WEG-Sonderumlage zur Schadens- und Prozesskostenfinanzierung: ordnungsgemäße Verwaltung
KI-Zusammenfassung
Eine Wohnungseigentümerin focht einen Beschluss über eine Sonderumlage (45.000 DM) zur Begleichung von Handwerkerforderungen sowie zur Finanzierung eines Prozesses gegen den Gebäudeversicherer an. Das Amtsgericht erklärte den Beschluss für ungültig; hiergegen richtete sich die sofortige Beschwerde der übrigen Eigentümer. Das Landgericht änderte ab und wies den Anfechtungsantrag zurück, weil die Sonderumlage als Nachtrag zum Wirtschaftsplan zulässig und nach Finanzbedarf prognostisch vertretbar war. Auch Kosten der Wiederherstellung von Sondereigentum, die notwendige Folge der Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum sind, können von der Gemeinschaft getragen werden.
Ausgang: Sofortige Beschwerde erfolgreich; amtsgerichtlicher Ungültigerklärungsbeschluss abgeändert und Anfechtungsantrag gegen die Sonderumlage zurückgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Die Festsetzung einer Sonderumlage ist als Nachtrag zum Wirtschaftsplan zulässig, wenn zur Deckung außergewöhnlicher, nicht vorhersehbarer und notwendiger Ausgaben liquide Mittel fehlen.
Die Höhe einer Sonderumlage richtet sich am prognostizierten Finanzbedarf aus; den Wohnungseigentümern steht hierbei ein weiter Ermessensspielraum zu, wobei nur erheblich über- oder unterhöhte Ansätze ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen.
Für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit eines Sonderumlagebeschlusses sind grundsätzlich die bei Beschlussfassung erkennbaren Umstände maßgeblich; spätere Entwicklungen sind regelmäßig nicht entscheidend.
Die fehlende betragsmäßige Belastung jedes einzelnen Eigentümers im Sonderumlagebeschluss führt nicht zur Ungültigkeit, wenn der Umlageschlüssel feststeht und die Aufteilung nachvollziehbar nach diesem Schlüssel vorgenommen werden kann.
Kosten der Wiederherstellung von Sondereigentum, die notwendige Folge einer Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum sind, sind von der Gemeinschaft nach dem gesetzlichen Kostenverteilungssystem zu tragen.
Vorinstanzen
Amtsgericht Velbert, 8 II a 67/98
Tenor
Der angefochtene Beschluss wird abgeändert.
Der Antrag der Beteiligten zu 1 wird zurückgewiesen.
Die Beteiligte zu 1 hat die Gerichtskosten des Verfahrens zu tragen.
Gründe
Am 16. April 1996 wurde in der Eigentumswohnung Nr. 10, gelegen im 2. Obergeschoss des Hauses der Wohnungseigentumsgemeinschaft N-Straße in I, ein Nässeschaden festgestellt. Das von dem damaligen Verwalter U beauftragte Sanitär- und Heizungsunternehmen T3 stellte fest, dass die Steigleitungen in dieser Wohnung an zwei Stellen im Bereich des Decken- und Bodendurchbruchs korrodiert waren. Mit Schreiben vom 22. April 1996 unterrichtete der Verwalter den Schadensversicherer, die G C-C2, C, von dem Schadensfall. Mit weiterem Schreiben vom 29. April 1996 teilte er ihr mit, dass die Durchfeuchtung der Wohnung weitergegangen sei; die Handwerkerfirma habe einen Rohrbruch in der verzinkten Wasserleitung festgestellt. Um den weiteren Schaden so gering wie möglich zu halten und eine präzise Lokalisierung feststellen zu können, müsse die gesamte Wand aufgestemmt werden; der Schaden werde einen Kostenfaktor von ca. 8.000,00 DM bis 9.000,00 DM haben.
Der von der Versicherung beauftragte Schadensregulierer, die Firma M &Q GmbH, F2, besichtigte den Schaden am 7. Mai 1996 und teilte dem Verwalter U mit Schreiben vom 15. Mai 1996 u. a. folgendes mit:
"Örtlich in verschiedenen Wohnungen wurden in Decken- und Wandbereichen Durchnässungen festgestellt.
Mit der Suche und eventuellen Reparatur der vermuteten Leistungswasserrohrbruchstelle wurde eine Installationsfirma beauftragt.
Monteure dieser Firma stemmten zunächst in der Wohnung im 4. Obergeschoss, im Badezimmer, den Wandbereich auf. Hierbei musste auch die eingemauerte Badewanne entfernt werden und ging dabei zu Bruch.
Mit einer Rohrschelle wurde eine provisorische Abdichtung geschaffen.
Es sind weitere Bruchstellen vorhanden. Durch das austretende Leitungswasser entstand an der beschädigten Wasserleitung eine Außenkorrosion und muss schadenbedingt über mehrere laufende Meter erneuert werden. Es sind außerdem weitere Bruchstellen vorhanden.
