Grundstückskauf: Arglistiges Verschweigen fehlender Baugenehmigung – Anfechtung und Schadensersatz
KI-Zusammenfassung
Die Käufer fochten einen notariellen Grundstückskaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an, weil der Verkäufer die fehlende baurechtliche Genehmigung eines Dachgeschossausbaus verschwieg. Das LG bejahte eine Aufklärungspflicht, da das Fehlen der Genehmigung Rechtsunsicherheit und Aufwand begründet und für die Kaufentscheidung wesentlich ist. Die spätere Erteilung der Genehmigung ließ das Anfechtungsrecht nicht entfallen, da es auf den Zeitpunkt der Anfechtung ankommt. Der Verkäufer hat keine Ansprüche aus dem Vertrag; die Käufer erhielten Ersatz u.a. für Finanzierungskosten und Rechtsanwaltskosten sowie die Feststellung weiterer Ersatzpflicht.
Ausgang: Klage vollumfänglich erfolgreich: Keine Ansprüche des Verkäufers aus dem Kaufvertrag; Zahlung von 90.870,68 EUR sowie Feststellung weiterer Ersatzpflicht.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Verkäufer hat im Rahmen von Vertragsverhandlungen über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck vereiteln können und für die Entscheidung des Vertragspartners wesentlich sind, wenn dieser die Mitteilung nach der Verkehrssitte erwarten darf.
Das Verschweigen, dass ein zu Wohnzwecken ausgebautes Dachgeschoss zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht baurechtlich genehmigt bzw. das Bauvorhaben nicht angezeigt ist, kann eine arglistige Täuschung nach § 123 Abs. 1 BGB darstellen, weil hierdurch ein wesentliches Nutzungs- und Rechtsrisiko begründet wird.
Für die Frage, ob eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach Treu und Glauben ausgeschlossen ist, ist grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Abgabe der Anfechtungserklärung abzustellen; eine nachträgliche Genehmigung beseitigt das Anfechtungsrecht nicht ohne Weiteres.
Übernimmt der Verkäufer vertraglich die Haftung dafür, dass die derzeitige Nutzung „gesetzlich, insbesondere baurechtlich zulässig“ ist, umfasst dies regelmäßig auch die formelle baurechtliche Zulässigkeit (Vorliegen der erforderlichen behördlichen Gestattung).
Ist ein Vertrag wirksam wegen arglistiger Täuschung angefochten, sind adäquat verursachte Vermögensnachteile, insbesondere Finanzierungsnebenkosten (Bereitstellungszinsen, Vorfälligkeitsentschädigungen) und erforderliche Rechtsverfolgungskosten, als Schaden ersatzfähig, soweit sie durch den Vertragsschluss veranlasst wurden.
Zitiert von (1)
1 neutral
Tenor
1.
Es wird festgestellt, dass dem Beklagten aus dem Kaufvertrag vom 24.01.2001 über den Verkauf des Grundbesitzes Y.-straße, V an die Kläger, der bei dem Notar Dr. E. unter Urkundennummer N01 beurkundet worden ist, Ansprüche nicht zustehen.
2.Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 90.870,68 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.12.2003 zu zahlen.
3.
Es wird festgestellt, dass der Beklagte den Klägern auch zum Ersatz der weiteren Schäden verpflichtet ist, die den Klägern infolge des abgeschlossenen Kaufvertrages vom 24.01.2001 entstanden sind.
4.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
5.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Mit notariellem Kaufvertrag des Notars Dr. E. in N. vom 24.01.2001 (Urkundennummer N01) erwarben die Kläger von dem Beklagten das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück Y.-straße in V zu einem Kaufpreis von 887.500,00 DM, wobei auf mitverkaufte Gegenstände ein Betrag von 67.500,00 DM entfiel. Der Kaufvertrag enthielt u.a. folgende Regelungen:
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Gewährleistung
(1) Der Verkäufer haftet nicht für erkennbare oder verborgene Mängel des Vertragsobjektes. ...
(3) Der Verkäufer haftet im Übrigen für die Lastenfreiheit des Vertragsobjekts. Er haftet auch dafür, dass fortbestehend bis zum Zeitpunkt des Besitzüberganges
- die derzeitige Nutzung des Vertragsobjektes gesetzlich insbesondere
baurechtlich zulässig ist.“
Dem Vertragsschluss waren mindestens zwei Besichtigungstermine vorausgegangen.
