Berufung zu Schönheitsreparaturen und Wertersatz abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt in der Berufung Wertersatz in Höhe von 4.428,16 EUR wegen weggefallener Schönheitsreparaturen; das Amtsgericht hatte nur 349,57 EUR zugesprochen. Das Landgericht weist die Berufung und die Anschlussberufung als unbegründet zurück. Es stellt klar, dass bei Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln keine ergänzende Renovierungspflicht des Mieters geschaffen wird, sodass ein ersparter Mietzins mit Rechtsgrund beim Mieter verbleibt. Neue Beweismittel in der Anschlussberufung wurden ausgeschlossen.
Ausgang: Berufung der Klägerin und Anschlussberufung der Beklagten als unbegründet abgewiesen; erstinstanzliche Zahlung von 349,57 EUR bestätigt.
Abstrakte Rechtssätze
Ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam, kann der Vermieter die Renovierungspflicht nicht durch ergänzende Vertragsauslegung begründen; an ihre Stelle tritt die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB).
Ein Herausgabeanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (§§ 812 ff. BGB) besteht nicht, wenn der behauptete Vermögensvorteil durch einen gesetzlichen Rechtsgrund gedeckt ist.
Unwirksame Formularklauseln dürfen nicht durch geltungserhaltende Kürzung gerettet werden; das Risiko der Unwirksamkeit trägt der Verwender (§§ 305 ff. BGB).
Neue Beweismittel in der Anschlussberufung sind ausgeschlossen, wenn die Vorinstanz deren Vorlage wegen Verspätung abgelehnt hat und die Voraussetzungen des § 531 II ZPO nicht dargelegt sind.
Vorinstanzen
Amtsgericht Wuppertal, 90 C 484/04
Tenor
Die Berufung der Klägerin und die Anschlussberufung der Beklagten ge-gen das am 17. Februar 2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wup-pertal werden zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens haben zu 93 % die Klägerin und zu 7 % die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Das Amtsgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, für eine beim Auszug aus der Mietwohnung entfernte und im Eigentum der Klägerin stehende Spüle Schadensersatz in Höhe von 199,57 EUR und für die Anfertigung abhanden gekommener Zimmertürschlüssel Schadensersatz in Höhe von 150 EUR zu leisten. Die auf Zahlung weiterer 6.252,47 EUR gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Gegen das klageabweisende Urteil hat die Klägerin, soweit das Amtsgericht den weiter hilfsweise geltend gemachten Anspruch auf Zahlung von 4.428,26 EUR zurückgewiesen hat, Berufung eingelegt. Vorstehender Anspruch war für den Fall von der Klägerin geltend gemacht, dass das Amtsgericht - wie geschehen - 1. den Schadensersatzanspruch hinsichtlich unterlassener Schönheitsreparaturen wegen Verstoßes des § 8 Nr. 5 - 7 des Formularmietvertrages, nach dem die Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auszuführen waren, gegen § 307 I und II Nr. 1 BGB und 2. den hilfsweise auf übermäßige Abnutzung und Substanzschädigung gestützten Schadensersatzanspruch für unbegründet erachten würde.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an sie über den erstinstanzlich zuerkannten Betrag von 349,57 EUR hinaus weitere 4.428,16 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über den jeweiligen Basiszinssatz seit dem 07.08.2004 zu zahlen, hilfsweise, unter teilweiser Aufhebung des angefochtenen Urteils und den Feststellungen den Rechtsstreits zur weiteren Verhandlung an das Amtsgericht Wuppertal zurückzuverweisen, Im Falle des Unterliegens der Klägerin die Revision zuzulassen.
- unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an sie über den erstinstanzlich zuerkannten Betrag von 349,57 EUR hinaus weitere 4.428,16 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über den jeweiligen Basiszinssatz seit dem 07.08.2004 zu zahlen,
- hilfsweise, unter teilweiser Aufhebung des angefochtenen Urteils und den Feststellungen den Rechtsstreits zur weiteren Verhandlung an das Amtsgericht Wuppertal zurückzuverweisen,
- Im Falle des Unterliegens der Klägerin die Revision zuzulassen.
