Kündigung Sportanlagen-Überlassungsvertrag wegen Kanalbaumaßnahme; Räumung statt Feststellung
KI-Zusammenfassung
Ein Sportverein begehrte die Feststellung, dass ein Betreuungs- und Überlassungsvertrag über eine Sportanlage trotz Kündigung fortbestehe, sowie die Instandsetzung eines hochwasserbeschädigten Kunstrasenplatzes. Das LG Wuppertal hielt die Kündigung der Stadt für wirksam und bejahte das vertragliche Sonderkündigungsrecht wegen benötigter Flächen für eine Abwasserkanalmaßnahme. § 174 BGB sei bei gesetzlicher Vertretungsmacht der Kommune nicht einschlägig; § 566 BGB greife mangels mietrechtlichen Schwerpunkts des typengemischten Vertrags nicht ein. Die Klage wurde abgewiesen und der Verein zur Räumung und Herausgabe verurteilt; ein Instandsetzungsanspruch nach Vertragsende bestehe nicht.
Ausgang: Feststellungs- und Leistungsklage abgewiesen; auf Widerklage Räumung und Herausgabe der Sportanlage zugesprochen.
Abstrakte Rechtssätze
Bei einem typengemischten Vertrag ist § 566 BGB nur anwendbar, wenn der Vertragsschwerpunkt in der Grundstücks- oder Raummiete liegt; bei überwiegender Nutzungs-/Gestattungsvereinbarung entfaltet § 566 BGB keine Wirkung.
Eine Zurückweisung nach § 174 BGB scheidet aus, wenn die Erklärung von einem Organ oder Vertreter mit gesetzlicher Vertretungsmacht abgegeben wird; dies gilt insbesondere bei kommunalen Vertretern nach der Gemeindeordnung.
Eine Kündigungserklärung ist hinreichend bestimmt, wenn zwischen den Parteien nur ein einheitliches Vertragsverhältnis besteht und die Kündigung sich erkennbar auf dieses bezieht, auch wenn spätere Änderungsvereinbarungen nicht ausdrücklich genannt sind.
Ein vertragliches Sonderkündigungsrecht wegen des „Benötigens“ von Grundstücksteilen für Ver- und Entsorgungsdurchleitungen kann auch durch zeitlich begrenzte Baumaßnahmen ausgelöst werden; eine dauerhafte Entziehung der Nutzung ist hierfür nicht erforderlich.
Nach Beendigung eines Überlassungsverhältnisses entfällt eine vertragliche Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht gegenüber dem bisherigen Nutzer, sofern keine außerhalb des Vertragsverhältnisses bestehenden Anspruchsgrundlagen eingreifen.
Tenor
I.
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage wird der Kläger und Widerbeklagte verurteilt, das Grundstück T.-straße in X., Gemarkung G. Flur 3
Flurstück N01 mit 1.085 m² Fläche,
Flurstück N02 mit 748 m² Fläche,
Flurstück N03 mit 11.141 m² Fläche,
Flurstück N04 mit 70 m² Fläche,
Flurstück N05 mit 922 m² Fläche,
Flurstück N06 mit 384 m² Fläche,
Flurstück N07 mit 57 m² Fläche,
Flurstück N08 mit 262 m² Fläche ,
Flurstück N09 mit 1 m² Fläche,
Flurstück N10 mit 43 m² Fläche
mit dem nachstehend aufgeführten Gebäude: Sportplatz A. in X einschließlich
Kleinspielfeld
Umkleidegebäude mit Dusche
Beleuchtungs- und Beschallungsanlage
geräumt an die Beklagte und Widerklägerin herauszugeben.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger und Widerbeklagte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 15.000,00 € vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Beendigung eines Betreuungs- und Überlassungsvertrages über eine Sportanlage in Velbert.
Der Kläger und Widerbeklagte (nachfolgend: Der Kläger) ist ein Sportverein aus dem x. Am 28.12.1995 schlossen die Parteien einen als „Betreuungs- und Überlassungsvertrag“ bezeichneten Vertrag hinsichtlich des Sportplatzes A. in x genberg samt zugehörigem Gebäude mit Umkleiden und Sanitäranlagen.
In dem Vertrag heißt es:
㤠2 Nutzungsumfang
(1)
Der Verein ist Hauptnutzer der Sportanlage; er verpflichtet sich, das Überlassungsobjekt pfleglich und mit der üblichen Sorgfalt zu behandeln.
(…)
(3)
Dem Verein wird weiterhin die Genehmigung erteilt, im Rahmen der vom Rat festgelegten Regelungen Bandenwerbung anzubringen. Das heißt u. a., daß zur Zeit 10 % der mit der Bandenwerbung erzielten Werbeeinnahmen an die Stadt abzuführen sind.
(4)
Der Verein ist berechtigt, das unter § 1, Abs. 1 beschriebene Überlassungsobjekt im Rahmen seiner satzungsgemäßen Zwecke, d. h. zur Förderung des Sports und der Jugendarbeit, zu nutzen.
§ 3 Überlassungszeit
(1)
Das Überlassungsverhältnis beginnt am 1.1.1996 und endet am 31.12.2026. Eine Vereinbarung über die Verlängerung dieses Vertrages ist bis zum 31.12.2025 abzuschließen.
