Maklerlohn trotz Inventarvertrag: keine Schwarzgeldabrede, keine Formnichtigkeit

Landgericht Siegen · 1 O 57/04 · 09.11.2006

KI-Zusammenfassung

Ein Immobilienmakler verlangte von der Käuferin nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrags Maklerlohn. Die Käuferin wandte ein, der Vertrag sei wegen einer „Schwarzgeldabrede“ bzw. wegen formbedürftiger Nebenabreden (u.a. Einbauküche) nichtig. Das Gericht sah die zusätzliche Barzahlung als Entgelt für einen separaten Mobiliarkaufvertrag an; eine steuerumgehende Kaufpreisabrede wurde nicht bewiesen. Da der Mobiliarkauf formfrei war und der spätere Rücktritt des Verkäufers den Provisionsanspruch nicht berührt, wurde die Käuferin zur Zahlung verurteilt.

Ausgang: Klage auf Zahlung der Maklerprovision nebst Zinsen in voller Höhe zugesprochen.

Abstrakte Rechtssätze

Der Anspruch auf Maklerlohn nach § 652 BGB entsteht mit wirksamem Abschluss des nachgewiesenen bzw. vermittelten Hauptvertrags und hängt nicht von dessen Durchführung ab.

Der Makler hat das Zustandekommen des Hauptvertrags darzulegen und zu beweisen; Einwendungen des Auftraggebers gegen die Wirksamkeit des Hauptvertrags (etwa Nichtigkeit wegen Formmangels) sind von diesem darzulegen und zu beweisen.

Eine neben dem Grundstückskauf vereinbarte Zahlung begründet keine Schwarzgeldabrede, wenn sie nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme als Gegenleistung für einen selbständigen, vom Grundstücksgeschäft getrennten Inventar-/Mobiliarkauf zu qualifizieren ist.

Ein Vertrag über die Veräußerung von in einer Immobilie befindlichem Mobiliar kann formfrei geschlossen werden; eine Beurkundungspflicht folgt nicht allein daraus, dass auch eine Einbauküche mitveräußert wird, wenn diese nach Verkehrsanschauung nicht als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks anzusehen ist.

Eine Ausdehnung des Formzwangs des Grundstückskaufvertrags auf eine Inventarvereinbarung setzt eine rechtliche Einheit („stehen und fallen“) voraus; ein bloßer wirtschaftlicher oder tatsächlicher Zusammenhang genügt nicht.

Tenor

I. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 12.296,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.01.2003 zu zahlen.

II. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger die durch die Anrufung des unzuständigen Landgerichts P entstandenen Kosten vorab, die übrigen Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Der Kläger ist Immobilienmakler und stellte im Auftrag der Beklagten ihr und ihrem Ehemann mehrere Immobilienobjekte vor. Unter anderem besichtigten die Beklagte und ihr Ehemann nach klägerischer Vermittlung das Objekt Frankensteiner T-Str., ein Bungalow in I, dessen Kaufpreis im Expose des Klägers mit 295.000,00 € angegeben wurde.

Nach der Besichtigung im November 2002, an der auch eine Mitarbeiterin des Klägers, die Zeugin C2, teilnahm, entschied sich die Beklagte für dieses Objekt. Mit notariellem Kaufvertrag vom 16.12.2002 kaufte sie die Immobilie von dem inzwischen verstorbenen Dr. I2.

In der notariellen Vertragsurkunde wurde ein Kaufpreis von 265.000,00 € festgelegt und die folgende Maklerklausel unter Ziff. XI aufgenommen:

"Die Parteien sind sich darüber einig, dass dieser Vertrag durch die Vermittlung der Firma E, Immobilien, Q-Straße.1, ####1 C, im Auftrag des Käufers zustande gekommen ist.

Der Käufer verpflichtet sich gegenüber der Firma E, Immobilien eine Vermittlungsgebühr in Höhe von 4 % des Kaufpreises zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer zu zahlen. Die Vermittlungsgebühr ist bei Vertragsabschluß fällig und zahlbar. Die Vertragsparteien sind darüber einig, dass diese Abrede einen Vertrag zugunsten Dritter, nämlich zugunsten der Firma E, Immobilien darstellt, aus der diese einen selbständigen, unmittelbaren Anspruch gegenüber dem Käufer erwirbt."

