Arglistige Täuschung über „erneuertes Dach“ beim Grundstückskauf: § 823 II BGB i.V.m. § 263 StGB

Landgericht Wuppertal · 17 O 469/00 · 19.11.2008

KI-Zusammenfassung

Der Käufer verlangte vom Geschäftsführer der Verkäuferin Schadensersatz wegen arglistiger Täuschung über ein angeblich erneuertes Flachdach. Das LG bejahte eine deliktische Haftung aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB, weil der Beklagte wider besseres Wissen ein „erneuertes Dach“ vorgespiegelt und so eine zu hohe Kaufpreiszahlung veranlasst hatte. Ersatzfähig war jedoch nur der durch weitere, täuschungsbedingt unterbliebene Minderung entstandene Mehrzahlungsbetrag (35.650 DM = 18.227,56 EUR); weitergehende Sanierungskosten wurden nicht zugesprochen. Der Feststellungsantrag wurde abgewiesen, da der Schaden auf 1998 zu bemessen sei und die Verzinsung einen Preisanstieg ausgleiche.

Ausgang: Zahlungsklage aus § 823 II BGB i.V.m. § 263 StGB nur i.H.v. 18.227,56 EUR zugesprochen; im Übrigen (einschließlich Feststellung) abgewiesen.

Abstrakte Rechtssätze

Ein Geschäftsführer haftet dem Grundstückskäufer persönlich aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB, wenn er beim Verkauf eine nicht vorhandene Eigenschaft der Kaufsache arglistig vorspiegelt und dadurch eine (weitergehende) Kaufpreiszahlung veranlasst.

Ein nach § 154 Abs. 2 StPO eingestelltes Strafverfahren entfaltet für den Zivilprozess keine Bindungswirkung; auch strafgerichtliche Entscheidungen sind im Zivilprozess allenfalls im Rahmen freier Beweiswürdigung zu berücksichtigen.

Beim Erfüllungsbetrug liegt ein Vermögensschaden in der Differenz zwischen geschuldeter und tatsächlich erbrachter Leistung; die Gleichwertigkeit von Kaufpreis und objektivem Verkehrswert schließt den Schaden nicht aus, wenn die Leistung hinter der geschuldeten Beschaffenheit zurückbleibt.

Die Höhe des durch Täuschung verursachten Schadens kann über den Minderwert der Sache anhand der zur Herstellung des geschuldeten Zustands erforderlichen Kosten bestimmt werden; erkennbar nicht geschuldete bzw. offenkundige Ausstattungsmerkmale bleiben außer Ansatz.

Ein Feststellungsinteresse für zukünftige Mehrkosten besteht nicht, wenn die Schadensbemessung auf den maßgeblichen Zeitpunkt abzustellen ist und eine Verzinsung des zugesprochenen Betrags einen Preisauftrieb ausgleicht.

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 18.227,56 EUR nebst Zinsen in Höhe von 9.75 % aus 15.850,05 EUR seit dem 29.10.2000 und aus

2.377,51 EUR seit dem 03.01.2001 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 84 % und der Beklagte 16 %.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger macht Schadensersatzansprüche aus einem Grundstückskaufvertrag geltend.

Die C GmbH, Haan, als Verkäuferin, die dabei durch den Beklagten als alleinvertretungsberechtigen Geschäftsführer vertreten wurde, und der Kläger als Käufer schlossen unter dem 01.09.1998 einen notariellen Kaufvertrag über das mit einem Mehrfamilienhaus und einer Gewerbehalle (frühere Tanzschule) bebaute Grundstück T-Straße in Wuppertal zu einem Kaufpreis von 750.000,00 DM. In dem Kaufvertrag, hinsichtlich dessen Inhalt auf die Kopie der notariellen Urkunde (UR.-NR. zz W des Notars Dr. C2, Wuppertal-Barmen) Bezug genommen wird (Anl. K 1 zur Klageschrift) und in dem auch schon die Auflassung erklärt, die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch bewilligt und beantragt und der Notar ermächtigt wurde, die Anträge aus der Urkunde dem Grundbuchamt einzureichen, heißt es unter anderem:

" V.

Gewährleistung.......

1. a) Der Grundbesitz wird verkauft und übertragen im gegenwärtigen,

Dem Käufer bekannten Zustand….Der Verkäufer….haftet nicht für

sichtbare oder unsichtbare Sachmängel....Er versichert, dass ihm

unsichtbare Sachmängel nicht bekannt sind."

In einer privatschriftlichen Vereinbarung vom 30.09.1998, auf die Bezug genommen wird (Anl. K 2), vereinbarten die Vertragsparteien, die Verkäuferin vertreten durch den Beklagten, eine Reduzierung des Kaufpreises um 10.000,00 DM und dafür die Übernahme von Kosten für Baumaßnahmen in einem Türbereich durch den Kläger.

Dem Abschluss des Kaufvertrages vorausgegangen war eine Besichtigung des Kaufobjektes Anfang August 1998 durch den Kläger, bei dem u.a. auch der Makler Z1 teilnahm, der von der Verkäuferin informiert worden war, dass das Flachdach über der ehemaligen Tanzschule vor kurzem "neu gedeckt" worden sei, und der diesen Umstand dem Kläger mitteilte, wobei streitig ist, ob Z1 dabei – so der Kläger – erklärte, das Dach sei "vollständig" erneuert worden. Grund für die Erklärung des Maklers war der Umstand, dass dem Kläger bei der Besichtigung auffiel, dass in der ehemaligen Tanzschule früher ein Parkettboden verlegt gewesen war und er dann fragte, "welcher Idiot" hier denn den Parkettboden rausreiße, worauf Z1 erklärte, das Flachdach sei undicht gewesen, durch die so eingedrungene Feuchtigkeit sei der Parkettboden hochgekommen, das Flachdach sei jedoch erneuert worden, Feuchtigkeit dringe nicht mehr ein.

