Klage auf restlichen Mietzins bei Altenpflegeheim: Mietminderung abgelehnt
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Zahlung des ausstehenden Mietzinses für November 2008; der Beklagte hatte wegen behördlicher Beanstandungen die Miete gemindert. Streitgegenstand ist, ob die Minderung wegen reduzierter Heimplätze bzw. Mängeln zulässig war. Das Gericht verneint ein Minderungsrecht: Die Platzzahl war keine Garantie, spätere Rechtsänderungen und behördliche Auflagen trägt grundsätzlich der Mieter, und es fehlte eine rechtzeitige, konkrete Mängelanzeige. Der Beklagte ist zur Zahlung zuzüglich Zinsen seit 6.11.2008 verpflichtet; weitergehende Zinsforderungen bleiben abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Zahlung des restlichen Mietzinses für November 2008 teilweise stattgegeben; weitergehender Zinsanspruch abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Die im Mietvertrag dokumentierte Anzahl von Heimplätzen stellt regelmäßig eine Zustandsbeschreibung und Kalkulationsgrundlage, nicht jedoch eine dauerhafte vertragliche Garantie über die Platzzahl dar.
Änderungen öffentlich-rechtlicher Vorschriften, die zu einer Reduzierung der zulässigen Platzzahl führen, begründen nur dann ein Minderungsrecht, wenn der vertragliche Nutzungszweck wesentlich entzogen oder beeinträchtigt wird.
Zur Durchsetzung einer Mietminderung wegen Mängeln muss der Mieter diese dem Vermieter rechtzeitig und konkret anzeigen; eine verspätete oder unkonkrete Mängelrüge schließt die Minderung nach § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB aus.
Soweit der Mietvertrag bauliche Maßnahmen dem Mieter zuweist, trägt der Mieter die Kosten dieser Maßnahmen; behördliche Auflagen während der Mietzeit fallen im Regelfall in dessen Risiko.
Gerät der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses in Verzug, begründet dies einen Verzugszinsanspruch nach §§ 286, 288 BGB ab dem Verzugseintritt.
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 12.101,82 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 6.11.2008 zu zahlen.
Wegen des weitergehenden Zinsanspruches wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Zwischen der Klägerin als Vermieterin und dem Beklagten als Mieter besteht ein Vertrag über die Vermietung einer Altenpflegeeinrichtung, die sich aus zwei Teilen, nämlich jeweils einem Heim in der I-Straße und der C-Straße xx in V zusammensetzt. Mit der vorliegenden Klage macht die Klägerin einen Anspruch auf Zahlung des noch offen stehenden Teilmietzinses für den Monat November 2008 für das Teilobjekt C-Straße Straße xx geltend. Dieses Objekt besteht aus vier Häusern, nämlich der Villa B, dem Haus 2, einem Kutscherhaus sowie einer Kapelle, die zu Zwecken der Verwaltung und Tagespflege umgebaut worden ist. Vertragsgemäß ist der Mietzins spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats im voraus zu zahlen.
Ausweislich §§ 1 und 2 des Mietvertrages wurde das Objekt zum Betrieb eines Altenwohn- und Pflegeheims vermietet. In § 2 Abs. 1 des Mietvertrages vom 01.09.1990 heißt es:
„Die Anlage umfasst 160 Plätze und unterliegt auflagenfrei der Heimaufsicht und der Aufsicht des Gesundheitsamtes. Sie entspricht der Heimmindestbauverordnung“.
Bei einer Begehung durch Mitarbeiter des Sozialamtes der Stadt Wuppertal wurden Mängel festgestellt und Beanstandungen erhoben. Hierüber verhält sich der an den Rechtsvorgänger des Beklagten gerichtete Bescheid der Stadt Wuppertal vom 29.08.2008.
Der Beklagte forderte die Klägerin mit Schreiben vom 29.09.2008 auf, die Mängel bis zum 15.10.2008 zu beheben. Die Mängel wurden nicht alle innerhalb der Frist beseitigt.
Der Beklagte rügte zudem weitere Mängel. Für den Monat November 2008 minderte er die Miete in Höhe der Klageforderung.
Die Klägerin bestreitet einen Minderungsanspruch nach Grund und Höhe.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 12.101,82 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 3.9.2008 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er macht geltend, er habe die Miete mit Recht und in angemessener Höhe gemindert.
Wegen des Parteivorbringens im Einzeln wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist mit Ausnahme eines geringfügigen Teils des Zinsanspruchs begründet (§ 535 Abs. 2 BGB). Der Beklagte ist verpflichtet, den Mietzins für den Monat November 2008 ungemindert zu entrichten.
Während der Mietzeit wurde die Heimmindestbauverordnung geändert. Das hatte wegen geänderter Mindestgröße der Räume eine Verringerung der Heimplätze zur Folge. Das stellte jedoch keinen Mangel dar, der den Beklagten zur Minderung der Miete berechtigt.