Der Verkäufer Dr. I2 erstellte eine Liste mit in der Immobilie vorhandenen Gegenständen. Die Präambel der Liste lautet wie folgt:

"Auf Grund mündlicher Vereinbarung zwischen Dipl.-Ing. H und seiner Frau F, geb. J verkaufe ich – Dr. I2 - mit der Immobilie G-Straße zu ####2 I (siehe Notariatsvertrag beim Notar C, K-Straße. zu P in Höhe von 265.000,00 Euro = Zweihundertfünfundsechzigtausend Euro) für 20.000,00 Euro = Zwanzigtausend Euro in bar folgende Einbauten und Gegenstände in oben bezeichneter Immobilie:"

Eine Ausfertigung der Liste wurde der Beklagten im Rahmen der Verhandlungen mit dem Verkäufer Dr. I2 überreicht. U.a. sollte danach eine Einbauküche verkauft werden. Wegen der Einzelheiten im übrigen wird auf die nicht unterschriebene Ausfertigung, Bl. 204 d. A., verwiesen, welche von dem Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung vom 6. Juli 2005 zur Akte gereicht worden ist.

Mit Rechnung vom 16.12.2002 stellte der Kläger der Beklagten die Maklerprovision in Höhe von 4 % des Kaufpreises, mithin 12.296,00 € in Rechnung. Da keine Zahlung erfolgte, setzte er der Beklagten mit Schreiben vom 23.12.2002 eine Frist bis zum 2.1.2003, welche erfolglos verstrich.

Die Beklagte erklärte mit Schreiben vom 27.2.2003 wegen Formnichtigkeit die Anfechtung des Kaufvertrages gegenüber dem Verkäufer Dr. I2. In dem daraufhin vor dem Landgericht P anhängigen Rechtsstreit – Az. 9 O 903/03 – erklärte der Verkäufer Dr. I2 mit Schreiben vom 14. Mai 2003 den Rücktritt vom Vertrag wegen Nichtzahlung des Kaufpreises.

Der Kläger hat Klage auf Zahlung des Maklerlohns vor dem Landgericht P erhoben. Nach Hinweis des Landgerichts P auf dessen Unzuständigkeit hat der Kläger die Verweisung an das Landgericht Siegen beantragt.

Der Kläger behauptet, zwischen der Beklagten und dem Verkäufer Dr. I2 sei vereinbart worden, dass die Beklagte gegen Zahlung von 20.000,00 € das auf der Liste festgehaltene, sich in der Immobilie befindliche Mobiliar übernehme.

Er ist der Ansicht, dass Einbauküchen im Raum P keine wesentlichen Bestandteile einer Immobilie darstellen.

Mit seiner der Beklagten am 9.1.2005 zugestellten Klage beantragt der Kläger,

die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 12.296,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.01.2003 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, dass sie sich mit dem Verkäufer Dr. I2 auf einen Kaufpreis von 285.000,00 € für die Immobilie geeinigt habe. Davon seien nur 265.000,00 € in die notarielle Urkunde aufgenommen worden, den übrigen Kaufpreis habe man mittels einer Barzahlung von 20.000,00 € zur Senkung der Grunderwerbssteuern außerhalb des notariellen Kaufvertrages begleichen wollen.

Die Beklagte ist der Ansicht, dass der notarielle Kaufvertrag wegen Nichteinhaltung der Formvorschriften nichtig sei. Diese Nichtigkeit beruhe auf der Schwarzgeldabrede. Zudem hätte die von dem Kläger behauptete Nebenabrede hinsichtlich eines Mobiliarkaufes ebenfalls notariell beurkundet werden müssen. Dies folge daraus, dass Einbauküchen im Raum P als wesentlicher Bestandteil einer Immobilie angesehen werden.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen Dr. u, H, I2, C2 sowie der Sachverständigen L. Hinsichtlich des Ergebnisses dieser Beweisaufnahmen wird verwiesen auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 6.7.2005, Bl. 198 ff d. A., 7.9.2005, Bl. 228 ff d. A. und 30.6.2005, Bl. 292 ff d. A.. Des weiteren ist die Akte des Rechtsstreites zwischen der Beklagten und dem Verkäufer Dr. I2 vor dem Landgericht P, Az. 9 0 903/03, beigezogen worden. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der eingereichten Schriftsätze einschließlich der Anlagen bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

I.

Der Kläger hat einen Anspruch auf Maklerlohn in Höhe von 12.296,00 € gegen die Beklagte aus § 652 BGB.

1.

