Beschwerde: Abrissverpflichtung nicht eintragungsfähiger dinglicher Inhalt des Erbbaurechts
KI-Zusammenfassung
Der Notar legte Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung ein, die eine im Erbbaurechtsvertrag enthaltene Abrissverpflichtung des Erbbauberechtigten beanstandete. Das Landgericht wies die Beschwerde ab: Eine derartige Abrisspflicht ist kein dinglicher Inhalt des Erbbaurechts und daher nicht eintragungsfähig. Wegen des typenzwangs der ErbbaurechtsVO und des Zwecks von § 34 ErbbauVO kommt nur eine schuldrechtliche Vereinbarung in Betracht. Die Frist zur Einschränkung von Antrag und Bewilligung wurde bis 14.04.2006 verlängert.
Ausgang: Beschwerde gegen Zwischenverfügung zur Eintragungsfähigkeit einer Abrissverpflichtung als unbegründet abgewiesen; Frist bis 14.04.2006 verlängert
Abstrakte Rechtssätze
Eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Bauwerk auf Verlangen des Grundstückseigentümers abzureißen, ist kein dinglicher Inhalt des Erbbaurechts und kann nicht als solcher in das Grundbuch eingetragen werden.
Aufgrund des sachenrechtlichen Typenzwangs sind dingliche Inhalte des Erbbaurechts auf die in der Erbbaurechtsverordnung genannten Gegenstände (§§ 2–8, 27 Abs.1 S.2, 32 Abs.1 S.2 ErbbauVO) beschränkt; darüber hinausgehende Abreden sind allenfalls schuldrechtlich wirksam.
Die Regelungen der §§ 27 und 32 ErbbauVO erlauben dingliche Vereinbarungen nur hinsichtlich der Höhe, Art der Zahlung oder der Ausschließung einer Entschädigung; sie rechtfertigen nicht die dingliche Vereinbarung einer Abrissverpflichtung, auch wenn diese wirtschaftlich einer Ausschließung der Entschädigung gleichkäme.
Die Zweckbestimmungen der Erbbaurechtsverordnung, namentlich der Ausschluss des Wegnahmerechts in § 34 ErbbauVO und die Zielsetzung, wirtschaftliche Substanz des Bauwerks zu erhalten, stützen eine enge Auslegung zulässiger dinglicher Inhalte des Erbbaurechts.
Vorinstanzen
Amtsgericht Wuppertal, Grundbuch v. Nächstebreck Bl. 1257A
Tenor
Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.
Jedoch wird die in der Zwischenverfügung vom 14. Dezember 2005 ge-setzte Frist angemessen verlängert bis zum 14. April 2006.
Gründe
Durch notariellen Vertrag des die Beteiligten vertretenden Notars vom 15. Dezember 2003 (UR-Nr.xx ) hat der Beteiligte zu 1. als eingetragener Eigentümer unter Beteiligung der Beteiligten zu 2. bis 4. als Nacherben den Beteiligten zu 5. und 6. auf einer im einzelnen näher bezeichneten Teilfläche des im Grundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von Nächstebreck Blatt 1257 A verzeichneten Grundstückes Flur 431, Flurstück 361 ein Erbbaurecht zu gleichen Anteilen bestellt des Inhaltes, ein Wohngebäude mit allen dazu erforderlichen Anlagen und Einrichtungen herzustellen, zu haben und zu unterhalten und denjenigen für das Gebäude nicht erforderlichen Teil des Grundstückes, auf den sich das Erbbaurecht ebenfalls erstreckt, als Parkplatz oder Garten bzw. Terrasse zu nutzen. Nach der notariellen Identitätserklärung der Beteiligten des vertretenden Notars vom 09. Juni 2004 (UR-Nr.xx ), vertreten durch die Notargehilfin ##, handelt es sich nach Vermessung und katastermäßiger Fortschreibung um das im Eingang näher bezeichnete Grundstück.
In Abschnitt X. des Erbbaurechtsvertrages haben die Beteiligten Vereinbarungen betreffend die Höhe der Vergütung des auf dem Erbbaugrundstück errichteten Bauwerkes beim Heimfall getroffen. Am Ende des Abschnittes ist bestimmt:
"Anstatt der Belassung der Gebäude kann der Grundstückseigentümer auch den Abbruch und die Beseitigung der Gebäude auf Kosten des Erbbauberechtigten verlangen."
In Abschnitt XVIII. Ziffer 1. a), cc) des Erbbaurechtsvertrages haben die Beteiligten die Eintragung des Erbbaurechtes bewilligt und beantragt, unter anderem mit dem sich aus Abschnitt X. ergebenden Inhalt.
Mit Schreiben vom 25. Mai 2005 beantragte der die Beteiligten vertretende Notar unter anderem die Umschreibung einer eingetragenen Vormerkung in das Erbbaurecht.