Einige Tage nach der Besichtigung händigte Z1 dem Kläger ein von ihm erstelltes Kurzexposé aus, auf das Bezug genommen wird (Anl. K 3) und in dem es u.a. heißt:

"..., so wurde z.B. das Dach der ehemaligen Tanzschule sowie

teilweise die Wasserleitungen vor kurzem erneuert."

Noch am 01.09.1998, vor dem Beurkundungstermin, übergab der Beklagte dem Kläger ein vom ihm unterzeichnetes Schreiben der Verkäuferin vom selben Tag, dem ein in dem Zwangsversteigerungsverfahren O2 AG Wuppertal erstelltes Verkehrswertgutachten über das Kaufgrundstück beigefügt war. In dem Schreiben heißt es u.a.:

"Da wir bereits Modernisierungsmaßnahmen in den Wohnungen

durchgeführt haben (u.a. zum Teil neue Heizungen eingebaut) und des

weiteren das Dach der ehemaligen Tanzschule erneuert haben, ist das

Gutachten nicht mehr aktuell."

In dem diesem Schreiben beigefügten Gutachten, in dem es unter 4.1.6 u.a. hieß:

"Wertbeeinflussende Merkmale: ..........

Der bauliche Zustand ist teilweise mangelhaft.

Insbesondere der leerstehende Gewerbeteil befindet sich in einem

desolaten Zustand, hier sind umfangreiche Instandsetzungsarbeiten

erforderlich."

war der vorzitierte Absatz von "Insbesondere" bis "erforderlich" durchgestrichen worden, daneben hatte der Beklagte handschriftlich vermerkt:

"Dach erneuert !"

In dem Verkehrswertgutachten war der Gutachter zum Wertermittlungsstichtag, dem 02.03.1996, zu einem Verkehrswert von 1.000.000,00 DM gekommen.

Die Verkäuferin hatte Ende 1997 durch den Zeugen B Arbeiten an dem Dach über der ehemaligen Tanzschule ausführen lassen. Nachdem der Zeuge ihr zunächst ein Angebot vom 25.11.1997 (Anl. K 17) über ca. 36.000,00 bis 40.000,00 DM zzgl. Mehrwertsteuer unterbreitet hatte, welches die Entfernung und Entsorgung des alten, teilweise durchfeuchteten und schadhaften Dachbelags beinhaltete und vorsah, das Dach durch eine Schalung und durch eine V 13-Bahn sowie Schindeln und eine Elastomer-Schweißbahn neu zu decken, kam es dann, da dies der Verkäuferin insbesondere wegen der ungewissen Höhe der mit dem Abbau und der Entsorgung des alten Daches verbundenen Arbeitslohn- und Containerkosten zu teuer war, zu einem Auftrag an den Zeugen B, für einen Pauschalpreis von 25.000,00 DM auf dem vorhandenen Dachbelag eine neue Schalung und darauf eine Bitumenbahn und eine Schweißbahn aufzubringen.

Der Kläger zahlte bis zum 31.12.1998 einen Kaufpreisteil von 680.000,00 DM. Wegen des Restkaufpreisbetrags von 60.000,00 DM erklärte er die Minderung, da er sich von der Verkäuferseite hinsichtlich der behaupteten Erneuerung des Daches über der ehemaligen Tanzschule arglistig getäuscht sah und mit den Minderungsbetrag übersteigenden Kosten zur Herstellung eines neuen Daches rechne. Der Kläger holte insoweit ein Angebot der G GmbH (i.F.: VFG) vom 09.02.1999 ein, in dem die U1, da nach ihren Feststellungen die erfolgten Arbeiten einer neuen Dacheindeckung nicht entsprächen und daher zur Herstellung einer solchen ein kompletter Abriss der Dacheindeckung mit anschließender vollständiger Erneuerung erforderlich sei, die Komplettsanierung zu einem Preis von 259.891,14 DM anbot.

Da die Verkäuferin wegen des Restkaufbetrages von 60.000,00 DM die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde gegen den Kläger einleitete, erhob dieser sodann Vollstreckungsgegenklage gegen die Verkäuferin (17 O 67/99 LG Wuppertal). Durch Urteil vom 25.09.2000 erklärte das Oberlandesgericht Düsseldorf (9 U 65/00) auf die Berufung des Klägers gegen das klagabweisende Urteil des LG Wuppertal die Zwangsvollstreckung der Verkäuferin wegen des noch offenen Restkaufpreises für unzulässig, weil der Kläger wirksam gegen den Restkaufpreisanspruch mit einem sich aus einer entsprechenden Anwendung des § 463 S. 2 BGB a.F. ergebenden Schadensersatzanspruch in Höhe von mindestens 60.000,00 DM aufgerechnet habe, der sich daraus ergebe, dass die Verkäuferin durch den Beklagten als ihren Geschäftsführer wahrheitswidrig - weil das Flachdach durch die tatsächlich ausgeführten Arbeiten nicht erneuert worden war - wider besseres Wissen eine nicht vorhandene Eigenschaft, nämlich eine erneuertes Dach über der früheren Tanzschule, arglistig vorgespiegelt habe; auf das Urteil des Oberlandesgerichts (Anl. K 11) wird wegen der Einzelheiten Bezug genommen.

