Servicewohnen: Koppelung von Miet- und Servicevertrag; Servicepauschale trotz Kürzung geschuldet
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangte aus einem Servicevertrag im Rahmen „betreuten Wohnens“ rückständige Servicepauschalen, nachdem die Beklagte Zahlungen eingestellt bzw. gekürzt hatte. Streitpunkt war u.a., ob der Servicevertrag getrennt vom Mietvertrag kündbar ist und ob Einwendungen wegen mangelhafter Leistungen die Zahlungspflicht mindern. Das LG sah Miet- und Servicevertrag als rechtliche Einheit, die grundsätzlich nur insgesamt beendet werden kann, und hielt eine isolierte Kündigung des Servicevertrags für unwirksam. Ein Leistungsverweigerungs- bzw. Minderungsrecht wegen Leistungsdefiziten komme zwar grundsätzlich in Betracht, scheiterte hier aber an fehlendem substantiiertem Vortrag; die Klage blieb begründet.
Ausgang: Berufung der Beklagten gegen das der Klage stattgebende amtsgerichtliche Urteil zurückgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Werden Mietvertrag und Servicevertrag für „betreutes Wohnen“ durch ausdrückliche Koppelungsklauseln rechtlich zu einer Geschäftseinheit verbunden, können die Vertragsverhältnisse grundsätzlich nur einheitlich beendet werden.
Eine Kündigung allein des Servicevertrags ist bei wirksamer vertraglicher Verknüpfung mit dem Mietvertrag unwirksam, wenn dadurch das gekoppelte Gesamtrechtsverhältnis einseitig aufgespalten würde.
Die Koppelung von Wohnraummiete und Betreuungs-/Serviceleistungen ist bei einer auf „betreutes Wohnen“ ausgerichteten Konzeption nicht schon grundsätzlich sittenwidrig, wenn beide Vertragsbestandteile dem einheitlichen Leistungsziel dienen.
Auch bei dienstvertraglich geprägten Betreuungsleistungen ist es dem Servicenehmer grundsätzlich nicht verwehrt, bei gravierenden Leistungsstörungen Vergütung ganz oder teilweise zu verweigern, um eine unzumutbare Bindung an das gekoppelte Gesamtrechtsverhältnis zu vermeiden.
Ist eine Servicepauschale vertraglich im Voraus fällig, kann dem Dienstleister bei ausbleibender Zahlung grundsätzlich ein Leistungsverweigerungsrecht zustehen; Einwendungen gegen die Vergütung bedürfen substantiierten Vortrags.
Vorinstanzen
Amtsgericht Wuppertal, 98 C 131/04
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 23. September 2004 verkün-dete Urteil des Amtsgerichts Wuppertal wird auf ihre Kosten zurückge-wiesen.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115 Prozent des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 115 Prozent des zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
Unter dem 9. Oktober 1998 schloss die Beklagte mit der Firma T und Q mbH (GWG T2 GmbH) einen Mietvertrag über eine Wohneinheit im Haus Y-Straße in X. Der von der genannten Firma als Generalanmieterin betriebene Gebäudekomplex hat - im Rahmen des "Servicewohnens" - das "betreute Wohnen" zum Gegenstand. Mit dem Mietvertrag verpflichtete sich die Beklagte, mit der Klägerin einen "Servicevertrag" abzuschließen. Des Weiteren wurde vereinbart, dass das Mietverhältnis unter der "auflösenden Bedingung" stehe, dass zwischen der Beklagten und der Klägerin ein Servicevertrag abgeschlossen werde, der "konstitutiver Bestandteil" des Mietvertrags sein sollte. Der Vermieterin wurde ein Kündigungsrecht für den Fall eingeräumt, dass das Serviceverhältnis nicht eingegangen oder aber "aus welchen Gründen auch immer" beendet werde. Der Mietvertrag enthält schließlich eine Klausel, wonach die Beklagte "die Abhängigkeit des Bestandes des Mietverhältnisses vom Bestand des Servicevertrages ausdrücklich" anerkenne.
