Auslegung eines Vertrages über die Übertragung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück: Fälligkeit einer Kaufpreisforderung bei Fehlen einer Grundbucheintragungsvoraussetzung
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangt Zahlung des Kaufpreises für einen Miteigentumsanteil, fällig bei Vorliegen der Eintragungsvoraussetzungen. Streitpunkt ist, ob die Eintragung bereits vollzogen sein muss oder bloß die Voraussetzungen vorliegen. Das Gericht entscheidet, dass es auf das Vorliegen der Eintragungsvoraussetzungen ankommt; ein Antrag an das Grundbuchamt fehlt jedoch, sodass die Forderung noch nicht fällig ist. Eine Einwendung wegen Treu und Glauben greift hier nicht ein.
Ausgang: Klage auf Zahlung des Kaufpreises als derzeit unbegründet abgewiesen, weil kein wirksamer Antrag auf Grundbucheintragung vorlag und die Forderung daher nicht fällig war.
Abstrakte Rechtssätze
Vereinbart die Parteien, dass die Kaufpreisforderung bei Vorliegen der Eintragungsvoraussetzungen fällig wird, genügt es, dass die Voraussetzungen für eine Eintragung vorliegen; die tatsächliche Eintragung selbst ist nicht erforderlich.
Für die Wirksamkeit eines Antrags auf Eigentumsumschreibung ist dessen Eingang beim zuständigen Grundbuchamt erforderlich; eine bloße Einigung der Parteien über die Beantragung ersetzt den Antrag nicht (§ 13 Abs.1 GBO).
Fehlt bereits der Antrag an das Grundbuchamt, fehlt damit eine grundlegende Eintragungsvoraussetzung, selbst wenn sonstige Voraussetzungen (z. B. Genehmigungen) vorliegen.
Dem Erwerber ist es grundsätzlich nicht unter Berufung auf Treu und Glauben verwehrt, die fehlende Fälligkeit geltend zu machen; ein Verweisungs- oder Einwendungsausschluss kommt nur in Betracht, wenn der Erwerber treuwidrig den Eintritt der Fälligkeit verhindert hat.
Vorinstanzen
nachgehend OLG Karlsruhe, 12. September 2014, 4 U 65/14
nachgehend BGH, 18. Juni 2015, V ZR 224/14, Nichtzulassungsbeschwerde verworfen
Orientierungssatz
1. Wenn hinsichtlich der Übertragung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück das Vorliegen der Eintragungsvoraussetzungen Voraussetzung für die Fälligkeit einer Kaufpreisforderung ist, kann dies nur so verstanden werden, dass die Voraussetzungen für eine Eintragung der Rechtsänderung durch das Grundbuch vorliegen müssen; nicht erforderlich hingegen ist, dass die Eintragung bereits vollzogen wurde.(Rn.28)
2. Fehlt es bereits an der bloßen Voraussetzung für eine Tätigkeit des zuständigen Grundbuchamtes in Form eines Antrags auf Eigentumsumschreibung, fehlt es selbst dann an einer grundlegenden Eintragungsvoraussetzung, wenn ansonsten sämtliche weitere Eintragungsvoraussetzungen vorhanden sind.(Rn.31)
3. Dem intendierten Erwerber des Miteigentumsanteils ist es nicht unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben verwehrt, sich auf die fehlende Fälligkeit des Kaufpreisanspruchs zu berufen. Dies könnte lediglich dann der Fall sein, wenn er treuwidrig darauf hingewirkt hätte, den Eintritt der Fälligkeit zu verhindern, was hier nicht der Fall ist.(Rn.32)
Tenor
1. Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger verlangt die Zahlung des Kaufpreises für einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück Zug um Zug gegen Aushändigung diverser Unterlagen.
Der Kläger und die Beklagte sind hälftige Miteigentümer eines im Grundbuch von Oberried-St. Wilhelm, Bl. Nr. eingetragenen Grundstückes. Nach Zerwürfnissen zwischen den Parteien betreibt der Kläger vor dem Amtsgericht Freiburg unter dem Aktenzeichen 9 K 55/12 ein dieses gemeinsame Grundstück betreffende Teilungsversteigerungsverfahren. Wie sich aus der nachfolgenden Vereinbarung ergibt, sind die Parteien wohl auch hälftige Miteigentümer eines im Grundbuch von Oberried-St. Wilhelm, Bl. Nr. eingetragenen Grundstückes, auf das sich das Teilungsversteigerungsverfahren ebenfalls bezieht.
In dem Teilungsversteigerungsverfahren schlossen die Parteien im nichtöffentlichen Termin vom 26.06.2013 folgende Vereinbarung (Anlage 1, Anlagenheft K):
Die Antragsgegnerin verpflichtet sich den Kaufpreis von 110.000,00 € an den Antragsteller zu bezahlen. Der Kaufpreis ist fällig bei Vorliegen der Eintragungsvoraussetzungen.
