Feststellungsklage zum Fortbestand eines Gewerberaummietvertrags mangels Feststellungsinteresse abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrte die Feststellung, dass ein Gewerberaummietvertrag über einen Backshop bis 30.06.2024 fortbestehe. Streitpunkt war, ob ein Feststellungsinteresse (§ 256 ZPO) trotz möglicher Leistungsanträge besteht. Das LG Wuppertal wies die Feststellungsklage als unzulässig ab, weil keine gegenwärtige Unsicherheit drohte und Schadensersatzansprüche bezifferbar im Wege der Leistungsklage verfolgt werden können. Zugleich führte die Kammer aus, dass das Feststellungsbegehren materiell wohl begründet wäre (wirksame Optionsausübung; Kündigungen gingen ins Leere), entschied hierüber aber im Teilurteil nicht tragend.
Ausgang: Feststellungsklage auf Fortbestand des Mietvertrags mangels Feststellungsinteresse als unzulässig abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Feststellungsklage nach § 256 ZPO setzt ein gegenwärtiges rechtliches Interesse an alsbaldiger Feststellung voraus; sie ist unzulässig, wenn eine Leistungsklage möglich, zumutbar und zur umfassenden Streitklärung geeignet ist.
Ein Feststellungsinteresse fehlt, wenn weder eine gegenwärtige Gefährdung oder Unsicherheit einer Rechtsposition besteht noch das Feststellungsurteil geeignet ist, weitere Prozesse zu vermeiden, insbesondere wenn es die Höhe möglicher Sekundäransprüche offenlässt.
Die beabsichtigte Vorbereitung oder Präjudizierung bezifferbarer Schadensersatzansprüche rechtfertigt eine Feststellungsklage grundsätzlich nicht, wenn die Bezifferung möglich und zumutbar ist.
Eine Zwischenfeststellungsklage nach § 256 Abs. 2 ZPO setzt einen anhängigen Leistungsrechtsstreit voraus; bei lediglich hilfsweise erhobenen Leistungsanträgen können ihre Voraussetzungen fehlen.
Bei einem Teilurteil nach § 301 ZPO kann über einen entscheidungsreifen, abtrennbaren Teil (hier: Unzulässigkeit der Feststellungsklage) vorab entschieden werden, während über weitere (hilfsweise) Leistungsanträge im Schlussurteil zu befinden ist.
Tenor
1. Die mit der Klageschrift vom 17.06.2021 geltend gemachte Feststellungsklage wird abgewiesen.
2. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.
Tatbestand
Die Klägerin betreibt Bäckereifilialen. Die Beklagte ist Eigentümerin des Grundstücks C.-straße, in G..
Am 05.12.2007 entwarfen die Parteien einen Mietvertrag über einen Backshop, der sich in einem Anbau des Lebensmittelmarkts der Beklagten auf dem vorbezeichneten Grundstück befand. Diesen Mietvertrag unterzeichnete am 18.12.2007 die Klägerin auf der letzten Seite des Vertragstexts und am 02.01.2008 die Beklagte auf allen Seiten inklusive der Anlagen. Der Inhalt des Mietvertrags lautet auszugsweise wie folgt:
" § 1 Mietgegenstand
1. Der Vermieter vermietet an den Mieter den Backshop von ca. 45 m² in G., C.-straße, einschließlich Nebenräumen.
Der Mietgegenstand ist in der Anlage 1 + 2 gem. § 20 rot umrandet. [...]
§ 2 Miete und Nebenkosten
1. Die Miete beträgt bei Vertragsabschluss monatlich 2.400,00 Euro [...] zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer. [...]
§ 5 Mietzeit/Kündigung
1. Das Mietverhältnis beginnt mit Fertigstellung des Backshop-Anbaus sowie der Übergabe des Objektes und wird für eine unbestimmte Zeit geschlossen.
2. Die Vertragsparteien können das Mietverhältnis jederzeit mit einer Frist von 12 Monaten kündigen, jedoch erstmals frühestens zum Ende des 5. Mietjahres. Danach wird eine Option von weiteren 5 Jahren zugesagt die 6 Monate vor Ablauf der ersten 5 Jahre in Anspruch genommen werden muss. [...]
§ 20 Bestandteile
Bestandteile dieses Vertrages sind 1. Lageplan (Anlage 1) 2. Grundriss (Anlage 2) [...]"
Zwischen § 2 Abs.3 des Mietvertrages und § 2 Abs. 4 fand sich zudem folgender handschriftlicher Zusatz: "Nach 5 Jahren Mietzeit wird die Netto-Grundmiete neu verhandelt." Daneben befand sich eine Paraphe. Im Übrigen wird wegen der weiteren Details des Mietvertrages (nachfolgend als „MV“ bezeichnet) auf Anlage H1 Bezug genommen. Über dieses Mietverhältnis hinaus betreffend dieser Filiale besteht zwischen den Parteien kein weiteres Mietverhältnis.
Am 03.03.2009 übergab die Beklagte die Mietsache an die Klägerin. Am 09.03.2009 wurde der Backshop fertiggestellt.
Am 08.08.2012 unterzeichnete die Beklagte und am 05.09.2012 die Klägerin einen "Nachtrag zum Mietvertrag vom 09.03.2009". Dieser hatte auszugsweise folgenden Inhalt:
"Zwischen M. [...] und W. [...] besteht ein Mietvertrag vom 09.03.2009. Dieser wird in seiner aktuellen Fassung wie folgt abgeändert: [...]