Das Mietverhältnis begann nach dem Mietvertrag am 1. Februar 1999. Die Beklagte ist auch in die Wohneinheit eingezogen, die sie bis heute bewohnt.
Unter dem 8. Juli 1999 schlossen die Parteien einen "Servicevertrag". Gegen ein Pauschalentgelt von 200 DM monatlich verpflichtete sich die Klägerin, der Beklagten gewisse Serviceleistungen zur Verfügung zu stellen. Der Servicevertrag sollte "für die Dauer des zeitgleich mit der xxx abgeschlossenen Mietvertrages... gültig" sein.
Da die Beklagte mit den Leistungen der Klägerin nicht mehr zufrieden war und auch die vertraglich vereinbarte Pauschale für überhöht hielt, kündigte sie den Servicevertrag mit der Klägerin, woraufhin die Vermieterin ihrerseits das Mietverhältnis mit der Beklagten kündigte. Daraufhin veranlasste die Beklagte, dass die Kündigung des mit der Klägerin geschlossenen Servicevertrages wieder "zurückgenommen" wurde.
Ab Januar 2002 erbrachte die Beklagte zunächst keine Zahlungen auf die Servicepauschale, mittlerweile zahlt sie monatlich 45 EUR. Mit ihrer Klage nimmt die Klägerin die Beklagte auf Zahlung rückständiger Servicepauschalen für die Zeit von Januar 2002 bis einschließlich April 2004 in Höhe von insgesamt 2.728,28 EUR in Anspruch.
Durch das angefochtene Urteil, auf dessen tatsächliche Feststellungen im Übrigen gemäß § 540 ZPO Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es unter anderem ausgeführt, es sei nicht von Belang, ob die Beklagte in dem fraglichen Zeitraum Leistungen aus dem Servicevertrag in Anspruch genommen habe; das Entgelt werde dafür geschuldet, dass die Klägerin die im Vertrag genannten Grundleistungen bereithalte. Anhaltspunkte dafür, dass das vertraglich vereinbarte Entgelt in sittenwidriger Weise überhöht sei, beständen nicht. Der Beklagten stehe - so hat das Amtsgericht weiter ausgeführt - auch kein Recht zur Minderung der Pauschale, ebensowenig ein Leistungsverweigerungsrecht zu, da es sich bei dem Servicevertrag um einen Dienstvertrag handele und die mangelhafte Erbringung einer Dienstleistung kein Minderungsrecht, letztlich auch kein Leistungsverweigerungsrecht begründe. Etwaige Schadensersatzansprüche hat das Amtsgericht mit der Begründung verneint, dass sich die von der Beklagten geltend gemachten Pflichtverletzungen der Klägerin nicht feststellen ließen, hierfür auch kein Beweis angetreten sei.
Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten ist unbegründet und daher zurückzuweisen.
Die Klage ist in dem vom Amtsgericht erkannten Umfang begründet. Die Beklagte schuldet gemäß dem Servicevertrag mit der Klägerin dieser das infrage stehende Entgelt.
Der Servicevertrag zwischen den Parteien ist nicht durch die - im Übrigen nicht näher dargestellte - Kündigung der Beklagten vorzeitig beendet worden. Die Beklagte konnte schon von vornherein nicht den Servicevertrag unabhängig von dem Mietvertrag kündigen. Dem stehen die in beiden Verträgen enthaltenen "Koppelungsklauseln" entgegen, wonach nicht das eine Rechtsverhältnis ohne das andere beendet werden konnte.
