Beschwerde gegen Ungültigerklärung von Eigentümerversammlungsbeschlüssen zurückgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Antragsteller hatte die Ungültigkeit mehrerer Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 08.05.2001 gerügt; die Beteiligten 2–11 legten dagegen Beschwerde ein. Das Landgericht bestätigt die Kammerentscheidung, wonach die Abrechnungen und Wirtschaftspläne wegen eines ungültigen Verteilungsschlüssels nicht gültig sind. Der einstimmige "Beschluss" vom 07.07.1997 ist als Vereinbarung (§10 Abs.2 WEG) zu qualifizieren und wirkt auch gegenüber einem nachfolgenden, bei der Beschlussfassung anwesenden und zustimmenden Eigentümer. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt die unterliegende Seite.
Ausgang: Beschwerde der Beteiligten gegen die Ungültigerklärung der Beschlüsse vom 08.05.2001 durch das Amtsgericht zurückgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Ein als Beschluss bezeichnetes, einstimmig gefasstes Regelungsinstrument, das die Gemeinschaftsstatuten dauerhaft ändern soll, ist als Vereinbarung i.S.v. § 10 Abs. 2 WEG zu qualifizieren.
Eine formfreie Vereinbarung der Wohnungseigentümer wirkt auch ohne Eintragung im Grundbuch gegenüber einem späteren in das Grundbuch eingetragenen Eigentümer (Sonderrechtsnachfolger), wenn dieser bei der Beschlussfassung anwesend war und zugestimmt hat; er ist damit rechtsgeschäftlich beigetreten.
Es kommt für die Bindungswirkung der Vereinbarung nicht darauf an, ob der Sonderrechtsnachfolger durch die Regelung begünstigt wird; die Wirkung entfällt nicht allein aus mangelnder Begünstigung.
Beschlüsse oder Abrechnungen, die auf einem ungültigen Verteilungsschlüssel beruhen, sind unwirksam; ein solcher Mangel macht die daraus resultierenden Jahresabrechnung und Wirtschaftspläne für die betroffenen Jahre ungültig.
Vorinstanzen
Amtsgericht Velbert, 8 II a 13/01 WEG
Tenor
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Beteiligten zu 2. - 11. tragen die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens.
Eine Erstattung der aussergerichtlichen Kosten findet nicht statt.
Gründe
Wegen des Sachverhalts wird zunächst auf den Beschluss des Amtsgerichts vom 5. Juni 2002 Bezug genommen.
Mit Schrift vom 07.06.2001 beantragte der Antragsteller, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 08.05.2001 zu Tagesordnungspunkten 1 und 2 für ungültig zu erklären.
Mit Beschluss vom 5. Juni 2002 hat das Amtsgericht die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 08.05.2001 zu TOP 1 a (Jahresabrechnung 2000 nebst Einzelabrechnungen sowie die Entlastung der Verwaltung), TOP 1 b (sofortige gerichtliche Geltendmachung der rückständigen Beträge durch die Verwaltung) und
TOP 2 (Gesamtwirtschaftpläne und Einzelwirtschaftspläne für die Jahre 2001 und 2002) für ungültig erklärt, mit der Begründung, der den Abrechnungen zugrunde liegende Verteilungsschlüssel sei aufgrund des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 07.07.1997 ungültig.
Hiergegen wenden sich die Beteiligten zu 2. - 11. mit ihrem Rechtsmittel vom 18.06.2002. Sie sind der Auffassung, im Beschluss vom 07.07.1997 könne keine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG gesehen werden. Im übrigen sei sie für den Sonderrechtsnachfolger A, da nicht begünstigend, nicht bindend. Als vereinbarungsändernder Beschluss sei der Beschluss vom 07.07.1997 mangels Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung nichtig. Die in § 9 Abs. 3 der Teilungserklärung enthaltene Öffnungsklausel greife im vorliegenden Verfahren nicht. Grundlage für die Abrechnung 2000 und die Wirtschaftspläne 2001 und 2002 sei der in der Teilungserklärung ausgewiesene Verteilungsschlüssel, welcher vorliegend auch zur Anwendung gekommen sei.