Durch Urteil des Amtsgerichts Wuppertal vom 25.09.2001 (22 Ds 70 Js 8099/00) wurde der Beklagte bezüglich des streitgegenständlichen Grundstücksverkaufes wegen Betruges zum Nachteil des Klägers zu einer Freiheitsstrafe von 9 Monaten verurteilt, die zur Bewährung ausgesetzt wurde. Auf das Urteil (Kopie Bl. 181 ff. GA) wird verwiesen. Gegen dieses Urteil hat der Beklagte Berufung eingelegt; das Berufungsgericht hat das Verfahren sodann durch Beschluss vom 23.11.2005 (29 Ns – 130/01 IX Landgericht Wuppertal, vgl. Kopie Bl. 433 GA) gemäß § 154 Abs. 2 StPO im Hinblick auf die zu erwartende Strafe in dem Verfahren 70 Js 3903/05 Staatsanwaltschaft Wuppertal eingestellt.

Der Kläger hat zunächst die Verkäuferin und den Beklagten als Gesamtschuldner auf Schadensersatz und Feststellung in Anspruch genommen. Nach der durch Beschluss vom 17.07.2007 gemäß § 145 ZPO erfolgten Anordnung der Kammer, wegen der am 18.04.2004 erfolgten Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Verkäuferin die gegen sie und die gegen den Beklagten erhobenen Ansprüche in getrennten Prozessen zu verhandeln, verfolgt der Kläger sein Begehren gegen den Beklagten weiter.

Der Kläger behauptet, er sei durch den Beklagten als Geschäftsführer der Verkäuferin arglistig insoweit getäuscht worden, als ihm wahrheitswidrig wiederholt mündlich und schriftlich erklärt worden sei, das Dach über der ehemaligen Tanzschule sei vollständig erneuert worden. Dies habe zunächst der von der Verkäuferin beauftragte Makler Z1 bei der Besichtigung geäußert, als ihm die Erklärung für das Herausreißen des Parkettbodens gegeben worden sei; durch den -unstreitigen- Inhalt des danach übersandten Kurzexposés sei dies bestätigt worden. Auch der Beklagte habe ihm gesagt, dass das Dach vollständig erneuert worden sei.

Seine Versuche, den Kaufpreis unter die verlangten 750.000,00 DM zu drücken, habe der Beklagte noch durch die unmittelbar vor dem Notartermin erfolgte Übergabe des Schreibens vom 01.09.1999 und des Wertgutachtens aus 1996 abgewehrt. Aufgrund der Erklärungen des Beklagten habe er angenommen, dass das Dach tatsächlich auch erneuert worden sei, dass sich mithin über der ehemaligen Tanzschule ein neues Dach befunden habe. Da in Wirklichkeit lediglich eine Spar- und Verkaufabdeckung auf dem alten, teilweise durch eingedrungene Nässe durchfeuchteten und maroden Dach durch den Zeugen B aufgebracht worden sei, weil es das Bestreben der Verkäuferin und des Beklagten gewesen sei, das Objekt, insbesondere das Dach, nur für den Verkauf, "für’s Auge", optisch herzurichten, was sich daraus ergebe, dass das erste Angebot des Zeugen B der Verkäuferseite zu teuer gewesen sei und dass sie deshalb nur die nötigsten Maßnahmen zur Abdichtung und Kaschierung beauftragt habe, sei er insoweit einem Irrtum erlegen, als er geglaubt habe, ein Gebäude mit einem erneuerten Dach über der ehemaligen Tanzschule zu erwerben, obwohl er tatsächlich dann ein solches mit einem alten, maroden und nur oberflächlich mit einer neuen Schalung und neuen Bitumenbahnen überdeckten Dach erhalten habe. So sei auch schon wenige Monate nach Abschluss des Kaufvertrages wieder Feuchtigkeit durch das Dach eingedrungen, wodurch er dann nach Befragen des Zeugen B, an den ihn der Beklagte verwiesen habe, die wahren Umstände erfahren habe.

Dem Beklagten sei bei den Vorverhandlungen und vor und bei dem Notartermin bewusst gewesen, dass die Arbeiten, die der Zeuge B verrichtet gehabt habe, nicht zu einer Erneuerung des Daches, sondern lediglich zu einer Reparatur zwecks Abdichtung von vorübergehender Lebensdauer geführt hätten.

Der Schaden, der darin liege, dass er für einen Kaufpreis von 750.000,00 DM statt eines Objektes mit einem neuen Dach über der ehemaligen Tanzschule nun ein Objekt mit einem nur oberflächlich reparierten, im Unterbau durchfeuchteten und maroden Dach erworben habe, liege darin, dass ihm zur Herstellung des vertraglich geschuldeten neuen Daches Kosten in Höhe von 259.891,14 DM entstünden, für die die U1 die komplette Dachsanierung unter dem 09.02.1999 (Anl.K 10 zur Klageschrift) angeboten habe. Insoweit könne er nach Abzug der bereits vom Oberlandesgericht Düsseldorf im Urteil vom 25.09.2000 als gerechtfertigt angesehenen 60.000,00 DM noch restliche 199.891,14 DM Schadensersatz verlangen. Weil die Preise seit dem Angebot vom Februar 1999 gestiegen seien und deshalb nicht feststehe, ob er mit dem Betrag von 259.891,14 DM auskomme, um das Flachdach zu sanieren, sei auch sein Feststellungsbegehren gerechtfertigt.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 199.891,14 DM nebst 9.75 % Zinsen

1. den Beklagten zu verurteilen, an ihn 199.891,14 DM nebst 9.75 % Zinsen

aus 31.000,00 DM vom 29.10.2000 bis zum 02.01.2001 und aus 199.891,14

DM seit dem 03.01.2001 zu zahlen,

2. festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger den über

199.891,14 DM hinausgehenden Schaden zur Erneuerung des

Flachdaches über dem ehemals als Tanzschule genutzten Anbau des Grundstücks T- Straße in Wuppertal zu ersetzen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte meint, aufgrund des Einstellungsbeschlusses des Landgerichts Wuppertal vom 23.11.2005 sei von seiner Unschuld auszugehen und dürfe die Kammer im vorliegenden Rechtsstreit das Vorliegen eines Betruges nicht mehr annehmen.

