Balkonsanierung mangelhaft: Abweichung von Stelzlagern und fehlende Anschlusshöhe
KI-Zusammenfassung
Die Erbengemeinschaft verlangte nach mangelhafter Balkonsanierung Schadensersatz wegen Abweichung von der vereinbarten Ausführung und Unterschreitung der erforderlichen Anschlusshöhe. Das LG bejahte Werkmängel, eine endgültige Nachbesserungsverweigerung und sprach großen Schadensersatz statt der Leistung zu. Ersatzfähig seien u.a. Werklohn, Privatgutachter-, Rückbau- und Gerüstkosten sowie Mietminderungsschäden; weitergehende Positionen (Leerstand, Inserate, Anzahlung an Drittfirma) scheiterten an Kausalität bzw. Mitverschulden. Die Klage hatte daher nur teilweise Erfolg (17.558,13 €).
Ausgang: Schadensersatz wegen mangelhafter Balkonsanierung zugesprochen, weitergehende Schadenspositionen mangels Kausalität/Mitverschuldens abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Weicht der Unternehmer ohne Zustimmung von einer vertraglich vereinbarten Ausführungsart ab, liegt ein Sachmangel unabhängig davon vor, ob die gewählte Ausführung fachgerecht und gleichwertig wäre.
Bei Balkonbelägen ist eine Anschlusshöhe von regelmäßig 15 cm zu Tür-/Entwässerungsbereichen nach den anerkannten Regeln der Technik geschuldet; eine Unterschreitung ist nur bei zusätzlichen Schutzmaßnahmen und fehlender Möglichkeit der Regelhöhe zulässig.
Erklärt der Unternehmer, Mängelbeseitigung nur gegen Kostenübernahme vorzunehmen und bietet keine geeigneten Alternativen an, kann darin eine ernsthafte und endgültige Verweigerung der Nacherfüllung liegen.
Im großen Schadensersatz statt der Leistung sind auch erforderliche Privatgutachterkosten, Rückbau-/Beseitigungskosten und Folgekosten ersatzfähig, soweit sie bei mangelfreier Leistung nicht angefallen wären.
Schäden aus Mietausfall, Leerstand oder Drittleistungen sind nur ersatzfähig, wenn der Geschädigte Kausalität und Zurechenbarkeit substantiiert darlegt und beweist; unterlassene Sicherung bei hohen Anzahlungen kann zu vollständigem Anspruchsausschluss wegen Mitverschuldens führen.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger zur Gesamthand 17.558,13 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.02.2008 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtstreits werden den Klägern zu 45 % und der Beklagten zu 55 % auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags. Die Kläger können die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand
Die Kläger sind als Mitglieder einer Erbengemeinschaft Eigentümer des mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks E-Straße in xxx.
Die Klägerin zu 1) wandte sich im Frühjahr 2005 an das Bauunternehmen der Beklagten, um sich ein Angebot zur Sanierung der acht an der Rückseite des Hauses gelegenen Balkone einzuholen. Nach dem Angebot der Beklagten vom 08.03.2005 sollten die Balkone unter anderem mit einem Gefälleestrich versehen und mit Werksteinplatten zu einer Größe von 40/40/4 cm auf Stelzlagern belegt werden. Die Klägerin zu 1) erteilte in ihrem Namen den Auftrag.
Die Beklagte brachte auf den Balkonen zunächst einen Estrich auf, führte anschließend Profilierungsarbeiten an den Stirnseiten der Balkone durch und verlegte die Werksteinplatten. Der Abstand zwischen Oberkante Werksteinplatte und den im Rahmen der Balkontüren enthaltenen Entwässerungsöffnungen betrug bei allen acht Balkonen weniger als 15 cm. Die Platten waren auf Mörtelsäckchen ohne den Gebrauch von Fugenkreuzen gebettet. Die Rechnung der Beklagten vom 24.05.2005 wies hingegen die Verwendung von Stelzlagern aus. Sie enthielt die Brutto-Beträge von 1.872,00 € für das Aufbringen des Gefälleestrichs, 3.965,76 € für das Belegen der Balkone mit Betonplatten, 432,14 € für das saubere Zuschneiden der Platten einschließlich der Rundung und 250,80 € für die Arbeiten an den Balkonstirnseiten. Die Summe von 7.564,01 Euro inklusive Mehrwertsteuer von 16 % wurde von den Klägern gezahlt.
