Gewerberaummiete: Mietzins bis fristloser Kündigung, kein § 546a BGB ohne Vorenthalten

Landgericht Wuppertal · 7 O 412/10 · 25.02.2015

KI-Zusammenfassung

Die Vermieterin verlangte von den Mietern rückständige Miete, Nutzungsentschädigung nach Kündigung sowie Schadensersatz wegen Umbauschäden. Das Gericht bejahte eine (konkludente) Übergabe trotz noch laufender Restarbeiten und sprach anteilige Miete bis zur fristlosen Kündigung wegen ausstehender Kaution zu. Eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB lehnte es mangels Vorenthaltens ab, da die Vermieterin jederzeit Zugriff hatte. Schadensersatz für Rückbau-/Reparaturkosten scheiterte mangels Fristsetzung zur Nacherfüllung; behauptete Kostenübernahmezusagen wurden nicht bewiesen.

Ausgang: Klage nur in Höhe von 1.396,27 EUR (anteilige Miete) zugesprochen; im Übrigen (Nutzungsentschädigung/Schadensersatz) abgewiesen.

Abstrakte Rechtssätze

Eine konkludente Übergabe der Mietsache kann auch ohne förmliches Übergabeprotokoll vorliegen, wenn der Mieter in Kenntnis des Zustands den Mietbeginn vereinbart, Schlüssel besitzt und die Miete vorbehaltlos zahlt.

Die fristlose Kündigung des Vermieters kann bei erheblich rückständiger, vertraglich vor Übergabe geschuldeter Kaution wirksam sein; die Sicherheitsleistung dient auch der Absicherung künftiger Ansprüche aus dem Mietverhältnis.

Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB setzt ein Vorenthalten der Mietsache voraus; der bloß nicht ordnungsgemäße Zustand der Mietsache genügt hierfür nicht.

Schadensersatz wegen nicht ordnungsgemäßer Rückgabe der Mietsache, der auf erhebliche Wiederherstellungskosten gerichtet ist, setzt grundsätzlich eine Fristsetzung zur Schadensbeseitigung bzw. Rückgängigmachung voraus (§§ 280 Abs. 3, 281 BGB); eigenmächtige Wiederherstellung ohne Fristsetzung schließt den Anspruch regelmäßig aus.

Die Entbehrlichkeit der Fristsetzung wegen endgültiger Erfüllungsverweigerung erfordert strenge Voraussetzungen und kann nicht allein aus allgemeinen finanziellen Schwierigkeiten oder pauschalen Erklärungen abgeleitet werden.

Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 1.396,27 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz sei dem 25.1.2011 zu zahlen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin ist Eigentümerin eines Gewerbeobjektes in J., R.-straße N01 – N02. Die Räumlichkeiten im Erdgeschoss sind von den Beklagten mit Mietvertrag vom 29.6.2010 angemietet worden. Wegen des genauen Inhalts des Mietvertrages wird auf die Anlage K 1 zur Klageschrift (Bl. 15 – 19 GA) Bezug genommen.

Der monatliche Mietzins war vereinbart mit 3.034,50 EUR brutto inklusive einer Nebenkostenvorauszahlung. Vereinbart war weiterhin die Leistung einer Kaution in Höhe von 6.600,00 EUR, welche gem. § 14 des Mietvertrages als Sicherheit vor Übergabe der Mieträume zu leisten war. In § 7 des Mietvertrages verpflichtete sich die Klägerin dazu, vor Übergabe, spätestens jedoch bis zum 1.7.2010, in den Mieträumlichkeiten eine neue Fenster- und Türanlage sowie eine Damen- und Herrentoilette im Kellerbereich einzubauen. Die Parteien streiten u. a. darüber, ob die Klägerin dieser Verpflichtung fristgerecht nachgekommen ist. Nachdem die Beklagten im Juli lediglich eine Mietzinszahlung in Höhe von 2.618,00 EUR erbrachten und auch die Kaution nicht entrichteten, kündigte die Klägerin mit vorprozessualem Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 16.8.2010 das Mietverhältnis fristlos und setzte den Beklagten eine Frist von 7 Tagen zur vollständigen Räumung des Objektes. Mit weiterem vorprozessualem Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 20.10.2010 (Bl. 26 f. GA.) forderte die Klägerin dann, nachdem sie zuvor mit Schreiben vom 26.8.2010 die Geltendmachung etwaiger Schadensersatzansprüche bereits angekündigt hatte, die Beklagten zur Zahlung der offenstehenden Mieten bis Oktober 2010 auf und bezifferte darüber hinaus die ihr ihrer Auffassung nach zustehenden Schadensersatzansprüche. Insgesamt forderte sie die Beklagten zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 31.105,50 EUR innerhalb von 14 Tagen auf. Zuvor hatten bereits die Beklagten die Klägerin mit vorprozessualem Schreiben ihrer Rechtsanwälte vom 19.08.2010 (Bl. 163 GA) zur Erledigung der ihrer Auffassung nach seitens der Klägerin geschuldeten Arbeiten aufgefordert und insbesondere auch die Vorlage einer erforderlichen Baugenehmigung begehrt. Gleichzeitig wiesen die Beklagten die Klägerin darauf hin, dass das Objekt zu keinem Zeitpunkt übergeben worden und, dass deshalb die Kündigung unwirksam sei. Zur Erledigung der geschuldeten Arbeiten setzten die Beklagten eine Frist bis zum 3.9.2010. Mit vorprozessualem Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 30.8.2010 verlängerten die Beklagten die Frist bis zum 30.9.2010 (Bl. 161 f. GA, 164 f. GA). Mit weiterem vorprozessualen Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 3.11.2010 kündigten die Beklagten dann unter Berufung darauf, dass die Klägerin die von ihr zu erbringenden Vorarbeiten nicht fristgerecht erbracht hätten, ebenfalls das Mietverhältnis fristlos. Die Parteien streiten weiter darüber, durch wen die in dem Objekt stattgefundenen umfangreichen Abriss- und Renovierungsarbeiten in Auftrag gegeben worden sind.

