Maklerprovision: Konkludenter Vertragsschluss durch Exposé mit Außenprovision
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangte vom Beklagten Maklerlohn für den Erwerb eines Wohn- und Geschäftshauses. Streitig war insbesondere, ob zwischen den Parteien ein Maklervertrag zustande kam und ob der Kläger im eigenen Namen handelte. Das Gericht bejahte einen konkludent geschlossenen Nachweismaklervertrag, weil das Exposé ein unmissverständliches Provisionsverlangen („Außen-Provision 4,76 %“) enthielt und der Beklagte anschließend Maklerleistungen widerspruchslos in Anspruch nahm. Der Kläger habe zudem den Nachweis erbracht und die Kausalität zum Kaufvertrag dargelegt; Zinsen und vorgerichtliche Kosten wurden wegen Verzugs zugesprochen.
Ausgang: Klage auf Zahlung der Maklerprovision (nebst Zinsen und vorgerichtlichen Kosten) zugesprochen; Beklagter trägt die Kosten.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Maklervertrag kann durch schlüssiges Verhalten zustande kommen, wenn der Interessent in Kenntnis eines eindeutigen Provisionsverlangens Maklerleistungen in Anspruch nimmt.
Die bloße Inanspruchnahme von Maklerdiensten begründet für sich genommen nicht stets den Abschluss eines Maklervertrags; der Makler muss bei möglicher Unklarheit über seine Rolle durch ein klares Provisionsverlangen für eindeutige Verhältnisse sorgen.
Die Angabe „Außenprovision“ in einem an Kaufinteressenten gerichteten Exposé ist nach dem Empfängerhorizont regelmäßig als Käuferprovisionsverlangen zu verstehen, wenn sie inhaltlich und platzmäßig hervorgehoben ist.
Ein Makler, der nach außen als Vertragspartner auftritt, handelt im eigenen Namen, wenn die Unterlagen keinen anderen Rechtsträger (z.B. eine GmbH) als Vertragspartner ausweisen und typische Identifikationsmerkmale (HR-Nummer, Geschäftsführer) fehlen.
Der Verzug kann sich auch auf den tatsächlich geschuldeten Gesamtbetrag erstrecken, wenn der Gläubiger erkennbar die Provision aus dem tatsächlichen Kaufpreis verlangt und dem Schuldner die maßgeblichen Berechnungsgrundlagen bekannt sind.
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 24.418,80 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.03.2020 zu zahlen.
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger einen weiteren Betrag in Höhe von 1.242,84 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.03.2020 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Zahlung von Maklerlohn.
Der Kläger schloss am 17.06.2014 mit der xx GmbH einen Franchisevertrag. Nach § 2 des Vertrages führte der Kläger das Geschäft als Franchisenehmer im eigenen Namen und auf eigene Rechnung. Wegen der weiteren Einzelheiten dazu wird auf die Anlage zum Schriftsatz des Klägers vom 01.10.2020 verwiesen (vgl. Bl. 74 ff. GA).
Am 14.06.2019 kam es zwischen den Parteien zu einem Gespräch in den Geschäftsräumen des Klägers. Der Beklagte interessierte sich dabei für zwei Objekte in T , namentlich
- einem Wohn- und Geschäftshaus auf der B-Straße und
- einem Wohn- und Geschäftshaus auf der T-Straße.
Im Anschluss an das Gespräch erhielt der Beklagte die Exposés für die beiden Objekte. Darin befand sich jeweils oben rechts ein Firmenlogo mit der Aufschrift „xx“ und darunter der Schriftzug „yyy IMMOBILIEN“. Ferner wurde in der Fußzeile als Ansprechpartner der Kläger genannt, gefolgt von der Bezeichnung „xx Immobilien V“. Direkt unter der Angabe des anvisierten Kaufpreises heißt es:
„Außen-Provision 4,76 % inkl. der gesetzte. MwSt“.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage B1 verwiesen (vgl. Bl. 48 ff. GA).
Am 21.06.2019 trafen sich die Parteien im Objekt T-Straße und besichtigten danach das Objekt B-Straße. Am 08.07.2019 fand ein Folgetermin zur Besichtigung der beiden Objekte statt.
Auf Vermittlung des Klägers kam es am 13.09.2019 in einem Café in T zu einem Treffen zwischen dem Beklagten und der damaligen Miteigentümerin der beiden Objekte. Im weiteren Verlauf kaufte der Beklagte zusammen mit einer weiteren Person das Objekt B-Straße zu einem Kaufpreis in Höhe von 513.000,00 Euro. Der Kläger stellte dem Beklagten auf der Annahme eines Verkaufspreises in Höhe von 500.000,00 Euro eine Rechnung in Höhe von 23.800,00 Euro. Eine Provision zahlte der Beklagte weder auf die Mahnung des Klägers unter Fristsetzung bis zum 20.03.2020 noch auf das vorgerichtliche Rechtsanwaltsschreiben des nunmehrigen Klägervertreters.