§ 5 Mietzeit/Kündigung
zu (2.): Das Mietverhältnis kann jederzeit mit einer Frist von 12 Monaten, jedoch erstmals frühestens zum 30.06.2019 von beiden Vertragsparteien gekündigt werden.
Danach wird eine Option von weiteren 5 Jahren zugesagt, die 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit, d.h. 6 Monate vor dem 30.06.2019 in Anspruch genommen werden kann.
§ 21 Inkrafttreten
[...] Alle Übrigen mietvertraglichen Regelungen bleiben vollumfänglich bestehen und werden hiermit nochmals bestätigt. [...]"
Im Übrigen wird auf Anlage H3 Bezug genommen.
Am 19.04.2018 machte die Klägerin durch ein der Beklagten zugegangenes Schreiben die Ausübung der Option geltend und bat die Beklagte zugleich um Bestätigung der "Vertragsverlängerung bis 30.06.2024".
Am 11.05.2018 verfasste die Beklagte ein Kündigungsschreiben an die Klägerin, das dieser am 17.05.2018 zuging. Darin schrieb die Beklagte:
"[...] wie wir Ihnen bereits mit Schreiben vom 09.04.2018 (siehe Anlage) mitteilen wollten, kündigen wir das o.g. Mietverhältnis fristgerecht zum 30.06.2019. Aufgrund einer Umplanung der Filiale, können wir Ihnen leider nicht mehr die Räumlichkeiten gemäß Nachtrag für weitere 5 Jahre anbieten. [...]"
Am 22.05.2018 wies die Klägerin diese Kündigung der Beklagten unter Berufung auf ihr am 19.04.2018 ausgeübtes Optionsrecht zurück.
Am 08.06.2018 traten daraufhin die Parteien in Verhandlungen über einen Vertrag zur Aufhebung des Mietvertrags ein. Dieser Aufhebungsvertrag sollte regeln, wie die Klägerin während und nach der Zeit der Umbaumaßnahmen der Beklagten ihren Bäckereibetrieb auf deren Grundstück würde fortsetzen können. Erwogen wurde, dass die Klägerin einen vom Lebensmittelmarkt getrennten „Bäckereipavillon“ errichtet und betreibt. Dieses Vorhaben begegnete jedoch von vornherein bauplanungsrechtlichen Bedenken, derentwegen die Beklagte der Klägerin über ihre Anwälte umfassenden rechtlichen Rat zur Seite stellte. Bis zum 18.01.2020 fanden diverse Gespräche statt.
Am 21.12.2020 schickte die Beklagte der Klägerin den Entwurf eines Aufhebungsvertrags und informierte sie darüber, den Lebensmittelmarkt voraussichtlich am 03.05.2021 zwecks Abrisses schließen zu wollen.
Am 11.02.2021 fanden daraufhin zwei Telefonate zwischen Herrn Q. und Frau U. - Portfoliomanagerin der Beklagten - zur Verhandlung des Aufhebungsvertrags statt. Herr Q. stellte in diesen Telefonaten klar, einer Kündigung des bestehenden Mietvertrags noch immer zu widersprechen und diesen weiterhin für wirksam zu halten. Eine daraufhin erfolgte Outlook-Termineinladung der Beklagten zur Übergabe der Mietsache am 30.04.2021 nahm die Klägerin nicht an. Frau U. notierte sich in der Folge den 30.04.2021 als Übergabetermin in dem Programm „IBM Notes“.
Am 27.04.2021 forderte die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung von 48 Stunden zu der Erklärung auf, dass sie den Bestand des Mietvertrags noch bis zum 30.06.2024 anerkenne.
Mit Schreiben vom 28.04.2021 erwiderten die Prozessbevollmächtigten der Beklagten, dass der Mietvertrag durch Kündigung bereits zum 30.06.2019 beendet worden sei, erklärten ohne Vorlage einer Originalvollmacht unter Berufung auf Schriftformmängel vorsorglich dessen ordentliche Kündigung zum 31.12.2021, forderten die Klägerin unter Fristsetzung bis 29.04.2021 zu der Erklärung auf, dass diese die Mietsache am 30.04.2021 an die Beklagte herausgegeben werde und drohten an, „einen durch verspätete Rückgabe des Mietobjektes entstehenden Schaden“ bei der Klägerin zu liquidieren. Über eine mögliche Bevollmächtigung der Prozessbevollmächtigten der Beklagten zu diesen Erklärungen hatte die Beklagte die Klägerin zuvor nicht in Kenntnis gesetzt.
Am 29.04.2021 wies die Klägerin die Kündigung vom 28.04.2021 mangels Vorlage einer Originalvollmacht zurück und erklärte, ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die Mietsache am Folgetag zurückgeben zu wollen.
Am 30.04.2021 gab die Klägerin die Mietsache daraufhin zurück und stellte ihren dortigen Betrieb ein. Dabei ist zwischen den Parteien unstreitig, dass bis zu diesem Zeitpunkt jedenfalls ein Mietvertrag bestand.
Am 27.05.2021 kündigte die Beklagte unter Berufung auf Schriftformmängel und unter Vorlage einer Originalvollmacht erneut ordentlich zum 31.12.2021.