Mit der Klage begehrt die Klägerin rückständigen Mietzins für die Zeit von Juli bis August 2010 in Höhe von insgesamt 3.450,50 EUR sowie eine Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von September 2010 bis November 2011 in Höhe von 45.518,00 EUR, insgesamt also 48.968,00 EUR. Darüber hinaus begehrt die Klägerin Schadensersatz wegen der Beschädigung der Mietsache und nicht sachgerecht erfolgter Um-/Rückbauarbeiten in Höhe von insgesamt 52.389,09 EUR. Wegen der genauen Aufschlüsselung wird auf die Klageschrift vom 14.12.2010 (Bl. 4 ff. GA.) und den Schriftsatz vom 15.11.2011 (Bl. 240 ff. GA.) Bezug genommen. Die Klägerin trägt vor:

Durch die von den Beklagten vorgenommenen Abriss- und Umbauarbeiten seien erhebliche Schäden an dem vermieteten Objekt entstanden. Diese seien nur mit einem hohen finanziellen Aufwand zu beseitigen, den die Beklagten zu tragen hätten. Sie ihrerseits sei ihrer Verpflichtung zur bezugsfertigen Übergabe des Objektes ordnungsgemäß nachgekommen. So seien die beiden neuen Toiletten im Kellerbereich fristgerecht von ihr erstellt worden. Dass die Schaufenster- und Türanlage nicht fristgerecht zum 1.7.2010 fertiggestellt worden sei, sei nicht von ihr zu vertreten, da die Beklagten mehrfach mit Änderungswünschen hinsichtlich der Türanlage an sie herangetreten und dadurch nicht unerhebliche Änderungen erforderlich gewesen seien. Hinzu komme, dass die zunächst gelieferte Schaufensteranlage mit falschen Längsträgern geliefert worden sei mit der Folge, dass diese nicht gepasst habe. Diesen Umstand habe sie aber nicht zu vertreten. Darüber hinaus seien seitens der Beklagten eine Vielzahl von Änderungswünschen an sie herangetragen worden bezüglich derer die Beklagten sich verpflichtet hätten, die Zusatzkosten zu übernehmen. Dies betreffe insbesondere die Tür in der Fensterfront, die versetzt werden sollte. Die Beklagten hätten insoweit zugesagt, die Mehrkosten, die insoweit angefallen seien, zu übernehmen. Gleiches gelte im Hinblick auf die in den Keller führende Stahltreppe. Anstelle dieser Stahltreppe sei seitens der Beklagten eine Betontreppe gewünscht worden. Hinsichtlich der dadurch entstandenen Mehrkosten für die Verschalung und die Beauftragung eines Statikers sei ebenfalls eine Zusage zur Übernahme durch die Beklagten erfolgt. Letztlich sei seitens der Beklagten noch die Übernahme von Containerkosten in Höhe von 130,00 EUR zugesagt worden. Insgesamt seien die Beklagten daher, unter Einschluss der rückständigen Mieten, zur Zahlung von 101.357,09 EUR verpflichtet.

Die Klägerin beantragt,

1.

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 49.548,25 EUR nebst gesetzlichen Zinsen hieraus seit Zustellung der Klage zu zahlen,

2.

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie weitere 33.379,50 EUR nebst gesetzlichen Zinsen hieraus seit dem 1.6.2011 zu zahlen,

3.

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie weitere 18.429,34 EUR nebst gesetzlichen Zinsen hieraus seit Zustellung des klageerhöhenden Schriftsatzes zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

              die Klage abzuweisen.

Hierzu tragen sie vor:

Die Mietsache sei zum 1.7.2010 nicht übergeben worden, weil die der Klägerin obliegenden Arbeiten noch nicht beendet gewesen seien. Das Objekt sei schlicht eine Baustelle gewesen. Auch seien die von der Klägerin veranlassten Arbeiten öffentlich rechtlich überhaupt nicht genehmigt gewesen. Selbst Anfang August seien die in den Verantwortungsbereich der Klägerin fallenden Arbeiten nicht annähernd beendet gewesen, so dass eine Verpflichtung zur Mietzinszahlung mangels Übergabe und Nutzbarkeit der Mietsache nicht bestanden habe. Auch ein Schadensersatzanspruch stehe der Klägerin nicht zu. Als das erste Mal Ihrerseits eine Besichtigung erfolgt sei, seien bereits Arbeiten in dem Objekt im Gang gewesen. So sei bereits ein Teil der Fliesen entfernt gewesen. Durch sie seien weder Umbau- noch Abrissarbeiten in Auftrag gegeben worden. Die entsprechenden Arbeiten seien vielmehr alle im Auftrag der Klägerin erfolgt. Diese habe selber eine Vielzahl von Umbauarbeiten in Auftrag gegeben, um Mängel an der Mietsache zu beseitigen; dies u. a. im Zusammenhang mit Mängelrügen anderer Mieter. Insoweit sei zwar richtig, dass im Zusammenhang mit der Verlegung der Toiletten vom Erdgeschoss in das Kellergeschoss eine Umgestaltung der Treppe erfolgt sei. Über dieses Thema sei ihrerseits jedoch nie mit der Klägerin gesprochen worden. Die Treppe sei vielmehr allein auf Veranlassung und im Auftrag der Klägerin ausgetauscht worden. Ihrerseits seien lediglich Elektroarbeiten in Auftrag gegeben worden. Von daher seien sie weder zur Übernahme der Kosten für den Statiker noch der Kosten für das Einschalen der Treppe verpflichtet. Auch hinsichtlich der Containerkosten sei nie eine Zusage zur Übernahme erfolgt. Die Idee, die Eingangstür zum Ladenlokal zu verlegen, und zwar genau auf die Ecke des Gebäudes, sei in einem Gespräch entwickelt worden. Nach Bekanntgabe ihrer konkreten Vorstellungen habe die Klägerin zunächst abklären wollen, ob und in welcher Höhe hier Mehrkosten entstehen würden. Diesbezüglich sollten entsprechende Angebote eingeholt werden. Tatsächlich sei ihnen jedoch nie ein Angebot zugegangen. Insbesondere sei ihnen zu keinem Zeitpunkt mitgeteilt worden, ob und in welchem Umfang die Neugestaltung zu Mehr- oder Minderkosten führen würde. Bis zum Ausspruch der Kündigung habe ihnen jegliche Kenntnis vom Inhalt des Auftrages, den die Klägerin insoweit erteilt habe, gefehlt. Dementsprechend habe die Klägerin allein über die konkrete Gestaltung der neuen Eingangstüre entschieden. Ein Anspruch auf Ersatz der Zusatzkosten komme daher nicht in Betracht. Auch sei nicht richtig, dass der ursprüngliche Auftrag durch sie mehrfach gestoppt worden sei. Da die Klägerin sich nicht in der Lage sah, das Mietobjekt bezugsfertig zu übergeben, seien ihr am 30.8.2010 die Schlüssel zurückgegeben worden. Zu diesem Zeitpunkt sei die Mietsache eine einzige Baustelle und nicht nutzbar gewesen. Im Übrigen seien die von der Klägerin geltend gemachten Schadenspositionen sämtlich überhöht.

Das Gericht hat Zeugenbeweis erhoben mit Beweisbeschluss vom 3.11.2011 (Bl. 251, 252 GA.), 13.6.2012 (Bl. 339/339 R GA.), 12.12.2013 (Bl. 561/562 GA.) und 29.4.2014 (Bl. 604/605 GA.). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 20.3.2012 (Bl. 276 ff. GA.), 11.12.2012 (Bl. 406 f. GA.), 1.10.2013 (Bl. 531 f. GA.), 25.2.2014 (Bl. 580 f. GA.) und 7.10.2014 (Bl. 632 f. GA.) Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist lediglich zu einem geringen Teil begründet.

1.

Der Klägerin steht für den Zeitraum von Juli bis August 2010 ein Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses in Höhe von insgesamt 1.396,27 EUR aus § 535 BGB i.V.m. § 3 des Mietvertrages vom 29.6.2010 zu.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und Würdigung aller Umstände steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass das Mietobjekt den Beklagten nach den Vorstellungen der Parteien bestimmungsgemäß übergeben worden ist.

Dem Mietzinsanspruch der Klägerin steht daher nicht der Einwand der Unmöglichkeit entgegen.

Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrages am 29.6.2010 waren unstreitig die Umbauarbeiten, zumindest was die Schaufensteranlage und die Tür anging, noch nicht abgeschlossen. Abgeschlossen waren allerdings die Arbeiten bezogen auf die Errichtung einer Damen- und Herrentoilette im Keller. Davon ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auszugehen. Die hierzu vernommenen Zeugen F., A., P., B., C. und L. haben bekundet, dass sowohl die Installationen als auch die Porzellangegenstände, sprich die Toilettentöpfe und die Waschbecken, vorhanden und montiert waren. Soweit die Zeugen bekundet haben, dass diese teilweise wieder abgenommen worden sind, beruht dies nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme darauf, dass die Toilettentöpfe nur zum Schutz gegen die weiteren Handwerksarbeiten noch nicht aufgehängt werden sollten. Dies haben sowohl der Zeuge N. als auch der Zeuge O. im Rahmen ihrer Vernehmung glaubhaft bekundet. Das Wiederanbringen wäre jederzeit mit geringfügigem Aufwand möglich gewesen.

Unstreitig war allerdings bei Beginn des Mietverhältnisses am 1.7.2010 die Fensteranlage einschließlich der Tür noch nicht fertiggestellt. Auch lag nach den Ausführungen des Beklagten, die seiner Ansicht nach erforderliche Baugenehmigung für die veränderte Treppe in den Keller und die Toiletten nicht vor. Trotz der insoweit noch nicht erfolgten Fertigstellung muss allerdings bei einer Gesamtbetrachtung aller Umstände von einer fristgerechten Übergabe an die Beklagten spätestens zum 1.7.2010 ausgegangen werden.