(2)
Unbeschadet des sich aus dem Gesetz ergebenden Rechts zur außerordentlichen Kündigung wird vereinbart, daß dieser Vertrag auch dann innerhalb der Laufzeiten nach Abs. 1 unter Einhaltung einer 6-monatigen Kündigungsfrist von der Stadt gekündigt werden kann, wenn:
(…)
b)
das Überlassungsobjekt im Ganzen oder nur das Grundstück, Gebäude oder jeweils nur Teile davon für städtebauliche Maßnahmen, Straßenbaumaßnahmen, Durchleitungen zur Ver- und Entsorgung oder zur Errichtung von Bauwerken, die der Ver- und Entsorgung (Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Fernwärme) dienen, benötigt werden.
In diesem Falle werden vom Verein gemachte wertsteigernde oder werterhaltende Arbeiten und Anschaffungen zeitanteilig erstattet.
§ 4 Zins und Zuschüsse
(1)
Ein Zins wird nicht erhoben.
(2)
Für die Betreuung der Sportanlage auf der Grundlage dieses Vertrages erhält der Verein jährlich folgende pauschalierte Zuschüsse:
(…)
Zuschuß insgesamt 48.500,-- DM
(…)
§ 6 Instandhaltung des Überlassungsobjektes
(1)
Die Stadt hat das Überlassungsobjekt in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten (Dach- und Fachreparaturen).
(…)
(4)
Größere Schäden an oder in dem Überlassungsobjekt sind der Stadt sofort zu melden; dies gilt insbesondere für Schäden an Rohrleitungen, Dächern und Heizungsanlagen.
§ 16 Beendigung des Überlassungsverhältnisses
(1)
Das Überlassungsobjekt wird, sofern nachträglich nichts anderes vereinbart wurde, bei Beendigung des Überlassungsverhältnisses in ordnungsgemäßem Zustand zurückgegeben. Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch wird hiervon nicht berührt.
(2)
Bei Beendigung des Überlassungsverhältnisses ist der Verein auf Verlangen der Stadt verpflichtet, Einrichtungen, Einbauten und sonstige bauliche Anlagen, die von dem Verein angebracht oder eingebaut wurden, auf seine Kosten zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.“
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Anlage K 1 Bezug genommen. Am 20.12.2001 schlossen die Parteien einen als „1. Änderungsvertrag“ bezeichneten Vertrag, der nach Modernisierungsmaßnahmen der Sportanlage, insbesondere den neu errichteten Kunststoffrasenplatz in die wechselseitigen Pflichten aus dem Betreuugs- und Überlassungsvertrag von 1995 mit einbezog. In § 6 des Änderungsvertrages heißt es:
„Soweit dieser Änderungsvertrag nichts anderes bestimmt, gelten die Regelungen. des Ursprungsvertrages auch für die im Zuge der Modernisierung erneuerten Bestandteile der Sportanlage.“
Wegen der weiteren Einzelheiten des 1. Änderungsvertrages wird auf Anlage K 1 Bezug genommen.
Die Sportanlage nutzte der Kläger, der zumindest zuletzt aus einer Seniorenfußballmannschaft bestand, für regelmäßiges Training und als Heimspielstätte im Turnierbetrieb.
Im Jahr 2016 veräußerte die Beklagte und Widerklägerin (nachfolgend: Die Beklagte) das Grundstück, auf dem sich die Sportanlage befindet, an die Wohnungsbaugesellschaft Velbert mbH. Bei dieser handelt es sich um eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft, an der die Beklagte Geschäftsanteile hält. Hintergrund dessen war, dass die Beklagte beabsichtigte, Flüchtlingsunterkünfte auf dem Grundstück zu errichten. Der Kläger wurde von der Veräußerung in Kenntnis gesetzt. Im Januar 2018 wurde die Wohnungsbaugesellschaft X mbH im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Im Frühjahr 2018 kam es infolge einer bereits 2016 von der Beklagten ausgesprochenen Kündigung zu einer Auseinandersetzung der Parteien über das Fortbestehen des Betreuungs- und Überlassungsvertrags. Sie führten einen gemeinsamen Gesprächstermin durch, an dem auch die Wohnungsbaugesellschaft Velbert mbH als neue Eigentümerin teilnahm. Zwischen den Beteiligten wurde die Möglichkeit eines neuen, dreiseitigen Vertragsschlusses erörtert. Mit Schreiben vom 21.03.2018 erklärte der Kläger in Bezugnahme auf das vorangegangene Gespräch, der vorgeschlagenen Vereinbarung nicht nähertreten zu wollen. Zu der Errichtung von Flüchtlingsunterkünften oder anderweitiger Wohnbebauung kam es nicht.
In der nachfolgenden Zeit trat weiterhin ausschließlich die Beklagte gegenüber dem Kläger als aus dem Betreuungs- und Überlassungsvertrag Verpflichtete auf und der Kläger machte aus dem Vertrag begründete Rechte weiterhin ausschließlich gegenüber der Beklagten geltend.