Mit der angefochtenen Zwischenverfügung vom 20. Juli 2005 hat die Rechtspflegerin beanstandet, daß die im Erbbaurechtsvertrag in Abschnitt X. letzter Absatz getroffene Regelung von § 34 ErbbauVO abweiche. Eine solche Regelung könne nicht als Inhalt des Erbbaurechtes eingetragen werden. § 34 ErbbauVO könne nur mit schuldrechtlicher Wirkung abgeändert werden. Sie hat eine entsprechende Einschränkung von Antrag und Bewilligung in einer Frist von zwei Monaten begehrt.
Mit Schreiben vom 28. Oktober 2005 hat der die Beteiligten vertretende Notar der Zwischenverfügung widersprochen. Er hat die Auffassung vertreten, bei dem beanstandeten Passus des Erbbaurechtsvertrages handele es sich nicht um einen Fall des § 34 ErbbauVO. Denn diese Vorschrift verbiete es lediglich dem Erbbauberechtigten, das Bauwerk wegzunehmen. Der hier geregelte Fall, daß dem Grundstückseigentümer ein Recht eingeräumt wird, den Abbruch und Beseitigung zu verlangen, sei von jener Vorschrift nicht erfasst. Im übrigen gebe es keine Vorschrift, die es verbiete, als Inhalt des Erbbaurechtes ein entsprechendes Beseitigungsverlangen zu vereinbaren.
Mit Zwischenverfügung vom 14. Dezember 2005 hat die Rechtspflegerin die Beanstandung wiederholt und eine weitere Frist von einem Monat zur Einschränkung von Antrag und Bewilligung gesetzt.
Am 30. Dezember 2005 hat der die Beteiligten vertretende Notar unter erneutem Vortrag seiner Rechtsauffassung "gegen die Verfügung des Amtsgerichts Wuppertal" Beschwerde eingelegt mit dem Bemerken, er gehe davon aus, daß eine rechtsmittelfähige Verfügung vorliege, da das Amtsgericht die Eintragung des Erbbaurechtes endgültig abgelehnt habe.
Das Amtsgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache der Kammer zur Entscheidung vorgelegt.
Das Rechtsmittel ist zulässig als Beschwerde gemäß §§ 11 Abs. 1 RPflG, 71 Abs. 1 GBO. Es richtet sich ersichtlich gegen die Zwischenverfügung der Rechtspflegerin vom 20. Juli 2005 in der Fassung der (wiederholten) Zwischenverfügung vom 14. Dezember 2005, da sich der Notar gegen die dort erhobene Beanstandung der fehlenden Eintragungsfähigkeit der vereinbarten Abrissverpflichtung auf Verlangen des Eigentümers wendet.
Das Rechtsmittel bleibt jedoch in der Sache ohne Erfolg.
Die Rechtspflegerin hat zutreffend beanstandet, daß die vereinbarte Abrissverpflichtung auf Verlangen des Grundstückseigentümers beim Heimfall nicht als Inhalt des Erbbaurechtes eintragungsfähig ist und deshalb zur Behebung des Hindernisses eine Einschränkung des Antrages oder der Bewilligung gefordert.
Eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Bauwerk – sei es auf Verlangen des Eigentümers – abzureißen, kann weder nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 ErbbauVO noch nach §§ 27, 32 ErbbauVO als dinglicher Inhalt vereinbart werden (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 12. Aufl., Rdnr. 1750, m.w.N., Münchener Kommentar, Sachenrecht, 4. Aufl., Rdnr. 11 zu § 2 ErbbauVO, LG Düsseldorf, Mitteilungen Rheinische Notarkammer 1987, 129).