Dafür spricht, dass der Mietzins bereits geschuldet war. Unstreitig haben die Beklagten den Nettomietzins zuzüglich Mehrwertsteuer für den Monat Juli 2010 auch ohne Vorbehalt gezahlt. Hinzu kommt, dass der Mietvertrag erst am 29.6.2010 zwischen den Parteien geschlossen worden ist. Zu diesem Zeitpunkt war der Zustand der Baustelle allen Beteiligten bestens bekannt. Insbesondere hatten die Beklagten noch einige Tage zuvor, und zwar am 23.6.2010, über eine Verlegung der ursprünglichen Position der Tür in der Fensterfront verhandelt, so dass auch insoweit ersichtlich war, und zwar für alle Beteiligten, dass noch weitere Arbeiten durch die Klägerin geschuldet waren, die keinesfalls bis zum 1.7.2010 erledigt werden konnten. Weiter war den Parteien zweifelsfrei auch klar, dass auch die Beklagten noch etliche Arbeiten über eine längere Zeit hinweg erledigen mussten, so dass ab dem 1.7.2010 ein Restaurantbetrieb keinesfalls erfolgen konnte und würde. So haben die Beklagten zumindest in Eigenverantwortung teilweise die Elektrik erneuert. Dies räumen die Beklagten mit Schriftsatz vom 4.3.2011 (Bl. 132 f. GA.) selber ein. Weiter wollten die Beklagten auch den Boden mit neuen, bereits angeschafften, Fliesen versehen.  Wenn dann aber trotzdem die Beklagten zu einem Zeitpunkt, zu dem nach dem eigenen Vortrag der Beklagten das Mietobjekt zum 1.7.2010 „schlicht eine Baustelle“ war (Bl. 136 GA), am 29.6.2010 den Mietvertrag mit Mietbeginn zum 1.7.2010 unterschreiben, kann dies nur so verstanden werden, dass sie das Mietobjekt im Wesentlichen als vertragsgemäß, auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass ihrerseits auch noch eine Vielzahl von Arbeiten zur Errichtung des vertraglich vorgesehenen Schnellrestaurants durchzuführen waren, übernommen haben, um die von ihnen selbst noch geplanten Um- und Ausbauarbeiten durchführen zu können. Die Klägerin sollte lediglich zunächst weiterhin eine Zutrittsmöglichkeit haben, um die ihr obliegenden Arbeiten (u.a. Türanlage) noch zu Ende zu führen.

Dem steht nicht entgegen, dass nach dem bestrittenen Vortrag der Beklagten eine Baugenehmigung zur Errichtung der Toilettenanlage und der veränderten Treppe nicht vorgelegen haben soll, da diese jedenfalls nicht eine wesentliche Fertigstellung im Hinblick auf die Toilettenanlage hindert. Dass die Toilettenanlage, aber im Prinzip sogar vollständig hergestellt war, ist den Angaben der oben aufgeführten Zeugen, insbesondere auch den Angaben des Zeugen F., zweifelsfrei zu entnehmen. Dass hingegen die Fensteranlage einschließlich der Tür zu Beginn des Mietverhältnisses noch nicht erneuert worden war, lag einzig daran, dass insoweit, wie der Zeuge X. nachvollziehbar und ausführlich bekundet hat, noch am 23.6.2010 im Rahmen einer Baustellenbesichtigung Änderungswünsche seitens der Beklagten hinsichtlich der Position der Tür in der Fensterfront an ihn herangetragen worden sind. Von daher kann die insoweit nicht fristgerechte Erstellung nicht der Klägerin angelastet werden. Im Übrigen war den Beklagten dieser Umstand bei Unterzeichnung des Mietvertrages am 29.6.2010 hinreichend bekannt und auch die Miete wurde ungemindert gezahlt.

Die Beklagten können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass eine förmliche Übergabe des Mietobjektes in Form einer Abnahme der Arbeiten der Klägerin nicht stattgefunden hat. Eine solche förmliche Übergabe bzw. „Abnahme“ ist im Mietvertrag nicht vorgesehen und ergibt sich auch nicht aus dem Verhalten der Parteien. Beide Parteien haben bereits vor Beginn des Mietverhältnisses in den streitbefangenen Räumlichkeiten gearbeitet und zumindest teilweise Umbauarbeiten vorgenommen. Die Beklagten waren im Besitz von zumindest einem Schlüssel des Objektes und haben laut Mietvertrag vom 29.6.2010 der Vermieterin, d.h. der Klägerin, auch lediglich nur noch ein Zugangsrecht zur Durchführung der von dieser geschuldeten Arbeiten eingeräumt. Anders ist der handschriftliche Passus in § 19 des Mietvertrages (Bl. 18 GA) nicht zu verstehen. Angesichts dieser Gesamtumstände muss aber davon ausgegangen werden, dass eine förmliche Übergabe zwischen den Parteien nicht gewünscht war, vielmehr die Beklagten bereits zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrages am 29.6.2010 in Besitz der Mietsache waren und von daher eine förmliche Übergabe eine bloße Förmelei darstellen würde, die keine der Parteien gewollt hätte.