Der zum Zwecke des "betreuten Wohnens" geschlossene Mietvertrag und der zwischen den Prozessparteien geschlossene Servicevertrag sind als ein einheitliches Rechtsgeschäft anzusehen, das nur insgesamt gekündigt werden kann. Die jeweiligen Vertragsparteien haben durch selbständige Vereinbarungen ausdrücklich ihren Willen erklärt, dass das Schicksal des einen Vertrages von dem des anderen abhängen soll. Dem steht nicht entgegen, dass dies in zwei gesonderten Vertragswerken erfolgt ist. Maßgeblich ist, dass die Vertragsparteien beide Rechtsgeschäfte rechtlich zu einer Geschäftseinheit verbunden haben. Alle Beteiligten - so auch die Beklagte - haben dies erkannt und so gewollt. Dies wird auch im Übrigen den Besonderheiten des Mietverhältnisses gerecht. Die Wohneinheiten der Wohnanlage sollten nur an Interessenten vermietet werden - so ist dies auch geschehen -, die zugleich einen Servicevertrag mit der Klägerin abschlossen. Gegenstand beider Vertragswerke ist das Ziel, dem Mieter ein "betreutes Wohnen" zu gewähren. Es geht bei dieser Konstellation nicht allein darum, dem Mieter Wohnräume zur Verfügung zu stellen, sondern ihm auch darüber hinaus nicht allein durch bauliche Maßnahmen es zu erlauben, dort Betreuung vertraglich in Anspruch nehmen zu können. Es sollte durch beide Verträge ein Ziel erreicht werden, nämlich eine "Grundbetreuung" der Mieter. Gemessen hieran kann es nicht grundsätzlich als sittenwidrig angesehen werden, dass sowohl der Miet- als auch der Servicevertrag aneinander "gekoppelt" waren. Insoweit gilt nichts anderes als in dem Fall, dass in einem einheitlichen Vertragswerk der Vermieter nicht allein Wohnräume zum Gebrauch überlässt, sondern auch Serviceleistungen wie die hier infrage stehenden anbietet. Auch in einem solchen Fall kann grundsätzlich nicht ein Element eines solchen "gemischten Vertrages" durch eine Teilkündigung wirksam - bei Bestehenbleiben der übrigen Vertragselemente - aufgekündigt werden.
Nach dieser Betrachtungsweise war die Beklagte nicht berechtigt, allein den Servicevertrag zu kündigen, ohne zugleich auf die Beendigung des Mietverhältnisses hinzuwirken.
Soweit sich die Beklagte darauf beruft, dass in der Folgezeit die Vermieterin auf die Kündigung des Servicevertrages ihrerseits mit einer Kündigung des Mietverhältnisses reagiert hat, zieht sie hieraus zu Unrecht den Schluss, dass wenigstens unter diesem Aspekt die Klägerin von ihr kein Serviceentgelt mehr verlangen könne. Abgesehen davon, dass die Beklagte - ohne dass dies von den Parteien näher konkretisiert worden ist - ihre Kündigung des Servicevertrages wieder "zurückgenommen" hat, haben alle Vertragspartner, d. h. sowohl diejenigen des Mietvertrages als auch diejenigen des Servicevertrages, in der Folgezeit die Verträge weitergeführt. Die Beklagte ist in der Wohnung verblieben und hat in der Folgezeit auch - wenn auch ein gekürztes - Serviceentgelt gezahlt. Bei dieser Sachlage geht die Kammer davon aus, dass sich sämtliche Beteiligten zumindest konkludent auf eine Fortsetzung der jeweiligen Rechtsverhältnisse geeinigt haben, insbesondere im Hinblick darauf, dass eben das Schicksal beider Verträge untrennbar voneinander abhängen sollte und abhing.
Indes teilt die Kammer nicht die Auffassung des Amtsgerichts, wonach letztendlich dem Mieter und Servicenehmer, falls die Serviceleistungen unzureichend, mangelhaft oder gar nicht erbracht worden sind, lediglich die Möglichkeit offen steht, das gesamte Rechtsverhältnis, also "auch" den Mietvertrag, zu kündigen. Vielmehr muss es ihm grundsätzlich unbenommen bleiben, die für die Betreuungsleistung geschuldete Vergütung ganz oder teilweise zu verweigern. Denn andernfalls führte dies zu dem nicht hinnehmbaren Ergebnis, dass die Gesetzesbestimmung des § 626 BGB, welche dem Dienstherren das Recht einräumt, aus wichtigem Grund das Dienstverhältnis fristlos zu kündigen, letztlich "ausgehebelt" wird. Denn dem "Dienstherren", hier dem Servicenehmer, bliebe trotz des Umstandes, dass sich der andere Vertragspartner grob vertragswidrig verhält, nur die Möglichkeit, auch den Mietvertrag aufzukündigen; er würde hierdurch als vertragstreuer Teil regelrecht "bestraft". Insoweit kann ein Ausgleich nur dadurch erfolgen, dass ihm Rechte wie Minderung, Leistungsverweigerung und ähnliches grundsätzlich zum Ausgleich gewährt werden, ohne dass dem das Dienstvertragsrecht entgegensteht.
