Gewerberaummiete: Nebenkostenpauschale deckt Strom/Heizung der Allgemeinflächen ab
KI-Zusammenfassung
Die Mieterin verlangte die Rückzahlung überzahlter Nebenkosten (2002–2005) sowie Vorlage von Betriebskostenabrechnungen. Streitpunkt war, ob Strom- und Heizkosten für Allgemein- und Verkehrsflächen zusätzlich abzurechnen sind oder von der vereinbarten Allgemeinnebenkostenpauschale erfasst werden. Das LG bejahte einen Bereicherungsanspruch, weil diese Kosten nicht „direkt“ den Mietgegenstand betreffen und nicht mietflächenscharf erfassbar sind. Der Zahlungsanspruch wurde (bis auf einen Teil der Zinsen) zugesprochen; der Abrechnungsanspruch wurde mangels fortbestehenden Anspruchs abgewiesen, da Abrechnungen bereits vorlagen.
Ausgang: Zahlungsklage weitgehend stattgegeben (Rückzahlung überzahlter Nebenkosten), Abrechnungsantrag und weitergehende Zinsen abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine vertragliche Regelung, nach der nur direkt zurechenbare und für die Mietfläche gesondert erfassbare Nebenkosten abzurechnen sind, erfasst Kosten für Allgemein- und Verkehrsflächen nicht, wenn diese nur über eine Pauschale abgegolten sein sollen.
Zahlt der Mieter Nebenkosten auf Positionen, die nach dem Mietvertrag nicht umlagefähig bzw. nicht abrechenbar sind, besteht ein Rückzahlungsanspruch aus § 812 BGB.
Ausschlussfristen für Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen greifen nicht ein, wenn der Mieter fristgerecht widersprochen hat oder der Streit über die Umlagefähigkeit der betreffenden Kosten bereits vor Abrechnungserteilung offen zutage getreten ist.
Ein Anspruch auf (erneute) Vorlage von Betriebskostenabrechnungen besteht nach Erfüllung nicht fort; für die Erfüllung genügt grundsätzlich eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, nicht deren materielle Fehlerfreiheit.
Verzugszinsen auf einen Rückzahlungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung richten sich nach §§ 280, 286, 288 Abs. 1 BGB; ein erhöhter Zinssatz für Entgeltforderungen ist nicht anwendbar, wenn keine Entgeltforderung geltend gemacht wird.
Vorinstanzen
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 166/08 [NACHINSTANZ]
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 209.085,74 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz von 207.059,87 € für die Zeit vom 09. Juni 2007 bis zum 12. Juli 2007 und von 209.085,74 € seit dem 13. Juli 2007 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin, die seinerzeit noch als N GmbH L firmierte, und eine C Verwaltungs-GmbH, die seinerzeitige Grundstückseigentümerin, schlossen am 06./07. November 2000 einen Mietvertrag über Geschäftsräume auf dem Grundstück T-Weg in V (Anlage K 1 zur Klage, BI. 11 ff. d.A.). In der Folgezeit wurde eine G GmbH i.G.r. , die den Grundbesitz von der C Verwaltungs-GmbH erworben hatte, Eigentümerin; die Beklagte ist Rechtsnachfolgerin der G GmbH i.G.r.. Nachdem die G GmbH der Klägerin unter dem 24. April 2002 eine so bezeichnete Dauermietrechnung erteilt hatte, teilte die Klägerin der vorbezeichneten Gesellschaft mit Schreiben vom 03. Mai 2002 (Anlage K 17, BI. 143 d.A.) mit, dass sie monatlich insgesamt 76.515,75 € auf Mietzins und Nebenkosten nach Maßgabe der Einzelangaben in dem Schreiben vom 03. Mai 2005 bezahle, und überwies in der Folgezeit auch diesen Betrag. Die Parteien stritten schon damals über die Größe der von der Klägerin gemieteten Flächen. In einem Nachtrag zu dem Mietvertrag vom 06./07. November 2000 (BI. 124, 125 d.A.) legten die Parteien die Mietfläche auf 4.627,03 m2 fest.
