WEG: Kinderspielplatz als ordnungsgemäße Verwaltung trotz baulicher Veränderung
KI-Zusammenfassung
Wohnungseigentümer fochten Beschlüsse zur Wiederherstellung/Erweiterung eines Spielplatzes (Sandkästen, Wippe, Schaukel, Federwipptiere) und zur Kostenumlage an und begehrten Beseitigung. Das LG verwarf die sofortige Beschwerde der Antragsteller mangels Erreichens der Beschwerdesumme (§ 45 Abs. 1 WEG). Auf die Beschwerde der Antragsgegner änderte es die AG-Entscheidung ab und wies die Anträge insgesamt ab. Die Errichtung des Spielplatzes entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil öffentlich-rechtliche Bauvorschriften eine Spielfläche auf dem Grundstück verlangen; daher sei keine Allstimmigkeit nach § 22 Abs. 1 WEG erforderlich und auch der Kostenbeschluss wirksam.
Ausgang: Beschwerde der Antragsteller verworfen; auf Beschwerde der Antragsgegner Anträge insgesamt abgewiesen und Beschlüsse für wirksam erachtet.
Abstrakte Rechtssätze
Die sofortige Beschwerde im Wohnungseigentumsverfahren ist unzulässig, wenn die Beschwer der Rechtsmittelführer die Wertgrenze des § 45 Abs. 1 WEG nicht übersteigt.
Bauliche Veränderungen unterfallen § 22 Abs. 1 WEG nur, wenn sie sich nicht mehr im Rahmen ordnungsgemäßer Instandhaltung/Instandsetzung bzw. erstmaliger Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums halten.
Zur Bestimmung des „ordnungsgemäßen Zustands“ des Gemeinschaftseigentums sind neben Teilungserklärung und Plänen auch öffentlich-rechtliche Vorgaben (z.B. bauordnungsrechtliche Spielplatzpflicht) heranzuziehen.
Die Herstellung eines auf dem Grundstück bauordnungsrechtlich geschuldeten Kinderspielplatzes kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und daher mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.
Ist die Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung, ist auch ein Beschluss über die Umlage der hierfür entstandenen Kosten nach dem maßgeblichen Kostenverteilungsschlüssel wirksam.
Vorinstanzen
Amtsgericht Solingen, 15 II 1/04 WEG
Tenor
Die sofortige Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Amtsgerichts Solingen vom 26.07.2004 wird verworfen.
Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner wird der Beschluss des Amtsgerichts Solingen vom 26. Juli 2004 teilweise abgeändert:
Die Anträge der Antragsteller werden insgesamt abgewiesen.
Die Gerichtskosten beider Rechtszüge werden den Antragstellern aufer-legt. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Gründe
Die Beteiligten sind Miteigentümer einer Anfang der siebziger Jahre errichteten Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 207 Wohnungen in mehreren Häusern. Zunächst war, wie sich aus den von der Stadt Solingen zur Verfügung gestellten Auszügen aus der Bauakte (Anlagenband) ergibt, geplant, auf dem Gelände fünf kleinere Kinderspielflächen zu errichten. Wegen des Baus städtischer Spielflächen in der Umgebung errichtete der Bauträger in der Folgezeit jedoch nur zwei kleine Kinderspielflächen mit jeweils einem Sandkasten und Sitzgelegenheiten hinter den Häusern B-Weg und ## und baute mehr Parkflächen als ursprünglich geplant.