Ein von den Klägern eingeholtes privates Sachverständigengutachten stellte diverse Mängel an dem Gewerk der Beklagten fest. Die Kläger zahlten dem Sachverständigen für seine diesbezüglichen Tätigkeiten 1.601,47 €.
Die für Ende Mai, Anfang Juni 2005 vorgesehene Montage der Balkongeländer wurde aufgrund der vom Privatgutachten gerügten Mängel verschoben. Die Kläger hatten hierfür bereits die Firma X GmbH beauftragt und auch schon eine Anzahlung in Höhe von 7.142,89 € geleistet.
Mit Schreiben vom 04.08.2005 rügten die Kläger, dass die Konstruktion mit Werksteinplatten als solche fehlerhaft sei, weil das Einhalten der erforderlichen Anschlusshöhe von 15 cm zu den Fenstertürelementen nicht möglich wäre. Ferner monierten sie neben anderen Punkten die Verlegung der Platten auf Mörtelsäckchen ohne Fugenkreuze. Die Beklagte erklärte sich in ihrem Schreiben vom 26.07.2005 lediglich dazu bereit, die Platten kostenlos zu entfernen und mitzunehmen. Weitere Zugeständnisse hinsichtlich der beschriebenen Mängel lehnte sie auch in ihren Schreiben vom 03.08.2005, 08.08.2005 und 30.08.2005 ab. Insoweit wird auf die Anlagen H 15 – 17 und Blatt 32 ff der Akte verwiesen.
Hiernach wurde ein selbständiges Beweisverfahren vor dem Landgericht Wuppertal eingeleitet. Bezüglich der Feststellungen des Sachverständigen Weber wird auf das als Anlage in der Akte (Landgericht Wuppertal 1 OH 21/05) befindliche Gutachten Bezug genommen. Das Beweisverfahren endete mit Beschluss vom 24.07.2006.
Die Kläger haben mit der erneuten Sanierung der Balkone die Firma L KG beauftragt, die ihre Arbeiten in der Zeit vom 28.08.2006 bis 12.09.2006 erbrachte. Diese entfernte zunächst den durch die Beklagte aufgebrachten Estrich, was einen Rechnungsbetrag von 1.632,57 € brutto ausmachte. Anschließend wurde die Balkone nicht mit Betonplatten belegt, sondern mit einer Flüssigbeschichtung versehen und damit eine Anschlusshöhe von 15 cm an die Fenstertürelemente gewahrt. Die Beklagte führt derartige Kunststoffbeschichtungen nicht durch.
Die ursprünglich mit der Installation der Balkongeländer beauftragte Firma X GmbH führte die Arbeiten trotz Fristsetzung nicht durch. Die Kläger erstritten mit Urteil des Landgerichts Wuppertal vom 11.01.2007 eine titulierte Forderung auf Rückzahlung der geleisteten Anzahlung. Mittlerweile befand sich die X GmbH aber im Insolvenzverfahren; die Vollstreckung verlief erfolglos.
Letztlich wurde die Montage der Geländer durch eine andere Firma vorgenommen und am 28.02.2007 abgeschlossen. Für die Standzeit des vor den Balkonen angebrachten Gerüstes zahlten die Kläger der Firma H für den Zeitraum vom 01.01.06 – 31.03.2006 sowie vom 01.09.2006 bis zum Abbau des Gerüstes am 05.03.2007 einen Betrag von 3.094,68 €.
Die Mieter des Mehrfamilienhauses minderten wegen der fehlenden Nutzbarkeit der Balkone die Miete ab Juli 2005 bis Februar 2007 in unterschiedlichem Umfang. Der Mietausfall durch Minderung belief sich auf insgesamt 5.390,20 €. Hinsichtlich der einzelnen Beträge wird auf Blatt 9 ff und 54 ff der Akte verwiesen.