Im vorliegenden Rechtsstreit verlangt die Klägerin von der Beklagten nach Maßgabe der schon vorprozessual mit Schreiben vom 14. Juni 2007 mitgeteilten, von ihr, der Klägerin, aufgestellten Berechnung (Anlage K 8, BI. 38 d.A.) Rückzahlung vorausgezahlter Mietnebenkosten für die Zeit von Mai 2002 bis Ende 2005 in Höhe von 209.085,74 €. Dabei hatte die Klägerin schon seit Januar 2004 nur noch Zahlungen auf eine allgemeine Mietnebenkostenpauschale in Höhe von 0,77 € je Quadratmeter und Monat geleistet. Außerdem verlangt die Klägerin von der Beklagten für die Zeit vom 01. Mai 2002 bis zum 31. Dezember 2005 Vorlage von den Betriebskostenabrechnungen.
Die Parteien streiten insbesondere über die Tragweite der in dem Mietvertrag vom 06./07.November 2000 getroffenen Vereinbarungen über Mietneben- und Betriebskosten. Insoweit heißt es in den genannten Vereinbarungen unter anderem wie folgt:
§4
Nebenkosten
1.
Neben dem Mietzins hat der Mieter die mit dem Betrieb und der Bewirtschaftung des Mietgegenstandes und des Grundstücks zusammenhängenden Kosten (Nebenkosten und Allgemeinnebenkosten gern. Anlage 3) zu tragen. Die direkt zurechenbaren Nebenkosten umfassen alle die in diesem Mietvertrag, insbesondere in der Aufstellung der Betriebs und Bewirtschaftungskosten, die als Anlage 3 als wesentlicher Vertragsbestandteil zu diesem Vertrag beigefügt ist, genannten Kostenpositionen, die für die Mietfläche direkt erfasst werden können.
Die Allgemeinnebenkosten, die in der vorgenannten Anlage 3 nicht aufgeführt sind oder die für die Mietfläche nicht direkt erfasst werden können, werden durch die Allgemeinnebenkostenpauschale abgegolten.
3.
Soweit Nebenkosten nicht direkt den Mietgegenstand betreffen, sind diese mit der Allgemeinnebenkostenpauschale abgegolten.
In der Anlage 3 zum Mietvertrag („Aufstellung der Betriebs- und Bewirtschaftungskosten“) definierten die Vertragschließenden, welche Kosten als Betriebs- und Bewirtschaftungskosten zu verstehen sein sollten. In Teil I des Mietvertrages vereinbarten die Parteien eine monatliche Vorauszahlung für direkt zurechenbare Nebenkosten und eine monatliche Allgemeinkostenpauschale, insoweit unter Hinweis auf § 4 Ziffer 1, wie oben wiedergegeben.