Sie macht zum Antrag zu 1. folgende Rechtsausführungen:
Grundsätzlich trage der Vermieter gemäß § 535 BGB die Pflicht zur Instandhaltung der Wohnung; übernähme nunmehr der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch entsprechende Überwälzung im Mietvertrag, sei es durch Formularklausel oder Individualvereinbarung, so würde ihm im Gegenzug zur Übernahme dieser ursprünglich vom Vermieter zu tragenden Hauptleistungspflicht im Gegenzug vom Vermieter ein Teil des Mietzinses "erlassen" bzw. fände die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter kalkulatorisch ihre Berücksichtigung in einer geringeren Miete, als sie vereinbart würde, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht übernähme und stattdessen es entsprechend der gesetzlichen Grundkonzeption dabei verbliebe, dass der Vermieter für die Instandhaltung und damit auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet wäre; die Reduzierung der Miete bzw. der kalkulierte ersparte Anteil an Miete, den der Mieter im Falle der Übernahme von Schönheitsreparaturen nicht zu tragen hätte, stelle damit die im Synallagma stehende Gegenleistung des Vermieters dar; falle nun die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen weg, so sei der Mieter um den ersparten Mietzinsanteil ungerechtfertigt bereichert; er habe nämlich einen Vermögensvorteil in Form des ersparten Mietzinsanteils erlangt; dieser betrage im vorliegenden Fall 4.428,26 EUR.
Die Beklagten haben gegen ihre gesamtschuldnerische Verurteilung zur Zahlung von 349,57 EUR an die Klägerin Anschlussberufung eingelegt, mit der sie ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag weiterverfolgen.
Die Klägerin und die Beklagten beantragen, das jeweils eingelegte Rechtsmittel des Gegners zurückzuweisen.
Die zulässige Berufung der Klägerin und die zulässige Anschlussberufung der Beklagten sind unbegründet.
I.
Zur Berufung
Der von der Klägerin in erster Instanz weiter hilfsweise und in der Berufungsinstanz unbedingt gegen die Beklagten als Gesamtschuldner verfolgte Zahlungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung in Höhe von 4.428,16 EUR ist unbegründet. Denn den vermögenswerten Vorteil, den die Beklagten durch die Nichtigkeit der Schönheitsreparaturklausel (§ 8 Nr. 5 - 7 des Formularmietvertrages) erlangt haben und den die Klägerin als ersparte Miete für die Vergangenheit analog § 28 IV Satz 2 der II. Berechnungsverordnung (8,50 EUR pro qm Wohnfläche jährlich) berechnet, haben die Beklagten mit Rechtsgrund erlangt.
Ist, wie hier, die vereinbarte Schönheitsreparaturklausel unwirksam, so steht dem Vermieter gegen den Mieter kein Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen nach den Grundsätzen der ergänzenden Vertragsauslegung zu. Eine ergänzende Vertragsauslegung, nach der der Vermieter innerhalb der Grenzen des rechtlich Zulässigen - also unabhängig vom "starren" Fristenplan - die Renovierung verlangen kann, würde nämlich gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion verstoßen. Nach herrschender Meinung können unwirksame Formularklauseln nicht auf ein rechtlich zulässiges Maß verkürzt werden, weil anderenfalls die Benutzung unwirksamer Klauseln für den Verwender ohne Risiko wäre (vgl. u. a. BGHZ 96, 19 - 25 ff. -; 120, 122; Palandt-Heinrichs, 64. Auflage, Vorb. vor § 307 RN. 8). Bei Nichtigkeit einer AGB-Klausel kommt eine Lückenfüllung durch ergänzende Vertragsauslegung deshalb nur in Betracht, wenn die Lücke im Vertrag nicht durch Regeln des dispositiven Rechts geschlossen werden kann und die ersatzlose Streichung der Klausel keine interessengerechte Lösung darstellt. Hieran fehlt es, weil an die Stelle der unwirksamen Renovierungsklausel die Regelung des § 535 I Satz 2 BGB tritt, auch wenn die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach der Rechtsprechung des BGH der Verkehrssitte entspricht. Die §§ 305 ff. BGB weisen demnach das Risiko der Verwendung einer unwirksamen Renovierungsklausel alleine dem Vermieter zu (Lehmann-Richter, ZMR 2005, 170 - 171 und 174). Das aber hat zur Folge, dass der vermögenswerte Vorteil, den der Mieter durch die Nichtigkeit der Schönheitsreparaturklausel erlangt, kraft Gesetzes beim Mieter verbleiben soll. Dann aber hat er ihn mit Rechtsgrund erlangt.