Dadurch ist es erforderlich, dass in der darunterliegenden Wohnung der verfließte Wandbereich aufgestemmt und die Badewanne entfernt werden muss. Auch in der darunterliegenden Wohnung sind Stemmarbeiten notwendig.
Die Reparaturarbeiten geben wir hiermit frei.
Am Schadenort wurde abgesprochen, dass die schadenbedingt zerstörten Wandplatten im örtlichen Fachhandel nachzubesorgen sind. Entsprechende Suchaufträge werden vergeben.
Bitte reichen Sie uns vorab für die noch schadenbedingt notwendigen Installations-, Maurer-, Fliesenleger- und Malerarbeiten Kostenvoranschläge ein."
Mit Schreiben vom 20. Mai 1996 beauftragte der Verwalter U die Firma T3 unter Bezugnahme auf das Schreiben des Schadenregulierers vom 15. Mai 1996 mit der Durchführung der von der Versicherung freigegebenen Arbeiten. Gleichzeitig beauftragte er die Firma L2, die im Zusammenhang mit dem Nässeschaden anfallenden Maurer-, Fliesen- und Tapezierarbeiten durchzuführen.
Die Firma T3 ersetzte die Steigleitung aus verzinktem Eisenrohr in vier übereinanderliegenden Wohnungen vom Erdgeschoss bis zum 3. Obergeschoss durch eine Leitung aus Kupferrohr; dabei wurden auch die Abwasserleitung, die Zuleitungen zu Badewannen, Waschbecken und Toiletten sowie die Badewannen in diesen Wohnungen entfernt und erneuert. Darüber hinaus wurden in mehreren Wohnungen die alten Waschbecken bzw. -tische, WC´s, WC-Sitze, WC-Spülkästen, Wannenbatterien und Brausen durch neue ersetzt.
Die Firma L2 verputzte nach Abschluss der von der Firma T3 durchgeführten Arbeiten die zum Verlegen der Leitungen geöffneten Stellen, mauerten die neuen Badewannen ein und flieste deren Vorderseiten. Die Wände verflieste bzw.
tapezierte und strich sie komplett neu; das Badezimmer der Beteiligten zu 7 wurde insgesamt neu gefliest.
Nach Abschluss der Arbeiten stellten beide Firmen die von ihnen durchgeführten Arbeiten dem Verwalter U in Rechnung, und zwar mit 35.269,79 DM (Firma T2 bzw. mit 17.884,05 DM (Firma L.
Nachdem die Firma T3 der Versicherung mit Fax vom 21. Mai 1996 mitgeteilt hatte, dass die Kosten der Reparaturarbeiten voraussichtlich zwischen 30.000,00 DM und 40.000,00 DM liegen würden, beauftragte diese den Gutachter Dipl.-Ing. H mit der Schadensbesichtigung. Als er die Schadenstelle am 24. Mai 1996 besichtigte, waren sämtliche Reparaturarbeiten bereits ausgeführt worden. In seinem Gutachten kam der Sachverständige H zu dem Ergebnis, dass in den Rechnungen der Firma T3 lediglich schadensbedingte Arbeiten in einem Umfang von 8.914,26 DM und in der Rechnung der Firma L2 lediglich in einem Umfang von 3.788,68 DM enthalten seien. Diese Beträge zahlte die Versicherung per Scheck an den Verwalter U, der sie an die beiden Firmen weiterleitete.
Im April 1997 erhoben beide Firmen Klage gegen den Verwalter U auf Zahlung ihres restlichen Werklohns in Höhe von 26.355,53 DM nebst Zinsen (Firma T2 bzw. in Höhe von 14.095,37 DM nebst Zinsen (Firma L. In diesen Verfahren verkündete der Verwalter U der Eigentümergemeinschaft den Streit. Durch rechtskräftige Urteile des Landgerichts Wuppertal vom 23. Juni 1998 (1 O 151 und 152/97) wurde er verurteilt, an die Firma T3 23.390,47 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 27. August 1996 und an die Firma L2 14.095,37 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 1. August 1996 zu zahlen, da er nicht hinreichend substantiiert dargelegt habe, dass er die beiden Firmen nicht im eigenen Namen, sondern als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt habe. Soweit die Klage der Firma T3 abgewiesen wurde, handelte es sich nach Auffassung des Landgerichts nicht um Arbeiten, die zur Schadensbeseitigung notwendig waren. Die in diesen Verfahren vom Verwalter U an die Klägerinnen zu erstattenden Kosten wurden auf 5.320,81 DM bzw. 3.430,00 DM, jeweils nebst Zinsen, festgesetzt.
