezeiten und das Gebot der Rücksichtnahme, die allerdings durch die Aufstellung von Haushaltsgeräten als solche noch nicht tangiert sind.
Auch ein Anspruch der Beklagten auf Unterlassung des Betriebs von Waschmaschine und Wäschetrockner in der Wohnung aus § 242 BGB besteht nicht. Der Mieter hat bei Benutzung der Waschmaschine und des Wäschetrockners in der Wohnung eine ständige optische und/oder akustische Überwachung sicherzustellen, so dass sich die Gefahr von Schäden unabhängig vom Alter der Maschinen in Grenzen hält (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 Rn. 370 m.w.N.). Geräusche von Haushaltsmaschinen wie Waschmaschine oder -trockner, die ein Mieter unter Berücksichtigung der gebotenen Rücksichtnahme, ggfls. konkretisiert durch Ruhezeiten in der Hausordnung, benutzt, sind von den Mitmietern als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigung hinzunehmen (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 Rn. 374 m.w.N.).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich. Die Anforderungen an die Konkretisierung eines Änderungsvorbehalt im Hinblick auf § 308 Nr. 4 BGB sind höchstrichterlich geklärt. Bei der Auslegung der konkreten mietvertraglichen Regelung handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung.