Beschwerde gegen Verwalterhaftung wegen mangelhafter Buchführung in WEG zurückgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die ehemalige Verwalterin wendet sich gegen die Verurteilung zur Zahlung von 6.249,45 EUR wegen fehlerhafter Übergabe von Buchhaltungsunterlagen. Streitpunkt ist, ob sie ihre Pflichten zur ordnungsgemäßen Buchführung schuldhaft verletzt hat. Das Landgericht bestätigt die Haftung nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung und die Schadensbemessung anhand der Nacharbeiten des Nachverwalters. Mangels substantiierten Vortrags zur Unschuld bleibt die Beschwerde ohne Erfolg.
Ausgang: Beschwerde der ehemaligen Verwalterin gegen Verurteilung wegen mangelhafter Buchführung als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Ein Verwalter aus einem Geschäftsbesorgungsvertrag haftet nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung für Schäden, die aus einer schuldhaften Verletzung der Pflicht zur ordnungsgemäßen Buchführung entstehen.
Bei Dauerschuldverhältnissen, die vor dem 1.1.2002 begründet wurden, ist das BGB in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung anzuwenden; eine Fristsetzung zur Geltendmachung von Schadensersatz wegen Schlechterfüllung ist danach nicht erforderlich.
Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass eine Vertragsverletzung unverschuldet ist, trifft den Schuldner des Erfolgs; unterbleibt substantiiertes Vorbringen, ist Verschulden anzunehmen.
Zur Bemessung des Schadens kann die gesonderte und plausible Abrechnung eines nachfolgenden Verwalters für notwendigen Mehraufwand herangezogen werden, wenn dieser Zeitaufwand durch Zeugen bestätigt wird.
Vorinstanzen
Amtsgericht Mettmann, 7 II a 96/06 WEG
Tenor
Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beteiligten zu 2. auferlegt. Im Übrigen sind außergerichtliche Kosten nicht zu erstatten.
Gründe
Durch die angefochtene Entscheidung, auf die verwiesen wird, hat das Amtsgericht die Beteiligte zu 2. verurteilt, an die Beteiligte zu 1. 6.249,45 EUR nebst Zinsen zu zahlen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Beteiligte zu 2. habe als ehemalige Verwalterin nicht ordnungsgemäß Rechnung gelegt. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme sei es bewiesen, dass die von den Wohnungseigentümern geleisteten Vorauszahlungen nicht vollständig bzw. fehlerhaft erfasst worden seien und daher mit hohem zeitlichen Aufwand nach Rücksprache mit den Wohnungseigentümern und Prüfung neu hätten ermittelt werden müssen. Wegen dieses zeitlichen Aufwands, den die Beteiligte zu 3. mit Rechnung vom 29. Juni 2004 abgerechnet habe, sei der Beteiligten zu 1. ein Schaden in Höhe der Klageforderung entstanden.
Gegen diese Entscheidung wendet sich die Beteiligte zu 2. mit ihrem Rechtsmittel, das sie mit Schrift vom 01. September 2008, auf die verwiesen wird, begründet hat. Sie macht geltend, die von ihr vorgelegten Unterlagen seien ausreichend gewesen, damit die Beteiligte zu 3. ihre neue Verwaltertätigkeit habe beginnen können. Es seien richtige Buchhaltungsunterlagen übergeben worden. Einen Vermögensstatus habe sie, die Beteiligte zu 2., nicht geschuldet.
Das als sofortige Beschwerde zulässige Rechtsmittel der Beteiligten zu 2. hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Amtsgericht die Beteiligte zu 2. zur Zahlung verurteilt.
Anwendbar ist das BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltend Fassung (Art. 229 § 5 EGBGB). Die Beteiligte zu 2. war bereits im Jahr 2000 für die Beteiligte zu 1. tätig. Der Verwaltervertrag zwischen der Beteiligten zu 1. und der Beteiligte zu 2. ist mithin vor dem Stichtag 01. Januar 2002 geschlossen worden. Art. 229 § 5 S. 3 EGBGB, wonach bei Dauerschuldverhältnissen das BGB in der geltenden Fassung ab dem 01. Januar 2003 anzuwenden ist, ist nicht einschlägig, da vorliegend Vertragsverletzungen betreffend die Buchführung für die Jahre 2000 bis 2002, die gemäß Übergabeprotokoll am 19. Dezember 2002 übergeben worden ist, in Rede stehen.
