Beschluss: Zustimmungspflicht der Miteigentümer zur Änderung der Teilungserklärung (Wohnnutzung)
KI-Zusammenfassung
Die Antragstellerin verlangte die Zustimmung der Miteigentümer zur Änderung der Teilungserklärung, damit ihr Sondereigentum als Wohnung genutzt werden darf. Streitpunkt war, ob aus Treu und Glauben ein Anspruch auf Zustimmung besteht, wenn eine Verweigerung grob unbillig wäre. Das Landgericht gab der Beschwerde statt und verpflichtete die Antragsgegner zur Zustimmung, gestützt auf die wohngebietstypische Prägung, die fehlende Vermietbarkeit als Büro und wirtschaftliche Unzumutbarkeit. Die unterlegenen Antragsgegner tragen die Gerichtskosten; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Ausgang: Beschwerde der Antragstellerin gegen Verweigerung der Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung stattgegeben; Antragsgegner zur Zustimmung verpflichtet
Abstrakte Rechtssätze
Ein Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung kann sich aus der zwischen Wohnungseigentümern bestehenden Treuepflicht ergeben, wenn die Verweigerung der Zustimmung wegen außergewöhnlicher Umstände grob unbillig ist und gegen Treu und Glauben verstößt.
Ein derartiger Anspruch besteht nur ausnahmsweise, da Vertrauensschutz in die Regelungen der Teilungserklärung geboten ist und Erwerber sich beim Erwerb über den Inhalt hätten informieren können.
Bei der Interessenabwägung sind insbesondere der Charakter des Wohngebiets, die konkrete Nutzungsart (Wohn- vs. Gewerbenutzung) und die zu erwartenden Beeinträchtigungen anderer Wohnungseigentümer zu berücksichtigen.
Die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Fortführung einer gewerblichen Nutzung (z. B. fehlende Vermietbarkeit/Verkäuflichkeit, erhebliche Wertminderung) kann ein gewichtiger Umstand sein, der eine Umwidmung rechtfertigt.
In Wohnungseigentumsverfahren richtet sich die Kostenentscheidung nach § 47 WEG: Die unterlegene Partei trägt regelmäßig die Gerichtskosten; außergerichtliche Kosten werden üblicherweise nicht erstattet.
Vorinstanzen
Amtsgericht Wuppertal, 93 UR II 180/01 WEG
Oberlandesgericht Düsseldorf, 3 Wx 381/02 [NACHINSTANZ]
Tenor
Auf die Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des Amtsgerichts Wuppertal vom 08.03.2002 abgeändert und
den Antragsgegnern wird aufgegeben, die Zustimmung zu einer Änderung der Teilungserklärung des Notars Dr. X vom 17.10.1983 (UR-Nr. #####/####) mit dem Inhalt zu erteilen, dass das in dem der Teilungserklärung beiliegenden Aufteilungsplan mit Nr. 8 bezeichnete Sondereigentum als Wohnungseigentum im Sinne des § 3 Ziffer la der Teilungserklärung genutzt werden darf.
Die Gerichtskosten in beiden Rechtszügen werden den Antragsgegnern auferlegt.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Geschäfts- und Beschwerdewert werden auf 5.112,92 € festgesetzt.
Gründe
Das Amtsgericht hat den der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren zuerkannten Anspruch im angefochtenen Beschlüsse verneint. Hiergegen richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte Beschwerde der Antragstellerin, mit der sie ihren Anspruch weiterverfolgt .
Wegen der Schilderung des Sachverhalts wird auf die Feststellungen des Amtsgerichts hierzu in vollem Umfang Bezug genommen.
Im zweiten Rechtszug haben die Parteien ihre wechselseitigen Darstellungen wiederholt und vertieft.
Die Kammer hat mit den Parteien mündlich verhandelt und durch Vernehmung des Maklers E Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 16.08.2002 (Bl. 110 - 113 E.A.) Bezug genommen.
Das Rechtsmittel ist begründet.
Ein Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung, die hier zweifelsfrei erforderlich ist, kann sich aus der zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern bestehenden Treuepflicht ergeben, wenn die Versagung der Zustimmung wegen außergewöhnlicher Umstände grob unbillig wäre und damit ein Festhalten an der bestehenden Regelung gegen Treu und Glauben verstieße.