Zwischen den Parteien besteht ein von der Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag unabhängiger Maklervertrag. Die Beklagte selbst stellt mit Schriftsatz vom 8.9.2004, (Bl. 99 d.A.) klar, dass ein solcher Maklervertrag schon vor dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages bestanden hatte.

Der Anspruch des Klägers auf Zahlung des Maklerlohns ist mit dem Abschluss dieses notariellen Kaufvertrages am 16.12.2002 entstanden. Der Provisionsanspruch des Maklers gemäß § 652 BGB ist von dem wirksamen Zustandekommen des Hauptvertrages abhängig, nicht von der Ausführung dieses Geschäftes (BGH NJW-RR 1993, 248, 249). Dem Makler obliegt die Darlegungs- und Beweislast für das Zustandekommen des Hauptvertrages als anspruchsbegründende Tatbestandsvoraussetzung (Heinrichs in Palandt, BGB; 63. Auflage 2004, § 134 Rn. 12c; Wendlandt in Bamberger/Roth, Beck`scher Online Kommentar, Stand 1.3.2006, § 134 Rn. 30; Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht Bd. 1, 1. Auflage 1991, § 134 Rn. 1; Schellhammer Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen, 5. Auflage 2003, Rn 559 a.E.). Der Kläger ist seiner Darlegungs- und Beweislast nachgekommen durch Vorlage des notariellen Kaufvertrages, dessen Abschluss von der Beklagten nicht bestritten wird.

2.

Der Anspruch auf Zahlung des Maklerlohns ist nicht wegen der durch die Beklagte erklärten Anfechtung des notariellen Vertrages aufgrund einer etwaigen Schwarzgeldvereinbarung untergegangen. Soweit sich die Beklagte auf die Nichtigkeit wegen eines Formmangels gemäß § 125 BGB beruft, so bestünde diese Nichtigkeit von Anfang des Rechtsgeschäftes an und ließe den Anspruch auf Maklerlohn entfallen.

Die Beklagte hat den ihr obliegenden Beweis der Nichtigkeit nicht erbracht. Während der Makler die Darlegungs- und Beweislast für das Zustandekommen des Hauptvertrages als anspruchsbegründende Tatbestandsvoraussetzung trägt, so muss der Kunde des Maklers seine Einwendungen gegen die Wirksamkeit des Hauptvertrages darlegen und beweisen (Heinrichs in Palandt, BGB; 63. Auflage 2004, § 134 Rn. 12c; Wendlandt in Bamberger/Roth, Beck`scher Online Kommentar, Stand 1.3.2006, § 134 Rn. 30; Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht Bd. 1, 1. Auflage 1991, § 134 Rn. 1; Schellhammer Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen, 5. Auflage 2003, Rn 559 a.E.).

Die Beweisaufnahme hat nicht ergeben, dass die Beklagte und der Verkäufer Dr. I2 abweichend von dem in der notariellen Vertragsurkunde festgehaltenen Kaufpreis von 265.000,00 € einen tatsächlichen Preis von 285.000,00 € vereinbart haben, von dem 20.000,00 € bar zur Umgehung von Grunderwerbsteuer zu zahlen sein sollten. Vielmehr ist das Gericht aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die Parteien des Kaufvertrages neben dem notariell beurkundeten Kauf der Immobilie einen weiteren Kaufvertrag über die laut der Liste (Bl. 204 d.A.) in der Immobilie befindlichen Gegenstände geschlossen haben. Die vereinbarte Zahlung von weiteren 20.000,00 € zu den im Kaufvertrag beurkundeten 265.000,00 € stellt somit keine Schwarzgeldabrede dar, sondern sollte als Gegenleistung für die Übereignung des aufgelisteten Mobiliars gezahlt werden.

Der von der Beklagten zum Beweis für die Schwarzgeldabrede benannte Zeuge H verneinte einen Kaufvertrag über Mobiliar zwischen ihm, seiner Frau und Herrn I2 sowie seine Teilnahme an Verhandlungen über den Kaufpreis. Er wusste auf die Frage nach dem Kaufpreis für das Haus lediglich zu berichten, dass man über 20.000 DM gesprochen habe. Erst auf Nachfrage des Beklagtenvertreters, ob es sich dabei um eine Schwarzgeldabrede gehandelt habe, bejahte er eine solche Abrede, bei deren Zustandekommen er aber nicht anwesend gewesen sei. Dies genügt für eine Überzeugungsbildung des Gerichts nicht. Die Aussage des Zeugen H ist zum Teil widersprüchlich zu dem Vortrag der Beklagten. Der Zeuge zeigte bei seiner Aussage eine deutliche Tendenz zu Gunsten der Beklagten, indem er gleich zu Beginn seiner Zeugenaussage feststellte, dass alles so richtig sei, wie bereits "von uns" vorgetragen. Zudem waren seine Bekundungen insgesamt geprägt durch weite Erinnerungslücken. Diese wurden während und nach der Beweisaufnahme mit einem Erinnerungsdefizit aufgrund einer Erkrankung erklärt, was dem Gericht bei Benennung seiner Person als Zeuge nicht mitgeteilt worden ist. Es wurde hierzu ein Attest vom 19.07.2005 eingereicht, dessen Diagnose sich auf die Ergebnisse zweier geriatrischer Basis-Assessments vom 12.07.2005 und 18.08.2005 bezog, Bl. 220 d. A..