Angesichts der Gesamtsituation ist daher davon auszugehen, dass die Parteien sich einig waren, dass das Mietverhältnis ab dem 1.7.2010 in Vollzug gesetzt werden sollte unabhängig davon, dass eine endgültige Fertigstellung der Arbeiten durch die Klägerin bis zum 1.7.2010 keinesfalls mehr geschehen konnte. Wenn die Beklagten  am 29.06.2010 den Mietvertrag mit Mietbeginn zum 1.7.2010 in Kenntnis dieser Umstände unterschreiben und beginnen die Miete zu zahlen, kann dies nur so verstanden werden, dass die Beklagten den Zustand des Mietobjektes als zu diesem Zeitpunkt vertragsgemäß akzeptierten.

Ist aber damit von einer Übergabe des Mietobjektes auszugehen, schulden die Beklagten auch zumindest bis zum Ausspruch der fristlosen Kündigung den vertraglich vereinbarten Mietzins.

Dieser beläuft sich für die Zeit vom 1.7.2010 bis zum 16.8.2010 – Ausspruch der fristlosen Kündigung – auf einen Betrag in Höhe von 1.396,27 EUR.

Auszugehen ist vorliegend von der Nettomiete in Höhe von 2.200,00 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer in Höhe von 418,N01 EUR. Ein Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlung zugunsten der Klägerin besteht nicht mehr, da zwischenzeitlich hinsichtlich der Nebenkosten Abrechnungsreife eingetreten ist. Eine Nebenkostenabrechnung hat die Klägerin im Verlaufe des Prozesses nicht vorgelegt.

Mithin schuldeten die Beklagten für den Juli 2010 den vollen Nettomietzins einschließlich Mehrwertsteuer in Höhe von 2.618,00 EUR und für August den anteiligen Mietzins bis zum 16.8.2010 in Höhe von 1.396,27 EUR. Für den Monat Juli 2010 haben die Beklagten unstreitig die Nettomiete einschließlich Mehrwertsteuer in Höhe von 2.618,00 EUR gezahlt. Von daher steht der Klägerin bis zum Ausspruch der fristlosen Kündigung lediglich noch ein Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses in Höhe von 1.396,27 EUR zu.

2.

Der Klägerin steht für den Zeitraum ab 17.8. 2010 bis 30.11.2011 kein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung aus § 546 a BGB wegen Vorenthaltens der Mietsache zu.

a)

Zwar hat die Kündigung der Klägerin vom 16.8.2010 das Mietverhältnis wegen Nichtleistung der gemäß § 14 des Mietvertrages geschuldeten Kaution wirksam fristlos beendet. Denn die vereinbarte Sicherheitsleistung sollte der Klägerin, ohne Rücksicht auf einen Streit der Parteien über die Berechtigung von Gegenrechten der Beklagten, in Bezug auf deren Vertragspflicht zur Zahlung der vereinbarten Miete schützen und ihr während und nach Beendigung des Mietverhältnisses eine erleichterte Durchsetzung ihrer berechtigten Ansprüche aus dem konkreten Mietverhältnis gegen die Beklagten ermöglichen (vgl. BGH Urteil v. 21.3.2007 – XII ZR 255/04 (KG) in NZM 2007, 401). Dies muss vorliegend gerade auch im Hinblick darauf gelten, dass bei Abschluss des Mietverhältnisses zwischen den Parteien klar war, dass umfangreiche Umbaumaßnahmen auch durch beide Parteien durchgeführt werden sollten, damit die Beklagten das vertraglich vorgesehene Schnellrestaurant betreiben konnten. Vor diesem Hintergrund sollte die Sicherheitsleistung auch der Absicherung des Anspruchs der Klägerin auf mögliche künftige Schadensersatzansprüche dienen, z.B. auch bei einer notwendigen vorzeitigen wirksamen Vertragsbeendigung. Vor diesem Hintergrund, insbesondere auch auf die mit erheblichem Aufwand verbundenen Umbauarbeiten, war die Klägerin berechtigt, aufgrund des Rückstandes  mit der Kautionszahlung in Höhe von 6.600,00 EUR und auch der Zahlung des Mietzinses für August 2010, gemäß § 543 Abs. 3 BGB fristlos zu kündigen. Dies ist für die Beklagten auch nicht unzumutbar. Bei Abwägung der beiderseitigen Interessen ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin selbst sich vertragstreu verhalten hat, indem sie die vertraglich geschuldete Herstellung des Mietobjektes, wie bereits oben ausgeführt hat, im Wesentlichen geleistet hat, und lediglich im Hinblick auf die Fensteranlage eine Fertigstellung noch nicht erfolgen konnte aber weiterhin möglich war. Dies ist aber allein auf den Umstand zurückzuführen, dass die Beklagte noch am 23.6.2010 eine Umsetzung der Tür in der Fensterfront begehrt haben. Vor diesem Hintergrund war der Klägerin angesichts der schwerwiegenden Pflichtverletzung der Beklagten ein Festhalten am Vertrag nicht zuzumuten, zumal der Beklagte auch im Rahmen eines Gesprächs Anfang August, vor Ausspruch der fristlosen Kündigung, gegenüber dem Zeugen N., wie dieser bekundete, eingeräumt hat, dass er weder von der Q. noch von der Z. Kredite für den Umbau bewilligt bekommen hätte und er deshalb das Ganze finanziell nicht mehr schaffen würde. Vor diesem Hintergrund konnte die Klägerin nicht damit rechnen, dass die Beklagten nach erneuter Aufforderung doch noch die vereinbarte Kaution zahlen oder eine entsprechende Bankbürgschaft stellen würden.