Noch im selben Monat begann der Rückbau des Markts. Am 30.09.2021 erging ein Bauvorbescheid zur Errichtung eines (Bäckerei-) Pavillons unter strengen Auflagen insbesondere dazu, dass dieser überwiegend gastronomisch genutzt werden müsse. Am 07.10.2021 wurde der Neubau eröffnet.
Die Beklagte buchte den Bruttowarmmietzins für die Monate Mai bis Dezember 2021 vom Konto der Klägerin ab, erstattete die Beträge allerdings in der Folge zurück. Die Mietkaution gab sie der Klägerin im Januar 2022 zurück. Die Klägerin plant nicht, ihren Betrieb vor Ort wieder aufzunehmen.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Feststellungsklage zulässig sei. Das Feststellungsinteresse resultiere daraus, dass sich die Beklagte im Falle verspäteter Rückgabe Ansprüchen gemäß § 546a BGB berühmt habe, sich die Klägerin daher zur Rückgabe der Mieträume bis zum 30.04.2021 gezwungen gesehen habe und die Rechtskraft eines Leistungsurteils einer Klage der Beklagten gemäß § 546a BGB nicht entgegenstünde. Zudem resultiere das Feststellungsinteresse auch daraus, dass die Klägerin die Mietsache aktuell nicht nutzen könne und die Feststellung für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen präjudiziell sei. Auch sei die Feststellungsklage ausnahmsweise unter dem Gesichtspunkt der Prozessökonomie hier geboten.
Ihr stünde gegen die Beklagte Schadensersatz wegen entgangenem Gewinn zu in Höhe von 160.000,00 EUR sowie weiterer 34.598,83 EUR wegen der aufgrund der Räumung notwendigen Entsorgung von Inventar.
Die Klägerin hat zunächst beantragt,
festzustellen, dass der zwischen der Klägerin und der Beklagten am 18.12.2007/02.01.2008 geschlossene (Unter-)Mietvertrag nebst Ergänzungsvertrag vom 08.08.2012/05.09.2012 über eine Bäckereifiliale mit einer Grundfläche von ca. 45 qm einschließlich Nebenräumen in G., C.-straße bis zum 30.06.2024 fortbesteht.
Nachdem die Kammer im Rahmen der öffentlichen Sitzung vom 23.03.2022 Hinweise hierzu erteilt hat, dahingehend, dass ein Feststellungsinteresse nicht zu erkennen sei, ergänzte die Klägerin ihre Anträge im Wege eines nachgelassenen Schriftsatzes hilfsweise durch zwei Leistungsanträge für den Fall, dass seitens der Kammer ein Feststellungsinteresse nicht gesehen würde. Im Anschluss ist durch die Kammer die mündliche Verhandlung konkludent wiedereröffnet worden und in der Folge wurden die Zahlungsanträge durch die Klägerin weitergehend substantiiert und unter Beweis gestellt sowie durch die Beklagte bestritten.
Nunmehr beantragt die Klägerin
1.festzustellen, dass der zwischen der Klägerin und der Beklagten am 18.12.2007/02.01.2008 geschlossene (Unter-)Mietvertrag nebst Ergänzungsvertrag vom 08.08.2012/05.09.2012 über eine Bäckereifiliale mit einer Grundfläche von ca. 45 qm einschließlich Nebenräumen in G., C.-straße bis zum 30.06.2024 fortbesteht, und hilfsweise
2.die Beklagte zu verurteilen, an sie 160.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
3.die Beklagte zu verurteilen, an sie weitere 34.598,83 EUR
Die Beklagte behauptet, ihr Kündigungsschreiben vom 09.04.2018 sei der Klägerin per Einschreiben mit Rückschein zugegangen, wodurch die Optionsausübung der Klägerin am 19.04.2018 ins Leere gegangen sei. Herr Q. habe sich zudem im Rahmen eines Telefonats mit Frau U. Anfang März 2021 mit der Rückgabe der Mietsache zum 30.04.2021 einverstanden erklärt, worin ein mündlich geschlossener Aufhebungsvertrag zu sehen sei. Frau U. habe dabei Vertretungsmacht gehabt und der Aufhebungsvertrag habe keiner Schriftform bedurft. Entsprechend der Formulierungen habe das Kündigungsrecht zudem einen Vorrang vor dem Optionsrecht. Die Beklagte ist zudem der Ansicht, die Kündigungen vom 28.04.2021 und 27.05.2021 seien wirksam erfolgt, weil der Mietvertrag Schriftformmängel aufweise in Form widersprüchlicher Laufzeitregelung, mangelnder Bestimmtheit der Mietsache, der handschriftlichen Ergänzung sowie der fehlerhaften Bezugnahme des Nachtrags auf den Mietvertrag, was dazu führe, dass sie den Vertrag gemäß § 580a BGB in der ordentlichen Kündigungsfrist habe kündigen können. Vom 01.07.2019 bis zum 30.04.2021 habe lediglich ein konkludenter/mündlicher Mietvertrag mit den gesetzlichen Kündigungsfristen zwischen den Parteien bestanden. Die geltend gemachten Ansprüche der Klägerin auf Zahlung von Schadensersatz stünden dieser der Höhe und dem Grunde nach nicht zu.