Selbst wenn das Gericht bei der Beweiswürdigung ergänzend auf die eidesstattliche Versicherung des Zeugen H vom 26.03.2003 anlässlich des Rechtsstreites der Beklagten und Dr. I2 vor dem Landgericht P abstellt, rechtfertigt dies kein anderes Ergebnis der Beweisaufnahme. Die eidesstattliche Versicherung dient gemäß § 294 ZPO der Glaubhaftmachung beweisbedürftiger Behauptungen (Reichhold in Thomas/Putzo, ZPO, 26. Auflage 2004, § 294 Rn, 1). Die Norm sieht eine Beweislastreduzierung vor für den Fall, dass der Richter die behauptete Tatsache für wahrscheinlicher hält als das Gegenteil (Huber in Musielak, ZPO, 3. Aufl. 2002, § 294 Rn. 3).

Die Wahrscheinlichkeit der eidesstattlich versicherten Behauptung des Zeugen H, dass ein Betrag von 20.000,00 Euro als Schwarzzahlung zur Umgehung des Finanzamtes vereinbart worden sei, der sich ausdrücklich nicht auf das Inventar, sondern auf Haus und Grund bezogen habe, wird erschüttert durch die Aussagen der Zeugen Dr. u, I2 und C2.

Nach der Aussage der Zeugin C2 steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass es Verhandlungen der Parteien über den Kauf von Mobiliar gegeben hat. Die Zeugin C2 hat bekundet, dass anlässlich eines zweiten Besichtigungstermins der Beklagten mit ihrem Ehemann bei dem Verkäufer Dr. I2 eine Absprache bezüglich des Inventars stattgefunden habe. Die Beklagte habe Dr. I2 erklärt, welche Gegenstände sie übernehmen wolle. Die Aussage der Zeugin ist glaubhaft, sie konnte sich dabei auch an unwesentliche Details wie z.B. an die Farbe der Möbel im Schlafzimmer erinnern. Soweit die Zeugin davon ausging, dass die Parteien sich über einen gesonderten Kaufpreis für diese Gegenstände einig waren, stellte sie jedoch klar, dass sie die Verhandlung über Kaufpreise sowie den letztlich vereinbarten Preis nicht mitbekommen habe. Die Zeugin hat den Ablauf der Geschehnisse – soweit ihr bekannt – widerspruchsfrei und nachvollziehbar dargelegt. Das Gericht hat bei der Würdigung ihrer Aussage den Umstand miteinbezogen, dass der Zeugin aufgrund ihres Angestelltenverhältnisses zum Kläger der Ausgang des Prozesses auch persönlich wichtig ist. Daraus ergeben sich jedoch keine Zweifel an der Glaubwürdigkeit der Zeugin. Übermäßige Belastungstendenzen oder Unstimmigkeiten waren nicht festzustellen; soweit der Zeugin die genauen Umstände nicht bekannt waren, hat sie diese Unkenntnis auch bekundet.

Die Verhandlungen zwischen der Beklagten und dem Verkäufer Dr. I2 haben zur Überzeugung des Gerichts auch zu dem Abschluss eines Kaufvertrages über Teile des Mobiliars geführt. Der Zeuge Dr. u hat im Rahmen seiner Aussage erklärt, dass er von seinem Schwiegervater, dem Verkäufer, über den Immobilienkaufvertrag unterrichtet worden sei. Als es Schwierigkeiten mit der Durchführung gab, habe er während seines Weihnachtsbesuches in I auf Bitte seines Schwiegervaters ein Telefongespräch mit der Beklagten führen sollen. Erst anlässlich dieses Gespräches am 27.12.2002 habe er von dem Zeugen H erfahren, dass es zwei Verträge gebe, welche beide nicht erfüllt werden könnten. Nach dem Telefongespräch habe er den Schwiegervater auf den zweiten Vertrag angesprochen, woraufhin dieser ihm von der Einigung über mehrere Mobiliargegenstände berichtet habe. Für die Glaubhaftigkeit seiner Aussage spricht, dass der Zeuge Dr. u deutlich unterschied zwischen den von ihm persönlich wahrgenommen Tatsachen und den Umständen, von denen er nichts wusste. Er wies deutlich darauf hin, welche Umstände auf welche Weise zu seiner Kenntnis gelangten und was ihm nicht bekannt war.