Die Klägerin war daher zum Ausspruch der fristlosen Kündigung berechtigt mit der Folge, dass die Beklagten innerhalb der bewilligten 7 Tage Räumungsfrist das Objekt an die Klägerin herauszugeben hatten. Von daher könnte der Klägerin grundsätzlich ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für den Zeitraum ab dem 17.08.2010 dann zustehen, wenn die Beklagten entgegen ihrer Verpflichtung zur Herausgabe das Objekt der Klägerin vorenthalten hätten. Dies ist vorliegend aber gerade nicht der Fall. Unstreitig konnte die Klägerin zu jedem Zeitpunkt in das Mietobjekt und die entsprechenden Arbeiten, die aus ihrer Sicht erforderlich waren, durchführen. So hat diese bereits ab September mit den aus ihrer Sicht erforderlichen Herstellungsmaßnahmen begonnen und diese in Auftrag gegeben. Dies ergibt sich insbesondere aus den Rechnungen der D. vom 7.9.2010 (Bl.32 GA.) und des Fliesenlegers S. vom 30.9.2010 (Bl. 33 GA.). Dass im Übrigen die Klägerin selber auch davon ausging, dass die Beklagten ihr das Mietobjekt gerade nicht vorenthalten, ergibt sich aus dem vorprozessualen Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 6.9.2010 (Bl. 271/272 GA.). In diesem wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Klägerin weiterhin davon ausgeht, dass sie berechtigt ist, die Räume in Besitz zu nehmen. Mithin fehlt es bereits an einem Vorenthalten des Mietobjektes durch die Beklagten.

Entgegen der Auffassung der Klägerin begründet allein der nicht ordnungsgemäße Zustand der Mietsache kein Vorenthalten im Sinne von § 546 a BGB. Auf den Zustand der Mietsache kommt es insoweit gerade nicht an (Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Auflage, § 546 a Rdnr.8)

b)

Soweit der Vortrag der Klägerin möglicherweise dahingehend zu verstehen ist, dass sie für den Zeitraum ab dem 17.8.2010 einen Anspruch auf Ersatz entgangener Miete wegen der Verletzung vertraglicher Pflichten, die zur fristlosen Kündigung geführt haben, geltend macht, kann dies ihrem Vortrag nicht entnommen werden. Im Übrigen fehlt es insoweit auch an Tatsachenvortrag auf Seiten der Klägerin. Insbesondere fehlt jeglicher Vortrag dazu, warum das Objekt über die Dauer von insgesamt 17 Monaten wieder hergestellt werden konnte und eine anderweitige Vermietung nicht möglich gewesen sein soll.

3.

Der Klägerin steht auch kein Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 280, 281 BGB wegen der nicht ordnungsgemäßen Rückgabe in Form von Nutzungsausfall für die potentielle Reparaturzeit und die geltend gemachten Reparaturkosten in Höhe von 52.389,09 EUR zu.

a)

Voraussetzung für einen solchen Schadensersatzanspruch wäre zunächst, dass das Mietverhältnis wirksam durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 16.8.2010 beendet worden ist. Dies ist vorliegend – wie bereits oben ausgeführt – der Fall.

b)

Ein etwaiger Schadensersatzanspruch der Klägerin hat sich weiter an §§ 323 f. BGB zu orientieren, da sich die Verpflichtung, die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand bei Vertragsbeendigung zurückzugeben, als Ausfluss der in § 546 BGB geregelten Rückgabepflicht – und zwar als Hauptleistungspflicht – darstellt, wenn zur Wiederherstellung – wie hier – erhebliche Kosten aufgewendet werden müssen. Das ist nach dem Vorbringen der Klägerin hier der Fall. So macht diese insgesamt 52.389,09 € an Schadensersatzansprüchen geltend. Hierbei handelt es sich nicht um einen unerheblichen Betrag, der zur Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustandes, wie die Klägerin behauptet, nötig ist. Ausweislich der geschuldeten Bruttomiete in Höhe von 3.034,00 € übersteigen nämlich die geltenden gemachten Schadensersatzansprüche den 17-fachen monatlichen Mietpreis. Eine solche Summe kann jedenfalls nicht mehr als unerheblich angesehen werden. Voraussetzung für eine möglichen Schadensersatzanspruch der Klägerin wäre daher vorliegend, dass diese die Beklagten gem. §§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB unter Fristsetzung zur Schadensbeseitigung aufgefordert hat (BGH Urteil vom 2.10.1996 – XII ZR 65/95; OLG Düsseldorf Urteil vom 21.4.2009 – I 24 U 56/08). Eine solche Aufforderung ist vorliegend zu keinem Zeitpunkt erfolgt. Die Klägerin hat vielmehr wiederherstellen lassen, ohne den Beklagten Gelegenheit zu geben, etwaige Schäden zu beseitigen, oder behauptete Umbaumaßnahmen rückgängig zu machen. Weder das Schreiben vom 16.08.2010 (Bl. 20 f. GA.) noch die Schreiben vom 26.08.2010 (Bl. 22 f. GA.)  und 20.10.2010 (Bl. 26 f. GA.) enthalten eine derartige Fristsetzung. Die Schreiben vom 16.08.2010 und 26.08.2010 verhalten sich nur über den rückständigen Mietzins. Mit Schreiben vom 20.10.2010 beziffert die Klägerin dann ihre vermeintlichen Schadensersatzansprüche.