Ein derartiger Anspruch ist sicherlich auch auf besonders geeignete Ausnahmefälle zu beschränken, weil jeder Wohnungseigentümer bei Erwerb des Wohnungseigentums bzw. Teileigentums in der Lage war, sich über den Inhalt der Teilungserklärung zu unterrichten, und ein durch eine bestimmte Regelung etwa begünstigter Eigentümer sich auch darauf verlassen können muss, dass das einmal Vereinbarte gilt und nicht ständig unter dem Vorbehalt einer nachträglichen Änderung aus Billigkeitsgesichtspunkten steht. Deshalb besteht auch nur ausnahmsweise ein Anspruch auf Zustimmung zur Umwandlung von nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Wohnungseigentum.
Die Feststellungen im Beschwerdeverfahren haben für die Kammer hinreichende Anhaltspunkte dafür erbracht, dass im vorliegenden Fall ein Festhalten an den bestehenden Regelungen der Teilungserklärung grob unbillig wäre und als Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben zu werten ist.
Die derzeitige Regelung ist nur dadurch zustande gekommen, dass der ursprüngliche Grundeigentümer hier selbst Büroräume eingerichtet hat und nutzen wollte. Insofern passte sich die Regelung ein in das Bild, dass der gesamte Stadtteil zeigt. Es handelt sich um das sogenannte E Viertel, ein im wesentlichen aus der Gründerzeit stammendes Stadtviertel mit vielen mehrgeschossigen Jugendstilhäusern, teilweise alleinstehend, teilweise im Verband.
Vereinzelt und gelegentlich findet sich in diesen Häusern die Erscheinung, dass der Eigentümer, z.B. ein Architekt oder sonstiger Freiberufler, Teile seines Hauses zu seiner beruflichen Tätigkeit nutzt.
Geprägt wird das gesamte Wohngebiet allerdings ganz eindeutig durch die reine private Nutzung als Wohnraum. Darauf wird auch von städtebaulicher und städteplanerischer Seite auch größter Wert gelegt, damit der Charakter des gesamten Gebiets erhalten bleibt. Diese Gesamtsituation ist gerichtsbekannt und in der mündlichen Verhandlung den Beteiligten ohne Widerspruch eröffnet worden.
Um diese eher dezente Mehrfachnutzung zu ermöglichen, hat auch die Teilungserklärung in ihrem § 5 vorgesehen, dass ein Wohnungseigentümer zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufs in der Eigentumswohnung der schriftlichen Einwilligung des Verwalters bedarf, die aber nur aus wichtigem Grund verweigert werden kann. Als wichtiger Grund ist hierbei anzusehen, wenn die Ausübung des Gewerbes oder des Berufs eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder eine übermäßige Abnutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit sich bringen würde.
Ist aber allen übrigen Sondereigentümern im streitigen Objekt die Ausübung eines Berufs oder Gewerbes in ihren Wohnräumen unter den oben genannten Voraussetzungen zu gestatten, so ist es grob unbillig, wenn einer der Wohnungseigentümer sich dagegen wehrt, dass in der Parterrewohnung der Antragstellerin nunmehr Wohnnutzung statt gewerbliche Nutzung stattfindet. Die Teilungserklärung dieser vorliegenden Wohnungseigentümergemeinschaft geht offenbar davon aus, dass eine gewerbliche oder sonstige berufliche Nutzung eher eine Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer und eher eine übermäßige Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit sich bringt als eine Wohnraumnutzung. Angesichts des Gesamtcharakters des Wohngebiets erscheint diese Einschätzung auch sachgerecht, jedenfalls in diesem Wohnbereich.
Die Gefahr einer übermäßigen Gartennutzung besteht ebenfalls nicht, da der Garten selbst zum Gemeinschaftseigentum gehört und von allen genutzt werden kann, nicht nur von den Erdgeschossbewohnern. Dass diese sich auf ihrer Terrasse unter dem Balkon der Antragsgegner aufhalten können, fällt nach Auffassung der Kammer weniger ins Gewicht, als wenn sich dort ein Bürobetrieb etabliert, der beispielsweise die Vermietung von Kraftfahrzeugen zum Inhalt hat oder sonstige Betätigungen, die einen regen Publikumsverkehr zur Folge haben. Möglichkeiten zu solcher Nutzung der vorhandenen Büroräume der Antragstellerin bestehen, da die Antragstellerin über günstige Abstellmöglichkeiten auf dem Gelände des streitigen Objekts verfügt.