Dem tritt der Antragsteller entgegen.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt ergänzend Bezug genommen. Die Kammer hat mit den Beteiligten mündlich verhandelt. Insofern wird auf die Niederschrift vom 11.10.2002 (Bl. 192 - 195 d. A.) Bezug genommen.
Die zulässige Beschwerde ist unbegründet.
Im Ergebnis zurecht hat die Amtsrichterin entschieden, dass die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 08.05.2001 zu TOP 1 a, 1 b und 2 ungültig sind, da weder die Jahresabrechnung 2000 noch die Wirtschaftspläne 2001 und 2002 nach gültigen Verteilerschlüsseln erstellt wurden. Der "Beschluss" der Eigentümerversammlung vom 07.07.1997 zu TOP 4, der seinerzeit den Verteilungsschlüssel änderte, ist nicht nichtig.
Bei ihm handelt es sich um einen sogenannten vereinbarungsändernden Beschluss, der in Wirklichkeit, trotz seiner fehlerhaften Bezeichnung, als Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 2 WEG anzusehen ist, da er "allstimmig" und im Bewusstsein gefasst worden ist, dass die Wohnungseigentümer das Statut der Gemeinschaft grundsätzlich und auf Dauer ändern wollten, was auch der Beteiligte zu 4., Herr H, in seiner Anhörung im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 11. Oktober 2002 bekundet hat. Die Bezeichnung als "Beschluss" schadet der Qualifizierung als Vereinbarung nicht. Eine mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer (bei Anwesenheit aller in der Versammlung) getroffene Regelung ist eine Vereinbarung, wenn sie erkennbar das Gemeinschaftsverhältnis ergänzend oder abweichend von der Teilungserklärung mit rechtsgestaltender Wirkung für die Zukunft regeln soll. Da davon auszugehen ist, dass die Wohnungseigentümer das richtige Regelungsinstrument wollen, ist sie im Zweifel materiell ein Beschluss, wenn ihr Gegenstand einem solchen zugänglich ist, und eine Vereinbarung, wenn ihr Gegenstand eine solche erfordert (vgl. Palandt-Bassenge, § 10 WEG Rdnr. 7 m. w. N.; OLG Düsseldorf B. v. 14.02.2001 ZWE 2001, 383 ff.).
Diese Vereinbarung ist zwischen den bestehenden Wohnungseigentümern formlos gültig. Sie wirkt aber auch - ohne Eintragung in das Grundbuch - gegenüber dem Miteigentümer B, der diesbezüglich als Sonderrechtsnachfolger anzusehen ist, da er erst nach Beschlussfassung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden ist, weil er auf der Eigentümerversammlung anwesend war und der Vereinbarung - in der Annahme stimmberechtigt zu sein - auch zugestimmt hat. Er ist damit einer entsprechenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer rechtsgeschäftlich beigetreten (vgl. Palandt-Bassenge, § 10 WEG Rdnr. 10). Auf die Frage der Begünstigung kommt es danach ebensowenig an, wie darauf, ob die obengenannte Vereinbarung als "vereinbarungsändernder Beschluss" von der Öffnungsklausel der Teilungsvereinbarung nach § 9 Abs. 3 WEG gedeckt gewesen wäre.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Im Hinblick auf den Umstand, dass das Rechtsmittel der Antragsgegner ohne Erfolg geblieben ist, entspricht es billigem Ermessen, ihnen die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen. Hinsichtlich der Gerichtskosten erster Instanz verbleibt es aus dem im amtsgerichtlichen Beschluss genannten Gründen bei der dortigen Kostenverteilung. Hinsichtlich der aussergerichtlichen Kosten hat es bei dem Grundsatz zu verbleiben, dass jeder Beteiligte seine Kosten selbst trägt.
Beschwerdewert: 11.327,81 EUR.
Dr. Wiese Büllesbach Glaeser
Vorsitzender Richter Richter am Richterin am
Landgericht Landgericht
am Landgericht