Dies wird bestätigt durch die Aussage des Zeugen I2. Dieser hat bekundet, dass er von einem Vertrag zum Preis von 265.000,00 Euro und von einem Vertrag zum Preis von 20.000,00 Euro erfahren habe. Seine Kenntnis von den Verträgen führte er zurück auf eine Unterhaltung mit dem Vater, bei dem dieser seiner Freude darüber Ausdruck gab, dass die Eheleute H die meisten Sachen übernehmen wollten. Die Glaubhaftigkeit seiner Aussage wird auch nicht maßgeblich durch die weitere Ausführung des Zeugen geschmälert, eine Inventarliste bereits im Sommer mit dem Vater erstellt zu haben, obschon das Expose erst im Oktober 2002 an die Beklagte verschickt wurde. Zum einen ist es möglich, dass der Zeuge I2 mit seinem Vater eine erste, nicht personalisierte Inventarliste schon im Sommer erstellt hat, zum anderen ist die Unsicherheit bezüglich der zeitlichen Abfolge mit dem Zeitraum von mehr als zwei und einem halben Jahr zwischen Ereignis und Vernehmung erklärbar. Bei Vorhalt der Ausfertigung, welche die Beklagte zur Akte reichte, erkannte der Zeuge I2 jedenfalls die von seinem Vater anlässlich der Vertragsabrede zur Mobiliarübernahme erstellte und im Februar 2003 übergebene Liste.

Die Übergabe der Liste erst im Februar 2003 spricht auch nicht gegen den mündlichen Abschluss des Mobiliarkaufvertrages vor der notariellen Beurkundung des Immobilienkaufvertrages. Soweit sich die Parteien hinsichtlich der zu übernehmenden Möbel und des Kaufpreises einig waren, reicht dies für den Abschluss des Kaufvertrages aus. Die schriftliche Auflistung der Gegenstände mag davon unabhängige Folge der von dem Zeugen I2 geschilderten Korrektheit des Dr. I2 sein.

Auch wenn die Zeugen Dr. u und I2 die Verhandlungen über den Mobiliar-Kaufvertrag nicht persönlich miterlebt haben und ihre Kenntnis nur von dem Verkäufer Dr. I2 vermittelt bekamen, steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass zumindest der Zeuge Dr. u dem Zeugen H über die Existenz zweier Verträge informiert worden ist. Obwohl der Zeuge Dr. u den Inhalt des Vertrages neben dem Immobilienkaufvertrag wiederum nur von seinem Schwiegervater erfahren hat, besteht für das Gericht kein Zweifel daran, dass es sich bei dem erwähnten zweiten Vertrag nur um diesen Mobiliarkaufvertrag handeln konnte. Es ist nicht ersichtlich, welchen anderen zweiten Vertrag der Zeuge H damals gemeint haben könnte. Die Beklagte hat zu einem etwaigen weiteren Vertrag auch nichts vorgetragen.

Eine Beweisaufnahme über den Wert der gemäß der Auflistung zu übernehmenden Gegenstände, insbesondere der Einbauküche, ist nicht geeignet, den Abschluss des diesbezüglichen Kaufvertrages zu beweisen oder zu widerlegen. Aufgrund der Privatautonomie obliegt die Preisgestaltung allein den Parteien eines Vertrages. Aus dem tatsächlichen Zeitwert können daher Rückschlüsse für oder gegen den Abschluss eines Kaufvertrages nicht gezogen werden. Den Beweisanträgen der Parteien zu dem Wert der Einbauküche ist daher nicht nachzugehen.

3.

Dieser weitere Vertrag über den Kauf von in der Immobilie befindlichem Mobiliar konnte auch mündlich geschlossen werden. Es bestand keine Verpflichtung zu einer notariellen Beurkundung des Mobiliarkaufes.

a.