Im Übrigen wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Kammer hat durch Beschluss vom 11.07.2022 das schriftliche Verfahren eingeleitet mit Schriftsatzfrist bis zum 12.08.2022.
Entscheidungsgründe
I.Die Feststellungsklage ist vorliegend bereits unzulässig, da die Klägerin kein Feststellungsinteresse geltend machen kann und dieses hier auch nicht ausnahmsweise entbehrlich ist.
1.Ein Feststellungsinteresse der Klägerin ist nicht ersichtlich und die Feststellungsklage auch mit Blick auf den Vorrang der Leistungsklage nicht erforderlich oder prozessökonomisch sinnvoller. Grundsätzlich erfordert eine Feststellungsklage gemäß § 256 ZPO das Vorliegen eines Feststellungsinteresses. Das Feststellungsinteresse setzt voraus, dass einem Recht oder einer Rechtsposition eine gegenwärtige Gefahr oder Unsicherheit droht und das erstrebte Urteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen. Gegenüber einer Feststellungsklage ist dabei die Leistungsklage vorrangig, wenn sie der Klägerin möglich und zumutbar ist und deren Rechtsschutzziel erschöpft, d.h. eine Klärung aller aufgetretenen Streitfragen in einem Prozess herbeiführen kann (Prozessökonomie). Lediglich ausnahmsweise ist eine Feststellungsklage auch trotz möglicher Leistungsklage zulässig, wenn dies unter dem Gesichtspunkt der Prozesswirtschaftlichkeit zu einer sinnvollen und sachgemäßen Erledigung der aufgetretenen Streitpunkte führt (BGH NJW-RR 2022, 23).
Eine gegenwärtige Gefahr oder Unsicherheit für ein Recht oder eine Rechtsposition der Klägerin ist nicht ersichtlich. So berühmt sich die Beklagte keines Rechts, welche zu einer solchen Gefahr führen könnte. Auch die Beklagte erkennt nämlich an, dass bis zum 30.04.2021 jedenfalls ein konkludenter Mietvertrag bestanden hat. Entsprechend hat sie sich für die Zeit vor dem 30.04.2021 auch ersichtlich keiner Ansprüche (aus § 546a BGB) berühmt. Für die Zeit nach dem 30.04.2021 kommen dagegen schon von vornherein keine Ansprüche aus § 546a BGB wegen verspäteter Rückgabe in Betracht. Denn unstreitig musste die Rückgabe frühestens zum 30.04.2021 erfolgen, weil bis dahin ein Mietvertrag bestand. Ebenso unstreitig wurde am 30.04.2021 die Mietsache zurückgegeben durch die Klägerin, weshalb Schadensersatzansprüche der Beklagten wegen verspäteter Rückgabe gänzlich fern liegen. Die Primärleistungspflichten der Beklagten auf Überlassung der konkreten im Mietvertrag genannten Mietsache sind spätestens mit Abriss des Marktes unmöglich geworden und die Klägerin hat ihren Betrieb auf dem Grundstück aufgegeben und plant auch nicht dort wieder tätig zu werden.
Sinn und Zweck der Feststellungsklage liegt hier darin, dass die Klägerin die Feststellung des Mietvertrages deshalb begehrt, um etwaige Schadensersatzansprüche geltend machen zu können. Die Bezifferung dieser Schadensersatzansprüche (entgangener Gewinn etc.) ist der Klägerin jedoch zumutbar und auch möglich, wie sich auch darin zeigt, dass die Klägerin eben nunmehr im Zuge der von ihr geltend gemachten Hilfsanträge konkrete Schadensersatzbeträge auch bereits beziffern konnte.
Die Feststellungsklage ist auch nicht ausnahmsweise hinreichend prozesswirtschaftlich. So ließe ein Feststellungsurteil insbesondere die Höhe etwaiger Sekundäransprüche offen. Selbst eine (fragliche) grundsätzliche Leistungsbereitschaft der Beklagten (anerkannt z.B. für Banken, Behörden, Versicherungen) würde deshalb einen Folgeprozess nicht vermeiden (vgl. BGH NJW 2022, 23).
Die Klägerin kann sich insoweit hier auch nicht darauf berufen, dass im Falle einer Leistungsklage eine Zwischenfeststellungklage durch sie erhoben werden könnte (§ 256 Abs. 2 ZPO), da diese ein Feststellungsinteresse gerade nicht voraussetzt. Da die Leistungsklagen hier lediglich hilfsweise erhoben worden sind, lagen insoweit auch die Voraussetzungen einer Zwischenfeststellungsklage nicht vor.
2.Das Feststellungsinteresse ist in der Sache auch nicht entbehrlich, da die Feststellungsklage in materieller Hinsicht nicht abweisungsreif ist, sondern das Feststellungsbegehren vielmehr begründet wäre.
Vorliegend ist es nämlich dergestalt, dass ausgehend von den wechselseitigen Vorbringen der Parteien der ursprüngliche Mietvertrag – wie von Seiten der Klägerin geltend gemacht – tatsächlich bis zum 30.06.2024 fortbesteht und bis zu diesem Zeitpunkt nicht ordentlich kündbar ist.
a)Unstreitig wurde zwischen den Parteien 2007/2008 ein Gewerberaummietvertrag geschlossen.
b)Dieser Gewerberaummietvertrag hat sich aufgrund der wirksamen Ausübung des Optionsrechts durch die Klägerin bis zum 30.06.2024 verlängert und ist bis zu diesem Zeitpunkt nicht ordentlich kündbar.