Am 22.06.2021 stimmte der x Stadtrat über eine Beschlussvorlage ab, die eine Sanierung des streitgegenständlichen Sportgeländes vorsah und drei verschiedene Alternativen zur Errichtung eines neuen Radweges, wobei die dritte Variante eine Wegführung über das gegenwärtige Gelände der Sportanlage vorsah. In der Beschlussvorlage wird Bezug genommen auf die Durchführung einer Kanalbaumaßnahme auf dem Sportgelände. Dazu heißt es unter anderem: „Mit der Realisierung des Radweges kann erst nach Abschluss der Kanalbaumaßnahme begonnen werden. Der Beginn der Realisierung ist für das kommende Jahr beabsichtigt.“ Der Beschluss wurde mit knapper Mehrheit abgelehnt. Der Stadtrat beschloss dennoch, dass der bestehende Betreuungs- und Überlassungsvertrag mit dem Kläger gekündigt werden solle. Am Folgetag wurde dem Kläger ein von dem ersten Beigeordneten der Beklagten unterzeichnetes Kündigungsschreiben zugestellt. In dem Kündigungsschreiben nahm die Beklagte Bezug auf § 3 Abs. 2 lit. b) des Betreuungs- und Überlassungsvertrags und erklärte, dass beabsichtigt sei, auf einem Teil des Geländes der Sportanlage Kanalbaumaßnahmen durchzuführen sowie anschließend einen neuen Fahrradweg zu errichten. Eine Bezugnahme auf den 1. Änderungsvertrag aus dem Jahr 2001 enthielt das Kündigungsschreiben nicht. Mit Schreiben vom 29.06.2021 wies der Kläger die Kündigung unter anderem wegen fehlender Vorlage einer Vollmacht zurück.
Mit Schreiben vom 30.08.2021, dem eine Originalvollmacht beigefügt war, erklärte die Beklagte hilfsweise erneut die Kündigung des Vertrages und berief sich auf die bereits in dem ersten Kündigungsschreiben genannten Gründe.
Im Sommer 2021 wurde der Kunstrasenplatz der Sportanlage durch ein Hochwasserereignis beschädigt. Ein Turnier- und Trainingsbetrieb war dem Kläger in der Folge auf der Sportanlage nicht mehr möglich, da der Platz nicht mehr bespielbar war. Der bestehenden Herrenmannschaft des Klägers wurden Trainings- und Spielzeiten auf anderen Sportanlagen in Velbert zur Verfügung gestellt. Mit anwaltlichem Schreiben vom 02.08.2021 forderte der Kläger die Beklagte vergeblich zur Vornahme von Instandsetzungsmaßnahmen auf, um einen Trainings- und Spielbetrieb dort wieder aufnehmen zu können.
Mit Schreiben vom 01.07.2022 erklärte die Wohnungsbaugesellschaft X mbH vorsorglich und äußerst hilfsweise die Kündigung der vorgegebenen vertraglichen Beziehung gegenüber dem Kläger.
Der Kläger ist der Ansicht, dass beide von der Beklagten ausgesprochenen Kündigungen formell unwirksam seien. Weiter sei die Beklagte in Folge der Veräußerung des Grundstücks nicht zur Aussprache einer Kündigung berechtigt gewesen. Sowohl hinsichtlich der Kündigung vom 23.06.2021, als auch hinsichtlich der weiteren Kündigung vom 30.08.2021 fehle es an einem Kündigungsgrund. Die Voraussetzungen des Sonderkündigungsrechts nach § 3 Abs. 2 lit. b) des Betreuungs- und Überlassungsvertrages seien weder wegen der angeführten Kanalbaumaßnahme, noch wegen der angekündigten Errichtung eines Radweges erfüllt.
Dies vor dem Hintergrund, dass die Kanalbaumaßnahme lediglich einen schmalen Randbereich der Sportanlage betreffe und zeitlich begrenzt sei. Weiter bestreitet der Kläger mit Nichtwissen, dass es tatsächlich zu einer Durchsetzung der Maßnahme kommen solle. Es seien keine hinreichend konkreten Planungen der Beklagten vorhanden, sodass es sich bei beiden von der Beklagten angeführten Kündigungsgründen um eine unwirksame „Vorratskündigung“ handele.
In Bezug auf die Kündigungserklärung der Wohnungsbaugesellschaft X mbH fehle es ebenfalls an einem Kündigungsgrund, da diese selbst keine Baumaßnahmen auf dem betreffenden Grundstück plane.
Infolge der Unwirksamkeit der Kündigungen sei er, der Kläger, nicht zur Räumung und Herausgabe der Sportanlage verpflichtet.
Schließlich ist der Kläger der Ansicht, dass die Beklagte zur Instandsetzung der Anlage verpflichtet sei, selbst dann, wenn eine der ausgesprochenen Kündigungen wirksam wäre.