Im Besondern erstreckt sich die Auseinandersetzung der Parteien darauf, ob nach den genannten vertraglichen Regelungen auch die Kosten für die Stromversorgung und die Beheizung der Allgemein- und Verkehrsflächen, die von allen Mietern des Objektes genutzt werden, über die Vorauszahlungen der Klägerin und eine besondere Abrechnung zu erheben sind oder ob eine Abrechnung über diese Kosten nicht stattzufinden hat, weil sie von der vereinbarten, nicht abzurechnenden Allgemeinkostenpauschale erfasst werden. Auf letzterer Betrachtungsweise beruht die von der Klägerin vorprozessual selbst erstellte Abrechnung und die Berechnung der Klageforderung.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 209.085,74 € nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz von 207.059,87 € seit dem 09. Juni 2007 bis zu der am 13. Juli 2007 erfolgten Klagezustellung und von 209.085,74 € seit der am 13. Juli 2007 erfolgten Klagezustellung zu zahlen, und ihr, der Klägerin, gemäß den Vereinbarungen in dem Mietvertrag vom 02./06.11.2000 entsprechende Betriebskostenrechnungen für die Zeit vom 01. Mai 2002 bis zum 31. Dezember 2005 vorzulegen, aus denen sich zu jeder Position die im Abrechnungszeitraum insgesamt angefallenen Kosten, die Verteilerschlüssel, der auf sie, die Klägerin, entfallende Anteil sowie der sich hieraus für den Abrechnungszeitraum zu ihren, der Klägerin, Gunsten errechnete Erstattungsbetrag ergibt.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Über die bereits oben dargestellte Auseinandersetzung über die Auslegung der vertraglichen Vereinbarungen hinaus erwidert die Beklagte unter anderem wie folgt: Die Klägerin habe das Recht, den für den streitigen Zeitraum erteilten Nebenkostenabrechnungen zu widersprechen, verwirkt, weil sie die Abrechnungen zu spät beanstandet habe. Davon abgesehen seien die vertraglichen Klauseln, wenn sie nicht wegen Verstoßes gegen die Regeln über die Wirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen unwirksam seien, so zu verstehen, dass die in Rede stehenden Strom- und Heizkosten nicht von der Nebenkostenpauschale erfasst würden. Jedenfalls enthalte der Vertrag, wollte man insoweit eine andere Auffassung vertreten, eine Lücke oder es fehle an einer Geschäftsgrundlage, so dass der Vertrag entsprechend anzupassen sei, denn die vereinbarte Nebenkostenpauschale sei nicht kostendeckend. Im übrigen schulde die Klägerin, seit sie Vorauszahlungen auf die Nebenkosten nicht mehr leiste, weiterhin diese Vorauszahlungen, so dass ihr schon deshalb ein Rückzahlungsanspruch nicht zustehe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze, die von ihnen zu den Gerichtsakten gereichten Unterlagen und auf die Protokolle vom 13. November 2007 sowie 24. Juni 2008 Bezug genommen.
Entscheidunqsqründe
Die Klage ist hinsichtlich des geltend gemachten Zahlungsanspruchs bis auf einen geringfügigen Teil der insoweit erhobenen Zinsforderung begründet. Wegen der weitergehenden Zinsforderung und hinsichtlich des Begehrens auf Vorlage von Abrechnungen ist die Klage nicht begründet
I.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte den geltend gemachten Anspruch auf Rückzahlung von 209.085,74 €, die sie in den Jahren 2002 bis 2005, wie in der Anlage 8 zur Klage näher dargestellt ist, an die Beklagte entrichtet hat. Die Klägerin hat insoweit an die Beklagte Zahlungen auf Nebenkosten entrichtet, auf welche die Beklagte Anspruch nicht hatte (§ 812 BGB).
1.
Die Berechnung Anlage K 8 zur Klageschrift ist zutreffend, während die entgegenstehenden Abrechnungen der Beklagten, aus denen sich für Teile des hier in Rede stehenden Zeitraums sogar Nachzahlungsansprüche der Beklagten ergeben würden, unzutreffend sind. Diese Beurteilung beruht auf der Entscheidung, dass die Klägerin Kosten für die Stromversorgung und die Beheizung des Gebäudes, soweit es um Allgemein- und Verkehrsflächen geht, die außerhalb der Mietfläche liegen, abgesehen von der vereinbarten und auch bezahlten monatlichen Allgemeinkostenpauschale, nicht schuldet.
2.