Mit Schreiben vom 10. Juli 1996 forderte der Prozessbevollmächtigte des Verwalters U die Eigentümergemeinschaft auf, mitzuteilen, ob sie seinen Freistellungsanspruch anerkenne. Daraufhin fand am 14. Oktober 1998 eine außerordentliche Eigentümerversammlung statt. In dem Protokoll hierzu (Bl. 33 ff. d. A.) heißt es unter "II. Beschlüsse" wie folgt:
"TOP 01
Der Verwalter legte noch einmal die Situation im Streitfall U ./. T3/
L2 dar und wies darauf hin, dass mit einer Klage von U zu rechnen sei. Um eine Zahlung durch die WEG zu vermeiden, sollte der Klageweg gegen die Versicherung beschritten werden.
Der anwesende Rechtsanwalt I3 nannte die etwaigen anstehenden Prozesskosten für den Fall, dass der Prozess verloren würde. In etwa muss die Gemeinschaft mit ca. DM 1.500,--/2.000,-- je nach Prozessverlauf auch mit bis zu DM 5.000,--/7.000,-- rechnen.
Der Verwalter machte die Anwesenden darauf aufmerksam, dass eine evtl. bestehende Rechtschutzversicherung anteilmäßige Kosten übernimmt.
Der Verwalter stellte zur Abstimmung:
Die Eigentümergemeinschaft beauftragt den Verwalter, im Namen der WEG über das Anwaltsbüro O/T, F gegen die G C Klage zu erheben.
Abstimmungsergebnis: 8 Ja Stimmen
1 Nein Stimmen
0 Enthaltungen"
Dieser Beschluss ist nicht angefochten worden.
Am 18. November 1998 fand eine weitere Eigentümerversammlung statt. In dem Protokoll hierüber heißt es unter "II. Beschlüsse" wie folgt:
"TOP 01
Der Verwalter begrüßte die anwesenden Eigentümer und stellte ihnen den zur Rechtsberatung erschienen Herrn T vor und erteilte ihm das Wort.
In seinen Ausführungen fasste T die wesentlichen Punkte aus seinem Schreiben v. 05.11.98 zusammen (Dieses Schreiben war der Einladung beigefügt).
Der Verwalter erklärte den Eigentümern, wie sich der Betrag von DM 45.000,-- der zu beschließenden Sonderumlage zusammensetzt. (Handwerkerrechnun-gen in Höhe von DM 37.485,84 plus Zinsen und zu erwartende Anwalts- und Gerichtskosten in Höhe von ca. DM 6.500,--).
In der anschließenden Diskussion wies Herr T auf Nachfragen nochmals auf folgende Punkte hin:
Im Urteil v. 23.6.97 hat das LG Wuppertal zum Ausdruck gebracht, dass letztendlich die Handwerkerkosten von der WEG zu tragen sind. Daraus ergibt sich, dass Herr U im Falle der Klageerhebung gegen die WEG, diesen Prozess voraussichtlich gewinnen wird.
Herr U wird vorerst nicht entlastet, somit hat die WEG weiterhin die Möglichkeit, bei nachweislichem Pflichtverstoß, Schadenersatz geltend zu machen.
Aufgrund des v. g. Urteils hat die WEG gute Chancen, einen Prozess gegen die Versicherung (G, C) zu gewinnen und somit die Kosten in Höhe der Klageforderung erstattet zu bekommen.
Durch die Begleichung der Handwerkerkosten seitens der WEG werden weitere Zahlungen wie Gerichts- und Anwaltskosten vermieden.
Der Verwalter hatte im Vorfeld bei der Kreissparkasse E abgeklärt, dass die WEG die Sonderumlage als Darlehen aufnehmen kann und teilte diese Möglichkeit den Eigentümern mit. Wegen der damit verbundenen gesamtschuldnerischen Haftung jedes einzelnen Eigentümers wurde diese Möglichkeit verworfen und nicht weiter verfolgt.
Als weitere Möglichkeit legte der Verwalter den vorbereiteten Sonderumlagenstatus vor. Hieraus konnte jeder Eigentümer ersehen, wie hoch sein zu zahlender Anteil beträgt.
Im Anschluss an die Diskussion stellte der Verwalter folgenden Beschluss zur Abstimmung.
Die Eigentümergemeinschaft beschließt eine Sonderumlage in Höhe von DM 45.000,--, aufgeteilt nach Miteigentumsanteilen zu zahlen, um weiteren finanziellen Schaden zu vermeiden.
Abstimmungsergebnis: 5 Ja Stimmen
4 Nein Stimmen
1 Enthaltung
Damit wurde der Beschluss mit Mehrheit angenommen."