Der Kläger behauptet, er habe hinsichtlich der hier in Rede stehenden Objekte als Franchisenehmer der xx GmbH im eigenen Namen und auf eigene Rechnung gehandelt.
Mit der Klageschrift hat der Kläger den Beklagten auf Zahlung von 25.228,00 Euro in Anspruch genommen. In der Güteverhandlung hat der Klägervertreter erklärt, dass der Beklagte (lediglich) auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 24.418,80 Euro in Anspruch genommen werde und im Übrigen hat er die Klage zurückgenommen.
Der Kläger beantragt nunmehr,
den Beklagten zu verurteilen, an ihn
1.24.418,80 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.03.2020 sowie
2.1.242,84 Euro an außergerichtlichen Kosten nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.03.2020
zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er bestreitet mit Nichtwissen, dass der Kläger im eigenen Namen und auf eigene Rechnung gemakelt hat.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist – soweit nach wirksamer Teilrücknahme (vgl. § 269 Abs. 1 ZPO) noch zur Entscheidung gestellt – begründet.
Dem Kläger steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision für das Objekt B-Straße zu, § 652 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB.
Die Parteien sind durch einen konkludent geschlossenen Nachweismaklervertrag miteinander verbunden.
Wie jeder andere zivilrechtliche Vertrag kommt ein Maklervertrag durch zwei übereinstimmende, auf den Vertragsabschluss gerichtete Willenserklärungen, namentlich Angebot und Annahme (§§ 145 ff. BGB), zustande. Die Willenserklärungen können auch durch schlüssiges Handeln abgegeben werden. Für den Abschluss eines Maklervertrages ist dabei nach der ständigen ober- und höchstrichterlichen Rechtsprechung zu berücksichtigen, dass in der bloßen Entgegennahme von Maklerdiensten nicht in jedem Falle und nicht ohne Weiteres der Abschluss eines Maklervertrags zu erkennen ist. Aus der Tatsache, dass eine Partei sich die Mitwirkung des Maklers gefallen lässt, folgt noch nicht notwendigerweise, dass sie mit dem Makler in Vertragsbeziehungen treten will. Es ist Sache des Maklers, in dieser Hinsicht für klare Verhältnisse zu sorgen. Wenn den Umständen nach mit der Möglichkeit zu rechnen ist, dass der Kaufinteressent ihn für den Makler des Verkäufers halten könnte, muss er eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er Makler des Käufers sein will. Das geeignete Mittel hierzu ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will (exemplarisch BGH, Urteil vom 17.12.2015 – I ZR 172/14 –, Rn. 13 m. w. N., juris).
Gemessen daran liegt ein wirksamer Vertragsschluss vor. Der Kläger bot dem Beklagten den Abschluss eines entgeltlichen Maklervertrages durch die Übermittlung des Exposés schlüssig an. In dem Exposé ist auch ein ausdrückliches und unmissverständliches Provisionsverlangen enthalten. An prominenter Stelle, direkt unter dem anvisierten Kaufpreis, heißt es explizit „Außen-Provision 4,76 % inkl. der gesetzte. MwSt“. Ein verständiger Dritter in der Position des Beklagten als Erklärungsempfänger – auf den hier alleine abzustellen ist (sog. Empfängerhorizont, §§ 133, 157 BGB) – versteht diese Angabe nach Treu und Glauben als Provisionsverlangen. Denn die Begriffe Käuferprovision und Außenprovision werden allgemeinkundig synonym verwendet. Hinzu kommt, dass die Angabe der konkret zu zahlenden Provision im Exposé auch erkennbar sinnlos wäre, wenn sie sich nicht auf den Käufer bezöge. Denn das Exposé richtet sich ausschließlich an potentielle Käufer. Die haben kein Interesse daran mitgeteilt zu bekommen, was der Verkäufer ggf. noch an Maklerkosten zu zahlen hat. Ebenso haben Makler und Verkäufer kein Interesse daran, diese Information mit potentiellen Käufern zu teilen. Alles dies erschließt sich einen durchschnittlich aufmerksamen Dritten, der daraus den zutreffenden Schluss zieht, dass die Provisionszahlungspflicht ihn trifft.
Dieses unmissverständliche Angebot des Klägers nahm der Beklagte durch die widerspruchslose Hinnahme der weiteren Maklerleistung an. Dass der Beklagte möglicherweise den naheliegenden Schluss, dass er dadurch etwas rechtlich Erhebliches erklärte, sorgfaltswidrig nicht zog, steht einem Vertragsschluss nicht entgegen (dazu statt vieler: Armbrüster in MüKo, BGB, vor § 116 Rn. 28, beck-online; Ellenberger in Palandt, BGB, Einf. V. § 116 Rn. 17 m. w. N.). Dies folgt aus der Schutzbedürftigkeit des Erklärungsempfängers und der Möglichkeit des Erklärenden, sich von der Willenserklärung durch Anfechtung gem. § 119 BGB (analog) – innerhalb der (hier verstrichenen) Ausschlussfrist des § 121 BGB – lösen zu können. Vorliegend hätte der Beklagte bei sorgfältigem Lesen des Exposés das Provisionsverlangen des Klägers sehen und damit erkennen können, mit der Wahrnehmung eines erneuten Besichtigungstermins eine rechtserhebliche Erklärung abzugeben.