In der Eigentümerversammlung vom 7. 5. 2003 (Bl. 29 ff.), zu der die Verwalterin mit Schreiben vom 8. 4. 2003 (Bl. 26 ff.) geladen hatte, beschlossen die Eigentümer unter Tagesordnungspunkt 17.1 als Unterpunkt zu "Verschiedenes", "die Sandkästen... zu aktivieren". Nach einer Besprechung vor Ort mit verschiedenen Eigentümern am 10. 6. 2003 und einer Mitteilung hierüber mit Schreiben vom 11. 6. 2003 (Bl. 32), in der angekündigt wurde, dass die Rasenfläche zwischen den Sandkästen ein Pferdchen und eine Wippe erhalten solle, gab die Verwaltung die Herrichtung der Fläche als Spielplatz in Auftrag. Unter anderem wurden die Sandkästen neu gefüllt und mit Abdeckungen versehen, zwei Federwipptiere ("Wackelpferdchen"), eine Wippe und eine 2,45 m hohe Schaukel aufgestellt. Die Rechnung über diese Arbeiten vom 2. 10. 2003 (Bl. 291 f.) beläuft sich auf insgesamt 4.721,08 €.
Aufgrund von Protesten der Antragsteller berief die Verwalterin mit Schreiben vom 19. 11. 2003 (Bl. 33 ff.) eine erneute Eigentümerversammlung ein, in der ausweislich des Protokolls vom 4. 12. 2003 (Bl. 38 ff.) unter anderem die folgenden Beschlüsse gefasst wurden:
"3.01 Beschluss: Die von der Firma S GmbH sowie der Firma L GmbH durchgeführten Arbeiten zur Wiederherrichtung des Spielplatzes X-Straße / B-Weg, nämlich Herrichtung der Sandkästen durch Neubefüllung und Herstellung einer Abdeckung, Ausbesserung der dortigen Sitzgelegenheiten sowie Anschaffung und Aufstellung der Spielgeräte für Kinder: 2 Wackelpferdchen, 1 Wippe, 1 Schaukel, ausdrücklich genehmigt werden."
Dieser Beschluss wurde mit 117 zu 11 Stimmen bei 1 Enthaltung angenommen.
Darüber hinaus wurde weiterhin mit 117 zu 10 Stimmen bei 2 Enthaltungen folgendes beschlossen:
"03.02 Beschluss: Die entstandenen Kosten gemäß Rechnungen vom 02.10.2003 in Höhe von 4.721,08 Euro als Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschftlichen Eigentums werden von sämtlichen Eigentümern nach dem gesetzlichen bzw. vereinbarten Kostenverteilerschlüssel getragen."
Die Antragsteller haben die vorgenannten Eigentümerbeschlüsse rechtzeitig angefochten und beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, die Spielgeräte zu beseitigen und den vorherigen Zustand der Rasenfläche und der Bepflanzung wiederherzustellen.
Mit dem angefochtenen gerichtlichen Beschluss hat das Amtsgericht - unter Zurückweisung der weitergehenden Anträge - dem Begehren der Antragsteller weitgehend entsprochen und den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 4. 12. 2003 zu Tagesordnungspunkt 3.01 teilweise, nämlich hinsichtlich der Genehmigung der Anschaffung und Aufstellung von Schaukel und Wippe, und den Beschluss zu Tagesordnungspunkt 3.02 insgesamt für ungültig erklärt. Zudem hat es den Antragsgegnern aufgegeben, die Wippe und die Schaukel zu beseitigen, die Rasenfläche insoweit wieder herzustellen und zwei Zierbüsche, die sie aussuchen dürfen, wieder anzupflanzen.
Gegen diesen Beschluss haben sowohl die Antragsteller als auch die Antragsgegner form- und fristgerecht sofortige Beschwerde eingelegt. Die Antragsteller beantragen,
den angefochtenen Beschluss abzuändern und nach ihren Anträgen vom 29. 12. 2003 und 13. 5. 2004 zu erkennen, also den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 4. 12. 2003 zu den Tagesordnungspunkten 3.01 und 3.02 insgesamt für ungültig zu erklären und die Antragsgegner zu verpflichten, alle Spielgeräte zu beseitigen und den vorherigen Zustand der Rasenfläche und der Bepflanzung wiederherzustellen.
Die Antragsgegner beantragen,
den angefochtenen Beschluss aufzuheben und die Anträge der Antragsteller zurückzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des teilweise streitigen Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gründe des angefochtenen Beschlusses sowie den Akteninhalt Bezug genommen.