Er stellt weiter in Abrede, den Kläger in irgendeiner Weise getäuscht zu haben.

Er habe dem Kläger bezüglich des Daches keinerlei falsche Tatsachen vorgespiegelt. Die entgegenstehenden Bekundungen des Zeugen B seien falsch und ständen in Widerspruch zu den verschiedenen Angeboten und Rechnungen des Zeugen B; überdies habe B nicht bestätigt, dass er beauftragt worden wäre, nur etwas "für’s Auge" zu machen, oder dass B ihm gesagt habe, bei den Arbeiten am Dach handele es sich um Pfusch.

Es treffe nicht zu, dass der Zeuge B mit einer Spar- und Verkaufsabdeckung beauftragt worden sei. Da ihm bekannt gewesen sei, dass bei dem Objekt T - dem ersten Objekt, welches die Verkäuferin erworben und dann weiter veräußert habe - das Dach über der ehemaligen Tanzschule undicht gewesen sei, sei der Zeuge B um ein Angebot für eine Neueindichtung der Außenhaut des Daches gebeten worden, nachdem dieser erklärt habe, eine punktuelle Reparatur lohne sich wegen des Alters der Außenhaut nicht. Nachdem B dann ein Angebot über 36.000,00 DM unterbreitet habe, habe man darüber verhandelt und sich dann auf 25.000,00 DM als Festpreis geeinigt. B habe ihm, der er im Gegensatz zum Kläger, der ja als Bauunternehmer und Immobilienfachmann über Erfahrungen mit defekt gewordenen Flachdächern verfügen müsse, als Kaufmann des Dachdeckerhandwerkes unkundig sei, dabei nicht erklärt, das gesamte Dach müsse abgerissen und neu aufgebaut werden. Er sei aufgrund des geänderten Angebotes des Zeugen B über 25.000,00 DM, in dem es ja heiße

" Erneuerung des Flachdaches…",

davon ausgegangen, dass Ergebnis der von B angebotenen und schließlich ausgeführten Arbeiten ein "erneuertes Flachdach" sei. Zur Herstellung eines erneuerten Daches sei nicht erforderlich, dass das darunter befindliche alte Dach entfernt werde. B habe ihm auch nicht etwa mitgeteilt, das vorhandene Dach sei verfault und von Pilz befallen. Selbst wenn fachlich das Ergebnis der von B erbrachten Arbeit nicht als "erneuertes Dach" bezeichnet werden könne, sei ihm dies aufgrund der Angaben von B, auf dessen Erklärungen als Fachmann er vertraut habe, nicht bewusst gewesen. Von einem "vollständig erneuerten" Dach hätten weder die Verkäuferin noch er noch der Makler Z1, der zudem von Verkäuferseite nicht beauftragt worden sei, je gesprochen.

Dem Kläger sei überdies überhaupt kein Schaden entstanden, den er von ihm ersetzt verlangen könne. Denn das Objekt T-Straße habe zum Verkaufszeitpunkt auch mit dem Dach über der ehemaligen Tanzschule in dem vom Kläger beklagten Zustand einen Wert von 740.000,00 DM gehabt, was sich schon daraus ergebe, dass das Gebäude in noch schlechterem Zustand im Jahre 1996 laut dem Verkehrswertgutachten aus dem Zwangsversteigerungsverfahren einen Verkehrswert von 1.000.000,00 DM gehabt habe. Da sich bei einem Gesamtvermögensvergleich ergebe, dass dem Vermögensverlust des Klägers – zu zahlender Kaufpreis von 740.000,00 DM – ein gleich hoher Vermögenszuwachs – Erwerb eines Grundstücks im Werte von 740.000,00 DM – gegenüberstehe, liege ein Schaden nicht vor.

Im Übrigen sei kein Schaden in Höhe des Angebotes der U1 entstanden. Dieses Angebot sei weit übersetzt und beinhalte Arbeiten, die nicht zu der allenfalls geschuldeten Dacherneuerung gehörten. So bedeute die Erneuerung des Daches nicht auch die des Dachstuhles. Auch könne ein Schaden nicht hinsichtlich der Anschlüsse, Rinnen, Entwässerung und Dämmung vorliegen, weil einerseits deren Vorhandensein wegen der Erkennbarkeit des Fehlens nicht vorgespiegelt worden sein könne und weil darüber hinaus etwa die Dämmung nicht notwendiger Bestandteil eines erneuerten Flachdaches sei.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen F, Thomas P2, Birgit I2 und Wolfgang B sowie durch Einholung schriftlicher Sachverständigengutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. Dr. G2 und Dipl.-Ing. I. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Vernehmungsniederschriften vom 21.02.2002 (Bl. 201 ff, GA) und vom 07.11.2002 (Bl. 244 ff. GA) sowie auf Gutachten G2 vom 05.03.2004 und I vom 22.11.2005 und 12.10.2006 Bezug genommen.