Der Kläger handelte bei der Abgabe der Willenserklärung auch im eigenen Namen und auf eigene Rechnung. Dies ergibt sich bereits aus dem Exposé. So heißt es darin „m2 Immobilien V“. Von einer xx GmbH ist im gesamten Exposé nicht die Rede. Gleiches gilt für das Formular mit der Widerrufsbelehrung (Anl. K2, Bl. 13 GA). Darin wird keine GmbH als Vertragspartner genannt. Damit korrespondiert, dass weder eine Handelsregisternummer noch ein Geschäftsführer genannt werden. Eine möglicherweise (subjektiv) irrige Vorstellung beim Beklagten ändert an diesem (objektiven) Befund nichts.
Wollte man dem nicht folgen, würde dies im Übrigen zu keinem anderen Ergebnis führen. Denn dann hätte der Kläger in Bezug auf die xx GmbH als Vertreter ohne Vertretungsmacht gehandelt. Ausweislich des § 2 des Franchisevertrages sollte der Kläger nämlich ausschließlich im eigenen Namen und auf eigene Rechnung handeln. Der xx GmbH steht nach dem Franchisevertrag, der zudem Ende Juni 2019 beendet war, lediglich im Innenverhältnis zum Kläger eine Umsatzbeteiligung zu. Hat der Vertreter – wie hier – die Erfüllungsleistung erbracht, so ist ihm aber gleichfalls nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) auch der Anspruch auf die Gegenleistung zuzubilligen (vgl. Schilken in Staudinger, BGB, 2019, § 179, Rn. 15 m. w. N.; Schubert in MüKo, BGB, 8. Aufl. 2018, § 179 Rn. 41; Maier-Reimer/Finkenauer in: Erman, BGB, 16. Aufl. 2020, § 179, Rn. 10). Der Grund dafür liegt darin, dass die Vorschriften über die Vertretung ohne Vertretungsmacht lediglich etwaige wirtschaftliche Nachteile ausgleichen sollen und nicht (wie wohl vom Beklagten beabsichtigt) zu einem ungerechtfertigten wirtschaftlichen Vorteil führen sollen. Ferner müsste der Beklagte ersparte Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit des Klägers nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB i. V. m. § 818 Abs. 2 BGB auskehren. Eine Entreicherung nach § 818 Abs. 3 BGB dürfte mangels sog. Luxusaufwendungen nicht in Betracht kommen.
Der Kläger hat auch den geschuldeten Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages erbracht, indem er mit dem Beklagten die weitere Besichtigung des Objekts durchführte und schließlich den Kontakt zwischen den Verkäufern und dem Beklagten herstellte, wodurch sie ab dem 13.09.2019 konkrete Vertragsverhandlungen aufnahmen. Diese Vertragsverhandlungen führten wiederum kausal (vgl. § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB „infolge“) zu dem Abschluss des hinreichend kongruenten Kaufvertrages. Gegen die Wirksamkeit des Hauptvertrages und der inhaltlichen Kongruenz von nachgewiesenem und abgeschlossenem Kaufvertrag ist nichts zu erinnern.
Die Nebenentscheidungen zu den Zinsen und den außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten folgen aus §§ 280 Abs. 1 und Abs. 2, 286 Abs. 1, 288 BGB. Mit Schreiben vom 13.03.2020 (Anlage K 6, Bl. 22 GA) setzte der Kläger den Beklagten fruchtlos eine Frist zur Zahlung bis zum 20.03.2020. Soweit in der Mahnung lediglich ein Betrag in Höhe von 23.800,00 Euro ausgewiesen wurde, steht das dem Verzug hinsichtlich des gesamten Betrages nicht entgegen. Denn der Kläger hat unmissverständlich geltend gemacht, dass er die sich aus dem tatsächlichen Kaufpreis ergebende Provision verlangte. Der Kaufpreis sowie die Courtage in Höhe von 4,76 Prozent waren dem Beklagten bekannt, so dass er sich die gemeinte Summe unschwer errechnen konnte.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Danach entspricht es billigem Ermessen der Beklagtenseite auch die Kosten aufzuerlegen, die durch die teilweise Klagerücknahme entstanden sind. Denn die dadurch entstandenen Kosten, die grundsätzlich von der Klägerseite zu tragen sind (§ 269 Abs. 3 ZPO), sind geringfügig (vgl. Verfahrensgebühr, Ziff. 3100 VV). Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 Sätze 1 und 2 ZPO.
Der Streitwert wird bis zur mündlichen Verhandlung auf 25.228,00 Euro und ab dann auf 24.418,80 Euro festgesetzt.