Der Kläger hat ursprünglich beantragt, festzustellen, dass der Betreuungs- und Überlassungsvertrag nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 23.06.2021 zum 23.12.2021 beendet wurde und noch bis zum 31.12.2016 fortbesteht. Nachdem der Kläger die Klage mit Schriftsatz vom 01.10.2021 erweitert hat, beantragt er nunmehr,
1.
festzustellen, dass der zwischen ihm und der Beklagten und Widerklägerin bestehende Betreuungs- und Überlassungsvertrag vom 28.12.1995 nebst Änderungsvereinbarung vom 20.12.2001 nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 23.06.2021 zum 23.12.2021 beendet wurde und noch bis zum 31.12.2026 fortbesteht;
2.
festzustellen, dass der zwischen ihm und der Beklagten und Widerklägerin bestehende Betreuungs- und Überlassungsvertrag vom 28.12.1995 nebst Änderungsvereinbarung vom 20.12.2001 nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 30.08.2021 zum 28.02.2022 oder zu einem anderen Termin beendet wurde;
3.
die Beklagte und Widerklägerin zu verurteilen, ihre Verpflichtung aus dem Betreuungs- und Überlassungsvertrag vom 28.12.1995 nebst Änderungsvereinbarung vom 20.12.2001 zur Instandhaltung und Instandsetzung des Sportplatzes nachzukommen, indem sie:
a) den Sportplatz von Schutt und Geröll befreit,
b) den Kunstrasen und die vorhandene Elastikschicht entfernt,
c) eine neue Elastikschicht und einen neuen Kunstrasen verlegt.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie beantragt widerklagend,
1.
die Klägerin und Widerbeklagte zu verurteilen, zum 31.12.2021 das Grundstück T.-straße in X., Gemarkung G. Flur 3
Flurstück N01 mit 1.085 m² Fläche,
Flurstück N02 mit 748 m² Fläche,
Flurstück N03 mit 11.141 m² Fläche,
Flurstück N04 mit 70 m² Fläche,
Flurstück N05 mit 922 m² Fläche,
Flurstück N06 mit 384 m² Fläche,
Flurstück N07 mit 57 m² Fläche,
Flurstück N08 mit 262 m² Fläche ,
Flurstück N09 mit 1 m² Fläche,
Flurstück N10 mit 43 m² Fläche
mit dem nachstehend aufgeführten Gebäude: Sportplatz A. in X einschließlich
Kleinspielfeld
Umkleidegebäude mit Dusche
Beleuchtungs- und Beschallungsanlage
geräumt an sie herauszugeben.
2.
hilfsweise, die Klägerin und Widerbeklagte zu verurteilen, das Grundstück T.-straße in X., Gemarkung G. Flur 3
Flurstück N01 mit 1.085 m² Fläche,
Flurstück N02 mit 748 m² Fläche,
Flurstück N03 mit 11.141 m² Fläche,
Flurstück N04 mit 70 m² Fläche,
Flurstück N05 mit 922 m² Fläche,
Flurstück N06 mit 384 m² Fläche,
Flurstück N07 mit 57 m² Fläche,
Flurstück N08 mit 262 m² Fläche ,
Flurstück N09 mit 1 m² Fläche,
Flurstück N10 mit 43 m² Fläche
mit dem nachstehend aufgeführten Gebäude: Sportplatz A. in x einschließlich
Kleinspielfeld
Umkleidegebäude mit Dusche
Beleuchtungs- und Beschallungsanlage
geräumt an die Wohnungsbaugesellschaft X mbH, J.-straße in x herauszugeben.
Der Kläger beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass sie zum Ausspruch der Kündigung auch nach der Veräußerung des Grundstücks an die Wohnungsbaugesellschaft X mbH berechtigt gewesen sei. Die Wohnungsbaugesellschaft X mbH sei mit dem Eigentumserwerb nicht in den bestehenden Betreuungs- und Überlassungsvertrag eingetreten, da dieser am ehesten einem Leihvertrag entspreche. Darüber hinaus handele es sich bei der Vorschrift des § 566 BGB um dispositives Recht.
Die von ihr ausgesprochenen Kündigungen seien formell wirksam. Wegen der angeführten Kanalbaumaßnahme und des Radweges seien die Voraussetzungen des Kündigungsgrundes nach § 3 Abs. 2 lit. b) des Betreuungs- und Überlassungsvertrages erfüllt.
Zu einer Instandsetzung der Sportanlage nach dem Eintritt des Hochwasserschadens sei sie nicht verpflichtet, da das Vertragsverhältnis zu dem Kläger mittlerweile beendet sei. Darüber hinaus seien ihr entsprechende Arbeiten auch zuvor im Hinblick auf das dann abzusehende Vertragsende nicht zumutbar gewesen. Dies auch vor dem Hintergrund, dass eine weitere Nutzung der Fläche als Sportanlage zukünftig nicht beabsichtigt sei und die Hochwasserschäden zu einem Totalschaden des Platzes geführt hätten.
Die Parteien haben einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren am 25.05.2022 zugestimmt.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig aber unbegründet. Die zulässige Widerklage ist begründet.
A.
Die Klage ist zulässig, insbesondere hat der Kläger ein Feststellungsinteresse gemäß § 256 Abs. 1 ZPO. Bei dem streitgegenständlichen Vertragsverhältnis handelt es sich um ein Rechtsverhältnis. Das Feststellungsinteresse des Klägers dahingehend, dass festgestellt werden soll, dass das Vertragsverhältnis fortbesteht folgt daraus, dass ihm aufgrund der ernstlichen Behauptung der Beklagten, den Vertrag außerordentlich gekündigt zu haben, eine gegenwärtige Gefahr der Rechtsunsicherheit droht, die durch ein feststellendes Urteil beseitigt werden kann (vgl. Greger in Zöller, ZPO, 33. Auflage, § 256, Rn. 7). An der Wirksamkeit der Kündigung hat die Beklagte außergerichtlich, sowie auch in ihren Schriftsätzen ausdrücklich festgehalten.