Die Kläger begehren die Rückzahlung der an die Beklagte abgeführten Rechnungsbeträge sowie die Zahlung der Kosten für den Gutachter und die Estrichentfernung. Ferner verlangen sie Ersatz für die an die Firma X geleistete Anzahlung, die Mietminderungen und die Gerüstkosten. Die Klageschrift wurde der Beklagten am 25.02.2008 zugestellt.
Die Klägerin zu 1) hat die ihr aus dem Vertragsverhältnis mit der Beklagten zustehenden Forderungen nach Klageerhebung am 23.10.2008 an die Erbengemeinschaft der Kläger abgetreten.
Die Kläger behaupten, dass nach der unstreitigen Kündigung durch zwei Mieter die entsprechenden Wohnungen wegen der noch durchzuführenden Bauarbeiten nicht wieder hätten vermietet werden können, was zu einem Mietausfall von 5.180 € geführt habe. Für die nach der Kündigung der Mieter aufgegebenen Vermietungsinserate hätten die Kläger 74,78 € bezahlt. Die Kläger sind der Ansicht, dass ihnen auch dieser Mietausfallschaden zu ersetzen sei. Ferner sei für die Bewertung des Gewerks der Beklagten die Flachdachrichtlinie anzuwenden, weshalb eine Anschlusshöhe an die Balkontüren von 15 cm über der Oberfläche des Balkonbelags eingehalten werden müsse.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger – in Erbengemeinschaft – 31.680,55 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.12.2007 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte bestreitet mit Nichtwissen, dass der Leerstand der Wohnungen auf einer Unvermietbarkeit wegen der Balkonsanierungsarbeiten beruht. Sie ist der Ansicht, dass die Verlegung der Platten auf Mörtelsäckchen ohne Verwendung von Fugenkreuzen nicht zu beanstanden sei. Ferner wendet sie sich aufgrund eines eingeholten Privatgutachtens gegen das Sachverständigengutachten des Beweissicherungsverfahrens. Sie ist der Ansicht, dass die Anschlusshöhen von 15 cm für das von ihr errichtete Gewerk nicht eingehalten werden mussten, weil insoweit nicht die Flachdachrichtlinie maßgebend sei, sondern die DIN 18195-5 zur Anwendung käme. Eine verbindliche Mindesthöhe über der Abdichtungsebene wäre in der DIN 18195-5 nicht vorgegeben.
Ergänzend wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Akte 1 OH 21/05 LG Wuppertal war zu Beweiszwecken Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist teilweise begründet. Den Klägern steht gegen die Beklagte wegen mangelhafter Werkleistung ein Anspruch auf Zahlung von 17.558,13 € gemäß §§ 634 Nr. 4, 280 I, 281 I, III BGB nebst Zinsen seit Rechtshängigkeit zu.
Die Klägerin zu 1) hat die Ansprüche aus dem mit der Beklagten abgeschlossen Werkvertrag wirksam an die Kläger abgetreten.
Die erbrachte Werkleistung ist mangelhaft im Sinne von § 633 II 1 BGB, da die Beklagte als Unterlage für die Werksteinplatten Mörtelsäckchen anstelle von Stelzlagern in Kombination mit Fugenkreuzen verwendet hat. Vertragsgemäß wäre allein die Verwendung von Stelzlagern gewesen, wie dies im Angebot und auch noch in der Rechnung der Beklagten beschrieben war. Unerheblich ist insofern, ob die gewählte Konstruktion fachmännisch durchgeführt und eventuell ebenso geeignet war, wie die vertraglich geschuldete. Die Beklagte hatte sich eben nicht lediglich zur Erbringung einer fachlich einwandfreien Verlegung der Platten, sondern zu einer ganz bestimmten Methode verpflichtet. Dem Werkunternehmer steht nicht das Recht zu, einseitig von einer Beschaffenheitsvereinbarung abzuweichen.