Die Kammer hat mit den Beteiligten mündlich verhandelt. Auf den Vermerk über die öffentliche Sitzung vom 3. März 2006 wird Bezug genommen.
II.
Die sofortige Beschwerde der Antragsteller ist unzulässig. Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG erforderliche Beschwer von mehr als 750,- € ist nicht erreicht. Durch den angefochtenen Beschluss sind die Antragsteller nur insoweit beschwert, als das Amtsgericht ihre Anträge betreffend die beiden Federwipptiere zurückgewiesen hat, nämlich in diesem Punkt den angefochtenen Beschluss der Eigentümerversammlung zu Tagesordnungspunkt 3.01 nicht für ungültig erklärt hat und nicht die Antragsgegner verpflichtet hat, auch die Federwipptiere zu entfernen. Die anteilige Kostenbelastung der Antragsteller mit der Aufstellung der Federwipptiere, die jeweils 650,- € zzgl. Mehrwertsteuer, zusammen 1.508,- €, gekostet haben, ist angesichts der Größe der Eigentümergemeinschaft nur gering. Ihr Interesse an der Gestaltung der Gemeinschaftsfläche hinsichtlich der Aufstellung oder Entfernung der beiden Federwipptiere ist ebenfalls mit weit weniger als 750,- € zu bewerten.
Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig und begründet.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 4. 12. 2003 zu Tagesordnungspunkt 3.01 ist wirksam. Er konnte mit einfacher Mehrheit gefasst werden. Die Errichtung des Spielplatzes unter Einbeziehung der Grünfläche zwischen den beiden Sandkästen entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG und erfordert damit trotz der vorgenommenen baulichen Veränderungen nicht nach § 22 Abs. 1 WEG die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer.
Dass es sich bei der Entfernung der Büsche und der Errichtung der Spielgeräte um eine bauliche Veränderung gegenüber dem vorherigen Zustand handelt, steht außer Streit. Im Ergebnis kann aber auch dahinstehen, ob, wie die Antragsgegner behaupten, bereits früher zwischen den Sandkästen Spielgeräte aufgestellt waren, oder ob, wie die Antragsteller unter Beibringung von Erklärungen langjähriger Bewohner vortragen, die Fläche zwischen den beiden Sandkästen immer nur als Grünfläche genutzt wurde.
Bauliche Veränderungen werden, wie sich schon aus dem Wortlaut der Vorschrift ergibt, nur dann von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG erfasst - und erfordern damit letztlich die Zustimmung aller Eigentümer -, wenn sich die Veränderungen nicht mehr im Rahmen einer ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums halten (vgl. Bärmann/Pick/Merle, 9. Auflage, Rn. 7 zu § 22 WEG). Als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 23 Abs. 3 WEG gilt überdies die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums in den ordnungsgemäßen Zustand (allgemeine Ansicht; vgl. auch BayObLG NZM 2002, 875; Bärmann/Pick/Merle, 9. Auflage, Rn. 19 zu § 22 WEG).
Was der ordnungsgemäße Zustand ist, ergibt sich nicht nur aus der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplänen, denen im vorliegenden Fall über die Anlage von Spielplätzen nichts zu entnehmen ist, sondern auch aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften, etwa über die Anlage eines Kinderspielplatzes (vgl. BayObLG a.a.O. und ZMR 1998, 647, 648; Bärmann/Pick/Merle, 9. Auflage, Rn. 19 zu § 22 WEG). Die Vornahme von Baumaßnahmen, zu denen die Wohnungseigentümer nach öffentlichem Baurecht verpflichtet sind, etwa die Anlage von Stellplätzen oder eines Kinderspielplatzes, ist Voraussetzung für die Baugenehmigung; sie dienen deshalb auch der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums (Bärmann/Pick/Merle, 9. Auflage, Rn. 20 zu § 22 WEG).