Die Frage, ob Mieter oder Vermieter neben dem an sich vereinbarten Mietzins Nebenkosten zu tragen haben und in welcher Weise dies gegebenenfalls zu geschehen hat, ist in dem Mietvertrag vom 06./07. November 2000 im Teil I Nr. 6 und Nr. 7 sowie im Teil II § 4 und in der Anlage 3 zu Teil II § 4 eindeutig geregelt; irgendeine Unklarheit im Sinne der Regelungen des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen besteht nicht: Nur Mietnebenkosten im Sinne von Allgemeinkosten, Betriebskosten und Bewirtschaftungskosten, die in der Anlage 3 aufgezählt sind, müssen von dem Mieter überhaupt nur neben den an sich vereinbarten Mietzins entrichtet werden. Dieses Prinzip ist in den genannten vertraglichen Regelungen weitergehend dahin konkretisiert, dass nur die Nebenkosten, die unmittelbar den Mietgegenstand betreffen und die für die Mietfläche gesondert erfasst werden können, zu denen gehören, auf welche der Mieter eine Vorauszahlung entrichten muss, über die später abzurechnen ist. Alle sonstigen, d.h. die nicht für die Mietfläche direkt erfassbaren und den Mietgegenstand nicht direkt betreffenden Nebenkosten sind mit der Allgemeinnebenkostenpauschale, die in unveränderlicher Höhe vereinbart ist, abgegolten. Strom- und Heizungskosten für Räumlichkeiten außerhalb der Mietflächen betreffen den Mietgegenstand nicht unmittelbar („direkt“) und gehören auch nicht zu den Kosten, die für die Mietfläche direkt erfasst werden können.
Angesichts dieser Klarheit der mietvertraglichen Regelungen kommt es auf die Frage, wer gegebenenfalls Vorgaben für den Inhalt des Mietvertrages seinerzeit gemacht hat, ob unter Umständen vorformulierte Klauseln verwendet worden sind und wer diese Klauseln in den Vertrag eingebracht hat, nicht an.
3.
Die Parteien dieses Rechtsstreits sind für Ansprüche aus dem die Nebenkosten betreffenden Abrechnungsverhältnis aktiv- und passivlegitimiert. Unwidersprochen ist die Klägerin Rechtsnachfolgerin der N GmbH, die als Mieterin den Vertrag abgeschlossen hat. Die Passivlegitimation der Beklagten folgt zumindest daraus, dass sie für die gesamte hier in Rede stehende Zeit nicht nur der Klägerin eine Dauermietrechnung erteilt hat (vgl. Anlage K 15 zum Klagevorbringen,
BI. 66 d.A.), sondern insbesondere aus dem von den Parteien vereinbarten Nachtrag Nr. 2, in welchem das Bestehen des Mietverhältnisses zwischen den Parteien ausdrücklich bestätigt worden ist. Unstreitig hat die Beklagte die Zahlungen der Klägerin auf die Mietnebenkosten auch erhalten. Soweit während eines Teils des hier streitigen Zeitraumes eine Zwangsverwaltung des Grundbesitzes angeordnet war, sind die Zahlungen gleichwohl der Beklagten zugeflossen, wie sich aus der vorgelegten vorprozessualen Korrespondenz ergibt.
4.
Rückforderungen der Klägerin steht die Regelung in Teil II § 5 Abs. 3 des Mietvertrages, wonach Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen innerhalb bestimmter Fristen zu erheben sind, nicht entgegen. Die Klägerin hat in dem Schriftsatz vom 19. März 2008, dem die Beklagte nicht mehr entgegengetreten ist, detailliert dargelegt, dass sie allen den streitigen Zeitraum betreffenden Nebenkostenabrechnungen innerhalb weniger Tage widersprochen hat. Davon abgesehen war der Streit der Parteien über die Umlagefähigkeit der Kosten schon vor Erteilung der Abrechnungen zutagetreten, und die Klägerin hatte schon vor Erteilung der Abrechnungen der Umlage der die Allgemein- und Verkehrsflächen betreffenden Strom- und Heizungskosten widersprochen.
5.