Mangels Fristsetzung muss daher ein möglicher Schadensersatzanspruch der Klägerin scheitern und zwar sowohl im Hinblick auf die Reparaturkosten als auch einer möglichen Nutzungsentschädigung für die Dauer der Reparatur.

Das von der Klägerin mit Schriftsatz vom 8.7.2014 eingereichte Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 28.03.2013 (Bl. 624 f. GA.) ist vorliegend nicht einschlägig, da dieses sich nicht mit dem Sonderfall befasst, in dem die Wiederherstellungskosten sich nicht im üblichen Rahmen halten, sondern erhebliche Kosten anfallen. Genau darauf stellt aber sowohl der BGH in seinem oben zitierten Urteil als auch das OLG Düsseldorf in seinem Urteil vom 21.4.2009 ab.

c)

Dass im Übrigen die strengen Voraussetzungen für die Entbehrlichkeit einer Fristsetzung vorliegen, ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ebenfalls nicht feststellbar.

Der hierzu vernommene Zeuge N. konnte eine solche endgültige Erfüllungsverweigerung nicht bekunden. Der Zeuge N. hat insoweit ausgesagt, dass der Beklagte zu 2) ihm, angesprochen auf die fehlende Miete, mitgeteilt habe, dass er weder von der Q. noch von der Z. die Kredite für den Umbau bewilligt bekommen habe und er deswegen keine Arbeiten mehr durchführen würde, weil er das finanziell nicht mehr schaffe. Dies stellt aber keine endgültige Erfüllungsverweigerung unter Berücksichtigung der strengen Voraussetzungen der §§ 280 f. BGB dar. Voraussetzung hierfür wäre, dass den Beklagten der Umfang der durchzuführenden Arbeiten im Einzelnen dargelegt und diese unter Hinweis auf die Folgen zur Beseitigung aufgefordert worden sind, um ihnen die schwerwiegenden Folgen einer Erfüllungsverweigerung vor Augen zu führen. Dies ist, wie der Zeuge N. bekundet hat, in dieser Form aber nicht geschehen. Vorliegend war es vielmehr so, dass lediglich der Beklagte zu 2), und zwar noch vor Ausspruch der Kündigung, im Rahmen eines Gesprächs in der Zeit zwischen dem 5. und 8. August bekundet hat, er habe derzeit keine finanziellen Mittel und würde deswegen kein weiteres Geld in das Objekt hineinstecken. Die Erklärung des Beklagten zu 2) bezieht sich mithin gar nicht auf Kosten eines Rückbaus zu dem die Beklagten gegebenenfalls verpflichtet waren. Diese lässt daher nicht den zwingenden Schluss darauf zu, dass im Falle der Ernsthaftigkeit des Begehrens der Klägerin beide Beklagten dann, nach Ausspruch der fristlosen Kündigung, letztendlich einen nachvertraglichen Rückbau, zu dem sie möglicherweise verpflichtet gewesen wären, endgültig verweigern würden. Dies muss umso mehr gelten, als der Zeuge N. nur den Beklagte zu 2) auf die Wiederherstellungsarbeiten angesprochen hat, nicht hingegen auch die Beklagten  zu 1).

Von daher war entgegen der Auffassung der Klägerin eine Fristsetzung nach Ausspruch der Kündigung gerade nicht entbehrlich, so dass ein etwaiger Schadensersatzanspruch der Klägerin scheitern muss.

4.

Soweit die Klägerin noch behauptet, der Beklagte zu 2) habe bezüglich einiger Mehrkosten eine Kostenübernahme ausdrücklich zugesagt, konnten nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme derartige Zusagen nicht festgestellt werden. Auch insoweit steht der Klägerin daher ein Zahlungsanspruch nicht zu.

a)

Bezüglich der Mehrkosten im Zusammenhang mit dem Umbau der Stahltreppe hat der Zeuge N. zwar bekundet, dass der Beklagte zu 2) ausdrücklich statt der Stahltreppe eine Betontreppe gewünscht und zugesagt habe, die insoweit anfallenden Umbaukosten zu übernehmen. Diesbezüglich habe er dann auch den Beklagten eine Firma G. vermittelt, die günstig arbeiten würde.

Demgegenüber hat der Beklagte zu 2) im Rahmen seiner persönlichen Anhörung erklärt, dass er zu keinem Zeitpunkt eine Übernahme etwaiger Kosten im Zusammenhang mit dem Umbau der Stahltreppe zugesagt habe, da aus seiner Sicht diese von der Neigung her wohl zu steil war und deswegen die Treppe aus baurechtlichen Gründen neu gestaltet werden musste. Dies war aber, wie der Beklagte bekundete, nicht seine Sache, sondern die des Eigentümers. Von daher habe er keine Kostenübernahme zugesagt.

