Zurückverweisung: Genehmigungspflicht bei unbefristetem Mietvertrag des Betreuten (§ 1907 BGB)
KI-Zusammenfassung
Der Betreuer beantragte die gerichtliche Genehmigung der Vermietung von Eigentumswohnungen der betreuten Person nach §1907 Abs.3 BGB; das Amtsgericht lehnte ab. Das Landgericht hob die Entscheidung auf und verwies zur erneuten Prüfung zurück. Es stellte fest, dass §1907 Abs.3 S.1 BGB auch bei unbefristeten Mietverträgen anzuwenden ist, weil die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters eingeschränkt sind und eine Bindung über vier Jahre vernünftigerweise zu erwarten ist. Das Amtsgericht hat nun zu entscheiden, ob die Genehmigung zu erteilen ist.
Ausgang: Angefochtene Entscheidung aufgehoben; Sache an das Amtsgericht zurückverwiesen zur erneuten Prüfung, ob nach §1907 BGB die Genehmigung zur Vermietung zu erteilen ist.
Abstrakte Rechtssätze
Die Genehmigung nach § 1907 Abs. 3 Satz 1 BGB ist auch bei unbefristeten Mietverträgen erforderlich, wenn aufgrund der eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters vernünftigerweise mit einer Vertragsdauer von mehr als vier Jahren zu rechnen ist.
§ 1907 Abs. 3 BGB bezweckt nicht nur den Erhalt des räumlichen Mittelpunktes des Betreuten, sondern dient dem allgemeinen Schutz des Betreuten vor langfristigen rechtsgeschäftlichen Bindungen.
Bei der Auslegung des Genehmigungserfordernisses des § 1907 Abs. 3 BGB ist § 1822 Nr. 5 BGB heranzuziehen; unbefristete Verträge sind genehmigungsbedürftig, wenn vernünftigerweise mit einer Fortdauer über die maßgebliche Frist zu rechnen ist.
Die einfache Beschwerde nach §§ 19 ff. FGG gegen die Nichterteilung einer Genehmigung kann von der betroffenen betreuten Person erhoben werden; der Betreuer ist nicht selbst Beschwerdeführer, soweit allein die Betroffene durch die Nichterteilung beschwert ist.
Vorinstanzen
Amtsgericht Mettmann, 50 XVII S 1426
Tenor
Die angefochtene Entscheidung wird aufgehoben.
Die Sache wird zur erneuten Prüfung und Entscheidung an das Amtsgericht zurückverwiesen.
Gründe
Für die Betroffene ist eine Betreuung eingerichtet, deren Aufgabenkreis unter anderem die Regelung aller Vermögensangelegenheiten umfaßt. Die Betroffene wohnt zusammen mit ihrer Tochter in einer angemieteten Wohnung in xx .Sie ist Eigentümerin zweier in x gelegener Eigentumswohnungen, die laufend vermietet werden. Nachdem eine Mieterin der Betroffenen gekündigt hatte, schloß der Betreuer unter dem 04. Dezember 2006 im Namen der Betroffenen einen unbefristeten Mietvertrag mit Herrn G und stellte unter dem 05. Dezember 2006 einen Antrag auf Genehmigung der Vermietung. Der Betreuer ist der Ansicht, eine Genehmigung sei gemäß § 1907 Abs. 3 BGB erforderlich. Zum einen solle Wohnraum vermietet werden, zum anderen könne der Miet- oder Pachtvertrag, den die Betroffene nicht ohne weiteres kündigen könne, länger als 4 Jahre dauern.
Durch die angefochtene Entscheidung hat das Amtsgericht - Rechtspflegerin - den Antrag auf Genehmigung der Vermietung zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, daß das Rechtsgeschäft keiner vormundschaftsrechtlichen Genehmigung bedürfe. Es werde kein "Wohnraum" im Sinne von § 1907 Abs. 3 BGB vermietet. Nach Sinn und Zweck dieser Regelung werde nur dann "Wohnraum" im Sinne von § 1907 Abs. 3 BGB vermietet, wenn es sich um Räume handele, die Wohnzwecken des Betreuten dienten. Es liege auch kein Mietvertrag mit einer Dauer von mehr als 4 Jahren vor. Bei Verträgen auf unbestimmte Dauer sei auf die Kündigungsmöglichkeiten abzustellen. Die Betroffene als Vermieterin könne kündigen.
Gegen diese Entscheidung wendet sich die Betroffene mit dem Rechtsmittel des Betreuers vom 11. Januar 2007. Der Betreuer macht geltend, daß sich das Genehmigungserfordernis bereits daraus ergebe, daß die Betroffene das Mietverhältnis nur bei Vorliegen eines besonderen Kündigungsgrundes kündigen könne.
Das Amtsgericht - Rechtspflegerin - hat dem Rechtsmittel nicht abgeholfen und die Sache der Kammer zur Entscheidung vorgelegt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Akten Bezug genommen.