Die Akte 17 O 67/99 LG Wuppertal war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Wegen des Parteivorbringens im Übrigen wird auf den vorgetragenen Inhalt der Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist, soweit Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz verlangt wird, nur in Höhe von 18.227,56 EUR (entsprechend 35.650,00 DM) begründet, im Übrigen und insgesamt hinsichtlich des Feststellungsbegehrens unbegründet.

I. Schadensersatzanspruch

1.

Schadensersatzansprüche aus Vertrag stehen dem Kläger gegen den Beklagten nicht zu. Dieser hat keinen Vertrag im eigenen Namen mit dem Kläger geschlossen.

Der Beklagte haftet dem Kläger auch nicht in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der Verkäuferin. Es ist nicht ersichtlich, dass der Beklagte ein besonderes eigenes wirtschaftliches Interesse, das über sein grundsätzliches Interesse am Gedeihen der von ihm vertretenen Verkäuferin hinausginge, gehabt hätte. Ebensowenig ist ersichtlich, dass der Kläger dem Beklagten ein besonderes Vertrauen entgegen gebracht hätte. Das diesbezügliche Vorbringen des Klägers gibt dazu nichts her.

2.

Dem Kläger steht aber ein Schadensersatzanspruch aus unerlaubter Handlung gegen den Beklagten in der zuerkannten Höhe zu.

a.

Die Kammer ist entgegen der vom Beklagten vertretenen Auffassung an der Prüfung und gegebenenfalls dem Zusprechen eines insoweit allein in Frage kommenden Schadensersatzanspruches aus § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB nicht durch den Einstellungsbeschluss des Landgerichts Wuppertal in dem oben genannten Strafverfahren gehindert. Es kann dahinstehen, welche Wirkungen dieser Beschluss strafprozessual überhaupt hat. Denn eine Bindung des Zivilrichters selbst an strafgerichtliche Urteile kommt nicht in Betracht, weil dies mit der das Zivilprozessrecht beherrschenden freien Beweiswürdigung unvereinbar wäre; aus diesem Grunde setzt § 14 Abs. 2 Nr. 1 EGZPO anderslautende landesrechtliche Vorschriften außer Kraft und selbst ein freisprechendes Urteil wäre allenfalls im Rahmen einer Beweiswürdigung zu berücksichtigen (BGH NJW-RR 2005, 1024).

b.

Dem Kläger stand ursprünglich gegen den Beklagten ein sich aus § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB ergebender Schadensersatzanspruch in Höhe von 95.650,00 DM zu. In Höhe eines Teilbetrages von 60.000,00 DM ist der sich aus einer entsprechenden Anwendung von § 463 Satz 2 BGB a.F. ergebende Schadensersatzanspruch des Klägers gegen die Verkäuferin durch die von ihm erklärte Aufrechnung gegen deren in dieser Höhe bestehenden restlichen Kaufpreisanspruch erloschen, wie aufgrund des rechtskräftigen Urteils des Oberlandesgerichts Düsseldorf im Vorprozess feststeht. Diesen Teil seines Schadens macht der Kläger vorliegend dadurch, dass er von seinem mit 259.891,14 DM bezifferten Schaden nur noch den nach Abzug der 60.000,00 DM verbleibenden Restbetrag von 199.891,14 einklagt, ausdrücklich nicht geltend. Insoweit bestand nach der durch den Kläger erklärten Aufrechnung auch im Verhältnis zum Beklagten kein Schaden mehr. Offen ist indes ein restlicher Schadensersatzanspruch in Höhe von 35.650,00 DM.

c.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass der Beklagte, der die Verkäuferin vertretend sowohl vor als auch bei Abschluss des Kaufvertrages ebenso wie bei der bereits im Beurkundungstermin erfolgten Abgabe der zur Erfüllung der kaufvertraglichen Verpflichtungen erforderlichen dinglichen Erklärungen gegenüber dem Kläger tätig war, den Kläger durch das arglistige Vorspiegeln einer nicht vorhandenen Eigenschaft der Kaufsache, nämlich eines erneuerten Daches über der ehemaligen Tanzschule, getäuscht hat. Hierdurch erregte der Beklagte beim Kläger den Irrtum, dass er nach Abschluss des Kaufvertrages durch dessen Erfüllung einen Gebäudekomplex mit einem erneuerten Dach über dem Saalanbau als gleichwertige Gegenleistung für seinen dahingehenden kaufvertraglichen Erfüllungsanspruch erhalten werde, so dass er dann zunächst jedenfalls 680.000,00 DM und später durch Aufrechnung weitere 60.000,00 DM Kaufpreis zur Erfüllung leistete, als Gegenwert indessen nur einen Gebäudekomplex mit einem nicht erneuerten, sondern mangelhaften Dach erhielt, für das, um es in den geschuldeten Zustand "erneuertes Dach" zu bringen, erhebliche Aufwendungen erforderlich sind. Die Täuschungshandlung des Beklagten dauerte insoweit auch noch im Sinne einer Kausalkette bei der letzten Erfüllungshandlung des Klägers, der Bezahlung jedenfalls der 680.000,00 DM an, insoweit beruhte die diesbezügliche Vermögensverfügung des Klägers auf dem durch Täuschung seitens des Beklagten erregten und aufrechterhaltenen Irrtum (Erfüllungsbetrug, vgl. Schneider, JZ 1996, 914 ff).

