Berufung: Kündigung des Zwischenmietverhältnisses wirksam; Räumung wegen Unmöglichkeit abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Kläger berief gegen das AG-Urteil und verlangte Räumung sowie Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses. Das LG gab der Berufung nur insoweit statt, als die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung zum 30.06.2024 festgestellt wurde; die Räumungsklage wurde hingegen abgewiesen. Begründend führte das Gericht aus, dass es sich um ein gewerbliches (Zwischen-)Mietverhältnis handelt und der Kläger nach §565 BGB in Rechte und Pflichten gegenüber der Endmieterin eingetreten ist, so dass Herausgabe unmöglich ist. Die Hilfsfeststellung war zulässig als Antragsänderung nach §264 Nr.2 ZPO.
Ausgang: Berufung des Klägers teilweise stattgegeben: Feststellung der wirksamen Kündigung zum 30.06.2024, Räumungsklage im Übrigen abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Ein Mietverhältnis gilt als gewerbliches Zwischenmietverhältnis und kann nach § 580a Abs. 2 BGB ordentlich gekündigt werden, wenn der Hauptmieter die Räume zur Weitervermietung an Dritte geschäftsmäßig und im eigenen wirtschaftlichen Interesse anmietet.
Eine Kündigung ohne Angabe eines konkreten Kündigungstermins wirkt zum nächstzulässigen gesetzlichen Zeitpunkt; die Angabe einer Räumungsfrist in derselben Erklärung schadet der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung nicht.
Tritt der Vermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses gemäß § 565 BGB in das Zwischenverhältnis ein, so begründet dies gegenüber dem Endmieter Besitz- und Nutzungsrechte, die eine Herausgabe durch den früheren Hauptmieter unmöglich machen (§ 275 Abs. 1 BGB).
Eine Antragsänderung im Berufungsverfahren nach § 264 Nr.2 ZPO ist zulässig, wenn sie eine Beschränkung des früheren Antrags darstellt, sich auf bereits vom Tatrichter gewürdigte Sachverhalte stützt und ein Feststellungsinteresse gemäß § 256 ZPO besteht.
Vorinstanzen
Amtsgericht Velbert, 10 C 87/23
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das am 28.02.2024 verkündete Urteil des Amtsgerichts Velbert (Az. 10 C 87/23) abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Es wird festgestellt, dass das mit Vertrag vom 01.03.2021 abgeschlossene Mietverhältnis zwischen T. und O. C. als Vermieter und der Beklagten als Mieterin über die Wohnung in der S.-straße, 1. Obergeschoss Mitte in D. durch die Kündigung des Klägers am 30.06.2024 beendet worden ist. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen der Kläger und die Beklagte jeweils zur Hälfte. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Von einer Sachverhaltsdarstellung wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
II.
Die zulässige Berufung des Klägers hat nur im Hinblick auf den in der Berufungsinstanz gestellten Hilfsantrag Erfolg. Im Übrigen ist sie jedoch unbegründet.
1.
Der auf Räumung und Herausgabe gerichtete Hauptantrag des Klägers ist nicht begründet. Zwar wurde das zwischen den Zwangsvollstreckungsschuldnern und der Beklagten begründete Mietverhältnis durch die vom Kläger erklärte Kündigung wirksam beendet. Ein Räumungsanspruch aus § 546 Abs.1 BGB besteht gleichwohl nicht, da der Beklagten die Herausgabe unmöglich ist.
a)
Das Mietverhältnis wurde – anders als vom Amtsgericht angenommen – durch die vom Kläger, der als Zwangsverwalter gemäß § 152 ZVG berechtigt ist, die Rechte und Pflichten der Schuldner aus ihrem Mietverhältnis mit der Beklagten wahrzunehmen, hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wirksam beendet.
Insoweit hat das Amtsgericht zunächst zutreffend angenommen, dass das Mietverhältnis nicht durch die mit Schreiben vom 05.09.2023 vorrangig erklärte außerordentliche Kündigung beendet wurde. Denn der für das Vorliegen eines wichtigen Grundes darlegungs- und beweisbelastete Kläger hat nicht substantiiert dargetan, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar war. Insoweit kann auf die zutreffenden Ausführungen im amtsgerichtlichen Urteil Bezug genommen werden.
Das Mietverhältnis wurde jedoch durch die mit Schreiben vom 05.09.2023 hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung zum 30.06.2024 beendet.