Das gemäß §§ 19 ff. FGG als einfache Beschwerde zulässige Rechtsmittel der Betroffenen (nicht des Betreuers, da allein die Betroffene durch die Nichterteilung der Genehmigung beschwert ist - vgl. Soergel-Zimmermann, BGB, 13. Auflage, § 1907 Rz. 20) hat auch in der Sache Erfolg. Es führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und Zurückverweisung der Sache an das Amtsgericht.
Zu Unrecht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, daß der für die Betroffene abgeschlossene Mietvertrag nicht der Genehmigung gemäß § 1907 Abs. 3 BGB bedarf.
Dahingestellt bleiben kann, ob sich das Genehmigungserfordernis gemäß § 1907 Abs. 3 2. Alternative BGB schon daraus ergibt, daß Wohnraum vermietet werden soll, auch wenn es sich nicht um Wohnraum handelt, den die Betroffene selber nutzt (vgl. zu dieser Streitfrage Soergel-Zimmermann, a. a. O., § 1907 Rz. 13). Denn das Genehmigungserfordernis folgt bereits aus § 1907 Abs. 3 1. Alternative BGB. Nach dieser Bestimmung ist die Genehmigung erforderlich, wenn ein Miet- oder Pachtvertrag abgeschlossen wird, der mehr als 4 Jahre dauern soll. So liegt der Fall hier. Zwar sieht der Mietvertrag vom 04. Dezember 2006 keine feste Vertragslaufzeit von mehr als 4 Jahren vor, sondern ist auf unbestimmte Zeit geschlossen. Auch auf einen solchen unbefristeten Vertrag muß aber § 1907 Abs. 3 1. Alternative BGB angewandt werden. Denn bei einem unbefristeten Wohnraummietvertrag ist dem Vermieter die Kündigung nur sehr eingeschränkt möglich. Im wesentlichen kann der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen oder wenn der Mieter durch sein Verhalten einen wichtigen Grund zur Kündigung setzt. Eine "freie" Kündigungsmöglichkeit für den Vermieter besteht demgegenüber nicht. Danach bindet sich der Vermieter durch den Vertragsschluß auf eine unbestimmte Zeit, die - je nach dem Willen des Mieters - wesentlich länger als 4 Jahre dauern kann. Danach ist die Anwendung von § 1907 Abs. 3 1. Alternative BGB geboten (vgl. Soergel-Zimmermann, a. a. O., § 1907 Rz. 15; Jürgens-Marschner, Betreuungsrecht, 3. Auflage, § 1907 Rz. 5, wonach für unbefristete Verträge auf die Kündigungsmöglichkeit abzustellen ist). Dies entspricht auch dem Regelungszweck von § 1907 Abs. 3 BGB. Die Zielsetzung dieser Vorschrift erschöpft sich nicht allein darin, die Wohnung dem Betreuten als räumlichen Mittelpunkt seiner Lebensverhältnisse möglichst lange zu erhalten. Vielmehr ist durch § 1907 Abs. 3 BGB auch bezweckt, bei langfristigen rechtsgeschäftlichen Bindungen des Betreuten diesen durch das Genehmigungserfordernis besonders zu schützen. Sonst wäre nicht erklärbar, warum § 1907 Abs. 3 BGB das Genehmigungserfordernis auf langfristige Verträge aller Art erstreckt. Für die Anwendung von § 1907 Abs. 3 1. Alternative BGB spricht schließlich auch die Vorschrift des § 1822 Nr. 5 BGB. Gemäß § 1822 Nr. 5 BGB bedarf ein Miet- oder Pachtvertrag der Genehmigung, wenn das Vertragsverhältnis länger als ein Jahr nach dem Eintritt der Volljährigkeit des Mündels fortdauern soll. Dabei sind unbefristete Verträge nach dieser Vorschrift genehmigungsbedürftig, wenn vernünftigerweise mit der Möglichkeit gerechnet werden muß, daß er über ein Jahr nach Vollendung des 18. Lebensjahres hinaus fortdauern wird (vgl. Soergel-Zimmermann, a. a. O., § 1822 Rz. 29; RGRK-Dickescheid, BGB, 12. Auflage, § 1822 Rz. 32). Für die Anwendung von § 1822 Nr. 5 BGB reicht es demnach aus, daß ein unbefristeter Vertrag nicht "frei" von dem Mündel gekündigt werden kann. Denn bereits dann muß vernünftigerweise mit dem Fortbestehen des Vertrages gerechnet werden. Wenn danach aber ein unbefristeter Wohnraummietvertrag unter § 1822 Nr. 5 BGB fällt, dann kann dies für § 1907 Abs. 3 1. Alternative BGB nicht anders beurteilt werden. § 1907 BGB ist eine Sonderregelung zu § 1822 Nr. 5 BGB, so daß letztere Vorschrift bei der Auslegung heranzuziehen ist (vgl. Soergel-Zimmermann, a. a. O. § 1907 Rz. 14).
Danach war die angefochtene Entscheidung aufzuheben und zur erneuten Entscheidung an das Amtsgericht zurückzuverweisen. Das Amtsgericht wird nunmehr zu überprüfen haben, ob die Genehmigung zu erteilen ist.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei (§ 131 Abs. 3 KostO).