Hierdurch erlitt der Kläger einen Vermögensschaden, weil er einen Anspruch auf ein Gebäude mit erneuertem Tanzhallendach gegen die Verkäuferin hatte, dem indes nach Erfüllung durch die Verkäuferin als Gegenwert ein Minus, nämlich ein Gebäude ohne erneuertes Dach, gegenüberstand. Dem steht auch nicht der Umstand entgegen, dass es sich vorliegend nicht um eine Gattungs-, sondern eine Stückschuld handelte, bei der der Kläger von der Verkäuferin exakt den vertraglich geschuldeten Gegenstand erhielt. Denn dem Kläger stand wegen der Mangelhaftigkeit der Kaufsache ein Recht zur Minderung nach den §§ 459, 462, 472 BGB a.F. zu, wobei zur Ermittlung des Minderwertes der zur Herstellung einer mangelfreien Sache erforderliche Betrag herangezogen werden kann und insoweit ein Vermögensschaden vorliegt (vgl. Schneider aaO). Insoweit liegt ein Schaden im Sinne von § 263 StGB und § 823 BGB selbst dann vor, wenn die Behauptung des Beklagten als zutreffend unterstellt wird, dass das Kaufobjekt auch ohne das erneuerte Dach den Kaufpreis von 750.000,00 bzw. 740.000,00 DM wert war. Denn dieser beim Eingehungsbetrug wesentliche Gesichtspunkt, der zur Verneinung des Schadens deshalb führt, weil der kaufvertraglichen Zahlungsverpflichtung (Leistung des Käufers) ein gleichwertiger Kaufgegenstand (Leistung des Verkäufers) gegenübersteht, greift beim Erfüllungsbetrug deshalb nicht, weil hier eine wertmäßige Differenz zwischen geschuldeter Leistung (Gebäude mit erneuertem Dach) und erbrachter Leistung (Gebäude ohne erneuertes Dach) besteht.

d.

Der Zeuge B, gegenüber dessen Glaubwürdigkeit auch angesichts der verschiedenen, von ihm erstellten Angebote und Rechnungen entgegen der vom Beklagten vertretenen Auffassung keine Bedenken bestehen, weil sich hierin allenfalls eine gewisse Unfähigkeit und Überforderung des Zeugen, eines Dachdeckergesellen, der von der Verkäuferin mit verschiedensten Gewerken beauftragt wurde, bei der Handhabung von schriftlichen bzw. geschäftlichen Tätigkeiten, nicht aber etwa eine Unehrlichkeit oder mangelnde Wahrheitsliebe zeigt,

zumal die Auftragserteilungen durch die Verkäuferin ersichtlich jedenfalls hier informell, mündlich oder durch handschriftliche Zusätze auf recht ungelenk formulierten Angeboten des Zeugen erfolgten, hat glaubhaft ausgesagt, dass er bei der Besprechung seines ersten Angebotes, das über 36.000,00 bis 40.000,00 DM lautete, gegenüber dem Beklagten zum Ausdruck gebracht hat, dass es natürlich teurer werden könnte, wenn das Dach aufgemacht würde und er "noch weitere Dinge" entdecken würde. Unstreitig haben sich der Beklagte für die Verkäuferin und der Zeuge B dann, da jenen das erste Angebot M1 zu teuer war, darauf geeinigt, dass B für pauschal 25.000,00 DM eine Schalung und 2 Lagen Bahnen aufbringen sollte. Dem lag, wie der Zeuge ebenfalls bekundet hat, zugrunde, dass er nicht in das alte Dach, durch das, wie auch der Beklagte wusste, Wasser in so erheblichem Umfang eingedrungen war, dass der Parkettboden aufgequollen und deshalb entfernt worden war, reinschauen und dort alles beseitigen sollte, was nicht in Ordnung war. Auch wenn der Beklagte nach der Aussage des Zeugen B nicht ausdrücklich sich dahin geäußert hat, der Zeuge solle nur etwas "für’s Auge" machen, ergibt sich gleichwohl aus der Aussage des Zeugen, dass die Verkäuferin und für diese der Beklagte sozusagen gar nicht erst im Einzelnen wissen wollten, in welchem Umfang das Innere des Daches durch die Undichtigkeiten Schaden genommen hatte. Ergibt sich bereits hieraus, dass auch dem Beklagten bewusst war, dass ein derart bearbeitetes Dach kein "erneuertes Dach" war, weil auf der Hand lag, dass durch das in der Vergangenheit eingedrungene Wasser im vorhandenen Dach Schäden entstanden waren, die bei bloßer Aufbringung einer Schalung und von Dachpappe dort weiter verblieben und, was bei Nässeschäden naheliegt, ohne weiteres auf angrenzendes Material einwirken konnten, so kommt hinzu, dass der Zeuge B weiter ausgesagt hat, aus seiner Sicht sei es - wie schon bei anderen, von ihm in der Zeit vorher für die Verkäuferin durchgeführten Arbeiten - auch hier so gewesen, dass die Arbeiten billig sein und für’s Auge gemacht werden sollten; seiner Meinung nach habe der Beklagte, da er ja selbst gefragt habe, ob der Zeuge nicht lediglich eine Verschalung und Pappe aufbringen könne, nicht davon ausgehen können, dass nunmehr eine Erneuerung des Flachdaches vereinbart gewesen sei.

e.