Bei dem zwischen den Schuldnern und der Beklagten geschlossenen Mietverhältnis handelt es sich um ein gewerbliches Mietverhältnis, das gemäß § 580a Abs. 2 BGB ordentlich gekündigt werden kann. Zwar ist in § 1 des Mietvertrages festgelegt, dass die Mieträume vom Mieter nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. Dies bezieht sich aber lediglich auf die Nutzung durch den Endmieter. Denn aus § 1 des Mietvertrages ergibt sich, dass die Wohnung zur Nutzung durch Frau V. X. und nicht etwa an die Beklagte selbst vermietet wird. Maßgeblich für die Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist jedoch der Nutzungszweck, den der Hauptmieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß erfolgt. Insoweit ist zwischen den Parteien unstreitig (und ergibt sich wie dargelegt auch aus dem Mietvertrag), dass die Beklagte die streitgegenständliche Wohnung zum Zwecke der Weitervermietung an ihre Arbeitnehmerin angemietet hat und diese selbst nicht zu Wohnzwecken nutzen wollte. Dass die Beklagte ihrerseits die Räume an Dritte zu Wohnzwecken weitervermieten will, ist für die rechtliche Einordnung des Hauptmietvertrages unerheblich. Insbesondere führt dies nicht zur Anwendung der Vorschriften des Wohnraumietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis (vgl. BGH, Urteil vom 13.01.2021 – VIII ZR 66/19, Rn. 23).
Der ordentlichen Kündigung steht auch nicht entgegen, dass die Mietvertragsparteien die Kündigung bis zum 01.01.2024 ausgeschlossen haben. Zutreffend hat das Amtsgericht zunächst angenommen, dass der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für die Dauer von fast zwei Jahren zulässig ist. Die Kündigung ist auch – anders als das Amtsgericht meint – nicht wegen Angabe einer falschen Kündigungsfrist unwirksam. Denn für die lediglich hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung war eine Kündigungsfrist schon gar nicht angegeben. Bei der in dem Kündigungsschreiben genannten Frist handelt es sich offensichtlich um eine vom Kläger gewährte Räumungsfrist im Hinblick auf die vorrangig geltend gemachte außerordentliche Kündigung bzw. Nichtigkeit des Vertrages, welche sofortige Wirkung entfalten und mithin auch eine sofortige Räumung der Wohnung voraussetzen würden. Dass für die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung eine Kündigungsfrist schon nicht angegeben war, ist unschädlich. Denn die Angabe einer Kündigungsfrist und/oder eines Kündigungstermins gehört nicht zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen (vgl. Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 542 Rn. 23). Eine Kündigung ohne Zeitangabe wirkt zum nächstzulässigen Termin. Dies gilt auch, wenn der Kündigende sich in einer Kündigungserklärung auf mehrere, zu unterschiedlichen Zeitpunkten wirkende Kündigungsrechte stützt (vgl. Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 542 Rn. 25). Ohne gegenteilige Anhaltspunkte ist sein ohne Weiteres erkennbarer Wille dahingehend auszulegen, dass eine schnellstmögliche Beendigung gewünscht ist. Danach endete das Mietverhältnis vorliegend zum 30.06.2024. Denn bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung gemäß § 580a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächstens Kalenderjahres zulässig. Da die Kündigung erstmalig zum 01.01.2024 erklärt werden konnte, die vorzeitig erklärte Kündigung mithin erst ab dem 01.01.2024 Wirkung entfalten konnte, war eine Beendigung des Mietverhältnisses erst zum 30.06.2024 möglich. Die Kündigungserklärung wird auch nicht dadurch unwirksam, dass sie bereits knapp vier Monate vor dem 01.01.2024 erklärt wurde. Denn der Kündigungsausschluss verlegt lediglich den Zeitpunkt, ab dem die gesetzliche Kündigungsfrist in Gang gesetzt werden kann, nach hinten. Er hindert eine Vertragspartei aber nicht daran, eine erst später wirkende Kündigung bereits vorzeitig auszusprechen.
b)
Der Kläger kann gleichwohl keine Räumung und Herausgabe verlangen, da der Beklagten dies unmöglich im Sinne des § 275 Abs. 1 BGB ist. Denn der Kläger ist gemäß § 565 BGB mit der Beendigung des Zwischenmietvertrages mit der Beklagten am 30.06.2024 als Vermieter in das Mietverhältnis mit der Endmieterin eingetreten, sodass Letztere nach wie vor zum Besitz und zur Nutzung berechtigt ist, ohne dass die Beklagte hierauf einen Einfluss hat. Eine Kündigung des Klägers gegenüber der Endmieterin ist nicht erfolgt.