Vorliegend erforderte bereits die zum Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung im Dezember 1970 geltende Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen vom 25. Juni 1962 in der Fassung der Bekanntmachung vom 27. 1. 1970 unter § 10 Abs. 2 bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen die Schaffung einer Spielfläche für Kinder auf dem Baugrundstück, wobei die Größe der hierfür erforderlichen Flächen sich nach Zahl und Art der Wohnungen auf dem Grundstück bestimmte. Die derzeit gültige Landesbauordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. 3. 2000 regelt in § 9 Abs. 2, dass ein Gebäude mit Wohnungen nur errichtet werden darf, wenn eine ausreichende Spielfläche für Kleinkinder auf dem Grundstück bereitgestellt wird, wobei wiederum die Größe der Spielfläche sich nach Zahl und Art der Wohnungen auf dem Grundstück richtet.
Nicht ausreichend ist, dass, wie die Antragsteller geltend machen, in der Umgebung weitere Spielflächen vorhanden sind und damit gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 BauO NW 1962 bzw. § 9 Abs. 2 Satz 2 der aktuellen BauO NW eine Ablösung der Spielplatzpflicht in Betracht käme. Dem gesetzlichen Grundsatz entspricht es, dass der oder die erforderlichen Spielplätze auf dem Grundstück errichtet werden (vgl. Bay ObLG NZM 1998, 817). Da die Errichtung eines Spielplatzes auf dem Grundstück möglich ist, muss sie dort auch durchgeführt werden. Auf die zwischen den Beteiligten umstrittene Frage, ob die in unmittelbarer Nähe der Wohnungseigentumsanlage befindlichen öffentlichen Spielflächen ausreichend wären, um der Spielplatzpflicht zu genügen, kommt es danach nicht an.
Es entsprach nach alledem ordnungsgemäßer Verwaltung, für die Errichtung des Kinderspielplatzes die Grünfläche zwischen den beiden Sandkästen in Anspruch zu nehmen. Eine besser geeignete Fläche ist nicht ersichtlich. Die vorhandenen Sandkästen allein entsprachen nicht den Anforderungen an einen Kinderspielplatz, auch nicht für Kleinkinder. Die nunmehr zwischen den Sandkästen aufgestellten Geräte, nämlich Federwipptiere, Wippe und Schaukel sind typische und gut geeignete Spielgeräte für Kinder im Alter von bis zu sechs Jahren.
Im Ergebnis ohne Belang ist, dass die Verwaltung zunächst ohne ausreichende Beschlussgrundlage tätig wurde und die Kosten möglicherweise den Betrag übersteigen, den die Verwaltung ohne vorherige Genehmigung der Eigentümergemeinschaft verauslagen darf. Mit dem angefochtenen Beschluss vom 4. 12. 2003 hat die Mehrheit der Eigentümer sämtliche Maßnahmen genehmigt.
Da nach alledem die Errichtung des Spielplatzes ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, ist auch der entsprechende Kostenbeschluss der Eigentümerversammlung vom 4. 12. 2003 unter Tagesordnungspunkt 3.02 wirksam und sind die Antragsgegner nicht verpflichtet, die Spielgeräte wieder zu entfernen und den vorherigen Zustand der ehemaligen Grünfläche wiederherzustellen.
Nachdem die Antragsteller in vollem Umfang unterlegen sind, entspricht es gemäß § 47 Satz 1 WEG billigem Ermessen, ihnen die Gerichtskosten beider Rechtszüge aufzuerlegen. Indes besteht keine Veranlassung, von dem Grundsatz abzuweichen, dass in Wohnungseigentumsverfahren jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten grundsätzlich selbst trägt, § 47 Satz 2 WEG. Wie der Verlauf des Verfahrens gezeigt hat, konnte weder den Anträgen der einen noch der anderen Seite von vornherein jede Erfolgsaussicht abgesprochen werden.
Gegenstandswert: bis 5.000,- €.