Wenn der Beklagte bei diesem eigenen Kenntnisstand gegenüber dem Kläger vor und beim Vertragsschluss und auch später noch – stillschweigend – im Zusammenhang mit der Kaufpreiszahlung behauptete bzw. dies nicht richtig stellte, dass das Dach erneuert worden sei, so handelte er arglistig täuschend; denn es kam ihm darauf an, das Gebäude zu dem erstrebten Preis an den Kläger zu veräußern, den Kläger mithin zu der Annahme zu veranlassen, dass die im noch vor dem Notartermin ausgehändigten Verkehrswertgutachten aufgeführten Mängel und Schäden insbesondere im Dachbereich beseitigt seien, weil ja das Dach erneuert worden sei. Diese Täuschungshandlung fand ihren klarsten Ausdruck in dem vom Beklagten unterzeichneten Schreiben der Verkäuferin vom 01.09.1998, in dem, um den auf die im Gutachten erwähnte Mangelhaftigkeit gestützten Versuch des Klägers abzuwehren, den Kaufpreis herunterzuhandeln, nochmals wahrheitswidrig darauf hingewiesen wurde, das Dach sei ja erneuert worden.

f.

Wie ausgeführt, führte dies zu einem entsprechenden Irrtum beim Kläger, der zur Folge hatte, dass der Kläger einmal den Kaufvertrag schloss und noch im Jahre 1998 den weit überwiegenden Kaufpreis zahlte. Durch diese Vermögensverfügung des Klägers trat ein Vermögensschaden insoweit ein, als er für seinen auf den Erwerb eines Gebäudes mit erneuertem Dach gerichteten Erfüllungsanspruch als Gegenwert ein Gebäude ohne ein solches Dach bekam.

Der Kläger hätte, hätte er den vollen Kaufpreis geleistet, mehr geleistet als er dem zivilrechtlichen Leistungsstörungsrecht entsprechend eigentlich hätte leisten müssen (Schneider aaO. S. 917). Diese schadensbewirkende Zuvielleistung lag, soweit der Kläger mehr als die rechtlich geschuldete Leistung bewirkte, in dem täuschungsbedingten Nichtgeltendmachen seines Minderungsanspruches (Schneider aaO.), wobei die Minderung schon vor oder bei Zahlung dem Kaufpreisanspruch entgegengehalten werden konnte.

g.

Der Schaden des Klägers im vorliegenden Fall des Erfüllungsbetruges ergibt sich aus einer Gegenüberstellung der Verhältnisse des wirklichen Wertes des Kaufgegenstandes, der entsprechend dem Vorbringen des Beklagten mit 740.000,00 DM angenommen werden kann, zu dem Wert, der sich dann ergäbe, wenn das Dach tatsächlich erneuert worden wäre und der, wie aus dem Nachfolgenden folgt, bei 849.650,00 DM läge, und des wegen der Mangelhaftigkeit geminderten Kaufpreises zu dem vereinbarten Kaufpreis, d.h.

740.000 = X also X = 644.350

849.850 = 740.000

Da der Kläger bereits 680.000,00 DM an die Verkäuferin gezahlt hat, kann er die Differenz von 35.650,00 DM noch als Schaden ersetzt verlangen, da er die mögliche weitergehende Minderung - über die zunächst im Wege der Minderung nicht gezahlten 60.000,00 DM hinaus – aufgrund der Täuschung und der dadurch bewirkten Irrtumserregung und –unterhaltung nicht geltend gemacht hat, worin die Vermögensverfügung lag, was wiederum den Schaden verursacht hat.

h.

Aufgrund der Gutachten der Sachverständigen, insbesondere des Dipl.-Ing. I, steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass das Kaufobjekt in dem Zustand, der vertraglich vereinbart war, also mit erneuertem Dach, einen Wert von 849.850,00 DM gehabt hätte. Dies ergibt sich aus der Summe der Beträge, die nach den Gutachten

I nach dem Stand 1998 erforderlich gewesen wären, das Dach der ehemaligen Tanzschule in einen erneuerten Zustand zu versetzen, wie ihn der Kläger aufgrund der Erklärungen des Beklagten erwarten durfte. Dabei sind nur die Kosten für solche Maßnahmen nicht zu berücksichtigen, die auch aus Sicht des Klägers nicht zu erwarten waren, weil dies für ihn ohne besondere Anstrengungen bei der Besichtigung des Kaufobjektes erkennbar war.

aa.

Insoweit sind aus dem Gutachten vom 12.10.2006 anzusetzen

- 81.173,00 DM aus dem Erstgutachten I, Anlage 1, für die dort

aufgeführten Positionen 1 bis 6, 8

5.000,00 DM Belüftung gemäß Zusatzgutachten I, Seite 12 1.515,60 DM Abdichtung 2. Lage Anschlüsse dort Seite 12 1.641,60 DM Dämmung dort Seite 12 5.371,25 DM Bauleitungskosten für die Summe der vorgenannten Kosten von 89.646,20 DM entsprechend der vom Sachverständigen I in der Anlage 1 zu seinem Erstgutachten für Kosten von 81.489,00 DM angeführten Bauleitungskosten von 4.882,50 DM

• 5.000,00 DM Belüftung gemäß Zusatzgutachten I, Seite 12
• 1.515,60 DM Abdichtung 2. Lage Anschlüsse dort Seite 12
• 1.641,60 DM Dämmung dort Seite 12
• 5.371,25 DM Bauleitungskosten für die Summe der vorgenannten Kosten von 89.646,20 DM entsprechend der vom Sachverständigen I in der Anlage 1 zu seinem Erstgutachten für Kosten von 81.489,00 DM angeführten Bauleitungskosten von 4.882,50 DM

Summe: 94.701,45 DM zuzüglich Mehrwertsteuer (16%) = 109.853,68 DM.

Diesen Betrag wäre das Kaufobjekt mehr wert gewesen, wenn es das vertraglich geschuldete erneuerte Dach aufgewiesen hätte.

bb.