Am 01.11.2000 wurden die Kläger von der ehemaligen Ehefrau des Beklagten, der Zeugin J., durch das Haus geführt. Die Kläger erklärten gegenüber der Zeugin, sie hätten Interesse an dem Objekt und baten sie, den Beklagten entsprechend zu informieren. Daraufhin übersandte der Beklagte mit Schreiben vom 07.11.2000 dem Kläger Grundriss-, Ansichts- und Schnittzeichnungen sowie eine Wohnflächenberechnung für das Haus. In dem Schreiben teilte der Beklagte mit, dass die Grundrisse nicht das von ihm ausgebaute Dachgeschoss beinhalteten. Der Beklagte hatte einige Jahre zuvor im Dachgeschoss einen Abstellraum in Wohnraum umgebaut und dabei zwei Dachgauben eingebaut. Für den durchgeführten Dachausbau erteilte die Stadt V erst am 18.12.2001 auf Antrag des Beklagten im vereinfachten Verfahren gemäß § 68 BauO eine Baugenehmigung für die bereits vorgenommene Nutzungsänderung.
Nachdem ein zweiter Besichtigungstermin Anfang Dezember 2000 stattgefunden hatte, wurden sich der Kläger und der Beklagte bei einem weiteren Treffen im Kaufobjekt am 16.12.2000 über den Vertragsschluss einig.
Nach Abschluss des Kaufvertrages versuchten die Kläger, den erworbenen Grundbesitz in Wohnungs- und Teileigentum aufzuteilen. Zu diesem Zweck beauftragten sie den Notar Dr. V. mit der Ausarbeitung einer Teilungserklärung. Der Begründung von Wohnungseigentum stand jedoch zunächst entgegen, dass der von dem Beklagten durchgeführte Dachausbau baurechtlich nicht genehmigt war.
Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 09.04.2001 erklärten die Kläger gegenüber dem Beklagten die Anfechtung ihrer auf den Abschluss des Kaufvertrages vom 24.01.2001 gerichteten Willenserklärungen. Sie machten u.a. geltend, von dem Beklagten arglistig über das Fehlen der Baugenehmigung für den Dachgeschossausbau getäuscht worden zu sein.
Mit Schreiben vom 18.04.2001 wies der Beklagte diese Vorwürfe zurück. Am 10.05.2001 ließ er sich eine vollstreckbare Ausfertigung der notariellen Urkunde vom 24.01.2001 erteilen. Gegen die drohende Vollstreckung haben die Kläger Vollstreckungsabwehrklage erhoben und obsiegten durch Urteil des Landgerichts Wuppertal vom 07.02.2003. Auch die hiergegen gerichtete Berufung blieb erfolglos. Durch Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 28.07.2003 bestätigte das OLG die Entscheidung des Landgerichts und die arglistige Täuschung des Beklagten gegenüber den Klägern sowie die darauf begründete Anfechtung des Kaufvertrages.
Daraufhin erklärte der Beklagte, nunmehr von dem geschlossenen Kaufvertrag Abstand zu nehmen und stattdessen von den Klägern Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen zu wollen. Zur Abwehr dieser vermeintlichen Ansprüche begehren die Kläger Feststellung, dass solche Ansprüche tatsächlich nicht bestehen.
Außerdem begehren die Kläger Schadensersatz vom Beklagten, und zwar folgende Positionen:
| Rechtsanwaltskosten für die Einspruchsverfahren gegen die Grunderwerbssteuerbescheide | |
| Klägerin zu 1) | 412,97 Euro |
| Kläger zu 2) | 319,08 Euro |
| Finanzierungskosten | |
| Bereitstellungszinsen | |
| Darlehen 61322111 | 12.952,77 Euro |
| Darlehen 62646476 | 10.907,50 Euro |
| Darlehen 62646484 | 6.817,28 Euro |
| Vorfälligkeitsentschädigung | |
| Darlehen 61322111 | 24.021,36 Euro |
| Darlehen 62646484 | 12.536,20 Euro |
| Rechtsanwaltsgebühren | |
| Darlehen | 5.338,64 Euro |
| Avalkredit | 6.699,52 Euro |
| Pfändungs- und Überweisungsbeschluss | 1.958,71 Euro |
| Grundschuld | 4.196,30 Euro |
| Gebühren Stadtsparkasse für Avalkredit | 51,13 Euro |
| Gerichtsgebühren | 1.280,08 Euro |
| Notargebühren | 1.254,09 Euro 80,64 Euro 1.881,15 Euro |
| Städtische Gebühren | 127,47 Euro 25,56 Euro 10,23 Euro |
Wegen der Einzelheiten der Berechnung wird Bezug genommen auf die Seiten 15 bis 25 der Klageschrift vom 28.10.2003.