Eine solche Verpflichtung folgt nicht aus der Tatsache, dass u.a. eine Einbauküche verkauft werden sollte. Eine Einbauküche ist im Raum P nicht als wesentlicher Bestandteil der Immobilie und damit des Grundstückes anzusehen.

Die Rechtsprechung hat sich in der Vergangenheit wiederholt mit der rechtlichen Einordnung einer Einbauküche befasst. Sie wird dann als wesentlicher Bestandteil gemäß § 94 Abs. 2 BGB angesehen, wenn sie nach der maßgeblichen Verkehrsanschauung zu der Immobilie gehört und von den Erwerbern eines Hauses erwartet wird (OLG Hamm, NRW-RR 1989, 333). Entgegen der Auffassung der Beklagten folgt aus den Bekundungen der Sachverständigen L, dass der potentielle Erwerber eines Hauses im P Raum üblicherweise damit rechnet, dass der Voreigentümer die Küche mitnimmt, sofern nicht mit dem Erwerber eine Einigung über die Übernahme gegen ein besonderes Entgelt erzielt wird. Die Sachverständige L führte aus, dass die Frage nach der Zugehörigkeit einer Küche zum Haus immer wieder zum Diskussionsgegenstand bei Kaufpreisvereinbarungen wird. Daraus ist zu folgern, dass Küchen im P Raum nicht als fester Bestandteil des Hauses angesehen werden. Denn wenn Käufer und Verkäufer die Küche als festen Bestandteil des Hauses wahrnehmen würden, wären Verhandlungen über Mitnahme oder Kaufpreisanpassung obsolet.

Soweit die Beklagte die Einholung eines Rechtsgutachtens zu der Frage, ob Küchen im P Raum als wesentlicher Bestandteil von Immobilien angesehen werden, beantragt hat, fehlt es an der Erforderlichkeit eines solchen Gutachtens. Die Frage nach der Einordnung von Einbauküchen als wesentliche Bestandteile einer Immobilie stellt eine Frage nach der rechtlichen Einordnung der Küche dar, deren Beantwortung durch das erkennende Gericht zu erfolgen hat. Soweit das Gericht bisher über keine Erfahrungen hinsichtlich des Immobilienhandels im Raum P verfügt, hat es hinreichende Auskunft darüber erlangt durch das Gutachten der Sachverständigen L und die sich daran anschließenden überzeugenden und widerspruchsfreien Ausführungen in der mündlichen Verhandlung.

b.

Eine Formbedürftigkeit ergibt sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer rechtlichen Einheit zwischen dem Immobilien-Kaufvertrag und dem Kaufvertrag über das Mobiliar.

Wenn mehrere Verträge eine rechtliche Einheit bilden und einer dieser Verträge Formvorschriften unterliegt, so erstreckt sich der Formzwang dieses einen Vertrages auf die Gesamtheit der Verträge (BGH Z 76, 48). Eine rechtliche Einheit liegt vor, wenn die einzelnen Vereinbarungen der Parteien nach ihrem Willem nicht allein gestellt sein sollen, sondern miteinander "stehen und fallen" sollen (BGH Z 101, 369). Ein tatsächlicher oder wirtschaftlicher Zusammenhang der Verträge reicht dafür jedoch nicht aus (Heinrichs, a.a.O., § 311 b Rn 32). Sofern es sich um den zeitgleichen Kauf von Grundstück und von Grundstücksinventar handelt, wird eine den Formzwang begründende Einheit der Kaufverträge dann angenommen, wenn der Abschluss des Grundstückkaufvertrages von dem Abschluss des Inventarvertrages abhängt (BGH NJW 1961, 1764). Eine solche Abhängigkeit ist weder aus dem Vortrag der Parteien noch nach den Aussagen der Zeugen ersichtlich und wird von der Beklagten auch nicht vorgetragen.

4.

Letztlich lässt auch der Rücktritt des Verkäufers Dr. I2 vom notariellen Kaufvertrag den entstandenen Maklerlohnanspruch des Klägers unberührt. Der Lohnanspruch des Maklers bleibt auch bei nachträglichem Entfallen des Hauptvertrages erhalten. (Sprau in Palandt, a.a.O.; Roth in Münchener Kommentar zum BGB, 4. Auflage 2005, § 652 Rn. 158, 170).

II.

Der Zinsanspruch ergibt sich auf Grund des Verzuges der Beklagten aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.

III.

Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 281 Abs. 3, 709 S. 2 ZPO.