Diesen Beschluss hat die Beteiligte zu 1 im vorliegenden Verfahren rechtzeitig angefochten. Die Eigentümergemeinschaft erhob am 15. Dezember 1998 vor dem Landgericht Berlin Klage gegen die G Berlin-C2 auf Zahlung von 37.485,84 DM nebst Zinsen. Der Verwalter U trat dem Rechtsstreit auf Seiten der Wohnungseigentümergemeinschaft als Streithelfer bei. Die Klage wurde durch Urteil des Landgerichts Berlin vom 6. Mai 1999 - 7 O 567/98 - abgewiesen mit der Begründung, dass sich die Versicherung wegen einer schuldhaften Obliegenheitsverletzung des Verwalters U auf Leistungsfreiheit berufen könne. Gegen dieses Urteil legten die Wohnungseigentümer Berufung ein. In dem Berufungsverfahren wies das Kammergericht daraufhin, dass es eine Leistungsfreiheit der Versicherung wegen Obliegenheitsverletzung nicht annehme, allerdings bedürfe die Frage, ob die Beseitigung der Undichtigkeiten der Leitungen auch in den drei nicht unmittelbar betroffenen Wohnungen unbedingt erforderlich gewesen sei bzw. zumindest in kürzester Zeit eine Undichtigkeit auch in diesen Wohnungen entstanden wäre, wenn nicht auch insoweit eine Erneuerung vorgenommen worden wäre, des Beweises. Schließlich schlossen die Wohnungseigentümer mit der Versicherung unter Beitritt des Streithelfers, des Verwalters U, am 21. Juni 2002 einen Vergleich folgenden Inhalts ab:
"1. Die Beklagte verpflichtet sich, an die Kläger zum Ausgleich des Schadens
aus dem Versicherungsfall vom 16. April 1996 8.947,61 EUR zu zahlen.
2. Die Kläger stellen den Streithelfer von Ersatzforderungen, soweit diese den
vorgenannten Betrag übersteigen, im Zusammenhang mit dem Versiche-
rungsfall vom 16. April 1996 frei.
3. Von den Kosten beider Rechtszüge einschließlich dieses Vergleichs haben
die Kläger 54 % und die Beklagte 46 % zu tragen. Von den außergericht-
lichen Kosten des Streithelfers der Kläger haben die Beklagte 46 % und der
Streithelfer der Kläger selbst 54 % zu tragen."
Der der Annahme dieses Vergleichs durch die Wohnungseigentümer zugrundeliegende Beschluss der Gemeinschaft ist unangefochten geblieben.
Die der Gemeinschaft insgesamt entstandenen Kosten, Aufwendungen etc. (Gerichtskosten, Rechtsanwaltsgebühren, Freistellung U etc.) haben die Beteiligten zu 2 bis 13 mit 86.315,30 DM beziffert. Von dieser Gesamtsumme sind von der Gemeinschaft bereits 50.708,43 DM gezahlt worden, und zwar teilweise aus dem laufenden Wohngeldkonto, teilweise aber auch aus der beschlossenen Sonderumlage. Auf diese Sonderumlage sind bisher von den Eigentümern 34.865,73 DM gezahlt worden; lediglich die Beteiligten zu 1, 3 und 7 haben Zahlungen auf die Sonderumlage nicht erbracht.
Unter Berücksichtigung der Erstattungsbetrages der Versicherung in Höhe von 8.947,61 EUR steht noch ein von der Gemeinschaft zu zahlender Betrag in Höhe von 9.257,89 EUR offen. Wegen der Einzelheiten insoweit wird auf die Kostenaufstellungen des Beteiligten zu 13 (Bl. 205 f. d. A.) verwiesen, denen die Beteiligte zu 1 nicht entgegengetreten ist.
Ihren Antrag, den Beschluss betreffend die Sonderumlage für ungültig zu erklären, hat die Beteiligte zu 1 damit begründet, dass sie nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, sondern den einzelnen Miteigentümern Belastungen aufbürde, für die eine Rechtfertigung nicht erkennbar sei. Es sei unverständlich, warum die Gemeinschaft für Kosten in Vorleistung treten solle, deren Entstehen völlig ungewiss sei. Es stehe vielmehr zu befürchten, dass im Ergebnis die Gemeinschaft die Kosten in dieser Höhe selbst tragen müsse; eine Entscheidung von einer derartigen Tragweite könne aber nicht mit einer Mehrheit von 5 zu 4 bei einer Enthaltung getroffen werden.
Im Übrigen könne der Verwalter U durchaus gegen seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag verstoßen haben, was seinem Freistellungsverlangen erfolgversprechend entgegengehalten werden könne, so dass für eine Sonderumlage dann gar keine Veranlassung mehr bestehe. Schließlich könnten die Wohnungseigentümer ausschließlich für solche Kosten in Anspruch genommen werden, die am Gemeinschaftseigentum entstanden seien; Kosten für die Instandsetzung von Sondereigentum könnten nicht auf die Gemeinschaft abgewälzt werden.