Die Kläger tragen vor, sie hätten aus den Gründen des Urteils des Landgerichts Wuppertal vom 07.02.2003, bestätigt durch das Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 28.07.2003, den Kaufvertrag zu Recht wegen arglistiger Täuschung angefochten, denn der Beklagte habe ihnen nicht mitgeteilt, dass eine Baugenehmigung für das ausgebaute Dachgeschoss nicht vorgelegen habe. Hiervon hätten sie erst nach Beurkundung des Kaufvertrages erfahren. Außerdem habe der Beklagte ihnen Feuchtigkeit im Keller verschwiegen.
Der geltend gemachte Schaden sei auch der Höhe nach entstanden. So seien für die beantragten Darlehen bei der Stadtsparkasse sowohl Bereitstellungszinsen als auch Vorfälligkeitsentschädigungen im verlangten Umfang angefallen. Außerdem hätten sie in der Angelegenheit einen Rechtsanwalt zur Verhandlung mit der finanzierenden Bank, der Stadtsparkasse V, eingeschaltet, insbesondere auch zur Beschaffung der notwendigen Sicherheit (Avalkredit) für das Verfahren 5 O 154/01 vor dem Landgericht Wuppertal.
Weiterer Schaden könne ihnen dadurch entstehen, dass Taxkosten der Stadtsparkasse noch nicht abgerechnet seien und weitere Notarkosten wegen der Löschung von Auflassungsvormerkung und Grundschuld anfallen könnten. Außerdem müssten sie noch einen weiteren Umzug durchführen, wenn sie ein neues Eigenheim gefunden hätten, was bislang wegen des Streits mit dem Beklagten nicht möglich gewesen sei. Zwischenzeitlich sei der Umzug in eine größere Wohnung erfolgt, weil die bisherige Wohnung zu klein geworden sei und man deswegen eigentlich das Haus des Beklagten habe erwerben wollen.
Nachdem die Kläger ihre Zahlungsklage mit Schriftsatz vom 11.05.2004 in Höhe von 3.020,07 Euro zurückgenommen haben, beantragen sie nunmehr:
1.
Es wird festgestellt, dass dem Beklagten aus dem Kaufvertrag vom 24.01.2001 über den Verkauf des Grundbesitzes Y.-straße V l an die Kläger, der bei dem Notar Dr. E. unter Urkundennummer N01 beurkundet worden ist, Ansprüche nicht zustehen.
2.
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 90.870,68 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
3.
Es wird festgestellt, dass der Beklagte den Klägern auch zum Ersatz der weiteren Schäden verpflichtet ist, die den Klägern infolge des abgeschlossenen Kaufvertrages vom 24.01.2001 entstanden sind.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte trägt vor, die Feststellungsanträge seien bereits unzulässig, da kein Feststellungsinteresse bestehe. Der Antrag zu 1) enthalte eine Vorfrage, die im Rahmen der Schadensersatzansprüche zu Ziffer 2) zu klären sei. Der Antrag zu Ziffer 3) sei unzulässig, da die Kläger alle Ansprüche abschließend beziffern könnten.
Auch im Übrigen stünden den Klägern keinerlei Ansprüche zu. Das Verfahren bezüglich der Vollstreckungsgegenklage und der Inhalt der Entscheidungen des Landgerichts Wuppertal und des Oberlandesgerichts Düsseldorf seien für das hiesige Verfahren völlig ohne Bedeutung.