Soweit der Sachverständige I als weitere Kosten der Erneuerung auch des Dachstuhles netto 52.150,00 DM ermittelt hat, können diese Kosten bei der Ermittlung des Minderungsbetrages und mithin Schadens nicht berücksichtigt werden. Denn nach Auffassung der Kammer beinhaltet eine versprochene Erneuerung eines Daches nicht zwingend auch die Erneuerung des unter dem eigentlichen Dach befindlichen Dachstuhles. Insoweit bedeutet zwar der Begriff "erneuertes Dach", ohne dass insoweit die Formulierung "vollständig erneuertes Dach" gebraucht werden müsste, dass die gesamte innere und äußere Dachhaut einschließlich der unter den Bitumenbahnen befindlichen Schalung neu ist, nicht aber auch, dass der das Dach tragende Dachstuhl erneuert worden ist.

Auch der mit 20 %, d.h. netto 20.359,24 DM, vom Sachverständigen I angesetzte Posten "erschwerter Transport" kann bei der Ermittlung der Minderung bzw. des Schadens nicht berücksichtigt werden. Es mag zutreffen, dass der Nachbar des Klägers den Transport über die in seinem Eigentum stehende Hoffläche nicht freiwillig gestattet. Dies ist jedoch unerheblich. Der Nachbar des Klägers ist gemäß § 24 Abs. 1 NachbarRG NW im Rahmen des sog. Hammerschlags- und Leitungsrechtes verpflichtet zu dulden, dass sein Grundstück einschließlich der baulichen Anlagen zum Zwecke von Bau- und Instandsetzungsarbeiten vorübergehend betreten und benutzt wird, da hier unstreitig die Arbeiten ansonsten nur mittels unverhältnismäßige Kosten verursachenden Transporten durch das Treppenhaus ausgeführt werden können; es ist nicht ersichtlich, dass die Nachteile für den Nachbarn außer Verhältnis zu den Vorteilen des Klägers stünden. Dass die Transporte länger als 1 Monat (vgl. § 25 NachbarRG NW) dauerten, ist ebenfalls nicht ersichtlich.

Schließlich entfällt aus der Berechnung des Sachverständigen I die Position 7 der Anlage 1 zum Erstgutachten, da der dort genannte Betrag von netto 316,50 DM "beim Verbleib der alten Abdichtung" anfallen soll, was gerade ausweislich insbesondere der dortigen Position 5 (Abrisskosten) nicht der Fall ist.

Weitere Kosten für Rinnen und Rohre, deren Fehlen ohne weiteres zu erkennen war, sind nicht zu berücksichtigen.

h.

Das Verhältnis des wirklichen Wertes des Kaufgegenstandes zu dem auf die vorstehende Weise ermittelten Soll-Wert, also 740.000,00 DM zu 849.850,00 DM entspricht dem Verhältnis des geminderten Kaufpreises zum vereinbarten, also x zu 740.000,00 DM, woraus sich ein geminderter Kaufpreis von 644.350,00 DM ergibt. Insoweit ist der Kläger durch den Erfüllungsbetrug geschädigt, so dass angesichts der bereits aufgrund der Täuschung geleisteten Kaufpreiszahlung von 680.000,00 DM die zuviel gezahlten 35.650,00 DM seinen Schaden darstellen.

i.

Der Beklagte handelte bei der Täuschung des Klägers auch in der Absicht, der Verkäuferin einen rechtswidrigen Vermögensvorteil zu verschaffen, der dem Schaden des Klägers stoffgleich war. Durch die Vermögensverfügung des Klägers, die Nichtgeltendmachung der weitergehenden Minderung bei der Zahlung des Kaufpreises, trat stoffgleich der Vermögensschaden und unmittelbar auch der Vermögensvorteil bei der Verkäuferin ein, weil sie jetzt einen um 35.650,00 DM zu hohen Betrag für das mangelhafte Kaufobjekt erhielt, auf den sie rechtlich keinen Anspruch hatte. Da es dem Beklagten, wie sein Verhalten vor, bei und nach Abschluss des Kaufvertrages zeigt, darauf ankam, den Kläger durch die Täuschung zu einem für ihn nachteiligen Vertragsschluss und sodann auch zu einer ungerechtfertigt hohen Zahlung zu veranlassen, handelte er auch in der Absicht, der Verkäuferin einen insoweit rechtswidrigen Vermögensvorteil zu verschaffen.

j.

Der Beklagte handelte auch rechtswidrig und schuldhaft, so dass er dem Kläger aus § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB zum Schadensersatz in Höhe von noch 35.650,00 DM (= 18.227,56 EUR) verpflichtet ist.

Das weitergehende Zahlungsbegehren unterliegt der Abweisung.

II.

Feststellungsbegehren

Auch insoweit ist die Klage unbegründet.

Der Kläger begehrt die Feststellung mit der Begründung, da die Preise seit Erstellung des Angebotes der U1 gestiegen seien, stehe nicht fest, ob der seinerzeit errechnete Betrag ausreiche.

Abgesehen davon, dass bei der Ermittlung des Minderwertes und insoweit des Schadens auf das Jahr 1998 abzustellen ist, kann der Kläger schon deshalb mit dieser Begründung Feststellung nicht verlangen, weil sein begründeter Schadensersatzanspruch verzinst wird und ihm insoweit ein Ausgleich zusteht.

III.

Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286, 288 BGB.

Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92, 709 ZPO.

Streitwert: 114.985,00 EUR ( 199.891,00 DM + 25.000,00 DM)