Entgegen der Ansicht der Beklagten ist das Feststellungsinteresse des Klägers auch nicht durch die Rechtshängigkeit der Widerklage entfallen, da die Rechtskraft von Räumungsurteil und Feststellungsurteil verschieden ist. Ist eine Räumungsklage rechtskräftig abgewiesen, so steht damit nicht rechtskräftig fest, dass das Mietverhältnis fortbesteht (BGHZ 43, 144). Wird umgekehrt der Räumungsklage stattgegeben, so ist nicht rechtskräftig entschieden, dass das Mietverhältnis beendet ist (OLG Celle, BB 1978, 576).
B.
Die Klage ist hingegen nicht begründet.
I.
Das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien ist durch die Kündigung der Beklagten vom 23.06.2021 wirksam beendet worden.
Bei dem Betreuungs- und Überlassungsvertrag handelt es sich um einen typengemischten Vertrag, der sowohl miet- und pachtrechtliche Komponenten, als auch gestattungsrechtliche Bestandteile enthält. Das auf das Vertragsverhältnis anzuwendende Recht richtet sich nach dem Schwerpunkt des Vertrages und den Umständen, die der Rechtsbeziehung für den jeweils betreffenden Vertragsteil ihr maßgebliches Gepräge geben.
1.
Die Beklagte war zum Ausspruch der Kündigung gegenüber dem Kläger berechtigt, da das Vertragsverhältnis nicht mit der Veräußerung des Grundstücks auf die Wohnungsbaugesellschaft Velbert mbH als neuer Eigentümerin übergegangen ist. Eine entsprechende Regelung sieht § 566 BGB für Mietverträge und § 566 i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB für Pachtverträge vor. Soweit die Kammer mit den Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 25.05.2022 erörtert hat, ob der Betreuungs- und Überlassungsvertrag infolge der Veräußerung des Grundstücks möglicherweise auf die neue Eigentümerin übergegangen ist, ist dies nicht der Fall.
Bei typengemischten Verträgen ist § 566 BGB nur dann anwendbar, wenn es sich bei dem Vertragscharakter überwiegend um Grundstücks- oder Raummiete handelt, ansonsten entfaltet § 566 BGB keine Wirkung (Streyl in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15 Auflage 2021, § 566, Rn. 29). Bei dem Betreuungs- und Überlassungsvertrag spielen die mietvertraglichen Elemente lediglich eine untergeordnete Rolle. Denn insbesondere eine entgeltliche Gebrauchsüberlassungspflicht bestand seitens der Beklagten nicht.
Zwar handelt es sich bei dem Betreuungs- und Überlassungsvertrag allein wegen der fehlenden Entgeltlichkeit nicht um ein mit der Leihe nach § 598 BGB vergleichbares Vertragsverhältnis, da die Beklagte anders als ein Verleiher nicht lediglich zur bloßen Gebrauchsüberlassung der Sache verpflichtet war, sondern darüber hinaus zur Instandhaltung der Sportanlage. Der Erhalt des vertragsgemäßen Gebrauchs der Sache ist insoweit typische Pflicht eines Vermieters, nicht hingegen eines Entleihers (vgl. Lohsse in BeckOGK, Stand 01.03.2022, § 598, Rn. 39).
Dennoch kann § 566 BGB auf das streitgegenständliche Vertragsverhältnis keine Anwendung finden, weil die Interessenlage der Parteien der eines Gestattungsvertrages entspricht. Der Schwerpunkt des Betreuungs- und Überlassungsvertrages liegt auf der Einräumung von Nutzungsrechten an der Sportanlage. Im Wesentlichen soll dem Kläger die Ausübung seiner Vereinstätigkeit ermöglicht werden, wobei damit als Mittel zum Zweck die Gestattung einer bestimmten Grundstücksnutzung und die erforderliche Gebrauchsüberlassung einhergeht. Dafür spricht auch, dass die Beklagte nicht nur keinen Zins als Gegenleistung erhoben hat, sondern sich demgegenüber sogar zur Zahlung von Zuschüssen an den Kläger verpflichtet hat. Auf Gestattungsverträge ist § 566 BGB aber weder direkt noch analog anwendbar.