Es sei nicht richtig, dass er die fehlende Baugenehmigung verschwiegen habe. Dies sei auch unerheblich, da diese inzwischen - unstreitig - vorliege. Das Landgericht sei in der angefochtenen Entscheidung zu Unrecht davon ausgegangen, dass die durch den Ausbau des Dachgeschosses bedingte Nutzungsänderung einer baurechtlichen Genehmigung bedurft habe. Der Einbau der Dachgauben einschließlich der Nutzungsänderung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken sei gemäß § 67 Abs. 1 BauO NRW genehmigungsfrei und lediglich anzeigepflichtig gewesen. Die einfache Anzeige nach § 67 BauO NRW sei eine reine Formalität gewesen. Die materiellrechtliche Zulässigkeit der von ihm bei der Baubehörde nicht angezeigten Nutzung sei stets vorhanden gewesen. Eine Offenbarungspflicht im Hinblick auf eine fehlende Genehmigung habe somit nicht bestanden.
Auch sämtliche weiteren Vorwürfe der Kläger weist der Beklagte zurück.
Zudem bestreitet er die Ansprüche auch der Höhe nach.
Die anwaltliche Vertretung sei sowohl gegenüber dem Finanzamt als auch gegenüber der Stadtsparkasse Wuppertal nicht erforderlich gewesen. Die Kläger hätten nur Anspruch auf Naturalrestitution. Da er - der Beklagte - Fachanwalt für Steuerrecht sei, hätte er für die Kläger tätig werden können. Er verfüge auch über gute Beziehungen zur Stadtsparkasse und hätte bessere Ergebnisse erzielen können als der Klägervertreter.
Der Beklagte bestreitet weiter, dass die Kläger überhaupt Darlehensverträge abgeschlossen haben, dass Bereitstellungszinsen und Vorfälligkeitsentschädigungen angefallen sind. Die abgerechneten Anwaltsgebühren seien völlig überhöht und der Streitwert seit unzutreffend berechnet.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschlüssen vom 24.03.2004 (Bl. 345 f. d.A.) und vom 19.05.2004 (Bl. 393 ff. d.A.). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Sitzungsprotokolle vom 28.04.2004 (Bl. 354 ff. d.A.), vom 23.06.2004 (Bl. 404 ff. d.A.) und vom 10.11.2004 (Bl. 427 ff. d.A.).
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist im jetzt noch geltend gemachten Umfang auch begründet.
I.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Kläger den Kaufvertrag mit dem Beklagten wirksam angefochten haben und somit dem Beklagten hieraus keine Ansprüche gegen die Kläger zustehen, die Kläger hingegen Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten haben.
Indem der Beklagte den Klägern das Nichtvorhandensein der Baugenehmigung für den Dachgeschossausbau verschwiegen hat, hat er eine arglistige Täuschung im Sinne des § 123 Abs. 1 BGB begangen. Auch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Beteiligten entgegengesetzte Interessen verfolgen, besteht eine Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck vereiteln können und daher für die Entscheidung des Vertragspartners von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrssitte erwarten durfte.
Danach war der Beklagte verpflichtet, die Kläger darüber aufzuklären, dass der Ausbau des Dachgeschosses ohne Genehmigung durchgeführt worden war. Insbesondere scheidet eine Aufklärungspflicht abweichend von der Rechtsansicht des Beklagten nicht bereits deswegen aus, weil eine Genehmigungspflicht nicht vorlag und das Bauvorhaben lediglich anzeigepflichtig war. Ob eine Anzeige ausreichen würde oder ein Genehmigungsverfahren durchlaufen werden musste, hing gemäß § 67 Abs. 1 Nr. 3 BauO NRW davon ab, ob die Baubehörde ein Genehmigungsverfahren für erforderlich hielt. Nur wenn die Baubehörde auf die Durchführung des Genehmigungsverfahrens verzichtet, indem sie keine Erklärung nach § 67 Abs. 1 Nr. 3 BauO NRW abgibt, bleibt es bei der bloßen Anzeigepflicht. Da der Beklagte das Bauvorhaben aber bereits nicht angezeigt hatte, stand im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht fest, ob ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden müsste.