Die Beteiligten zu 2 bis 12 sind diesem Antrag entgegengetreten.
Das Amtsgericht hat mit den Beteiligten mündlich verhandelt und alsdann den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 18. November 1998 zu TOP 01 für ungültig erklärt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Beschluss entspreche deswegen nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil nicht klar sei, ob die angesetzten Gerichts- und Anwaltskosten in Höhe von 6.500,00 DM für einen Rechtsstreit gegen die Versicherung oder für einen solchen gegen den Verwalter U gelten solle. Des Weiteren sei keine Konstellation denkbar, bei der die Eigentümergemeinschaft verpflichtet wäre, die Handwerkerrechnungen aus eigener Tasche zu bezahlen, da diese Kosten entweder von der Versicherung, wenn eine Obliegenheitsverletzung des Verwalters U nicht vorliege, zu zahlen seien oder von diesem, wenn eine rechtskräftige Obliegenheitsverletzung seinerseits festgestellt werde.
Gegen diesen Beschluss wenden sich die Beteiligten zu 2 bis 12 mit ihrem als sofortige Beschwerde zulässigen Rechtsmittel. Sie verfolgen ihr erstinstanzliches Begehren auf Zurückweisung des Antrages der Beteiligten zu 1 weiter. Sie wiederholen ihr bisheriges Vorbringen und machen ergänzend geltend, dass sich nunmehr gezeigt habe, dass die Sonderumlage keinesfalls zu hoch angesetzt worden sei. Aus den auf diese Sonderumlage erbrachten Leistungen der Miteigentümer seien bereits erhebliche Zahlungen erbracht worden; würde der Sonderumlagenbeschluss rechtskräftig für ungültig erklärt, würde sich alles "in Rauch auflösen" und es müsste gegebenenfalls angesichts der fälligen Verbindlichkeiten der Gemeinschaft eine neue Sonderumlage beschlossen werden.
Die Beteiligte zu 1 bittet um Zurückweisung des Rechtsmittels und verweist im Wesentlichen auf den ihrer Ansicht nach zutreffenden Beschluss des Amtsgerichts.
Die Kammer hat mit den Beteiligten mündlich verhandelt; wegen der Einzelheiten insoweit wird auf den Vermerk über die Sitzung vom 11. November 2002 verwiesen.
In der mündlichen Verhandlung hat die Beteiligte zu 1 ergänzend erklärt, sie finde es ungerecht, dass sich Leute auf ihre Kosten die Bäder zahlen ließen; durch den vor dem Kammergericht abgeschlossenen Vergleich sei auch nichts gewonnen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Akte sowie der von der Kammer beigezogenen Akten 1 O 151 und 152/97 LG Wuppertal sowie den Inhalt der Grundakten der Gemeinschaft (Grundbücher des Amtsgerichts W von I Blätter 3581 bis 3594) Bezug genommen.
Das als sofortige Beschwerde zulässige Rechtsmittel hat in der Sache Erfolg. Es führt zur Abänderung des angefochtenen Beschlusses und zur Zurückweisung des Antrages der Beteiligten zu 1. Denn die beschlossene Sonderumlage entspricht in jeder Hinsicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die Festsetzung einer Sonderumlage stellt einen Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan der Gemeinschaft dar, den sie ändert oder ergänzt. Sie kann daher nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung von den Wohnungseigentümern im Laufe des Wirtschaftsjahres beschlossen werden, sofern die Ansätze des Wirtschaftsjahres unrichtig waren, durch neue Tatsachen überholt sind oder der Plan aus anderen Gründen zum Teil undurchführbar geworden ist (BGH in MDR 1989, S. 898 f.). Durch neue Tatsachen wird der Wirtschaftsplan überholt, wenn liquide Mittel nicht vorhanden sind, um außergewöhnliche, nicht vorhersehbare notwendige Ausgaben zu bestreiten, etwa für Notreparaturen, für Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, zur Schließung von Deckungslücken oder für die Kosten der Durchführung eines Rechtsstreits (vgl. BGH, aaO; KG in FGPrax 1997, S. 56; BayObLG in NJW RR 1998, S. 1096 sowie Bub in Staudinger, BGB, 12. Aufl., Rdnrn. 487 f. zu § 28 WEG mit zahreichen weiteren Nachweisen). Da es bei der Sonderumlage darum geht, liquide Mittel zur Begleichung von Auslagen zu beschaffen, deren genaue Höhe noch nicht feststeht, ist sie am geschätzten Finanzbedarf auszurichten, ist also eine Prognose der erforderlichen Kosten notwendig, wobei allerdings den Wohnungseigentümern ein weiter Ermessungsspielraum zusteht und eine großzügige Handhabung zulässig ist, so dass vertretbare Mehrheitsentscheidungen in diesem Rahmen hinzunehmen sind (vgl. hierzu auch OLG Düsseldorf in FGPrax 1999, S. 94 f.). Dabei können für die Frage, ob das Ermessen ordnungsgemäß ausgeübt worden ist, solche Umstände, die erst später erkennbar waren oder hinzugetreten sind, grundsätzlich nicht bestimmend seien (vgl. LG Hamburg, 18. Zivilkammer, Beschluss vom 28. August 2002 - 318 T 200/01 -). Erst wenn die benötigten Gelder erheblich zu niedrig oder erheblich zu hoch angesetzt werden, sind die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verletzt.
