Rückabwicklung Grundstückskauf wegen Geschäftsunfähigkeit (frontotemporale Demenz)
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangte die Rückabwicklung eines notariellen Grundstückskaufvertrags und die Rückauflassung Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises. Streitentscheidend war, ob er beim Vertragsschluss geschäftsunfähig i.S.d. § 104 Nr. 2 BGB war. Das LG Paderborn bejahte aufgrund eines psychiatrischen Sachverständigengutachtens einen die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand und erklärte den Vertrag nach § 105 BGB für nichtig. Der Beklagte wurde zur Bewilligung der Rückauflassung verurteilt; zudem wurde Annahmeverzug hinsichtlich des Kaufpreises festgestellt.
Ausgang: Klage auf Rückauflassung Zug um Zug gegen Kaufpreisrückzahlung sowie Feststellung des Annahmeverzugs vollständig stattgegeben.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Grundstückskaufvertrag ist nach § 105 BGB nichtig, wenn der Erklärende bei Vertragsschluss und Auflassung wegen krankhafter seelischer Störung i.S.d. § 104 Nr. 2 BGB geschäftsunfähig ist.
Geschäftsunfähigkeit i.S.d. § 104 Nr. 2 BGB setzt nicht nur eine krankhafte Störung der Geistestätigkeit, sondern deren Auswirkungen in Form eines vollständigen Ausschlusses freier Willensbestimmung voraus.
Die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen der Geschäftsunfähigkeit trägt die Partei, die sich auf die Nichtigkeit der Erklärung beruft.
Eine unauffällige Momentaufnahme des Verhaltens bei einem Notartermin schließt Geschäftsunfähigkeit nicht aus, wenn aufgrund Gesamtwürdigung (insbesondere sachverständiger Begutachtung und Zeugenaussagen zum Umfeld) eine krankheitsbedingte Überlagerung der Willensbildung feststeht.
Ist der Erwerb eines Grundstücks ohne Rechtsgrund erfolgt, kann der frühere Eigentümer aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB Rückübertragung (Rückauflassung) Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises verlangen; verweigert der Gegner die Rückabwicklung, kann Annahmeverzug hinsichtlich der Gegenleistung festgestellt werden.
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, folgende Erklärung abzugeben:
Hiermit bewillige ich die Rückauflassung des Grundstücks Gemarkung I, Flur 5, Flurstück 115, Landwirtschaftsfläche, Gebäude- und Freifläche, Waldfläche, Wasserfläche, Verkehrsfläche P zur Größe von 8 ha 45 ar 85 qm, eingetragen im Grundbuch von I Blatt 2097 an den Kläger, Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises i.H.v. 200.000,00 €.
Es wird festgestellt, dass sich der Beklagte mit der Annahme des Kaufpreises i.H.v. 200.000,00 € in Verzug befindet.
Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 220.000,00 € vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger begehrt, vertreten durch seine Schwester, von dem Beklagten die Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages.
Der Kläger ist Landwirt in I. Am 28.06.2016 schloss er mit dem Beklagten vor dem Notar I einen Grundstückskaufvertrag über den Verkauf der landwirtschaftlichen Flächen Gemarkung I, Flur 5, Flurstück 115 mit einer Größe von 84.585 qm zu einem Kaufpreis von 200.000,00 Euro. Kurze Zeit später bestellte das Amtsgericht E im August 2016 die Schwester des Klägers zur Betreuerin des Klägers in den Aufgabenkreisen Gesundheitsfürsorge und Vermögensangelegenheiten und ordnete zudem einen Einwilligungsvorbehalt an. Die Betreuung wurde zwischenzeitlich erweitert und umfasst nunmehr auch die Aufgabenkreise Aufenthaltsbestimmung, Heimplatzangelegenheiten und Wohnungsangelegenheiten.
Der Kläger behauptet, dass er bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages geschäftsunfähig gewesen sei. Er habe bei Abschluss des Kaufvertrages an einer dementiellen Symptomatik gelitten und einer Wesensveränderung mit leichter Beeinflussbarkeit und mangelnder Kritikfähigkeit. Er habe keine Übersicht mehr über seine finanziellen Verhältnisse gehabt und zudem unter optischen Halluzinationen, einer Minderung von Aufmerksamkeit und psychomotorischer Aktivität sowie Beeinträchtigung der emotionalen Stabilität einschließlich Störung des Kurzzeitgedächtnisses gelitten. Er habe sich insbesondere von erheblicher Spielsucht in Bezug auf Glücksspiele und Lotterien leiten lassen und seinerzeit monatliche Ausgaben hierfür in Höhe von allein 1.000,00 Euro pro Monat gehabt. Die bestehende Geschäftsunfähigkeit sei insofern von der Sachverständigen D-C, welche ihn bereits 8 Tage nach Abschluss des Vertrages erstmalig begutachtet habe, bestätigt worden.