Es kann auch dahinstehen, ob der von dem Beklagten geschaffene Zustand den materiellrechtlichen Vorgaben des öffentlichen Baurechts entsprach und die Erteilung einer Baugenehmigung erfolgen musste. Auch wenn keinerlei materiellrechtliche Bedenken gegen die Genehmigung bestanden, lag eine solche zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht vor, sodass der Zustand jedenfalls formell rechtswidrig war und für die Kläger das Risiko bestand, dass ihnen die Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken bis zur Erteilung einer Genehmigung hätte untersagt werden können. Auch wenn der Erteilung einer Baugenehmigung keinerlei rechtliche Hindernisse entgegen standen, war nicht sicher, ob diese objektiv bestehende Rechtslage zutreffend erkannt und eine Genehmigung erteilt werden würde.
Es ist ferner auch unter Kostengesichtspunkten von erheblichem Interesse, ob sämtliche Genehmigungsverfahren bereits durchgeführt worden sind oder noch von dem Erwerber betrieben werden müssen. Die Durchführung des Genehmigungsverfahrens, insbesondere die Beibringung der vorzulegenden Unterlagen und Nachweise erfordert einen nicht unerheblichen organisatorischen und finanziellen Aufwand.
Angesichts der durch das Fehlen einer Baugenehmigung ausgelösten Rechtsunsicherheit und des mit dem Erlangen von fehlenden Genehmigungen verbundenen Aufwandes ist die Frage, ob die für die geplante Nutzung eines Objektes erforderlichen Genehmigungen vollständig vorliegen, für den Käufer ganz offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung. Es war auch für den Beklagten offensichtlich, dass die Kläger den Kaufvertrag mit entsprechender Kenntnis jedenfalls nicht in dieser Form abgeschlossen hätten.
Dem Anfechtungsrecht der Kläger steht nicht entgegen, dass die Baugenehmigung nunmehr vorliegt. Zwar kann eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn die Rechtslage des Getäuschten durch die arglistige Täuschung nicht oder nicht mehr beeinträchtigt ist. Für die Beurteilung dieser Frage kommt es aber auf den Zeitpunkt der Abgabe der Anfechtungserklärung an. Zu diesem Zeitpunkt lag die Baugenehmigung aber noch nicht vor, das heißt, die Berechtigung zur Anfechtung entfällt nicht durch deren nachträgliche Einholung.
Seiner Aufklärungspflicht ist der Beklagte nicht bereits dadurch nachgekommen, dass er mit dem Schreiben vom 07.11.2000 den Kläger darauf hingewiesen hat, die beigefügten Grundrisszeichnungen beinhalteten nicht das ausgebaute Dachgeschoss. Daraus mussten die Kläger nicht den Schluss ziehen, dass eine Genehmigung für den Dachgeschossausbau nicht vorliegt.
Der Vortrag des Beklagten, er habe den Klägern schon bei ihrem ersten Zusammentreffen, nachdem er die Pläne übersandt habe, erläutert, dass das Fehlen von Plänen für das Dachgeschoss darauf beruhe, dass das Dachgeschoss ohne Baugenehmigung ausgebaut worden sei und er habe sie des Weiteren während des Termins am 16.12.2000 nochmals ausdrücklich auf die fehlende Baugenehmigung hingewiesen, ist unglaubhaft und durch Indizien widerlegt.
Zunächst lässt sich dieses Vorbringen kaum in Übereinstimmung mit dem beurkundeten Vertragsinhalt bringen. Unter Ziffer 5 Abs. 3 ist bestimmt, dass der Beklagte die Gewährleistung für die gesetzliche, insbesondere baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung übernimmt. Diese Vereinbarung ist dahingehend zu verstehen, dass der Verkäufer für die formelle und materielle Zulässigkeit der Nutzung in dem aktuellen Ausbauzustand haftet. Mit der Formulierung „gesetzlich, insbesondere baurechtlich zulässig“ wird keinerlei Beschränkung auf die rein materielle Rechtmäßigkeit vorgenommen. Gegenstand der Haftung soll nicht sein, dass die zuständige Behörde die aktuelle Nutzung erlauben muss, sondern dass sie sie erlaubt hat.
