WEG: Unterlassung einer Eisdiele im als „Laden“ ausgewiesenen Sondereigentum
KI-Zusammenfassung
Wohnungseigentümer begehrten im einstweiligen Rechtsschutz die Unterlassung des Betriebs einer ganzjährig geöffneten Eisdiele in einem in der Teilungserklärung als „Laden“ bezeichneten Sondereigentum. Das LG hielt die bereits erlassene einstweilige Verfügung aufrecht. Der Betrieb einer Eisdiele sei von Zweckbestimmung/Hausordnung (Ausschluss u.a. von Gaststätte/Café) nicht gedeckt und als störendere Nutzungsart nicht zu dulden; eine wesentliche Beeinträchtigung i.S.d. § 906 BGB müsse nicht zusätzlich nachgewiesen werden. Verfügungsgrund liege wegen konkret beabsichtigter Nutzungsaufnahme und bereits erfolgter Umgestaltung vor.
Ausgang: Widerspruch gegen die einstweilige Verfügung erfolglos; Verfügung bleibt aufrechterhalten und Kosten tragen die Verfügungsbeklagten.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Gebrauch des Sondereigentums, der nicht von der in Teilungserklärung oder Hausordnung vereinbarten Zweckbestimmung gedeckt ist, beeinträchtigt das Miteigentum der übrigen Wohnungseigentümer und kann nach § 1004 BGB untersagt werden.
Der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer richtet sich auch gegen den vereinbarungswidrig Nutzenden (z.B. Mieter) und besteht unabhängig davon, ob der Sondereigentümer der Nutzung zugestimmt hat oder ob die Nutzung vom Mietvertrag gedeckt ist.
Ist eine Nutzungsart bereits nach der vereinbarten Zweckbestimmung unzulässig, bedarf es für den Unterlassungsanspruch keiner zusätzlichen Prüfung einer wesentlichen bzw. ortsunüblichen Immission nach § 906 BGB.
Die Nutzung eines als „Laden“ ausgewiesenen Sondereigentums als Eisdiele kann eine mit Gaststättenbetrieb vergleichbare, gegenüber einem Verkaufsladen typischerweise intensivere Publikums- und Geräuschbelastung begründen und deshalb außerhalb der Zweckbestimmung liegen.
Ein Verfügungsgrund i.S.d. § 935 ZPO ist gegeben, wenn die Aufnahme der vereinbarungswidrigen Nutzung konkret bevorsteht und durch bereits eingeleitete Nutzungsänderung/Umgestaltung die Vereitelung oder Erschwerung des Unterlassungsanspruchs droht.
Tenor
Die einstweilige Verfügung der Kammer vom 26.6.2001 bleibt aufrechterhalten.
Den Verfügungsbeklagten werden auch die weiteren Kos-ten des Verfahrens auferlegt.
Tatbestand
Die Verfügungskläger sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft I3 in I. Das Haus I3 liegt sowohl an der viel befahrenen Hauptstraße, einer Bundesstraße, als auch an der S-Straße, einer verkehrsberuhigten Anliegerstraße.
Weiterer Miteigentümer ist u.a. Herr F, T-Straße, ####1 F2. In dessen Sondereigentum steht der im Erdgeschoss in der Teilungserklärung genannte Laden, der sich sowohl an der Hauptstraße als auch an der S-Straße befindet. Eingänge zu diesen Räumlichkeiten befinden sich auf der Hauptstraße und der S-Straße. In der Teilungserklärung heißt es bzgl. dieser Räume wie folgt:
"1.403/10000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Erdgeschoss gelegenen Laden mit Schaufenster und einem Kellerraum im Kellergeschoss, sowie einer Klimazentrale im Kellergeschoss, die zu diesem Sondereigentum gehörenden Räume und Anlagen sind im Aufteilungsplan Nr. 19 gekennzeichnet."
In der Hausordnung bzgl. des Hauses I3 ist u.a. folgendes festgelegt:
"Die Geschäftsräume dürfen nur für solche Gewerbearten benutzt werden, die in keiner Weise den Wohnbereich stören, belästigen, gefährden oder die Bewohner und die Öffentlichkeit in ihrem sittlichen Empfinden abstoßen. Nicht gestattet ist die Vermietung z. B. als Imbisslokal, Gaststätte, Cafe, Sexshop oder Spielsalon."