Das Gericht vermag keiner der Aussagen den Vorzug zu geben. Sowohl der Zeuge N., als Ehemann der Klägerin, als auch der Beklagte zu 2) haben naturgemäß ein nicht unerhebliches Interesse am Ausgang des Verfahrens, so dass zugunsten der Klägerin eine bindende Kostenübernahmezusage hier jedenfalls nicht festgestellt werden kann.

b)

Gleiches gilt im Hinblick auf die geltend gemachten Cointainerkosten in Höhe von ca. 130,- €. Auch hier vermag die Kammer keiner der widerstreitenden Angaben des Zeugen N. und des Beklagten zu 2) den Vorzug zu geben.

c)

Soweit die Klägerin letztlich noch behauptet, der Beklagte zu 2) habe zugesagt, die im Zusammenhang mit der gewünschten Türversetzung entstehenden Mehrkosten, bezogen auf die Fensterfront, zu übernehmen, vermag das Gericht eine solche Zusage nach den Bekundungen der Zeugen ebenfalls nicht zweifelsfrei festzustellen.

Insoweit hat der Zeuge N. zwar bekundet, dass der Zeuge X. ausdrücklich auf die anfallenden Mehrkosten im Termin vom 23.6.2010 hingewiesen habe, die dadurch entstehen, dass die Tür nunmehr auf die Ecke versetzt werden sollte. In diesem Gespräch habe der Beklagte zu 2) dann, wie der Zeuge N. bekundet, zugesagt, dass er die Mehrkosten auf jeden Fall übernehmen wolle, wobei allerdings über die Höhe der Kosten nicht gesprochen worden sei. Die Angaben des Zeugen N. stehen im Widerspruch zu den Angaben des Zeugen X.. Dieser hat bekundet, dass seitens des Beklagten zu 2) eine ausdrückliche Bestätigung dahingehend, dass die Mehrkosten auf jeden Fall übernommen werden sollten, nicht gefallen ist. Klar sei nur gewesen, dass die Klägerin auf gar keinen Fall mit den Mehrkosten  belastet werden sollte. Da aber beide Parteien in dem Termin auf ihren Standpunkt beharrt hätten, sei es zu einer abschließenden Regelung mit einer ausdrücklichen Bestätigung nicht gekommen. Nach Auffassung des Zeugen X. sei aber den Beklagten klar gewesen, dass sie die Mehrkosten zu tragen haben. Aus der von dem Zeugen X. gewonnenen Auffassung ist aber nicht zwingend zu schließen, dass die Beklagten tatsächlich die etwaig anfallenden Mehrkosten übernehmen wollten. Wenn dies der Fall gewesen wäre, hätte nichts näher gelegen, dies im Termin ausdrücklich zu bestätigen und auch gezielt nach etwaigen Mehrkosten zu fragen. Dies ist aber nach den Angaben des Zeugen X. gerade nicht geschehen. Auch der Zeuge N. hat bekundet, dass über die Mehrkosten der Höhe nach gerade nicht gesprochen worden ist. Dass im Übrigen der Beklagte zu 2) im Rahmen eines späteren Telefonats einer Übernahme der Mehrkosten ausdrücklich zugesagt haben, konnte der Zeuge X. nicht bestätigen, die Antworten des Teilnehmers am Leitungsende hat er nicht mitbekommen. Eine ausdrückliche Bestätigung der Übernahme der Mehrkosten kann daher zweifelsfrei den Angaben der Zeugen nicht entnommen werden. Soweit der Zeuge V. bekundet hat, dass der Beklagte gesagt habe, dass er die Mehrkosten, die durch die Türanlage entstehen, tragen würde, ist dessen Aussage in diesem Punkt nicht nachvollziehbar. Es ist mehr als unwahrscheinlich, dass sich der Beklagte zu 2) bzw. die Beklagten zur Übernahme etwaiger Mehrkosten verpflichten wollten, die zu diesem Zeitpunkt der Höhe nach noch überhaupt nicht feststanden. Insoweit hat der Zeuge V. dann ja in seiner erneuten Vernehmung (Bl. 422 f. GA.) bekundet, dass definitiv nicht über Preise in dem Termin gesprochen worden ist; dies jedenfalls nicht in seiner Gegenwart. Ihm war auch nicht bekannt, wie weiter verfahren werden sollte. Woraus der Zeuge V. daher letztendlich die Erkenntnis gezogen haben will, dass die Beklagten die Mehrkosten übernehmen wollten, erschließt sich dem Gericht nicht. Insbesondere ist bereits nicht nachvollziehbar, dass der Beklagte zu 2) als Geschäftsmann hier etwaige Mehrkosten zugesagt haben soll, die der Höhe nach noch überhaupt nicht fest standen und die sich letztendlich auch in einem nicht unerheblichen Bereich bewegten. Dies muss umso mehr gelten als den Beklagten zu keinem Zeitpunkt ein geändertes Angebot, aus dem sich die für sie zu tragenden Mehrkosten ergeben, zugegangen ist. Vor diesem Hintergrund bestehen zumindest Zweifel an einer bindenden Zusage mit der Folge, dass eine solche nicht bejaht werden kann.

4.

Der Zinsanspruch ist im begehrten Umfang aus §§ 286 Abs.1, 288 Abs.1 BGB begründet.

5.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in § 709 Satz 2 ZPO.Streitwert:

a) bis zum 17.11.2011: 49.148,25 Euro,

b) ab dem 18.11.2011: 101.357,09 Euro.