Auflassungserklärung:
Antragsteller und Antragsgegnerin sind sich einig, dass ½ Miteigentum des Antragstellers an folgendem Grundbesitz:
a) eingetragen im Grundbuch von Oberried-St. Wilhelm Blatt Nr. , Bestandsverzeichnis Nr.1:
Flst. Nr., Landwirtschaftsfläche, mit 8370 m²
Flst. Nr. , Landwirtschaftsfläche, mit 20158 m²
Flst. Nr. , Verkehrsfläche, Landwirtschaftsfläche, mit 5479 m²
Flst. Nr. , Landwirtschaftsfläche, mit 429 m²
Flst. Nr. Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche, Waldfläche, Unland mit 24095 m²
Bestandsverzeichnis Nr. 2/zu1: Zu Flst. Nr : die Eigentümer der Grundstücke Flst. Nr. haben gegenseitig das Recht, den Dobel zwischen den beiderseitigen Waldungen zum Transport von Holz zu benützen.
(es handelt sich hierbei um ein geschlossenes Hofgut, Abt. II Nr. 7)
b) eingetragen im Grundbuch von Oberried-St. Wilhelm Blatt Nr. , Bestandsverzeichnis Nr.1:
Flst. Nr., Gebäude- und Freifläche, . mit 665 m²
auf die Antragsgegnerin übergehen soll.
Antragsteller und Antragsgegnerin bewilligen und beantragen gemeinsam die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Die Beteiligten sind sich einig, dass die Erklärungen der Bevollmächtigten des Antragsteller von diesem noch in notarieller Form genehmigt werden müssen.
Im Anschluss an diese Vereinbarung holten die Parteien weitere für den Vollzug des Eigentumswechsels erforderliche Genehmigungen, Zeugnisse und Bescheinigungen wie beispielsweise die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes ein. Diese lagen mit Ausnahme einer Ausfertigung der Sitzungsniederschrift des Amtsgerichtes Freiburg vom 26.06.2013 sowie der Genehmigungserklärung des Klägers in der erforderlichen öffentlich beglaubigten Form am 08.10.2013 dem Grundbuchamt vor, was der Klägervertreterin mit Schreiben des Grundbuchamts Kirchzarten vom 08.10.2013 (Anlage 3, Anlagenheft K) bestätigt wurde.
Es folgte ein umfangreicher Mailverkehr zwischen der Klägervertreterin, dem eingeschalteten Notar und der Beklagten. So bat der zuständige Notar die Beklagte mit E-Mail vom 18.10.2013 (Anlage 8, Anlagenheft K) um Prüfung des Vorganges und um Mitteilung, ob die Beklaget bereits wäre, ihm den angebotenen LZB-Scheck Zug um Zug gegen Weiterleitung der Genehmigungserklärung an das Grundbuchamt zu überlassen, gerne mit Treuhandauftrag. In dieser E-Mail teilte der Notar der Beklagten auch mit, dass mit Einreichen der notariellen Genehmigungserklärung des Klägers im Original die gerichtliche Vereinbarung vollzugsfähig wird.
Mit Faxschreiben vom 18.10.2013 teilte die Klägervertreterin der Beklagten mit, dass aus ihrer Sicht der vereinbarte Kaufpreis fällig sei und forderte diese auf, sich am Montag, den 21.10.2013 um 15.00 Uhr beim Grundbuchamt in Kirchzarten einzufinden, um gemeinsam die Eigentumsumschreibung zu bewilligen. Zu diesem Termin solle der LZB-Scheck mitgebracht werden. Der Termin beim Grundbuchamt wurde sodann auf den 23.10.2013, 15.00 Uhr verlegt. Zu diesem erschien die Klägervertreterin und legte die für eine Eigentumsumschreibung noch benötigten Unterlagen im Original vor. Die Beklagte erschien nicht. Antrag auf Eigentumsumschreibung wurde nicht gestellt.
In der am 25.10.2013 eingegangen Klage vertritt der Kläger die Auffassung, der Kaufpreis aus der Vereinbarung vom 26.06.2013 sei fällig, da sämtliche Eintragungsvoraussetzungen gegeben seien. Dies sei in der E-Mail des Notars vom 18.10.2013 (Anlage 8, Anlagenheft K) auch ausdrücklich bestätigt worden. Anlässlich des Termins beim Grundbuch Kirchzarten vom 23.10.2013 seinen sämtliche Unterlagen vorgelegen, so dass eine gemeinsame Eigentumsumschreibung hätte beantragt werden können.
Die Beklagte befinde sich in Verzug, da sie mehrfach durch den Notar und die Klägervertreterin zur Kaufpreiszahlung aufgefordert worden sei. Die ihm für die außergerichtliche Rechtsverfolgung entstandenen Kosten in Höhe von 2.348,98 € habe die Beklagte unter dem Gesichtspunkt des Verzugs und der Pflichtverletzung einzustehen.