Nach § 565 Abs. 1 BGB tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen Mieter und dem Dritten ein, wenn der Mieter den gemieteten Wohnraum nach dem Mietvertrag gewerblich an einen Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten soll. Dies ist vorliegend der Fall. Denn nach dem Mietvertrag erfolgte die Vermietung an die Beklagte mit dem Zweck, dass diese die Wohnung als Wohnraum an Frau V. X. weitervermietet. Dass es sich hierbei um eine Arbeitnehmerin der Beklagten handelt, steht dem nicht entgegen. Denn nach der Rechtsprechung des BGH liegt gewerbliches Handeln vor, wenn der Mieter die Weitervermietung an den Dritten geschäftsmäßig, auf Dauer ausgerichtet und mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse betreibt. Die Gewinnerzielungsabsicht muss sich dabei nicht unmittelbar auf die Weitervermietung beziehen, eine mittelbare Wirkung im Sinne einer Förderung des eigenen wirtschaftlichen Interesses reicht aus. Ein solches eigenes wirtschaftliches Interesse liegt etwa vor, wenn – wie vorliegend – ein Arbeitgeber Wohnungen anmietet, um sie seinen Arbeitnehmern zu überlassen mit dem Ziel, diese an sich zu binden und sich so Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen (vgl. BGH, Urteil vom 17.01.2018 – VIII ZR 241/16, Rn. 25; Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 565 Rn. 20). Die Anmietung und Weitervermietung der Wohnungen durch die Beklagte diente vorliegend dazu, sich einen Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Unternehmen zu schaffen und so die schwierige Lage im Personalbereich für Pflegekräfte für sich positiv zu beeinflussen.
Soweit der Kläger in der mündlichen Verhandlung behauptet hat, Frau X. habe sich in der Wohnung niemals aufgehalten und sei auch dort nicht gemeldet, wirkt sich dies auf die Rechtsfolge des § 565 Abs. 1 BGB nicht aus. Denn für die Wirksamkeit des zwischen der Beklagten und Frau X. bestehenden Mietvertrages kommt es nicht darauf an, ob Frau X. in der Wohnung jemals gemeldet war oder sich dort tatsächlich aufhält. Denn sie ist gleichwohl aufgrund des Mietvertrages zum Besitz berechtigt.
Infolge der Kündigung des (Haupt-)Mietverhältnisses ist der Kläger in die Rechte und Pflichten mit dem Mietverhältnis zwischen der Beklagten und der Endmieterin eingetreten. Diese leitet ab diesem Zeitpunkt ihren Besitz vom Hauptvermieter, dem Kläger, ab. Der Zwischenmieter – die Beklagte – verliert seinen Besitz auf Grund der Beendigung des Hauptmietverhältnisses. Dieser fällt an den Hauptvermieter zurück.
2.
Der in der Berufungsinstanz geltend gemachte, auf Feststellung gerichtete Hilfsantrag ist zulässig und nach dem unter Ziff. 1. a) Ausgeführten auch begründet.
Es handelt sich um eine im Berufungsverfahren zulässige Antragsänderung im Sinne des § 264 Nr. 2 ZPO. Diese kommt für die Fälle in Betracht, in denen die Änderung nur eine Beschränkung oder Modifikation des früheren Antrags darstellt und sich auf einen Sachverhalt stützt, der vom Tatrichter bereits gewürdigt ist.
So liegt der Fall hier. Denn die Wirksamkeit der Kündigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses betreffend die streitgegenständliche Wohnung ist eine notwendigerweise zur Beurteilung des Hauptantrags zu beantwortende Frage, für die auch das Feststellungsinteresse des Klägers gemäß § 256 ZPO gegeben ist.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 2 ZPO. Der Ausspruch hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
IV.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Sache weder grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO), noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). Der Entscheidung liegen insbesondere keine klärungsbedürftigen Fragen zu Grunde, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen können.
V.
Der Streitwert wird auf 3.720,00 Euro festgesetzt.