Zugunsten einer Umwidmung des Teileigentums der Antragstellerin spricht auch, dass diese Büroräume z.Zt. und bereits seit längerem als weder vermietbar noch als verkäuflich angesehen werden können, jedenfalls zu einem akzeptablen Kaufpreis bzw. Mietpreis .
Der Zeuge E. hat zur vollen Überzeugung der Kammer, ohne dass die Antragsgegner ihm besondere Vorhalte machen konnten, ausgeführt, dass die Vermietungssituation in Wuppertal insgesamt sich äußerst schlecht darstellt, insbesondere aber in einem Gebiet, das nicht besonders zugänglich ist, von allen vielmehr als Wohngebiet angesehen wird. Geschäftsleute, die von einem Ladenlokal und seinem Äußeren auch eine werbende Funktion erwarten, sind im E Viertel ganz am falschen Platz. Das Büropersonal müsste auf die Möglichkeiten, etwas für die Mahlzeiten zwischendurch einzukaufen, viel zu weite Strecken in Kauf nehmen. Letztlich ergibt sich bei einer Gesamtbetrachtung die Lösung, die auch der Makler E als die günstigste ins Auge gefasst hat, dass nämlich eine gemischte Nutzung als Wohnraum bzw. Büro in dem streitigen Teileigentum stattfindet. Dies könnte man sich so vorstellen, dass ein Erwerber dort wohnt und ein kleines Büro betreibt. Allerdings würde schon dies eine Umwidmung des Teileigentums der Antragstellerin voraussetzen.
Der Makler E hat auch Versuche hinsichtlich des Verkaufs als Büroraum unternommen. Auch diese Versuche waren in jeder Hinsicht erfolglos, und zwar um so erfolgloser, je mehr die Zeit verstrich. Büroräume werden in Wuppertal nach seinen Ausführungen, die auch der Kammer im übrigen bekannt sind, wie sauer Bier gehandelt. Die Leerstände sind allenthalben bekannt.
Es kann der Antragstellerin auch nicht zugemutet werden, die Räume zu verschleudern. Bei einer Fläche von ca. 150 gm und einem Kaufpreis von 350.000,— DM würden nicht einmal 2.500,— DM pro Quadratmeter erzielt, ein Wert, der wirtschaftlich unzumutbar ist. Wohnraum ist jedenfalls im E Viertel stadtbekannterweise nur zu erheblich höheren Preisen zu erhalten, oft nur zum doppelten.
Nach Auffassung der Kammer kommt es weniger darauf an, zu welchem Preis die Antragstellerin seinerzeit das Teileigentum erworben hat. Dies liegt Jahre zurück. Seit Sommer 2000 wird das Teileigentum nicht mehr als Versicherungsbüro genutzt, weil es aus Altersgründen geschlossen werden musste. Seither entstehen der Antragstellerin nur Kosten.
Unter diesen Umständen hält die Kammer es für grob unbillig und als Verstoß gegen Treu und Glauben, wenn die Antragsgegner sich mit Erfolg weigern könnten, die Umwandlung zu gestatten. Insbesondere ist der Vertrauensschutz auf den Bestand der Teilungserklärung im Ausgangsfall nicht so hoch anzusetzen, wie es die an- gefochtene Entscheidung getan hat. Die Antragsgegner haben auch nach der Teilungserklärung zu gewärtigen, dass einzelne Wohnungen auch zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken genutzt werden, weshalb nicht davon auszugehen ist, dass die Teilungserklärung in jeder Hinsicht eine starre Regelung darstellen sollte.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Da die Antragsgegnerim Verfahren unterlegen sind, entspricht es billigem Ermessen,dass sie insofern die Gerichtskosten tragen. Eine Erstattungaußergerichtlicher Kosten findet in einem Wohnungseigentumsver-fahren wie dem vorliegenden in der Regel nicht statt. Das vor-liegende Verfahren bietet keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, von dieser Grundregel abzuweichen.
Die Festsetzung des Geschäftswerts erfolgt gemäß § 48Abs. 3 WEG.