Schließlich ist die anteilmäßige Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer im Beschluss festzulegen; fehlt eine solche Festlegung, ist der Eigentümerbeschluss über die Sonderumlage allerdings nicht deshalb für ungültig zu erklären, vielmehr ist dann der Gesamtbetrag der Umlage nach dem allgemein geltenden Schlüssel auf die einzelnen Wohnungseigentümer zu verteilen (BayObLG in NJW 1993, S. 603 f.).
Ausgehend von diesen Grundsätzen ist der angefochtene Beschluss nicht zu beanstanden:
Die vom Amtsgericht vertretene Ansicht, der angefochtene Beschluss entspreche insoweit nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, als nicht klargestellt sei, für welches Verfahren der Anteil für Gerichts- und Anwaltskosten in Höhe von 6.500,00 DM gelten solle, geht fehl, denn sie berücksichtigt nicht den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 14. Oktober 1998 zu TOP 01. Mit diesem unangefochten gebliebenen Beschluss hatte die Eigentümergemeinschaft den Verwalter beauftragt, "im Namen der WEG über das Anwaltsbüro O/T, F, gegen die G C Klage zu erheben". Angesichts dieses Beschlusses kann es keinem Zweifel unterliegen, dass der in dem angefochtenen Beschluss genannte Anteil von 6.500,00 DM Anwalts- und Gerichtskosten dieses Verfahren betrifft. Von der Einleitung eines Rechtsstreits gegen den ehemaligen Verwalter U war nie die Rede, und zwar weder auf der Eigentümerversammlung vom 14. Oktober 1998 noch auf der Eigentümerversammlung vom 18. November 1998. Vielmehr heißt es in dem Protokoll über die letztgenannte Eigentümerversammlung ausdrücklich, dass aufgrund der Urteile des Landgerichts Wuppertal die Gemeinschaft gute Chancen habe, "einen Prozess gegen die Versicherung ... zu gewinnen ...".
Des Weiteren kommt hinzu, dass der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1, Rechtsanwalt I3, auf der Versammlung vom 14. Oktober 1998 anwesend war, nach den etwaigen anfallenden Prozesskosten bezüglich einer Klage gegen die Versicherung befragt wurde und ausweislich des Protokolls diese für den Fall des Verlustes mit ca. 1.000,00 DM/2.000,00 DM, je nach Prozessverlauf auch mit bis zu 5.000,00 DM/7.000,00 DM beziffert hatte. In Anlehnung an diesen zuletzt genannten Betrag ist ersichtlich der in der Sonderumlage genannte Anwalts- und Gerichtskostenanteil bestimmt worden.
Angesichts dieser eindeutigen Sachlage mutet es befremdlich an, wenn die Beteiligte zu 1 noch im Beschwerdeverfahren durch ihre Verfahrensbevollmächtigten vortragen lässt, dass es tatsächlich nicht klar gewesen sei, auf welches Verfahren sich die im angefochtenen Beschluss der Eigentümerversammlung zugrunde gelegten Rechtsverfolgungskosten beziehen sollten (undatierter, bei der Kammer am 15. Dezember 1999 eingegangener Schriftsatz, Bl. 167 d. A.).
Auch der vom Amtsgericht vertretenen Ansicht, es sei keine Konstellation denkbar, bei der die Eigentümergemeinschaft verpflichtet wäre, die Handwerkerrechnungen aus eigener Tasche zu bezahlen, da sie entweder in dem Rechtsstreit gegen die Versicherung obsiege, so dass diese die Kosten zu tragen habe oder weil sie im Falle ihres Unterliegens gegen die Versicherung wegen Obliegenheitsverletzung des ehemaligen Verwalters U dessen Freistellungsanspruch einen Schadensersatzanspruch wegen schuldhafter Verletzung des Verwaltervertrages entgegenhalten könne, vermag die Kammer nicht zu folgen. Denn zum einen hätte die Wohnungseigentümergemeinschaft den Rechtsstreit gegen die Versicherung auch aus tatsächlichen Gründen unabhängig von der Frage einer Obliegenheitsverletzung des ehemaligen Verwalters U verlieren können; dies zeigt im Übrigen auch das Berufungsverfahren vor dem Kammergericht, das zwar eine Leistungsfreiheit der Versicherung wegen Obliegenheitsverletzung nicht annahm, jedoch die Frage, "ob die Beseitigung der Undichtigkeiten der Leitungen auch in den drei nicht unmittelbar betroffenen Wohnungen unbedingt erforderlich war bzw. zumindest in kürzester Zeit eine Undichtigkeit auch in diesen Wohnungen entstanden wäre, wenn nicht auch insoweit eine Erneuerung vorgenommen wäre ..." für beweisbedürftig ansah. Zum anderen musste bei Beschlussfassung über die Sonderumlage auch in Betracht gezogen werden, dass der Rechtsstreit gegen die Versicherung nicht durch ein wie auch immer lautendes Urteil, sondern ohne rechtskräftige Entscheidung der Frage der Obliegenheitsverletzung durch eine vergleichsweise Regelung sein Ende finden konnte, wie es dann ja auch geschah, wobei auch eine noch niedrigere Ausgleichszahlung der Versicherung in Betracht zu ziehen war.