Durch Mietvertrag vom 11.12.2000 vermietete Herr F diese Räumlichkeiten an die Verfügungsbeklagten. In § 1 des Mietvertrages ist geregelt, dass die Mieträume zum Betrieb eines Basars, Verkauf türkischer Importwaren vermietet werden. In einer weiteren Vereinbarung zum Mietvertrag ist geregelt, dass die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist. Dieser Nutzung der Räume hat der Verwalter zugestimmt.
Nunmehr beabsichtigen die Verfügungsbeklagten in den Räumlichkeiten eine Eisdiele von 9.00 Uhr morgens bis 21.00 Uhr abends, und zwar ganzjährig, zu betreiben. Zu diesem Zweck haben sie bereits einen Antrag auf Nutzungsänderung bei der Stadt gestellt und die Räumlichkeiten als Eisdiele eingerichtet. Eine Zustimmung des Verwalters zu dieser Nutzungsänderung ist nicht erteilt worden.
Die Verfügungskläger sind der Auffassung, dass der Betrieb einer Eisdiele in den Räumlichkeiten, auch wenn der Vermieter Herr F dem zugestimmt habe, nicht zulässig sei. Nach der Teilungsordnung und der Hausordnung sei lediglich in den Räumlichkeiten der Betrieb eines Ladens, eines Verkaufsladens zulässig. Die Nutzung eines Ladenlokals als Gaststätte oder hier Eisdiele sei mit der Teilungserklärung und der Hausordnung nicht vereinbar. Die Eisdiele würde Kunden in weit größerer Personenzahl anziehen. Es würde dadurch ein reges Kommen und Gehen sowie der ständige Aufenthalt einer Vielzahl von Personen herrschen. Insbesondere im Sommer sei eine Lärmbelästigung nicht auszuschließen. Zwar liege das Haus an der Hauptstraße, einer Hauptverkehrsstraße in I. Dennoch bedeutet der Betrieb einer Eisdiele eine empfindliche Störung, jedenfalls abends, wenn der Verkehr auf der Hauptstraße abflaue. Im übrigen wäre der Betrieb der Eisdiele deswegen störend, weil sich auch ein Eingang in der verkehrsberuhigten S-Straße befinde.
Um zu verhindern, dass die Verfügungsbeklagten in den Räumlichkeiten eine Eisdiele betreiben, haben die Verfügungskläger im Wege der einstweiligen Verfügung beantragt, die Verfügungsbeklagten zu verpflichten, den Betrieb einer Eisdiele in dem Eckladen, I3 in I-Straße zu unterlassen. Durch Beschluss vom 26.6.2001 hat die Kammer die beantragte einstweilige Verfügung erlassen. Hiergegen haben die Verfügungsbeklagten Widerspruch eingelegt.
Die Verfügungskläger beantragen,
die einstweilige Verfügung der Kammer vom 26.6.2001 aufrechtzuerhalten.
Die Verfügungsbeklagten beantragen,
die einstweilige Verfügung der Kammer vom 26.6.2001 aufzuheben und den Antrag vom 21.6.2001 der Ver- fügungskläger zurückzuweisen.
Die Verfügungsbeklagten sind der Auffassung, dass die Voraussetzung für den Erlass einer einstweiligen Verfügung nicht vorläge, da durch den Betrieb der Eisdiele die Verfügungskläger nicht in ihrem Eigentum beeinträchtigt seien. Die Eisdiele solle in Form einer Galerie betrieben werden. Es sollten dort auch Bilder von Künstlern ausgestellt werden. Eis werde in der Eisdiele oder in den Nebenräumen nicht hergestellt. Unter diesen Umständen sei der Betrieb einer Eisdiele in keiner Weise geeignet, den Wohnbereich zu stören, die Verfügungskläger zu belästigen oder sie zu gefährden. Der Betrieb einer Eisdiele sei nicht mit dem Betrieb einer Gaststätte zu vergleichen. Die übliche Belästigungen durch Zubereitung von Speisen pp. entfielen. Auch in einem Ladengeschäft gingen Kunden ein und aus und führten Gespräche. Darüber hinaus sei eine Belästigung deswegen schon ausgeschlossen, weil das Ladenlokal an der Hauptstrasse von I in der Stadtmitte liege. Die Hauptstraße sei eine Bundesstraße mit erheblichem Verkehrsaufkommen. Die dadurch entstehende Lärmbelästigung, die auch abends nicht abflaue, sei so erheblich, dass daneben der durch den Betrieb der Eisdiele entstehenden Lärm nicht ins Gewicht falle.
Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der Akte Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die einstweilige Verfügung ist am 26.6.2001 zu Recht ergangen, so dass die einstweilige Verfügung aufrechtzuerhalten war.
Zugunsten der Verfügungskläger ist sowohl ein Verfügungsanspruch gem. § 1004 BGB, als auch ein Verfügungsgrund gegeben (§ 935 ZPO). Gegen die Verfügungsbeklagten steht den Verfügungsklägern ein Anspruch auf Unterlassung des Betreibens einer Eisdiele gem. § 1004 BGB zu.
Die Vermietung des Ladenlokals durch den Eigentümer, Herrn F, an die Verfügungsbeklagten erfolgt zu Zwecken, die im Widerspruch zu der wohnungseigentumsrechtlichen Zweckbestimmung des Mietgegenstandes steht. Schon aus diesem Grunde liegt eine Beeinträchtigung des Eigentums der Verfügungskläger gem. § 1004 BGB vor. Der Gebrauch eines Wohnungseigentums, der nicht von der vereinbarten Gebrauchsregelung gedeckt ist, beeinträchtigt die Miteigentumsanteile der übrigen Wohnungseigentümer und braucht deshalb von ihnen nicht geduldet zu werden. Jeder der Miteigentümer kann von jedem vereinbarungswidrig Nutzenden Unterlassung verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter den Rahmen seiner mietvertraglich eingeräumten Gebrauchsrechte nicht überschreitet. Unter diesen Umständen kommt es nicht darauf an, dass der Vermieter F nach der Behauptung der Verfügungsbeklagten mit dem Betreiben einer Eisdiele durch sie einverstanden ist.
Nach der Teilungserklärung sind die von Herrn F vermieteten Räumlichkeiten als Laden mit Schaufenster bezeichnet. Dass darunter grundsätzlich Ladenlokale, also Verkaufsräume zu verstehen sind, ergibt sich schon daraus, dass der Vermieter F seine Räumlichkeiten zunächst an die Verfügungsbeklagten am 11.12.2000 zum Betrieb eines Basars, Verkauf türkischer Importwaren, vermietet hat. Deutlich wird dies auch aus der Hausordnung, in der es u.a. heißt, dass die Geschäftsräume nur für solche Gewerbearten benutzt werden, die in keiner Weise den Wohnbereich stören, belästigen, gefährden oder die Bewohner und die Öffentlichkeit in ihrem sittlichen Empfinden abstoßen. Nicht gestattet ist die Vermietung z. B. als Imbisslokal, Gaststätte, Cafe, Sexshop oder Spielsalon. Hierunter fällt nach Auffassung der Kammer auch der Betrieb einer Eisdiele, so dass deren Betrieb von den Verfügungsklägern nicht zu dulden ist. Nach Auffassung der Kammer ist der Betrieb einer Eisdiele etwas Anderes und Störenderes als der Betrieb eines Verkaufsgeschäftes in dem Laden. Der Charakter eines Geschäftsbetriebes in einem Laden ist ganz wesentlich mit der Vorstellung verbunden, dass ein Laden an beschränkte Betriebszeiten gebunden ist. Auch wenn die Verfügungsbeklagten vorgetragen haben, dass sie ihre Eisdiele nur bis 21.00 Uhr betreiben wollen, stört der Betrieb einer solchen Eisdiele außerhalb der allgemeinen Ladungsöffnungszeiten wegen der damit verbundenen Lärmentwicklung mehr als ein Laden und hält sich deshalb nicht im Rahmen der Zweckbestimmung. Dass der Betrieb einer Eisdiele mit mehr Lärm verbunden ist als der Betrieb eines Ladens ergibt sich schon daraus, dass sich in der Eisdiele immer mehr Personen aufhalten als in einem Laden. Sie halten sich auch länger dort auf. In der Eisdiele werden auch alkoholische Getränke gereicht. Auch wenn dort in der Eisdiele das Eis nicht selbst hergestellt wird, ändert dies nichts daran, dass eine Eisdiele mit einer Gaststätte zu vergleichen ist. Auch dort müssen nicht unbedingt Speisen hergestellt werden. Die Frequentierung einer Eisdiele ist in erheblichem Umfange höher als die eines Geschäftslokals. Die Eisdiele wird in den Sommermonaten von einer Vielzahl von