Hätte der Beklagte - wie von ihm behauptet - tatsächlich den Kläger darüber in Kenntnis gesetzt, dass eine Genehmigung für den Dachgeschossausbau nicht vorliegt, hätte es nahegelegen, diese Einschränkung der Haftung in dem notariellen Kaufvertrag zum Ausdruck zu bringen. Dies gilt insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass es sich bei dem Beklagten um einen Anwalt handelt. Ihm musste bewusst sein, dass sich aus dem Wortlaut der Klausel eine umfängliche Haftung ergibt und es im Streitfall ihm obliegen würde zu beweisen, dass er die Haftung für die Zulässigkeit der Nutzung des Dachgeschosses nicht übernommen habe. Ein plausibler Grund, die in einer mündlichen Aufklärung liegende Haftungsbeschränkung nicht in den Vertragstext aufzunehmen, ist nicht ersichtlich und wird von dem Beklagten auch nicht vorgetragen.
Jedenfalls wäre aber zumindest zu erwarten gewesen, dass in dem Termin zur notariellen Beurkundung nochmals ausdrücklich mündlich auf das von dem Wortlaut abweichende übereinstimmende andere Verständnis der Parteien im Hinblick auf den Inhalt dieser Klausel hingewiesen worden wäre, um Missverständnisse auszuschließen und die Haftung des Beklagten einzugrenzen. Dass ein solcher Hinweis erfolgt ist, ergibt sich aus dem Beklagtenvorbringen ebenfalls nicht.
Gegen die Glaubhaftigkeit des Beklagtenvorbringens spricht des Weiteren die Aussage des Zeugen Z. vor dem erkennenden Gericht. Der Zeuge hat bekundet, er könne sich daran erinnern, dass die Kläger die Aufteilung des Grundbesitzes in Wohnungseigentum beabsichtigten. In diesem Zusammenhang habe der Kläger Anfang Februar oder März 2001 das Notariat des Herrn Dr. E. aufgesucht. Im Rahmen eines Gespräches habe er - der Zeuge - festgestellt, dass für das Dachgeschoss Grundrisszeichnungen, die zur Aufteilung nötig gewesen wären, nicht vorhanden gewesen seien. Daraufhin habe der Kläger ihn gefragt, woher er diese Zeichnungen bekommen könne. Der Zeuge hat sodann nach seiner Aussage erklärt, entweder müssten die Zeichnungen bei dem Verkäufer oder aber beim Bauamt zu erhalten sein. Einige Tage später habe der Kläger sich dann wieder bei ihm ‑ dem Zeugen ‑ gemeldet und mitgeteilt, dass er vom Bauamt erfahren habe, dass der Ausbau des Dachgeschosses baurechtlich nicht genehmigt sei. Vor diesem Telefonat habe er - der Zeuge - mit den Klägern die Frage des Vorliegens einer Baugenehmigung für den Ausbau des Dachgeschosses zu keinem Zeitpunkt erörtert, da offensichtlich alle Beteiligten davon ausgegangen seien, dass baurechtliche Zulässigkeit gegeben sei.
Der von dem Zeugen Z. vor dem erkennenden Gericht bekundete Sachverhalt spricht dafür, dass den Klägern das Fehlen der Baugenehmigung für das Dachgeschoss zum Zeitpunkt der Beurkundung des notariellen Kaufvertrages nicht bekannt gewesen ist. Denn es ist kein vernünftiger Grund ersichtlich, dass der Kläger anlässlich des von dem Zeugen Z. geschilderten Besprechungstermins diesen gefragt hat, wo er die Grundrisszeichnungen für das Dachgeschoss erhalten könnte, wenn er selbst davon ausgegangen wäre, dass eine Baugenehmigung gar nicht vorliegt. Auch die Nachfrage beim Bauamt hätte in diesem Zusammenhang keinen Sinn gemacht.
Die Aussage des Zeugen Z. ist auch glaubhaft. Der Zeuge hat im Wesentlichen dasselbe bekundet wie schon im Verfahren vor der 5. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal. Gewisse Differenzen bei den Zeitangaben sind mit dem Zeitablauf zu erklären. Der Zeuge hat jedenfalls deutlich gemacht, dasselbe Gespräch mit dem Kläger zu schildern, wie schon bei seiner Vernehmung vor der 5. Zivilkammer.