Die Klägerin beantragt:
Die Beklagte wird verurteilt an den Kläger 110.000 € nebst 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz seit dem 25.10.2013 zu zahlen, Zug um Zug gegen die Aushändigung der Originalunterlagen der notariellen Genehmigungserklärung vom 01.07.2013 von der Notarin ... in München und des Originals der Vereinbarung vor dem Amtsgericht Freiburg – Vollstreckungsgericht – vom 26.06.2013, zu AZ 9 K 55/12 FRL sowie vorgerichtlicher Kosten in Höhe von 2.348,94 €.
Die Beklagte beantragt
Klagabweisung.
Die Beklagte vertritt die Auffassung, die Zahlung sei Zug um Zug gegen Eintragung des Eigentumsübergangs geschuldet, der geltend gemachte Anspruch damit noch nicht fällig.
Wegen des weitergehenden Parteivortrages wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, im Ergebnis aber nicht begründet. Der geltend gemachte Kaufpreisanspruch war jedenfalls im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung noch nicht fällig.
Voraussetzung für die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung ist nach der Vereinbarung der Parteien vom 26.06.2013 das Vorliegen der Eintragungsvoraussetzungen, nicht aber der Eigentumsübergang (an dem Miteigentumsanteil). Die Fälligkeit der Kaufpreisforderung ist somit nicht davon abhängig, dass bereits ein Grundbucheintrag erfolgt ist, der nach § 873 Abs. 1 BGB Voraussetzung für die Änderung der Eigentümerstellung ist.
Wenn dann das Vorliegen der Eintragungsvoraussetzungen Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreisforderung ist, kann dies nur so verstanden werden, dass die Voraussetzungen für eine Eintragung der Rechtsänderung durch das Grundbuch vorliegen müssen; nicht erforderlich hingegen ist, dass die Eintragung bereits vollzogen wurde.
a. Voraussetzung einer jeden Grundbucheintragung ist nach § 13 Abs. 1 GBO ein Antrag an das Grundbuchamt, den sowohl der gewinnende Teil, hier die Beklagte, oder der verlierende Teil, der Kläger, oder gemäß § 13 Abs. 2 GBO beide gemeinsam stellen können. Mit der Vereinbarung vom 26.06.2013 vor dem Amtsgericht Freiburg, wonach Antragsteller und Antragsgegnerin gemeinsam die Eigentumsumschreibung im Grundbuch bewilligen und beantragen, ist der erforderliche Antrag auf Eigentumsumschreibung jedoch noch nicht wirksam gestellt.
Wirksam wird der Antrag (auf Eigentumsumschreibung) erst mit seinem Eingang beim Grundbuchamt und zwar dann, wenn er einem zur Entgegennahme zuständigen Beamten des Grundbuchamtes vorgelegt wird. Ein Antrag (auf Eigentumsumschreibung) wurde aber ausweislich des Vermerkes des Grundbuchamtes Kirchzarten vom 23.10.2013 (Anlage 15, Anlagenheft K) damals gerade nicht gestellt.
Da die grundlegende Voraussetzung für eine Tätigkeit des Grundbuchamtes Kirchzarten, nämlich ein Antrag an das Grundbuchamt, dort nicht vorlag, fehlte es dann aber selbst dann an einer grundlegenden Eintragungsvoraussetzung, wenn ansonsten sämtliche weitere Eintragungsvoraussetzungen vorhanden waren, wie durch die E-Mail des Notars vom 18.10.2013 bestätigt wurde.
b. Der Beklagte ist es auch nicht unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben verwehrt, sich auf die fehlende Fälligkeit des Kaufpreisanspruchs zu berufen. Dies könnte dann der Fall sein, wenn die Beklagte treuwidrig darauf hingewirkt hat, den Eintritt der Fälligkeit zu verhindern.
In diesem Zusammenhang kann dann allerdings dahingestellt bleiben, ob das Nichterscheinen der Beklagten zum Termin beim Grundbuchamt Kirchzarten vom 23.10.2013 angesichts der von der Beklagten geschilderten Motivlage und im Hinblick auf das Angebot, einen Termin nach dem am 21.20.2013 beginnenden dreiwöchigen Urlaub des Notars zu vereinbaren, als treuwidrig zu werten wäre. Tatsächlich hatte es nämlich der Kläger bzw. seine Prozessbevollmächtigte als seine Vertreterin selbst in der Hand, die Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreisanspruchs zu schaffen. Er hätte nämlich unter Inanspruchnahme seines Antragsrechts als verlierender Teil seinerseits den Eigentumsumschreibungsantrag stellen und können.
Nach allem war die Klage als derzeit unbegründet abzuweisen.
Das Gericht hatte dabei nach dem Sach- und Streitstand zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung zu entscheiden. Da im nachgelassenen Schriftsatz der Klägervertreterin vom 26.02.2014 kein aus Sicht des Gerichtes entscheidungserheblicher neuer Vortrag erfolgte, wurde davon abgesehen, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.