Selbst wenn man dies anders beurteilen würde, so wäre dennoch die Beklagte zum Ausspruch der Kündigung berechtigt gewesen, da die Parteien durch ihr Verhalten nach der Veräußerung des Grundstücks konkludent erklärt haben, dass § 566 BGB abbedungen werden soll. Eine solche Vereinbarung ist zulässig, da es sich bei § 566 BGB um dispositives Recht handelt (Häublein in MüKo BGB, 8. Auflage 2020, § 566, Rn. 57). Dem Kläger war die Veräußerung des Grundstücks bekannt. Nach dem gemeinsamen Gesprächstermin zwischen den Parteien und der Erwerberin hat der Kläger ausdrücklich erklärt, dass die in diesem Termin erörterte Vereinbarung für ihn nicht in Betracht komme. Allen an dem Gespräch Beteiligten war weiterhin bekannt, dass bis zur Veräußerung des Grundstücks der Betreuungs- und Überlassungsvertrag zwischen Kläger und Beklagter bestand. Dadurch, dass sowohl die Parteien, als auch die Wohnungsbaugesellschaft Velbert mbH sich nach der Erklärung des Klägers dahingehend, dass die erörterte, anderweitige Vereinbarung nicht in Betracht komme, so verhalten haben, dass allein die Beklagte die Verpflichtungen aus dem Vertrag weiter erfüllt hat und weiterhin als alleinige Vertragspartnerin des Klägers aufgetreten ist und der Kläger andersrum auch allein gegenüber der Beklagten Rechte aus dem Vertrag eingefordert und geltend gemacht hat, haben alle Beteiligten hinreichend zum Ausdruck gebracht, dass das Vertragsverhältnis nicht übergehen sollte. Dies nicht zuletzt auch vor dem Hintergrund, dass es sich bei der neuen Eigentümerin um eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft handelt und dadurch ein gewisses Näheverhältnis zwischen ihr und der Beklagten besteht, infolge der von der Beklagten gehaltenen Geschäftsanteile. Demgemäß durfte ein objektiver Empfänger die weitere Erfüllung der vertraglichen Pflichten ausschließlich durch die Beklagte als Angebot auf Fortführung des Vertragsverhältnisses im Einverständnis mit der Erwerberin verstehen. Dass der Kläger dies letztlich so aufgefasst und angenommen hat, folgt daraus, dass er seine Forderungen in der Folgezeit (so auch noch mit den Anträgen der Klageschrift und der Klageerweiterung) ausschließlich gegenüber der Beklagten geltend gemacht hat.
2.
Der Kläger hat die Kündigung vom 23.06.2021 nicht gemäß § 174 BGB wirksam zurückgewiesen. Denn § 174 BGB findet allein Anwendung bei Fällen rechtsgeschäftlicher Vertretungsmacht, aber nicht in solchen gesetzlicher Vertretungsmacht (Ellenberger in Grüneberg, BGB, 81. Auflage 2022, § 174, Rn. 4; Schäfer in BeckOK BGB, Stand: 01.05.2022, § 174, Rn. 5, jew. m.w.N.). Dies vor dem Hintergrund, dass Bestellungsurkunden nicht die Eigenschaft einer Vollmachtsurkunde aufweisen und sich die Vertreterstellung aus öffentlich zugänglichen Registern oder Quellen ergibt.
Nach § 63 GO NRW ist der Bürgermeister der beklagten Stadt deren gesetzlicher Vertreter. Eine rechtsgeschäftliche Vertretungsmacht liegt dessen Handlungen gerade nicht zugrunde. Willenserklärungen der Gemeinde werden gemäß § 64 Abs. 1 S. 2 GO NRW vom gesetzlichen Vertreter der Gemeinde, also dem Bürgermeister oder dessen Vertreter abgegeben. Vertreter des Bürgermeisters ist nach § 68 GO NRW der erste Beigeordnete, der das Kündigungsschreiben vom 23.06.2021 unterzeichnet hat. Dessen Vertretereigenschaft liegt mit § 68 GO NRW ebenfalls eine gesetzliche Vertretungsmacht zugrunde und keine rechtsgeschäftliche. Auch der Website der Beklagten ist ohne Schwierigkeiten zu entnehmen, dass der Unterzeichner des Kündigungsscheibens der erste Beigeordnete ist und in dieser Funktion der allgemeine Stellvertreter des Bürgermeisters, weswegen eine Zurückweisung der Kündigung nach § 174 BGB jedenfalls rechtsmissbräuchlich war.
3.
Entgegen der Ansicht des Klägers ist die Kündigung auch nicht deswegen formell unwirksam, weil in dem Kündigungsschreiben vom 23.06.2021 nicht ausdrücklich auf den Änderungsvertrag vom 20.12.2001 Bezug genommen wurde. Die Kündigungserklärung ist dennoch hinreichend bestimmt. Zwischen den Parteien bestand nur ein einziges Vertragsverhältnis in Form des Betreuungs- und Überlassungsvertrages, das dann durch die Änderungsvereinbarung in Teilen abgeändert wurde. Allerdings betrifft die Änderungsvereinbarung nicht die hier maßgebliche Regelung zu einer außerordentlichen Kündigungsmöglichkeit der Beklagten. Für den Kläger war also eindeutig nachvollziehbar, dass sich die Kündigung auf den alleinig bestehenden Vertrag bezieht und die Beklagte von dem in § 3 des Vertrages vereinbarten Kündigungsrecht Gebrauch machen will.
4.
Ein Kündigungsgrund bestand, da die Voraussetzungen des Sonderkündigungsrechts der Beklagten aus § 3 Abs. 2 lit. b des Vertrages erfüllt sind.
Die Vereinbarung eines solchen Sonderkündigungsrechts zu Gunsten der Beklagten ist zulässig, da eine besondere Schutzbedürftigkeit des Klägers (wie dies beispielsweise bei Wohnraummietverträgen der Fall wäre), nicht gegeben ist.