Ferner besteht ein Mangel nach § 633 II 2 Nr. 2 BGB darin, dass bei Verwendung der vertraglich vorgesehenen Werksteinplatten mit einer Dicke von 4 cm die Anschlusshöhen zu den Entwässerungsöffnungen der Fenstertüren keine 15 cm erreicht wurden. Die Messergebnisse des Sachverständigen Weber haben ein Unterschreiten der genannten Anschlusshöhe an allen Balkonen bestätigt (Blatt 12 des Gutachtens). Nach den allgemein anerkannten Regel der Technik war die besagte Anschlusshöhe beim Aufbringen von Balkonbelägen einzuhalten und konnte von den Klägern gemäß § 633 II 2 Nr. 2 BGB auch erwartet werden.
Dies ergibt sich unabhängig davon, ob man vorliegend die Flachdachrichtlinie oder die DIN 18195 - Teil 5 heranzieht. Beide Regelwerke sehen eine Soll-Anschlusshöhe von 15 cm vor. Die Flachdachrichtlinie erlaubt unter Ziffer 5.3.2 eine Abweichung nach unten auf bis zu 5 cm, wenn sich im unmittelbaren Türbereich andere Entwässerungsmöglichkeiten, wie zum Beispiel Gitterroste, befinden. Derartige Vorrichtungen hat die Beklagte aber nicht vorgesehen und sie wurden auch nicht nachträglich von ihr angebracht. Das von der Beklagten für maßgeblich befundene Regelwerk der DIN 18195 erlaubt nach Ziffer 8.1.5 eine Unterschreitung der Anschlusshöhe sogar nur, wenn die Einhaltung der Regelhöhe im Einzelfall nicht möglich ist und im Ausgleich besondere Maßnahmen gegen das Eindringen von Wasser (zum Beispiel eine Rinne mit Gitterrost) ergriffen werden. Die Voraussetzung für eine Unterschreitung ist schon deshalb nicht gegeben, weil der Abstand von 15 cm bei Verwendung einer Kunststoffbeschichtung anstelle der Werksteinplatten unstreitig eingehalten werden konnte.
Die Beklagte hat die Durchführung von Nachbesserungsarbeiten ernsthaft und endgültig verweigert. In ihren außergerichtlichen Schreiben hat sie sich lediglich zum Entfernen der Platten bereit erklärt und mehrfach ausgeführt, weitergehende Arbeiten nur bei Kostenübernahme durch die Kläger durchführen zu wollen. Damit hat die Beklagte aber verkannt, dass es ihre Pflicht im Rahmen der Mängelbeseitigung gewesen wäre, Maßnahmen zu ergreifen, um die erforderliche Anschlusshöhe zu wahren. Die Kosten zur Anbringung von etwaigen Gitterrosten vor den Balkontüren wären genau wie der nachträgliche Einsatz von Stelzlagern mit Fugenkreuzen gemäß § 635 II BGB von ihr selbst zu tragen gewesen. Die Beklagte hat auch keine Alternativen zur Beseitigung der gerügten Mängel angeboten.
Das nach § 280 I 2 BGB vermutete Verschulden hat die Beklagte nicht widerlegt. Beide Werkmängel sind nicht unerheblich im Sinne von § 281 I 3 BGB und unabhängig voneinander kausal für den eingetretenen Schaden der Kläger in Höhe von 17.558,13 €.
Im Rahmen des großen Schadensersatzanspruches statt der Leistung stellt der gezahlte Rechnungsbetrag von 7.564,01 € einen ersatzfähigen Mangelschaden dar. Die Gutachterkosten von 1.601,47 € sind als Kosten der Rechtsverfolgung ebenso zu ersetzen wie der bei einwandfreier Leistung nicht nötig gewesene Betrag von 1.632,57 € zur Beseitigung des Estrichs. Von den Klägern konnte auch nicht im Rahmen einer Schadensminderungspflicht erwartet werden, unter Beibehaltung der vorhandenen Estrichschicht eine Drittfirma erneut mit dem Aufbringen von Werksteinplatten zu beauftragen. Nach ihren bisherigen Erfahrungen durften die Kläger eine andere Sanierungsmethode wählen, die eine Einhaltung der Anschlusshöhe garantierte. Ferner wären bei ordnungsgemäßer Erfüllung die Kosten für längere Gerüststandzeiten von insgesamt 3.094,68 € nicht angefallen.