(aa)Das Optionsrecht ist gemäß § 5 Abs. 2 S. 2 MV-Nachtrag vom 08.08.2012/05.09.2012 wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden und insbesondere ein Schriftformverstoß, nicht ersichtlich.
§ 550 BGB ist auf Gewerberaummietverträge anwendbar (§ 578 Abs. 2 S. 1, Abs. 1 BGB). Für Nachträge gilt § 550 BGB, wenn sie den Mietvertrag nicht lediglich kurzfristig verlängern, sondern wesentlich verändern (BGH NJW-RR 2018, 1101 Rn.17). Dies trifft auf den streitgegenständlichen Nachtrag zu: Er gewährt ein zusätzliches 5-jähriges Optionsrecht und ändert damit den Mietvertrag nicht unwesentlich (vgl. OLG Düsseldorf, BeckRS 2013, 9802 Rn. 28 [juris]; KG Berlin, BeckRS 2013, 10973 Rn. 19 [juris]).
Der etwaige Schriftformmangel eines Nachtrags schlägt auf den gesamten Mietvertrag durch. Umgekehrt ist ein ursprünglicher Schriftformmangel des Mietvertrags durch späteren formwirksamen Nachtrag rückwirkend heilbar (BGH BeckRS 2020, 35589 Rn. 15).
Das Schriftformerfordernis der §§ 550, 126 BGB setzt voraus, dass sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere Mietzins, Mietgegenstand, Dauer und Vertragsparteien, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde entnehmen lassen. Da auch formbedürftige Vertragsklauseln der Auslegung zugänglich sind, genügt es, wenn der Inhalt der Vertragsbedingungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestimmbar ist (BGH NJW 2009, 2195 Rn. 22).
(1)Der Nachtrag vom 08.08.2012/05.09.2012 nimmt zunächst hinreichend auf den ursprünglichen Mietvertrag zwischen den Parteien Bezug. Dabei ist es unschädlich, dass in dem Nachtrag auf den "Mietvertrag vom 09.03.2009" Bezug genommen wird. Die Zusammengehörigkeit des hier maßgeblichen Nachtrages und des Mietvertrages vom 18.12.2007/02.01.2008 lässt sich hier aus den Umständen deutlich entnehmen. Denn der Verweis im Nachtrag ist unzweifelhaft als Verweis auf den einzigen zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag zu verstehen, zumal sich die Parteien mit dem 09.03.2009 offenkundig anstelle des Datums des Vertragsschlusses auf das Datum des Beginns der Vertragslaufzeit gemäß § 5 Abs. 1 MV bezogen haben. Soweit darin überhaupt eine Falschbezeichnung liegt, ist diese unbeachtlich.
(2)Die Kammer sieht die vertragliche Laufzeitregelung auch als widerspruchsfrei an, so dass auch hierin keine Verletzung der Schriftform erblickt werden kann. Die Schriftform ist verletzt, wenn die Laufzeit des Mietvertrags als wesentlicher Vertragsbestandteil nicht hinreichend bestimmbar ist. Sie ist unter anderem dann nicht bestimmbar, wenn vertraglich eine unbestimmte Laufzeit, zugleich aber auch eine Befristung vereinbart ist (KG Berlin ZMR 2016, 438 Rn. 18 [juris]; OLG Rostock MDR 2001, 208 Rn. 38 [juris]; OLG Köln NZW 1999, 1142). Dies ist vorliegend aber nicht der Fall. Der Regelungen zur Laufzeit sind anhand des objektiven Empfängerhorizonts gemäß §§ 133, 157 BGB zu interpretieren. Diese Auslegung führt hier dazu, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit gilt und der Wortlaut "vor Ablauf der Mietzeit" (§ 5 Abs. 2 S. 2 MV-Nachtrag) nicht als widersprechende Befristung zu verstehen ist, sondern vielmehr zu lesen ist wie "vor Ablauf dieses Kündigungsausschlusses". Für diese Auslegung spricht, (1) dass die Klarstellung „d.h. 6 Monate vor dem 30.06.2019“ (§ 5 Abs. 2 S. 2 Hs. 2 MV-Nachtrag) eindeutig auf den in S. 1 als letzter Tag des Kündigungsausschlusses bestimmten 30.06.2019 Bezug nimmt, sodass mit „Ablauf der Mietzeit“ nur „Ablauf dieses Kündigungsausschlusses“ gemeint sein kann und (2) in § 5 Abs. 2 S. 2 MV noch vom „Ablauf der ersten 5 Jahre“ die Rede war, womit auf den dort in S. 1 geregelten 5-jährigen Kündigungsausschluss Bezug genommen wurde, und nichts dafür spricht, dass die Parteien diese Systematik des § 5 MV durch den Nachtrag verändern wollten. Dementsprechend galt der Mietvertrag also unbefristet, wegen des Kündigungsausschlusses jedoch mindestens bis zum 30.06.2019.