Vertragsgrundlage und Zweckbestimmung des Mietvertrages ist die Nutzung des Objekts zum Betrieb eines Altenwohn- und Pflegeheimes. Das ist grundsätzlich auch nach dem Bescheid der Stadt Wuppertal vom 29.08.2008 gewährleistet. Hingegen ist nicht Vertragsgrundlage und Zweckbestimmung die Anzahl der Heimplätze. § 2 Abs. 1 des Mietvertrags vom 01.09.1990 enthält insoweit eine Zustandsbeschreibung. Hier ist festgehalten, dass die Anlage bei Vertragsabschluss 160 Plätze umfasste und der damals geltenden Heimmindestbauverordnung entsprach. Ferner wurde die Lage der vermieteten Räume und die Größe des Grundstücks beschrieben. In § 2 Abs. 4 wird dann ausdrücklich der Zweck der Vermietung, nämlich Betrieb eines Alten- und Pflegeheimes festgelegt. Schon daraus ergibt sich, dass der damalige Vermieter und somit auch die Klägerin als Rechtsnachfolgerin nicht für die Dauer des Mietverhältnisses für die konkrete Anzahl der Plätze eine Garantie abgeben und einstehen sollte. Es mag sein, dass – wie die Beklagte mitgeteilt hat – die Anzahl der Plätze in die Berechnung der Höhe des Mietzinses eingeflossen ist. Das bedeutet aber lediglich, dass die Zahl von 160 Plätzen Kalkulationsgrundlage für den Mietzins war, nicht aber eine rechtlich verbindliche Bestandszusage des Vermieters.
Der Vertragszweck, nämlich der Betrieb eines Altenwohn- und Pflegeheims bleibt grundsätzlich auch nach dem Bescheid der Stadt Wuppertal vom 29.08.2008 gewahrt. Es bedarf lediglich der Behebung der im Bescheid aufgeführten Beanstandungen. Das ist durch entsprechende bauliche Maßnahmen möglich.
Soweit der Beklagte sich darauf beruft, dass gem. § 2 Abs. 1 des Mietvertrages die Anlage auflagenfrei der Heimaufsicht und der Aufsicht des Gesundheitsamtes unterliegt, bezieht sich dies auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Spätere Rechtsänderungen, so auch eine Änderung der Heimmindestbauverordnung mit den entsprechenden Folgen fallen nicht in den Risikobereich des Vermieters, sondern des Mieters. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses war es unstreitig so, dass die Anlage auflagenfrei der Heimaufsicht und der Aufsicht des Gesundheitsamtes unterlag und der damals geltenden Heimmindestbauverordnung entsprach.
Wenn dem Mieter während der Mietzeit behördliche Auflagen erteilt werden, ist er als Betreiber des Objektes für die Erfüllung dieser Auflagen verantwortlich.
So ist dem § 8 Abs. 2 des Mietvertrages zu entnehmen, dass der Mieter grundsätzlich bauliche Veränderungen der Mietsache nach vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters vornehmen darf. Allerdings muss der Mieter die Kosten der Baumaßnahme ohne Anrechnung auf den Mietzins übernehmen. Die Kosten der baulichen Maßnahme gehen immer zu Lasten des Mieters.
Dem Zusammenhang aus den §§ 1, 2, 7 und 8 des Mietvertrages lässt sich entnehmen, dass der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags das Objekt in einem konkreten Zustand übergeben hat und dass der Mieter in der Folgezeit bis auf wenige Ausnahmen für bauliche Änderungen zuständig und verantwortlich ist.
Behebt der Beklagte die Beanstandungen laut Bescheid der Stadt Wuppertal vom 29.08.2008, ist er in der Lage, das Mietobjekt weiterhin uneingeschränkt als Altenwohn- und Pflegeheim zu betreiben.
Auf Seiten 2 und 3 seines Schriftsatzes vom 03.04.2009 (Bl. 59, 60 d. A.) hat der Beklagte weitere Mängel aufgelistet. Hierauf kann er seine Mietminderung jedoch nicht stützen, denn entgegen seiner Auffassung enthält sein Schreiben vom 29.09.2008 (Bl. 150 d. A.) insoweit keine konkrete Mängelrüge. Darauf hat die Klägerin auf Seiten 3 und 4 ihres Schriftsatzes vom 02.06.2009 (Bl. 170, 171 d. A.) zutreffend hingewiesen. Eine Konkretisierung ist erst im Sachverständigengutachten vom 15.01.2009 erfolgt. Darauf kam im Februar 2009 die Aufforderung des Beklagten zur Mängelbeseitigung. Insofern fehlen für eine Mietminderung im Monat November 2008 die Voraussetzungen des § 536 c) Absatz 2 Nr. 1 BGB. Wegen der nicht rechtzeitigen Mitteilung konnte die Klägerin nicht bis November 2008 Abhilfe schaffen. Dazu war die Klägerin aber grundsätzlich bereit. Das geht aus dem Vortrag des Beklagten auf Seite 5 des Schriftsatzes vom 03.04.2009 (Bl. 62 d. A.) und aus den mit diesem Schriftsatz vorgelegten Anlagen B 7 und B 9 (Bl. 136, 139 d. A.) hervor. Daraus lässt sich schließen, dass die Klägerin bei rechtzeitiger Mitteilung diese Mängel behoben hätte, ohne dass es der vorgenommenen Mietminderung bedurft hätte.
Der Beklagte schuldet den restlichen Mietzins für den November 2008, weil ein Recht zur Minderung nicht bestanden hat und nicht besteht.
Der Zinsanspruch ist seit dem 6.11.2008 gem. §§ 286, 288 BGB gerechtfertigt. Mit diesem Datum trat Verzug ein, weil der Mietzins vertragsgemäß bis zum 3. Werktag eines Monats zu zahlen ist.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht nach § 709 ZPO.
Der Schriftsatz des Beklagten vom 15.10.2009 gibt keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung. Er enthält keinen neuen Tatsachenvortrag.
Streitwert: 12.101,82 EUR