Die Beteiligte zu 2. schuldet nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung Schadensersatz, weil sie die von ihr nach dem Verwaltervertrag zu erfüllenden Pflichten schuldhaft verletzt hat.
Unabhängig von der von den Parteien aufgeworfenen Frage, ob die Beteiligte zu 2. bei Beendigung ihrer Verwaltertätigkeit die Übergabe eines Vermögensstatus schuldete war sie jedenfalls zu einer ordnungsgemäßen Buchführung und Vermögensverwaltung verpflichtet. Diese Pflicht hat sie verletzt, wie nach den in erster Instanz nach Beweisaufnahme getroffenen Feststellungen feststeht. Der Zeuge H hat im Termin vom 14. November 2007 (Bl. 182 ff. d. A.) anschaulich und glaubhaft berichtet, dass die von der Beteiligten zu 2. übergebenen Abrechnungsunterlagen nicht nachvollziehbar waren und deshalb überarbeitet werden mussten. Insbesondere bei den aus der Abrechnung ersichtlichen und von den Wohnungseigentümer tatsächlich gezahlten Wohngeldzahlungen habe es Differenzen gegeben, weshalb mit den Wohnungseigentümer die tatsächlichen Zahlungen hätten geklärt werden müssen. Nach dieser Aussage, die auch durch den detaillierten Vortrag im Schriftsatz der Beteiligten zu 1. vom 07. Mai 2007 gestützt wird, waren die von der Beteiligten zu 2. übergebenen Buchhaltungsunterlagen zum Teil fehlerhaft, so dass eine Vertragsverletzung der Beteiligten zu 2. vorliegt.
Diese Vertragsverletzung ist auch schuldhaft erfolgt. Da die Beteiligte zu 2. den von ihr geschuldeten Erfolg, eine ordnungsgemäße Verwaltung und Buchführung, nicht erbracht hat, trifft sie die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Vertragsverletzung unverschuldet ist (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 61. Auflage, § 282 Rz. 6 ff.). Hierzu hat die Beteiligte zu 2. nicht vorgetragen. Es ist auch nichts dafür ersichtlich, dass die Vertragsverletzung unverschuldet gewesen sein könnte.
Unerheblich ist der von der Beteiligten zu 2. in erster Instanz aufgeworfene Gesichtspunkt, sie sei vor Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs nicht zur Beseitigung der Mängel aufgefordert worden, zudem habe es hierüber keinen Beschluss der Beteiligten zu 1. gegeben. Hierauf kommt es nicht an, da wegen Schlechterfüllung der Pflichten aus einem Geschäftsbesorgungsvertrag Schadensersatz auch ohne Nachfristsetzung geschuldet ist. Die Fristsetzung ist nach dem BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung keine Voraussetzung für die Geltendmachung von Ansprüchen wegen positiver Vertragsverletzung.
Die Bemessung des Schadens durch das Amtsgericht ist nicht zu beanstanden. Die Beteiligte zu 3. hat den wegen der Vertragspflichtverletzung der Beteiligten zu 2. entstandenen Zeitaufwand verzeichnet und gesondert abgerechnet. Der verzeichnete Zeitaufwand ist plausibel und von dem Zeugen H bestätigt worden. Auch kommt es nicht darauf an, ob die Beteiligte zu 1. die Rechnung der Beteiligten zu 2., wegen der Schadensersatz begehrt wird, tatsächlich bezahlt hat. Sollte dies nicht der Fall sein, so stünde der Beteiligten zu 1. ein Anspruch auf Freistellung zu, der sich wegen Verweigerung der Freistellung - die Beteiligte zu 2. hat ihre Verpflichtung zu Schadensersatz in Abrede gestellt - in einen Zahlungsanspruch umgewandelt hätte.
Von einer mündlichen Verhandlung mit den Beteiligten hat die Kammer abgesehen, da im Wesentlichen Rechtsfragen zur Entscheidung anstanden.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG a. F. Die Erstattung außergerichtlicher Kosten war nicht anzuordnen, da sich die Beteiligte zu 1. nicht am Beschwerdeverfahren beteiligt hat.
Wert des Beschwerdegegenstands: 6.249,45 EUR.