(3)Der Mietgegenstand ist auch hinreichend bestimmt. Der Mietgegenstand muss grundsätzlich zur Wahrung der Schriftform so hinreichend bestimmbar bezeichnet sein, dass es einem Erwerber im Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglich ist, den Mietgegenstand unschwer an Ort und Stelle zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen. Auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände kann zur Auslegung zurückgegriffen werden, wobei der Zeitpunkt des Vertragsschlusses maßgeblich ist (BGH BeckRS 2020, 35589). Eine ursprünglich fehlende Bestimmbarkeit des Mietgegenstands kann durch formwirksame Nachtragsvereinbarung geheilt werden, wenn darin der Mietgegenstand bestimmbar bezeichnet wird (BGH a.a.O.). Im Zeitpunkt des Nachtrags ist zur Bestimmung des Mietgegenstands auch die bisherige Nutzung heranzuziehen.
Da die Klägerin den Backshop im Zeitpunkt des Nachtrags bereits jahrelang genutzt hat, wäre ein – schon an sich zweifelhafter (vgl. BGH NZM 1999, 761 Rn. 37 [juris]) – Formmangel des Mietvertrags wegen fehlender Bestimmbarkeit des Mietgegenstands jedenfalls durch den formwirksamen Nachtrag geheilt worden (vgl. KG Berlin BeckRS 2013, 10973 Rn. 21 [juris]).
(4)Auch die im Mietvertrag enthaltenen handschriftlichen Ergänzungen führen hier nicht zu einer Formunwirksamkeit. Für die Einhaltung der Schriftform einer Urkunde ist ohne Belang, ob die Unterzeichnung der Niederschrift des Urkundentextes zeitlich nachfolgt oder vorangeht. Es bedarf deshalb für die Rechtsgültigkeit einer Änderung des Vertragstextes keiner erneuten Unterschrift, wenn die Vertragspartner sich über die Änderung einig sind und es ihrem Willen entspricht, dass die Unterschriften für den veränderten Vertragsinhalt Gültigkeit behalten sollen. An einem solchen übereinstimmenden Willen fehlt es, wenn lediglich eine Partei ohne Wissen der anderen auf einem Vertragsexemplar eine Änderung etwa nur zur Gedächtnisstütze vornimmt (BGH NJW 2016, 311 Rn. 23).
Soweit der Vortrag der Beklagten dahin auszulegen ist, die Klägerin habe die handschriftlichen Zusätze auf dem Mietvertrag nachträglich ohne ihr Wissen und Wollen hinzugefügt, ist ihr Vortrag unsubstantiiert und einem – von der beweisbelasteten Beklagten bisher nicht angetretenen – Beweis nicht zugänglich. Denn er beschränkt sich auf die Behauptung, es sei eine „nachträgliche handschriftliche Ergänzung angebracht, die nicht paraphiert/unterschrieben wurde“. Dies ist nicht zutreffend, weil sich neben dem Zusatz in § 2 des Mietvertrages vom 18.12.2007/02.01.2008 eine Paraphe befindet. Mit der weiter geäußerten Rechtsansicht, es bleibe „offen, ob diese Regelung von beiden Parteien gewollt“ sei, trägt die Beklagte zudem nicht einmal vor, diese Regelung nicht gewollt oder von ihr keine Kenntnis gehabt zu haben.
(bb)Die Klägerin hat das Optionsrecht fristgemäß durch Schreiben vom 19.04.2018, deren Zugang bei der Beklagten unstreitig ist, ausgeübt.
(cc)Die Optionsausübung durch die Klägerin ist hier auch nicht durch eine früher und/oder später erfolgte ordentliche Kündigung der Beklagten unwirksam geworden. Auf die insoweit entscheidende Auslegung der Option zur Verlängerung des Kündigungsausschlusses lässt sich folgende gefestigte Rechtsprechung zu Vertragsverlängerungsoptionen übertragen:
Ist nach dem Wortlaut des Vertrags die Ausübung des Kündigungsrechts genauso wenig von einer Ausübung oder Nichtausübung des Optionsrechts abhängig wie umgekehrt, besteht die Wirkung einer Optionsausübung darin, dass jede frühere oder spätere ordentliche Kündigung unwirksam ist (BGH NJW-RR 2006, 337 Rn. 15; NJW 1985, 2581 Rn. 29 [juris]; OLG Dresden MDR 2018, 1368 Rn. 17, 19 [juris]; OLG Saarbrücken, NJW-RR 2016, 53 Rn. 31; OLG Hamburg, NJW-RR 1990, 1488, 1489). Denn das Optionsrecht berechtigt dazu, einseitig – auch gegen den Willen des Vertragspartners – eine Verlängerung des Vertrags/Kündigungsausschlusses herbeizuführen (KG Berlin BeckRS 2013, 10973 Rn. 23 [juris]; OLG Hamburg NJW-RR 1992, 74, 75). Es handelt sich um ein Gestaltungsrecht, dessen Ausübung durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung die Annahme (§ 147 BGB) eines mit Vertragsschluss bindend abgegebenen Angebots (§ 145 BGB) darstellt (BGH NJW 2015, 402 Rn. 21; NJW 1968, 551 Rn. 33, 39 [juris]; OLG Düsseldorf, BeckRS 2017, 154099 Rn. 19, 35; KG BeckRS 2013, 10973 Rn. 23 [juris]). Das Optionsrecht würde unterlaufen, könnte ihm die Gegenseite einseitig (durch Kündigung) widersprechen (OLG Dresden MDR 2018, 1368 Rn. 21 [juris]).