Auch die Würdigung der Aussage der Zeugin J. rechtfertigt ein anderes Beweisergebnis nicht. Bereits das Landgericht Wuppertal und das Oberlandesgericht Düsseldorf haben in dem vorangegangenen Verfahren ihre Aussage als nicht glaubhaft eingestuft. Insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Gründe des erst- und zweitinstanzlichen Urteils im Verfahren 5 O 154/01 Bezug genommen.
Obwohl die Zeugin auch auf das gegen sie eingeleitete Ermittlungsverfahren wegen Falschaussage hingewiesen worden ist, ist sie bei ihrer Aussage geblieben, hat diese teilweise nochmals der Kritik in den Entscheidungsgründen angepasst. Neu war ihre Aussage insoweit, als sie nun in wesentlich größerem Umfang am Gespräch vom 16.12.2000 teilgenommen haben will.
Zusätzlich hat sie einen angeblichen Telefonanruf des Klägers bekundet, bei dem sie nach weiteren Unterlagen gefragt worden sei.
Auf Nachfrage hat sie erklärt, diesen Anruf bei ihrer ersten Vernehmung nicht erwähnt zu haben, da sie nicht danach gefragt worden sei. Tatsächlich ist sie auch bei ihrer jetzigen Vernehmung nicht danach gefragt worden, sondern hat das Telefonat von sich aus erwähnt. In ihrer jetzigen Aussage war die Zeugin ersichtlich darum bemüht, dem Gericht klarzumachen, dass der Kläger vom Fehlen der Pläne und den daraus resultierenden Konsequenzen gewusst habe. Die Aussage war - trotz des Zeitablaufs ‑ teilweise detaillierter als in 2002, ist deswegen aber noch weniger glaubhaft.
Dass das Verschweigen der fehlenden Baugenehmigung auch arglistig war, hat das Oberlandesgericht Düsseldorf bereits in den Gründen des Urteils vom 28.07.2003 festgestellt.
II.
1.Aufgrund der Unwirksamkeit des Kaufvertrags stehen dem Beklagten aus diesem keinerlei Ansprüche mehr zu. Die Kläger haben insoweit ein Feststellungsinteresse, da der Beklagte mit Schriftsatz vom 20.08.2003 mit der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen Nichterfüllung gedroht hat. Mit dieser Feststellung wird nicht nur eine Vorfrage des anhängigen Rechtsstreits geklärt, sondern darüber hinaus wird geltend gemachten Gegenansprüchen begegnet. Dieses Ergebnis ist nicht durch eine Leistungsklage zu erzielen.
2.Des Weiteren stehen den Klägern Schadensersatzansprüche aufgrund der Unwirksamkeit des Kaufvertrages zu.
a)
Was die Rechtsanwaltskosten für die Führung der Einspruchsverfahren gegen die Grunderwerbssteuerbescheide betrifft, so haben die Kläger durch Vorlage der entsprechenden Korrespondenz nachgewiesen, dass sie anwaltliche Hilfe in Anspruch genommen haben. Sie durften diese Hilfe auch für erforderlich halten. Die Höhe der Gebühren ist mit jeweils einer 7,5/10-Gebühr nicht zu beanstanden.
b)
Des Weiteren können die Kläger Ersatz sowohl der Bereitstellungszinsen als auch der Vorfälligkeitsentschädigungen für die Darlehen, die sie zur Finanzierung des Kaufpreises aufgenommen haben, verlangen.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass die Kläger zur Finanzierung drei Darlehensverträge abgeschlossen haben. Dies haben die Zeugen Hecker und F. übereinstimmend bekundet. Die Zeugen haben des Weiteren anhand ihrer Unterlagen bekundet, dass sowohl die Bereitstellungszinsen als auch die Vorfälligkeitsentschädigungen in der geltend gemachten Höhe angefallen sind. Wenn der Zeuge Hecker teilweise andere Zahlen genannt hat, als mit der Klage begehrt werden, so ist das damit zu erklären, dass ihm nur eine Berechnung bis zum 20.03.2003 vorlag. Der Zeuge F. hat hingegen bekundet, dass die Beträge so, wie sie sich aus der Anlage H14 (Bl. 124 d. GA) ergeben, nämlich Berechnung zum 22.08.2003, tatsächlich geltend gemacht worden sind.
c)
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht ebenfalls fest, dass die Kläger in Sachen „Darlehen, Bürgschaft bzw. Avalkredit, Grundschuld und Pfändungs- und Überweisungsbeschluss“ anwaltliche Hilfe in Anspruch genommen haben. Dies hat der Zeuge Dr. D. so bekundet. Der Zeuge hat weiter bekundet, dass seine Tätigkeit auch die Darlehen selbst betraf. Man habe sich um Aufhebung der Darlehensverträge bemüht, um Kosten zu sparen, was aber nicht möglich gewesen sei, da die Darlehen als Sicherheit für das Aval, das wiederum im Rahmen des Vorprozesses notwendig war, dienten.