Der Höhe nach ist die Sonderumlage von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ermessensfehlerhaft beschlossen worden. Sie entspricht in etwa dem von den Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 1 selbst genannten Höchstbetrag der "anstehenden Prozesskosten" zuzüglich dem Betrag der Handwerkerrechnungen plus Zinsen. Nach dem zurzeit der Beschlussfassung gegebenen Kenntnisstand der Wohnungseigentümergemeinschaft war der Betrag von 45.000,00 DM weder erheblich zu niedrig noch erheblich zu hoch angesetzt, trug vielmehr dem Risiko einer Prozessführung und den Ungewissheiten des Prozessausgangs hinreichend Rechnung.
Dass sich nunmehr die der Gemeinschaft insgesamt entstandenen Kosten nahezu verdoppelt haben (86.315,30 DM), steht der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Beschlusses nicht entgegen, denn wie bereits oben ausgeführt können für die Beurteilung der Frage, ob das Ermessen fehlerfrei ausgeführt worden ist, Umstände, die erst später entstanden sind, nicht bestimmend sein.
Selbst wenn man aber auf den jetzigen Kenntnisstand abstellen will, rechtfertigt sich letztlich eine andere Beurteilung nicht. Denn das Gericht kann die Ungültigerklärung eines Beschlusses der vorliegenden Art nicht auf solche Fehler stützen, die vom Antragsteller nicht beanstandet werden (vgl. Staudinger, aaO, Rdnr. 505 zu § 28 WEG). Die Beteiligte zu 1 macht aber gerade nicht geltend, die Sonderumlage sei zu niedrig bemessen worden. Sie erstrebt nicht ihre Erhöhung, sondern ihre Aufhebung; sie will nicht mehr, sondern nichts zahlen und ist demgemäß auch ihren Verpflichtungen aus diesem fortbestehenden Beschluss nicht nachgekommen.
Im Übrigen besteht nach Auffassung der Kammer jedenfalls in einem Fall wie dem vorliegenden kein Anspruch auf Ungültigkeitserklärung des Beschlusses über die Sonderumlage, sondern nur auf Ergänzung (Erhöhung) desselben, nachdem sich dieser als deutlich zu niedrig erwiesen hat (vgl. hierzu auch Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., Rdnr. 28 zu § 28 sowie Staudinger, aaO, Rdnr. 499 zu § 28 WEG). Denn es muss angesichts der erheblichen Zahlungsverpflichtungen der Gemeinschaft gewährleistet sein, dass die beschlossene Sonderumlage, auch wenn sie deutlich zu niedrig ist, als Anspruchsgrundlage für die Beitragsvorschüsse bestehen bleibt. Denn andernfalls entfiele die Rechtsgrundlage für die bereits auf die Sonderumlage von der Mehrheit der Miteigentümer erbrachten Zahlungen, müssten diese möglicherweise rückabgewickelt werden und wäre eine erneute Beschlussfassung nötig, die wiederum der Anfechtung unterliegen würde, so dass bei erneuter Ausübung des Anfechtungsrechtes die notwendigen Zahlungen auf die bestehenden fälligen Verpflichtungen der Gemeinschaft unerträglich lange hinausgezögert werden könnten, was letztlich zu weiteren finanziellen Nachteilen für die Gemeinschaft führen könnte. Es wäre daher nicht nur unökonomisch, sondern treuwidrig und mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung sicherlich nicht zu vereinbaren, wollte man einen im Wesentlichen bereits erfüllten Sonderumlagebeschluss lediglich deswegen aufheben, weil sich im Nachhinein die Sonderumlage als deutlich zu niedrig erweist.