(1)Soweit die Beklagte hierzu zunächst darlegt, die Parteien hätten die Wirkung des Optionsrechts ausdrücklich von einer Nichtausübung des Kündigungsrechts bis zum 30.06.2018 abhängig gemacht, vermag dies nicht zu überzeugen. Die Wirkung einer Optionsausübung konnte vielmehr auch bereits vor dem 30.06.2018 eintreten. Die Beklagte beruft sich auf den Wortlaut „danach“ (§ 5 Abs. 2 MV/MV-Nachtrag). „Danach“ beziehe sich auf den 30.06.2018, da zu diesem Zeitpunkt eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags mit 12-monatiger Frist zum 30.06.2019 letztmalig möglich gewesen sei. Diese Anknüpfung der Beklagten an den 30.06.2018 ist nur dann nicht gänzlich willkürlich, wenn sich der Zweck des Optionsrechts darin erschöpft, einen Kündigungsausschluss für die Zeit nach dem 30.06.2019 herbeizuführen. Das ist jedoch nicht der Fall: Das Optionsrecht soll den Vertragsparteien ersichtlich nicht die Möglichkeit geben, zwei durch eine juristische Sekunde voneinander getrennte 5-jährige Kündigungsausschlüsse hintereinander zu reihen, sondern den bereits bestehenden Kündigungsausschluss zu verlängern, sodass er sich über die juristische Sekunde des Ablaufs des 30.06.2019 hinaus erstreckt (vgl. BGH NJW 2015, 402 Rn. 21; NJW 1968, 551 Rn. 33 [juris]). Diese juristische Sekunde existiert also nicht, weshalb sie auch nicht zur Beschränkung des Optionsrechts taugt.
(2)Aufgrund der Optionsausübung am 19.04.2020 war die unstreitige spätere ordentliche Kündigung der Beklagten vom 11.05.2018 unwirksam. Für diese Auslegung spricht, neben der bereits zitierten Rechtsprechung, dass andernfalls die Optionsausübung einem bloßen Antrag auf Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses gleich kommen würde (vgl. OLG Hamburg NJW-RR 1990, 1488, 1489). Einen solchen Antrag hätte die Klägerin aber auch ohne Optionsrecht stellen können. Die einzige Rechtsfolge der Optionsausübung (Kündigungsausschluss) ginge bei anderweitigem Verständnis durch eine Kündigung verloren. Die Klägerin stünde dann so, wie sie auch ohne Optionsrecht stünde: der Mietvertrag wäre unbefristet, aber nach dem 30.06.2019 mit 12-monatiger Frist jederzeit kündbar.
(3)Soweit die Beklagte dagegen vorgetragen hat, bereits zuvor durch Schreiben vom 09.04.2018 gekündigt zu haben, wurde der Zugang dieser Kündigung durch die Klägerin wirksam bestritten, was erheblich ist, da es sich bei der Kündigung um eine empfangsbedürftige Willenserklärung handelt. Beweis für den Zugang dieses Kündigungsschreibens hat die Beklagte indes nicht angeboten, zumal sie auch lediglich einen "Einlieferungsbeleg" als Anlage TW2 zur Akte gereicht hat, aus dem sich zwar ein Schreiben an "Q." entnehmen lässt, nicht jedoch den dazugehörigen Rückschein vorgelegt hat. Auf die Frage, welche Auswirkungen eine solche vorherige Kündigung auf die spätere Ausübung des Optionsrechts hatte, kam es deshalb schon nicht an.
(dd)Der Vertrag zwischen den Parteien ist auch nicht durch einen Aufhebungsvertrag aufgehoben worden. Der insoweitige Vortrag der Beklagten ist bereits unschlüssig. Die Beklagte behauptet lediglich, die Klägerin habe im Telefonat zunächst um Verschiebung des Räumungstermins gebeten, sich dann aber mit einer Rückgabe des Mietgegenstands zum 30.04.2021 „schließlich einverstanden“ erklärt. Eine solche Erklärung der Klägerin, unterstellt diese wäre so abgegeben worden, kann jedoch nicht als auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags gerichtete Willenserklärung verstanden werden (§§ 133, 157 BGB). So ist die Vereinbarung der Rückgabe der Mietsache schon nicht gleichbedeutend mit einer Vertragsaufhebung. Eine Mietsache kann nämlich auch zurückgegeben, das Vertragsverhältnis aber gleichwohl aufrechterhalten werden. Die Klägerin hat zudem schriftlich am 22.05.2018 und mündlich zuletzt am 12.02.2021 klargestellt, den Mietvertrag für fortbestehend und bis zum 30.06.2024 unkündbar zu halten. Seit dem 08.06.2018 befanden sich deshalb die Parteien in umfangreichen Verhandlungen über einen Aufhebungsvertrag. Den Entwurf eines solchen übersandte die Beklagte der Klägerin noch am 21.12.2020. Ein schlichtes Einverständnis der Klägerin mit der Rückgabe der Mietsache zum 30.04.2021 hätte also deren bisherige Rechtsauffassung nicht ohne weiteres revidiert und sämtliche vorhergehenden Vertragsverhandlungen durch alleinige Vereinbarung einer einseitigen Rückgabepflicht beendet. Vielmehr ist die streitige Erklärung der Klägerin dahin auszulegen, dass diese am Vertrag festhalten, die Mietsache aber vorübergehend zurückgeben wollte, um die anstehenden Umbaumaßnahmen nicht zu blockieren. Im Übrigen wäre ein mündlicher Aufhebungsvertrag auch wegen Verstoßes gegen § 19 des Mietvertrages vom 18.12.2007/02.01.2008 unwirksam. Denn die Vertragsaufhebung ist die stärkste Form einer „Änderung oder Ergänzung“ und wird entsprechend von dieser Klausel umfasst (vgl. auch BAG NJW 1989, 2149 Rn. 18).