Infolge der beabsichtigten Durchführung einer Kanalbaumaßnahme auf einem Teilstück der Sportanlage sind die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 lit. b) des Vertrages erfüllt. Nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Klausel besteht ein Kündigungsrecht der Beklagten, wenn Teile des Grundstücks für Durchleitungen der Ver- und Entsorgung benötigt werden. Bei den von der Beklagten zu verlegenden Abwasserkanälen handelt es sich um solche Leitungen, die der Entsorgung dienen.
Es reicht nach der ausdrücklichen, vertraglichen Bestimmung aus, dass nur ein Teilbereich des Grundstücks (und nicht notwendigerweise des Spielfeldes) für entsprechende Leitungen benötigt wird. Dafür spricht über den Wortlaut hinaus auch der Zweck des Sonderkündigungsrechts. Dieses zielt darauf ab, dass es der Beklagten ermöglicht bleiben soll, Maßnahmen der Daseinsvorsorge, die im öffentlichen Interesse stehen, uneingeschränkt durchführen zu können. Auch wenn, wie vorliegend, die Leitungen oder Kanäle nur im Randbereich der bestehenden Sportanlage verlegt werden sollen, folgt aus der damit begründeten Kündigung kein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Beklagten, dass gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt.
Bereits nach der allgemeinen Lebenserfahrung ist es zur Durchführung einer entsprechenden Baumaßnahme unumgänglich, dass schweres Gerät zum Einsatz kommt. Dieses benötigt erheblich mehr Platz zum Arbeiten und Rangieren, als nur den Randstreifen des Sportplatzes, auf dem die eigentlichen Ausschachtungen vorgenommen werden. Zudem müssen während der Arbeitsmaßnahme der Bodenaushub und die zu verbauenden Rohrleitungen abgelagert werden. Den Vortrag des Klägers insoweit als zutreffend unterstellt, dass die Arbeitsgeräte anstelle auf der Sportanlage auch im unmittelbaren Umfeld fahren und Aushübe sowie Materialien anderweitig gelagert werden könnten, so verhält sich die Beklagte jedenfalls nicht rechtsmissbräuchlich, wenn sie die Umsetzung der Baumaßnahme so plant, das Teile des Spielfeldes beansprucht werden. Denn hinter der Einräumung einer Kündigungsmöglichkeit auch für den Fall, dass nicht das gesamte Grundstück für entsprechende Maßnahmen benötigt wird, steht der Zweck, dass der Beklagten eine Planungsfreiheit hinsichtlich der Art der Durchführung von von ihr beabsichtigten Baumaßnahmen erhalten bleiben soll. Denn die Beklagte sieht sich selbst der Allgemeinheit gegenüber zu einer Ermessensausübung dahingehend verpflichtet, das unter verschiedenen in Betracht kommenden Ausführungsmöglichkeiten die aus ihrer Sicht wirtschaftlich sinnvollste gewählt wird. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass der Kläger die Sportanlage unentgeltlich zur Nutzung überlassen bekommen hat und in Bezug auf möglicherweise im Vertrauen auf eine längere Vertragslaufzeit getätigte Investitionen mit § 3 Abs. 2 a. E. des Betreuungs- und Überlassungsvertrages ein hinreichender Ausgleich geschaffen ist.
Letztlich erscheint es bereits aus verkehrssicherungsrechtlichen Gesichtspunkten allenfalls mit erheblichem Mehraufwand realisierbar, dass trotz der eingerichteten Baustelle mit ausgehobenen Kanälen weiterhin direkt daneben Sport getrieben wird.
Der Kündigung steht weiterhin nicht entgegen, dass die Kanalbaumaßnahme nur für einen vorrübergehenden Zeitraum Teile des Grundstücks beansprucht und keinen Dauerzustand darstellt. Zwar sind Sonderkündigungsrechte grundsätzlich restriktiv auszulegen, eine Auslegung von § 3 Abs. 2 lit. b) des Vertrages dahingehend, dass „benötigen“ eine dauerhafte Entziehung der Nutzungsmöglichkeit erfordert, ist wiederum mit dem Sinn und Zweck des Kündigungsrechts nicht zu vereinbaren. Die Parteien haben ausdrücklich auch Baumaßnahmen in Bezug auf Durchleitungen zur Ver- und Entsorgung in die Klausel aufgenommen. Solche Durchleitungen werden aber üblicherweise unter der Erde verlegt und führen in der Folge jedenfalls in aller Regel nicht zu einer dauerhaften Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit. Demgemäß könnten entsprechende Baumaßnahmen bei einer Auslegung des § 3 Abs. 2 lit. b) dahingehend, dass eine dauerhafte Entziehung der Nutzungsmöglichkeit infolge der Baumaßnahme eintreten muss, nie ausreichen, um die Voraussetzungen des Sonderkündigungsrechts zu erfüllen. Dies stünde im Widerspruch zu dem ausdrücklichen Wortlaut und würde dazu führen, dass die Klausel in Teilen sinnlos wäre. Davon, dass die Parteien eine widersprüchliche Regelung treffen wollten, ist nicht auszugehen (vgl. Ellenberger, in Grüneberg, BGB, 81. Auflage 2022, § 133, Rn. 26).