Die Abrechnung der Klägerin Anlage K 8 zur Klageschrift ist in jeder Hinsicht zutreffend. Die Klägerin ist, was die Abrechnungsgrundlagen angeht, von einem zutreffenden Flächenanteil zu ihren Lasten von 4.627,03 m2 ausgegangen. Die Größe der Mietfläche ergibt sich insoweit aus dem schon erwähnten Nachtrag 2 zum Mietvertrag, ist aber auch sonst zwischen den Parteien nicht (mehr) streitig. Dass die Klägerin die in der Anlage K 8 berücksichtigten Nebenkostenvorauszahlungen tatsächlich geleistet hat, ergibt sich aus der Höhe des monatlich insgesamt gezahlten Betrages von 76.515,75 € und seiner Aufschlüsselung schon in dem Schreiben vom 03. Mai 2002 (Anlage K 17, BI. 143 d.A.); insoweit hat die Klägerin eine eindeutige Tilgungsbestimmung im Sinne des § 366 Abs. 1 BGB getroffen.
6.
Gegenansprüche der Beklagten oder irgendwelche Zurückbehaltungsrechte bestehen nicht, auch wenn die Klägerin nur noch die Allgemeinnebenkostenpauschale, nicht aber mehr Nebenkostenvorauszahlungen entrichtet. Denn in welcher Höhe die Klägerin gegebenenfalls Vorauszahlungen leisten muss, ist nicht bestimmt und nicht bestimmbar. Zwar kann die Beklagte nach II § 5 Abs.. 3 des Mietvertrages eine Neufestsetzung der Vorauszahlung vornehmen, wenn sich aus Vorjahresabrechnungen ergibt, dass die Vorauszahlungen zu niedrig oder zu hoch waren. Wie diese sich darstellen würde, wenn die streitigen Kosten für Heizung und Stromverbrauch der Allgemein- und Verkehrsflächen nicht in Ansatz gebracht werden, hat die Beklagte jedoch nicht überprüfbar dargetan.
7.
Die Beklagte muss den zurückzuzahlenden Betrag wie aus der Urteilsformel ersichtlich nach §§ 280, 286, 288 Abs. 1 BGB unter dem Gesichtspunkt des Verzuges verzinsen. Der Klägerin steht der verlangte höhere Zinssatz (acht Prozentpunkte über Basiszinssatz) nicht zu, weil mit der Klage nicht eine Entgeltforderung geltend gemacht wird.
II.
Die Klage ist nicht begründet, soweit die Klägerin von der Beklagten die Vorlage von Betriebskostenabrechnungen verlangt.
Der Anspruch steht der Klägerin nicht (mehr) zu. Wie sich aus den eingereichten Unterlagen ergibt, hat die Beklagte den Anspruch insoweit erfüllt, als sie für den streitigen Zeitraum vom 01. Mai 2002 bis zum 31. Dezember 2005 Betriebskostenabrechnungen vorgelegt hat. Dabei kommt es für die Erfüllung dieses Anspruchs auf die inhaltliche Fehlerfreiheit der Abrechnungen nicht an. Grundsätzlich wird nur eine formell ordnungsgemäße Abrechnung geschuldet. Die von der Beklagten erteilten Abrechnungen sind auch nicht gänzlich unbrauchbar, denn die Fehlerhaftigkeit besteht auch nach Darstellung der Klägerin nur darin, dass die Beklagte über Kosten abgerechnet hat, über die eine Abrechnung nicht zu erteilen ist, nämlich über die Kosten des Stromverbrauchs und der Heizung für die Allgemein- und Verkehrsflächen. Diese Fehlerhaftigkeit der Abrechnungen ist leicht zu korrigieren, wie der Umstand zeigt, dass die Klägerin selbst die zutreffenden Abrechnungen aufgestellt hat (Anlage K 8 zum Klagevorbringen).
III.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 709 ZPO.
Der Streitwert wird auf 219.085,74 € festgesetzt, wovon 10.000,00 € auf den Anspruch auf Vorlage von Abrechnungen entfallen.