II.
Zur Anschlussberufung
Das Amtsgericht hat die Beklagten zu Recht als Gesamtschuldner zum Schadensersatz für eine beim Auszug aus der Mietwohnung entfernte Spüle in Höhe von 199,57 EUR und zur Erstattung der Aufwendungen für die Anfertigung abhanden gekommener Zimmerschlüssel in Höhe von 150 EUR verurteilt. Zur Begründung verweist die Kammer auf die zutreffenden Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung.
Die von den Beklagten in der Berufungsbegründung benannten Zeugen H und N sind zu ihrer Behauptung, die Spüle habe sich bei Einzug der Beklagten in einem völlig desolaten Zustand befunden, sie sei praktisch morsch gewesen, aus diesem Grunde hätten die Beklagten gar keine andere Möglichkeit gehabt als die Spüle bei Auszug zu entfernen, nicht zu hören. Mit dem Beweisantritt auf Vernehmung der Zeugin N bleiben die Beklagten in zweiter Instanz gemäß § 531 I ZPO ausgeschlossen, weil das Amtsgericht ihren diesbezüglichen Beweisantritt im Schriftsatz vom 25. Januar 2005 bereits gemäß § 296 I ZPO wirksam als verspätet zurückgewiesen hat. Der neue Beweisantritt in der Anschlussbegründung auf Vernehmung der Zeugin H ist nicht zuzulassen, weil die Beklagten nicht dargelegt haben, dass eine der Voraussetzungen in § 531 II Nr. 1 - 3 ZPO für die Zulassung dieses Verteidigungsmittels vorliegen. Gleiches gilt für den Antrag auf Einholung eines Sachverständigengutachtens. Abgesehen davon wäre dem Antrag auf Einholung eines Sachverständigengutachtens auch deshalb nicht nachzugehen gewesen, weil dem Gutachter Anknüpfungstatsachen für die Beurteilung des Zustands der Spüle fehlten. Denn die Beklagten haben die Vorlage von Fotos im Verhandlungstermin, die den desolaten Zustand der Spüle belegen sollten, unterlassen.
Für die Behauptung der Beklagten, es hätte durchaus ausgereicht, lediglich zwei neue Schlüssel angefertigt zu haben, weil es sich bei den Schlössern um solche einfachster Ausführung mit gewöhnlichen Bartschlüsseln gehandelt habe, die ohne weiteres bei jedem Schlüsseldienst zum Preis von etwa 5 EUR pro Stück hätten angefertigt werden können, ist den Beweisantritten auf Vernehmung der Zeuginnen H und N und auf Einholung eines Sachverständigengutachtens ebenfalls nicht nachzugehen. Mit diesen erstmals in der Anschlussberufung genannten Verteidigungsmitteln sind die Beklagten ausgeschlossen, weil sie nicht dargetan haben, dass eine der in §§ 531 II Nr. 1 - 3 ZPO genannten Voraussetzungen für die Zulassung ihrer Verteidigungsmittel vorliegt.
III.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 II Nr. 1, 97 I, 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Für die Zulassung der Revision bestand keine Veranlassung.
Streitwert für die Berufungsinstanz: 4.777,73 EUR
| Dr. Wiese | Büllesbach | Kohl |