Soweit der Kläger mit Nichtwissen bestritten hat, dass es tatsächlich zu der Durchführung der Kanalbaumaßnahme kommen soll, steht auch dies der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass es grundsätzlich einer Partei nicht verwehrt werden darf, eine tatsächliche Aufklärung auch hinsichtlich solcher Punkte zu verlangen, über die sie selbst kein zuverlässiges Wissen besitzt und auch nicht erlangen kann. Sie kann deshalb genötigt sein, eine von ihr nur vermutete Tatsache zu behaupten und unter Beweis zu stellen. Unzulässig wird ein solches Vorgehen aber dort, wo die Partei ohne greifbare Anhaltspunkte für das Vorliegen eines bestimmten Sachverhalts willkürlich Vermutungen „aufs Geratewohl“ oder „ins Blaue hinein“ aufstellt. Diese Voraussetzungen liegen hier vor.
Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Beklagten ist in dem Zusammenhang nicht ersichtlich. Die Klausel des § 3 Abs. 2 lit. b) des Betreuungs- und Überlassungsvertrages trifft keine ausdrückliche Regelung dazu, inwieweit eine Maßnahme bereits konkret geplant sein muss, um die Beklagte zur Kündigung zu berechtigen. Zumindest eine völlig übereilte Kündigung, die ohne das Bestehen von erkennbar konkreten Umsetzungsabsichten der betreffenden Baumaßnahme ausgesprochen wird, widerspräche aber den aus § 242 BGB folgenden Anforderungen an das Verhalten eines redlichen Vertragspartners.
Die Beklagte hat diesbezüglich dargelegt, dass die finanziellen Mittel bereits in den Wirtschaftsplan der technischen Betriebe, die die Baumaßnahme letztlich durchführen sollen, aufgenommen worden seien. Dieser Vortrag wird gestützt von der als Anlage zum Schriftsatz der Beklagten vom 25.10.2021 vorgelegten Übersicht zum „4. Quartalsbericht zur Vermögensplanung 2020“. Hierauf kommt es letztlich aber nicht maßgeblich an, da sich aus der als Anlage K 2 von dem Kläger vorgelegten Beschlussvorlage des Stadtrates ergibt, dass auf die Kanalbaumaßnahme als bereits beschlossene und gegenüber den technischen Betrieben zur Ausführung angewiesene Maßnahme Bezug genommen wird. Dabei war die Kanalbaumaßnahme selbst nicht Gegenstand der Abstimmung vom 25.10.2021 und wurde nicht von dem Stadtrat abgelehnt. Die ausweislich des Inhalts der Beschlussvorlage vom 25.10.2021 zu diesem Zeitpunkt bereits beschlossene Kanalbaumaßnahme ist in dieser mit einem Beginn im „kommenden Jahr“ aufgeführt.
Konkrete Anhaltspunkte dafür, warum dennoch Zweifel an einer hinreichend bestimmten Umsetzungsabsicht der Beklagten aufkommen sollten, hat der Kläger nicht dargelegt. Vielmehr ergibt sich aus dem eigenen Vortrag des Klägers zu der genauen örtlichen Bestimmung der Kanalbaumaßnahme, dass die Beklagte mit hinreichend konkreten Planungen an den Kläger herangetreten ist, wonach bereits ein konkreter Planungsaufwand betrieben wurde, der auf einen Umsetzungswillen schließen lässt.
Auf die Frage, ob eine Kündigung auch auf die Planung eines neuen Radweges gestützt werden könnte, kommt es nicht weiter an.
5.
Unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist des § 3 Abs. 2 des Vertrages ist der Betreuungs- und Überlassungsvertrag mit Ablauf des 23.12.2021 beendet worden.
II.
Der Kläger hat keinen Anspruch auf Verpflichtung der Beklagten zur Vornahme von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an der Sportanlage. Soweit eine entsprechende Verpflichtung ursprünglich möglicherweise nach § 6 des Betreuungs- und Überlassungsvertrages bestand, ist eine solche jedenfalls mit Beendigung des Vertragsverhältnisses entfallen.
Anspruchsgrundlagen außerhalb des Vertragsverhältnisses, die einen entsprechenden Anspruch des Klägers stützen könnten, sind nicht ersichtlich.
B.
Die Widerklage ist begründet.
Die Beklagte hat einen Anspruch auf geräumte Herausgabe der Sportanlage mit den zugehörigen Flächen gegen den Kläger nach § 16 Abs. 1 und 2 des Betreuungs- und Überlassungsvertrags. Das Vertragsverhältnis ist nach den unter Punkt A. I. ausgeführten Gründen beendet worden. Mit der Erhebung der Widerklage, die auf die geräumte Herausgabe der streitgegenständlichen Anlage gerichtet ist, hat die Beklagte ihr Verlangen nach einer Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Anlage und der Entfernung der von dem Kläger eingebrachten baulichen Anlagen und Sachen zum Ausdruck gebracht.
C.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 ZPO. Bei der Bemessung der von der Beklagten zu erbringenden Sicherheitsleistung war der jährliche Nutzungswert des streitgegenständlichen Grundstücks zu berücksichtigen.
Streitwert: 10.000,00 €
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Landgericht Wuppertal statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Landgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Landgericht Wuppertal, Eiland 1, 42103 Wuppertal, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:
Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.
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