Dies kann aber letztlich dahinstehen. Denn der Sachvortrag der Beklagten gibt nichts Zureichendes für entsprechende Rechte/Ansprüche der Beklagten her.
Dass das Entgelt gemessen an den versprochenen Leistungen der Klägerin überhöht ist, lässt sich nicht konkret nachvollziehen. Zu Recht hat das Amtsgericht bereits in seinem angefochtenen Urteil darauf hingewiesen, dass es sich weitgehend um Leistungen handelt, die die Klägerin "bereitstellt". Ob sie jeweils in Anspruch genommen werden, hängt von den Wünschen und auch den Bedürfnissen des Servicenehmers ab. Das allein schon die Bereitstellung mit einem nicht unerheblichen Aufwand verbunden ist und Kosten verursacht, bedarf keiner näheren Darlegung, zumal da die Beklagte die mit Schriftsatz der Klägerin vom 4. August 2004 eingereichten Auflistungen über Angebote und durchgeführte Veranstaltungen und Tätigkeiten nicht konkret bestritten hat. Was den Notrufdienst und die "halbjährlichen Besprechungen" mit den Mietern anbelangt, schließt sich die Kammer den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts hierzu an, auf die zur Vermeidung bloßer Wiederholungen Bezug genommen wird.
Soweit die Beklagte damit argumentiert, dass das vereinbarte Entgelt nicht zuletzt auf dem Hintergrund der - aus Sicht der Beklagten - überhöhten Mieten nicht hinnehmbar sei, fehlt es an einem zureichend konkreten Sachvortrag, zumal da die Beklagte mit Schriftsatz vom 31. August 2004 (dort Bl. 4) ausdrücklich erklärt hat, dass sie "das Mietentgelt für die Wohnung ... nicht angreifen" wolle, wobei das Wort "nicht" drucktechnisch noch besonders hervorgehoben ist.
Schließlich kann sich die Beklagte auch nicht darauf berufen, dass die Klägerin mit Schreiben vom 4. März 2002 ihr gegenüber erklärt hat, die Serviceleistungen seien "zunächst eingestellt worden", da die Servicepauschale nicht bezahlt werde. Es kann dahinstehen, ob die Klägerin bei Abruf ihrer Leistungen durch die Beklagte deren Erbringung in der Tat verweigert hätte oder hat; denn ihr stand, nachdem die Beklagte die Zahlungen eingestellt, später gekürzt hatte, grundsätzlich ein Leistungsverweigerungsrecht zu. Nach Nr. 3 des Servicevertrages war und ist die monatliche Pauschale im Voraus fällig, so dass die Beklagte als vorleistungspflichtig anzusehen ist.
Der Höhe nach ist die vom Amtsgericht zuerkannte Forderung nicht im Streit, dies gilt auch für die Zinsen.
Da nach alldem die Berufung zurückzuweisen ist, fallen die Kosten des erfolglosen Rechtsmittelverfahrens gemäß § 97 ZPO dem Beklagten zur Last.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Da die Rechtssache nach Auffassung der Kammer grundsätzliche Bedeutung hat und es auch zur Vereinheitlichung der Rechtsprechung als erforderlich erscheint, eine Entscheidung des Revisionsgerichts herbeizuführen, ist gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen.
Streitwert für den zweiten Rechtszug: 2.729 EUR.