Der Kläger beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, folgende Erklärung abzugeben:
Hiermit bewillige ich die Rückauflassung des Grundstücks Gemarkung I, Flur 5, Flurstück 115, Landwirtschaftsfläche, Gebäude- und Freifläche, Waldfläche, Wasserfläche, Verkehrsfläche P zur Größe von 8 ha 45 ar 85 qm, eingetragen im Grundbuch von I Blatt 2097 an den Kläger, Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises i.H.v. 200.000,00 €.
2. festzustellen, dass sich der Beklagte mit der Annahme des Kaufpreises i.H.v. 200.000,00 € in Verzug befindet.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte bestreitet das Vorliegen einer Geschäftsunfähigkeit des Klägers bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages. Hierzu behauptet er, dass die Initiative zum Verkauf vom Kläger ausgegangen sei. Er habe keinen Anlass zum Kauf gehabt, da ein Pachtvertrag bis 2030 bestanden habe. Der Bruder des Klägers habe ihn angesprochen und über die Verkaufsabsichten des Klägers informiert. Er sei mit seiner Ehefrau etwa 1 Woche nach der Vorbesprechung zum Kläger gefahren, um die Vertragsverhandlungen fortzuführen. Er habe sich zunächst um einen Termin bei dem Notar B in Delbrück bemüht. Nachdem dort zeitnah kein Termin zu bekommen gewesen sei, habe er sich an den Notar I gewandt. Es habe Anfang Juni 2016 einen ersten Besprechungstermin beim Notar gegeben, bei dem sich der Notar über die Geschäftsfähigkeit überzeugt habe. Etwa 2 Wochen vor dem 28.06.2016 habe der Notar die Entwürfe übersandt. Am 28.06.2016 habe die Beurkundung stattgefunden, wobei der Kläger keinerlei Auffälligkeiten gezeigt habe. Der Kläger sei demnach geschäftsfähig gewesen. Das Gutachten der Sachverständigen D-C bestätige, so meint der Beklagte, keine gesicherte krankhafte Störung der Geistestätigkeit und verhalte sich über die Möglichkeit der freien Willensbildung des Klägers überhaupt nicht, so dass es eine Geschäftsunfähigkeit nicht hinreichend belegen könne.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen I, P, B und Q sowie Einholung eines mündlichen Sachverständigengutachtens des Facharztes für Psychiatrie und Sozialmedizin M. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 06.03.2018 Bezug genommen. Die Betreuungsakte Amtsgericht Delbrück, Az. 8 XVII 80/16, lag vor und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
I.
1.
Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückauflassung der streitgegenständlichen Grundstücksflächen aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB.
Nach dieser Vorschrift ist derjenige, der durch die Leistung eines anderen ohne rechtlichen Grund etwas erlangt, zur Herausgabe verpflichtet. Diese Voraussetzungen liegen vor. Der Kläger hat infolge des abgeschlossenen notariellen Kaufvertrages formal Eigentum und Besitz an den Grundstücksflächen erlangt. Dies erfolgte ohne Rechtsgrund, da der geschlossene notarielle Kaufvertrag nach § 105 BGB i.V.m. § 104 Nr. 2 BGB nichtig ist. Der Kläger war bei Abschluss des Kaufvertrages – ebenso wie bei der Auflassung - geschäftsunfähig. Nach § 104 Nr. 2 BGB ist geschäftsunfähig, wer sich in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter seelischer Störung der Geistestätigkeit befindet, sofern nicht der Zustand seiner Natur nach ein vorübergehender ist. Diese Voraussetzungen lagen bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages am 28.06.2016 vor.
Ein Ausschluss der freien Willensbestimmung liegt vor, wenn jemand nicht imstande ist, seinen Willen frei und unbeeinflusst von der vorliegenden Geistesstörung zu bilden und nach zutreffend gewonnenen Einsichten zu handeln. Für die Geschäftsunfähigkeit kommt es darauf an, ob eine freie Entscheidung nach Abwägung des Für und Wider bei sachlicher Prüfung der in Betracht kommenden Gesichtspunkte möglich ist, oder ob von einer freien Willensbildung nicht gesprochen werden kann, etwa weil Einflüsse dritter Personen den Willen übermäßig beherrschen, oder weil die Willensbildung durch unkontrollierte Triebe und Vorstellungen, ähnlich einer mechanischen Verknüpfung von Ursache und Wirkung, ausgelöst wird (vgl. BGH, Urteil vom 05. Dezember 1995 – XI ZR 70/95, zit. nach juris). Eine krankhafte Störung der Geistestätigkeit im Sinne von § 104 Nr. 2 BGB, auch wenn sie schwerwiegender Natur ist, reicht für sich allein nicht zur Feststellung der Geschäftsunfähigkeit aus. Entscheidend ist hingegen, welche Auswirkungen die krankhafte Störung auf die Willensbildung hat. Hierbei genügt eine gewisse Einschränkung der freien Willensbildung nicht; vielmehr muss ein (vollständiger) Ausschluss der freien Willensbetätigung vorliegen. Die Voraussetzungen für einen solchen Ausschluss der freien Willensbetätigung sind von demjenigen, der sich auf die fehlende Geschäftsfähigkeit beruft, zu beweisen. (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.09.2009, 4 U 124/04, zit. nach juris)
Dieser Beweis ist dem Kläger gelungen. Nach Durchführung der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass der Kläger bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages am 28.06.2016 geschäftsunfähig war. Dies ergibt sich aus dem psychiatrischen Sachverständigengutachten des Herrn M, welches er in der mündlichen Verhandlung vom 06.03.2018 – auch auf Grundlage der von den Zeugen beschriebenen Verhaltensweisen als weitere Anknüpfungstatsachen seiner sachverständigen Begutachtung - erstattet hat.