Personen besucht, auch von Personen, die lediglich ein Eis kaufen und dann das Ladenlokal wieder verlassen. Darüber hinaus ist in den Sommermonaten mit dem Betrieb einer Eisdiele auch die Möglichkeit verbunden, Tische nach draußen zu stellen. Nach dem unwidersprochenen Vortrag der Verfügungskläger liegt jedenfalls eine Seite des Hauses an einer verkehrsberuhigten Straße. Damit besteht die Möglichkeit, dass die Verfügungsbeklagten auch in den Abendstunden draußen Gäste bewirten. Dies führt zu einem höheren Lärmaufkommen. Im übrigen ist nicht gesagt, dass die Verfügungsbeklagten ihre Öffnungszeiten in den Sommermonaten nicht verlängern wollen. Dies können die Verfügungskläger, wenn der Betrieb einer Eisdiele der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung entsprechen würde, nicht verhindern. Insoweit liegt lediglich eine freiwillige Beschränkung der Verfügungsbeklagten vor. Dadurch, dass die Öffnungszeiten bei einer Eisdiele länger sind, bedeutet dies für die betroffenen Wohnungseigentümer länger andauernden Publikumsverkehr, insbesondere an Wochenenden und an den Abenden mit den damit unzweifelhaft verbundenen Geräuschentwicklungen.
Die von den Verfügungsbeklagten vorgenommene Nutzung des Sondereigentums widerspricht daher der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung und hat störenden Charakter, so dass die Verfügungskläger in ihrem Eigentum beeinträchtigt sind und Unterlassung verlangen können, ohne dass die zusätzlichen Voraussetzungen des § 906 BGB, also einer wesentlichen Beeinträchtigung, die nicht als ortsüblich hinzunehmen wäre, vorliegen müssen (OLG Karlsruhe, NJWRR 94, 147). Deswegen kommt es nicht darauf an, dass etwa die Geräuschentwicklungen, die von der Bundesstraße, der Hauptstraße, ausgehen, auch erheblich sind. Unter diesen Umständen brauchte die Kammer auch die hergestellten Tonbandaufnahmen als präsente Beweismittel nicht zu verwerten.
Im übrigen ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass das Eckhaus sowohl an der belebten Hauptstraße liegt, als auch an der verkehrsberuhigten S-Straße. Die von dem Verfügungsbeklagten hergestellten Tonbandaufnahmen, die am Tag der mündlichen Verhandlung gegen 16.00 Uhr erstellt worden sind, stellen im übrigen lediglich eine Momentaufnahme dar und sagen nichts darüber aus, wie der Lärmpegel in der Hauptstraße zu den übrigen, insbesondere zu den Abendstunden ist. Dass nach der Behauptung der Verfügungsbeklagten von 25 Personen, die sich in den Räumlichkeiten aufgehalten haben, so wenig Geräusche ausgehen, dass diese Geräusche in den oberen Etagen nicht zu hören sind, ändert ebenfalls nichts an der Tatsache, dass der Betrieb einer Eisdiele nicht der Zweckbestimmung entspricht. Insoweit ist darauf hinzuweisen, dass es sich ebenfalls um eine Momentaufnahme handelt und Geräusche nicht nur in den Räumlichkeiten entstehen, sondern auch vor der Eisdiele und beim Betreten der Eisdiele.
Eine die Verfügungsbeklagten weniger belastende Verurteilung dahingehend, dass die Eisdiele in einem zeitlich eingeschränkten Umfang betrieben werden kann, kommt schon deswegen nicht in Betracht, weil die erweiterte Nutzungsart als solche störender ist als die in der Teilungserklärung vorgesehen.
Da die Verfügungsbeklagten nach ihrem eigenen Vortrag beabsichtigen, die Räumlichkeiten als Eisdiele zu benutzen, liegt auch ein Verfügungsgrund vor. Die Verfügungsbeklagten haben bereits einen Antrag auf Nutzungsänderung gestellt und die Räumlichkeiten entsprechend der Nutzung umgestaltet, so dass der Anspruch der Verfügungskläger auf Unterlassung des Betreibens einer Eisdiele gefährdet ist.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.