Anhaltspunkte dafür, dass die Erhebung der Sonderumlage deswegen nicht gerechtfertigt war, weil die Gemeinschaft über hinreichende liquide Mittel verfügte, die anstehenden Ausgaben zu bestreiten, sind nicht ersichtlich. Derartiges wird von der Beteiligten zu 1 nicht geltend gemacht. Hiergegen spricht im Übrigen auch die Höhe des von dem Beteiligten zu 13 mitgeteilten "Geldstatus Instandhaltungsrücklage".
Dass der angefochtene Beschluss nur den Verteilungsschlüssel für die Sonderumlage (Miteigentumsanteile) angibt, nicht jedoch die Belastung der einzelnen Wohnungseigentümer ist unschädlich. Denn es reicht aus, wenn der Verwalter diese Aufteilung in den Zahlungsaufforderungen in nachvollziehbarer Weise vornimmt (BayObLG in NJW 1993, S. 603 f.). Dass dies vorliegend nicht geschehen sei, macht die Beteiligte zu 1 nicht geltend.
Ohne Erfolg macht die Beteiligte zu 1 schließlich geltend, es sei "ungerecht", dass sich Leute auf ihre Kosten die Bäder zahlen ließen. Denn Schäden am Sondereigentum, die notwendige Folgen von Reparaturen am Gemeinschaftseigentum sind, sind in Anlehnung an § 14 Nr. 4 WEG dem betroffenen Wohnungseigentümer zu ersetzen und die Kosten der Wiederherstellung als solche der Verwaltung im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft zu tragen (Bärmann/Pick/Merle, aaO, Rdnr. 60 zu § 14). So liegt der Fall auch hier. Ausweislich der genannten landgerichtlichen Urteile vom 23. Juli 1998 war der Ausbau der alten Badewannen in den betreffenden Wohnungen notwendig, um an die hinter den Badenwannen gelegenen Rohrschächte gelangen zu können. Die ausgebauten Wannen waren nicht weiter verwendbar, so dass ihr Ersatz durch neue Badewannen erforderlich war. Gleiches gilt auch für die durch die Reparaturarbeiten notwendig gewordenen Fliesenarbeiten, Putzarbeiten, Tapezierarbeiten etc. Um nicht notwendige Arbeiten (Ersatz ausgebauter Sanitärgegenstände durch neue) ist die Rechnung der Firma T3 vom Landgericht gekürzt bzw. insoweit die Klage abgewiesen worden, wobei zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Ausführungen des Landgerichts in dem Urteil zu 1 O 151/97 verwiesen wird.
Gegen all dies wendet sich die Beteiligte zu 1 auch nicht substantiiert.
Im Übrigen hat das Kammergericht (FGPrax 1997, S. 56) für einen dem vorliegenden Fall vergleichbaren Fall (Sanierung eines maroden Rohrsystems und völlig durchnässter Geschossdecken) die Auffassung vertreten, dass sich der Umlagebeschluss nach seiner Bedeutung nur darin erschöpfe, liquide Mittel für dringend erforderliche Baumaßnahmen zu beschaffen, aber nicht präjudiziere, in welcher Höhe Kosten auf das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum entfallen, da darüber endgültig erst mit der Abrechnung der Umlage entschieden werde. Dieser Grundsatz müsse jedenfalls dann gelten, wenn der Sanierungsauftrag (für Gemeinschafts- und Sondereigentum) aus sachlichen Gründen - wie auch hier - nur einheitlich vergeben werden könne und der auf das Sondereigentum entfallende Anteil der Kosten - wie ebenfalls auch hier - offensichtlich erheblich geringer sei als der auf das Gemeinschaftseigentum entfallende Kostenanteil. Dem folgt die Kammer.
Wenn also die Beteiligte zu 1 vorliegend meint, einzelne Wohnungseigentümer seien durch den Einbau neuer Badewannen etc. ungerechtfertigt bereichert (etwa nach Wertzuwachs "Neu für Alt"), mag sie das im Rahmen der Abrechnung der Sanierungsmaßnahmen oder gegebenenfalls mit den dafür nach dem Wohnungseigentumsgesetz zur Verfügung stehenden Verfahrensmöglichkeiten geltend machen, wenn sie sich denn davon Erfolg verspricht, wobei nicht näher erörtert werden soll, ob sie dies auch so sehen würde, wäre sie selbst von der Sanierung als Wohnungseigentümerin betroffen worden.
Nach alledem war der angefochtene Beschluss des Amtsgerichts abzuändern und wie geschehen zu erkennen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligte zu 1 die Gerichtskosten des gesamten Verfahrens zu tragen hat. Für eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten besteht hinreichender Anlass nicht; es hatte vielmehr bei dem Grundsatz der Nichterstattung (BGH, WM 84, 1256) zu verbleiben.
Beschwerdewert: bis 24.000,00 EUR.
| Pinnel | Kohl | Kirschner |
| Vorsitzender Richter | Richter | Richterin |
| am Landgericht | am Landgericht | am Landgericht |