Hinsichtlich des Mietausfalls durch Mietminderung steht den Klägern ein Anspruch von 3.665,40 € zu. Die Beklagte hat zwar in zulässiger Weise zunächst mit Nichtwissen bestritten, dass überhaupt eine Mietminderung durch die Mietparteien erfolgt ist. Nachdem die Kläger jedoch die Schreiben eines jeden Mieters über die genaue Höhe und den Zeitraum der Minderung vorgelegt haben, hat sich die Beklagte zu diesen Angaben nicht näher eingelassen und den Vortrag unstreitig gestellt. Das ergibt sich auch aus dem Vergleich der Klageerwiderung mit einem später eingegangen Schriftsatz, in dem die Beklagte nur noch die Kausalität zwischen dem Wohnungsleerstand und der Unvermietbarkeit wegen der Balkonarbeiten bestreitet (Blatt 29 und 73 der Akte).
Die aufgrund der vorhandenen Mängel beeinträchtigte Nutzungsmöglichkeit der Balkone rechtfertigte eine Minderung von 10 % der jeweiligen Monatsmiete. Bei der nach § 287 ZPO erforderlichen Schätzung des Minderungsbetrags war zu berücksichtigen, dass es sich durchweg um kleinere rundgeschnittene Balkone handelt, die ausweislich der Fotos des Sachverständigen Weber eine Größe von wenigen Quadratmetern aufweisen. Danach war eine Minderung zu folgenden Beträgen gerechtfertigt:
Mietpartei R 254,00 €
Mietpartei N 630,00 €
Mietpartei U 590,40 €
Mietpartei K 560,00 €
Mietpartei NN 622,00 €
Mietpartei E 688,00 €
Mietpartei L 321,00 €.
Soweit die Kläger darüber hinausgehenden Ersatz begehren, ist die Klage abzuweisen.
Dies betrifft zunächst den geforderten Schadensersatz für den Leerstand der beiden Mietwohnungen. Insofern haben die Kläger den von der Beklagten zulässig mit Nichtwissen bestrittenen Kausalzusammenhang nicht unter Beweis gestellt. Die Kläger hätten vortragen und beweisen müssen, dass ein konkreter Interessent für die jeweilige Wohnung vorhanden war und es wegen der noch ausstehenden Arbeiten am Balkon nicht zum Abschluss eines Mietvertrags gekommen ist. Mangels dargelegter Kausalität sind auch die Kosten für die Mietinserate von 74,78 € nicht ersatzfähig.
Letztlich steht den Klägern auch kein Anspruch auf Erstattung der geleisteten Anzahlung an die Firma X in Höhe von 7.142,89 € zu. Die Ersatzfähigkeit scheitert abermals an dem nötigen Kausalitätsnachweis. Für das Gericht war nicht zu erkennen, ob bei ordnungsgemäßer Erfüllung durch den Beklagten die Arbeiten durch die Firma X noch hätten durchgeführt werden können. Insofern fehlt ein näherer Klägervortrag, wann die Vorauszahlung erbracht wurde und bis wann die Firma X noch leistungsfähig gewesen wäre. Neben dem fraglichen Zurechnungszusammenhang bestünde überdies auch ein überragendes Mitverschulden der Kläger, die zumindest eine Sicherheit für eine Anzahlung in dieser Höhe hätten verlangen müssen, als die zeitliche Verzögerung am Bau absehbar wurde. Dieses Versäumnis rechtfertigte eine Kürzung des Anspruchs um 100 %.
Der Zinsanspruch ergibt sich ab Rechtshängigkeit aus §§ 286 I 2, 288 BGB. Ein Verzugseintritt bereits zum 18.12.2007 ist nicht zu erkennen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO, die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 709 S. 2 und 708 Nr. 11, 711 S. 2 ZPO.
Streitwert: 31.680,55 €