Aufgrund des sachenrechtlichen Typenzwanges können Vereinbarungen der Beteiligten zum Inhalt des Erbbaurechtes nur insoweit als dinglicher Inhalt des Erbbaurechtes vereinbart werden, als die Erbbaurechtsverordnung dies zulässt. Dies ist nur hinsichtlich der in §§ 2 bis 8, 27 Abs. 1 Satz 2 und 32 Abs. 1 Satz 2 ErbbauVO festgelegten Gegenstände der Fall. Über andere Gegenstände können die Beteiligten nur rein schuldrechtliche Vereinbarungen treffen (Schöner/Stöber, a.a.O., Rdnr. 1748). Was die Vereinbarung einer Abrisspflicht des Erbbauberechtigten auf Verlangen des Eigentümers angeht, kommen allein die Bestimmungen der §§ 2 Nr. 1, 27 Abs. 1 Satz 2 bzw. 32 Abs. 1 Satz 2 ErbbauVO in Betracht. Die dort genannten Gegenstände einer möglichen dinglichen Vereinbarung der Beteiligten umfassen jedoch nicht eine solche Abrissverpflichtung. § 2 Nr. 1 ErbbauVO spricht nur von der "Errichtung, Instandsetzung und Verwendung des Bauwerkes". Diese Benennung und Bezeichnung des möglichen Gegenstandes einer Vereinbarung umfasst weder nach dem Wortlaut noch nach dem Sinn der Vorschrift einen Abriß des Gebäudes (vgl. Münchener Kommentar, a.a.O., Rdnr. 11 zu § 2 ErbbauVO). Denn der allein näher zu betrachtende Begriff der "Verwendung" des Bauwerkes setzt bereits den weiteren Bestand des Bauwerkes als zu verwendenden Gegenstandes voraus. Dieser Begriff ist auch nicht im Sinne des Begehrens der Beteiligten einer erweiterten Auslegung zugänglich. Vielmehr ist diese Bestimmung wegen des sachenrechtlichen Typenzwanges eng auszulegen. Dieses Ergebnis der Anwendung sachenrechtlicher Auslegungsgrundsätze wird auch gestützt von Sinn und Zweck der Erbbaurechtsverordnung, insbesondere einer Gesamtschau mit der Regelung des Ausschlusses des Wegnahmerechtes nach § 34 ErbbauVO. Der Erbbaurechtsverordnung liegt in erster Linie das Motiv zugrunde, den Wohnungsbau zu fördern und jeden nur verfügbaren Baugrund ausnutzbar zu machen. Es erscheint daher nicht zufällig, sondern entsprechend diesem Zweck gewollt, wenn § 2 Ziffern 1 und 2 ErbbauVO zwar die Möglichkeit dinglich wirkender Vereinbarungen betreffend die Errichtung, Instandhaltung, Verwendung und den Wiederaufbau im Falle der Zerstörung des Bauwerkes regeln, mithin Gegenstände, die auf den wirtschaftlichen Erhalt des Bauwerkes gerichtet sind, andererseits aber zu einem Abriß des Gebäudes geschwiegen wird. Dem entspricht auch die Regelung des § 34 ErbbauVO, der das Wegnahmerecht betreffend das Bauwerk beim Heimfall oder beim Erlöschen durch den Erbbauberechtigten ausschließt. Denn auch diese Bestimmung dient nach ihrer Begründung dazu, wirtschaftliche Werte zu erhalten (vgl. Ingenstau, Kommentar zum Erbbaurecht, 6. Aufl., Rdnr. 1 zu § 34 ErbbauVO). Aus diesem Sinn und Zweck des Ausschlusses des Wegnahmerechtes wird auch der Ausschluß der Vereinbarkeit einer Abrisspflicht als dinglicher Inhalt des Erbbaurechtes gefolgert (Ingenstau, a.a.O., Rdnr. 2 zu § 34, Münchener Kommentar, a.a.O., Rdnr. 1 zu § 34 und Rdnr. 11 zu § 2 ErbbauVO).
Die dinglich wirkende Vereinbarung einer Abrisspflicht des Erbbauberechtigten auf Verlangen des Eigentümers ist auch nicht nach §§ 27 Abs. 1 Satz 2 oder 32 Abs. 1 Satz 2 ErbbauVO zulässig (vgl. LG Düsseldorf, a.a.O.). Danach können dinglich wirkend nur Vereinbarungen über die Höhe der Entschädigung, die Art ihrer Zahlung sowie über ihre Ausschließung getroffen werden. Nun tritt zwar nach den Vereinbarungen der Beteiligten im Erbbaurechtsvertrag an die Stelle der Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Zahlung der Entschädigung für das errichtete Bauwerk seine Verpflichtung zum Abriß und der Beseitigung des Gebäudes, wenn es der Eigentümer verlangt, da sich aus den Worten "anstatt der Belassung der Gebäude ..." ein solches Alternativverhältnis ergibt. Die getroffene Vereinbarung wird dadurch indessen nicht zu einer solchen betreffend eine "Ausschließung" des Entschädigungsanspruches. Nach dem Wortlaut des Gesetzes kann nur eine Vereinbarung über die völlige oder teilweise Ausschließung des Entschädigungsanspruches selbst dinglich wirkend vereinbart haben. Inhaltlich darüber hinausgehende Vereinbarungen, auch wenn sie nach den Vereinbarungen und dem Willen der Beteiligten im inhaltlichen Zusammenhang zu einem vereinbarten Ausschluß der Entschädigung stehen, können indessen nach dem Grundsatz des sachenrechtlichen Typenzwanges nicht mit dinglicher Wirkung vereinbart werden (Ingenstau, a.a.O., Rdnr. 5 zu § 27 ErbbauVO). Dies gilt auch für die Vereinbarung einer Abrissverpflichtung, die an Stelle der Entschädigung treten soll (LG Düsseldorf, a.a.O.).
Die Kostenfolge ergibt sich unmittelbar aus § 131 KostO.
Wert des Beschwerdegegenstandes: bis 500,00 EUR.