Hinsichtlich der Grundschuld sei er tätig geworden, weil der Beklagte versucht habe, bei der Sparkasse eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld zu bekommen.
Im Hinblick auf die zuvor genannten Tätigkeiten seien auch jeweils Besprechungen ‑ vor Ort oder telefonisch ‑ mit der Sparkasse geführt worden. Er sei auf keinen Fall im Interesse der Stadtsparkasse tätig geworden, auch wenn er diese sonst vertrete. Dies hat auch der Zeuge Hecker bestätigt, der selbst Jurist ist und als solcher tätig geworden ist.
Soweit der Beklagte die Erforderlichkeit der Einschaltung eines Rechtsanwaltes bestreitet, muss er sich entgegenhalten lassen, dass er durch sein eigenes Verhalten dafür gesorgt hat, dass die Kläger anwaltliche Hilfe benötigten. Dadurch, dass er immer neue Hindernisse bereitet hat, durften die Kläger die Einschaltung eines Rechtsanwaltes für erforderlich halten.
Soweit der Beklagte meint, die Kläger hätten, da sie nur Anspruch auf Naturalrestitution hätten, ihn einschalten müssen, ist dieser Gedanke zwar originell, aber völlig abwegig.
Die für die anwaltliche Tätigkeit angesetzten Gegenstandswerte sind nicht zu beanstanden, nachdem die Kläger im Hinblick auf die Angelegenheit „Darlehen“ eine einheitliche Abrechnung auf Basis des Gesamtstreitwertes vorlegen. Die abgerechneten Gebühren sind angemessen, wobei dies auch nicht substantiiert bestritten worden ist.
d)Auch die weiter geltend gemachten Notar- und Gerichtsgebühren sowie die städtischen Gebühren sind durch Vorlage entsprechender Rechnungen belegt. Auch hierbei handelt es sich um Kosten im Zusammenhang mit dem wirksam angefochtenen Kaufvertrag.
Damit sind insgesamt folgende Beträge zu ersetzen:
| Finanzierungskosten | |
| Bereitstellungszinsen | 12.952,77 Euro 10.907,50 Euro 6.817,28 Euro |
| Vorfälligkeitsentschädigung | 24.021,36 Euro 12.536,20 Euro |
| Rechtsanwaltskosten Einspruchsverfahren gegen Grunderwerbssteuerbescheide | 412,97 Euro 319,08 Euro |
| Darlehen | 5.338,64 Euro |
| Avalkredit | 6.699,52 Euro |
| Pfändungs- und Überweisungsbeschluss | 1.958,71 Euro |
| Grundschuld | 4.196,30 Euro |
| sonstige Kosten Gebühr Avalkredit | 51,13 Euro |
| Gerichtsgebühren | 1.280,08 Euro |
| Notargebühren | 1.254,09 Euro 80,64 Euro 1.881,15 Euro |
| Städtische Gebühren | 127,47 Euro 25,56 Euro 10,23 Euro |
| insgesamt | 90.980,68 Euro |
3.Auch der Feststellungsantrag zu Ziffer 3) ist begründet, denn der Gesamtschaden der Kläger steht noch nicht endgültig fest. So sind die Kosten der Löschung der Auflassungsvormerkung sowie der Grundschuld noch nicht abgerechnet.
Gegebenenfalls können auch noch Kosten durch einen weiteren Umzug entstehen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 ZPO.
Streitwert:
Klageantrag zu 1): 90.000,00 Euro (20 % des Kaufpreises)
Klageantrag zu 2): bis 12.05.2004 93.890,75 Euro danach 90.870,68 Euro
Klageantrag zu 3): 10.000,00 Euro.