(ee)Da eine ordentliche Kündigung aufgrund wirksamer Optionsausübung der Klägerin vom 19.04.2018 bis einschließlich 30.06.2024 ausgeschlossen ist, gingen die ordentlichen Kündigungen der Klägerin vom 28.04.2021 und 27.05.2021 ins Leere.
II.Die Kammer sah sich vorliegend gehalten durch Teilurteil zu entscheiden gemäß § 301 ZPO. Denn während die Klage im Hinblick auf die - im Hauptantrag - begehrte Feststellungsklage mangels Feststellungsinteresse entscheidungsreif war, ist dies bezüglich der nunmehr ebenso geltend gemachten (hilfsweisen) Leistungsanträge nicht der Fall. Bezüglich dieser nach öffentlicher Sitzung geltend gemachten weiteren Anträge fand nämlich bislang keine Verhandlung statt und wurden auch keine Hinweise erteilt, wobei hierüber - anders als im Hinblick auf die Feststellungsklage – im weiteren Fortgang des Verfahrens nach derzeitiger Würdigung auch Beweis zu erheben sein wird.
III.Da es sich um ein Teilurteil handelte, war auszusprechen, dass die Kostenentscheidung dem Schlussurteil vorbehalten bleibt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:
Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.
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Landgericht Wuppertal
Beschluss
1.Es wird gemäß § 320 ZPO der Tatbestand des Teilurteils vom 02.09.2022 dahingehend berichtigt, dass auf S. 4 im Tatbestand der Satz "Herr Q. stellte in diesen Telefonaten klar, einer Kündigung des bestehenden Mietvertrages noch immer zu wiedersprechen und diesen weiterhin für wirksam zu halten." gestrichen und an selbiger Stelle durch den Satz "Der genaue Inhalt der Telefonate ist zwischen den Parteien streitig." ersetzt wird.
Ferner wird diesbezüglich auf Seite 5 vor dem Absatz "Die Klägerin ist der Ansicht [...] eingefügt:
"Die Klägerin behauptet, Herr Q. habe in den Telefonaten vom 11.02.2021 klargestellt, einer Kündigung des bestehenden Mietvertrages noch immer zu widersprechen und diesen weiterhin für wirksam zu halten."
2.Weiterhin wird auf Seite 5 der Satz "Am 30.09.2021 erging ein Bauvorbescheid zur Errichtung eines (Bäckerei-) Pavillons unter strengen Auflagen insbesondere dazu, dass dieser überwiegend gastronomisch genutzt werden müsse." gestrichen und ersetzt durch den Satz "Am 30.09.2021 erging ein Bauvorbescheid unter Auflagen zur Errichtung eines Gaststättenbetriebes in Form eines Bäckerei-Cafés."
3.Der weitergehende Antrag auf Berichtigung wird zurückgewiesen.
Gründe
1.Soweit die Berichtigung erfolgt ist, ist es zunächst zutreffend, dass zwischen den Parteien der Inhalt der Telefonate vom 11.02.2021 streitig sind und die Klägerin behauptet, dass die oben nunmehr als streitig dargestellte Behauptung des Herrn Q. gefallen sei. Insofern war der Tatbestand entsprechend zu berichtigen
Auch im Hinblick auf die beantragte Berichtigung bzgl. des Bauvorbescheides war der Tatbestand zu berichtigen, da die Begriffe "strenge" Auflagen und "überwiegend gastronomisch genutzt" tatsächlich Wertungen der Kammer beinhaltet haben. Die Kammer hält es jedoch für erforderlich, den Begriff "Auflagen" weiter im Tatbestand zu belassen, zumal ein Anspruch auf eine wortgleiche Übernahme der gestellten Anträge nicht besteht.
2.Der weitergehende Antrag war zurückzuweisen. Im Hinblick auf den Antrag zu Ziff. 3 bzgl. der Unzulässigkeit der Feststellungsklage wegen mangelnden Feststellungsinteresse ist nämlich auszuführen, dass es sich hierbei nicht um eine Behauptung, sondern um eine Rechtsansicht handelt. Rechtsansichten sind nur ausnahmsweise mit in den streitigen Tatbestand aufzunehmen. Im Übrigen hat die Kammer im klägerischen Vortrag deren Rechtsansicht bereits aufgenommen, wonach die Klägerin davon ausgehe, dass die Feststellungsklage zulässig sei und in der Folge auch deren rechtliche Auffassung zum Feststellungsinteresse wiedergegeben. Damit ist bereits ausreichend deutlich gemacht, dass es zu der Frage des Feststellungsinteresses unterschiedliche Ansichten der Parteien gab. Einer (nochmalige) Wiederholung der (gegensätzlichen) Rechtsansicht auf Beklagtenseite war vor diesem Hintergrund weder notwendig noch angezeigt.