Der Sachverständige hat ausgeführt, dass der Kläger diagnostisch an einer frontotemporalen Demenz leide, was durch das Ergebnis der vorgenommenen radiologische Untersuchung im August 2016 bestätigt worden sei. Dort seien in der typischen frontotemporalen Region des Hirns entsprechende Veränderungen festgestellt worden. Die Erkrankung zeichne sich dadurch aus, dass sie früher beginne, oftmals zwischen dem 50. und 60. Lebensjahr und eher schleichend und nicht plötzlich auftrete. Im Vordergrund stehe die Wesensveränderung des Menschen. Die sonstigen Anzeichen, die man üblicherweise mit einer Demenz verbinde, wie Orientierungslosigkeit oder Gedächtnisstörung stünden zunächst nicht so im Vordergrund, sondern würden erst im späteren Verlauf der Erkrankung hinzu treten. Zu diesem Krankheitsbild passten auch festgestellte Warnvorstellungen, die in den ärztlichen Unterlagen teilweise mit organischer Halluzinose beschrieben worden seien. Das sei durchaus typisch für diese Erkrankung. Die Wesensveränderung könne sich dadurch zeigen, dass eine Art Einengung stattfinde. Diese könne so aussehen, dass der Betroffene eine gesteigerte Form eines früheren Verhaltens zeige. Möglich sei aber auch, dass der Betroffene neue Verhaltensweisen entwickele, die vormals nicht vorhanden gewesen seien. Dazu könnten unter anderem auch unsinnige Geldausgaben oder ein gesteigerter Sexualtrieb gehören. Es komme zu einer Einengung der Wahrnehmung und der Interessen, gleichzeitig aber auch zu einer Verflachung der Reaktion und Affekte. Die Betroffenen seien insgesamt weniger schwingungsfähig.
Der Kläger habe, so hat der Sachverständige weiter ausgeführt, ausweislich der ärztlichen Befunde und der Angaben der Zeugen bereits früher bestimmte auffällig Verhaltensweisen an den Tag gelegt, wie vermehrtes Lottospielen, Tätigung von Bestellungen, Aufsetzen von Annoncen etc., bei denen ab einem bestimmten Zeitpunkt eine Steigerung deutlich werde, die bis zu einer krankhaften Steigerung gereicht hätten. Es sei eine Enthemmung zu verzeichnen gewesen mit einem Verlust an Selbstkontrolle. Er habe eine Gleichgültigkeit in Bezug auf das Einnässen und eine Einengung auf Glücksspiele gezeigt, obwohl die finanziellen Möglichkeiten hierzu nicht bestanden hätten. Als typische Auswirkung der Erkrankung seien auch der unkritische Umgang mit seiner bestehenden Beziehung und der Wunsch, rasch an Geld zu kommen, um sein Verhalten fortsetzen zu können, zu nennen.
Er gehe deshalb von einer ganz erheblichen krankheitsbedingten Beeinflussung der Willensbildung beim Kläger zum damaligen Zeitpunkt aus, die dazu geführt habe, dass die freie Willensbildung bereits Mitte Juni 2016 krankheitsbedingt überlagert gewesen sei. Dieses Ergebnis stehe auch nicht im Widerspruch zu den Angaben der Zeugin P und dem Zeugen I zum Verhalten im Notartermin. Es handele sich um Momentaufnahmen, bei denen sich die Kritiklosigkeit und die Einengung im Hinblick auf die Willensbildung nicht gezeigt haben müsse, während Personen, die den Kläger seinerzeit häufiger erlebt hätten, dies eher mitbekommen hätten. Es seien ohnehin nicht so sehr die intellektuellen Beeinträchtigungen gewesen, die seinerzeit zu Tage getreten seien. Es sei davon auszugehen, dass der Kläger bei den Notarterminen gewusst habe, was er tut. Dieses Verhalten sei aber motiviert gewesen durch das bestehende Krankheitsbild, bei dem er eingeengt gewesen und andere Aspekte im Wesentlichen ausgeblendet habe.
Die Kammer folgt diesen überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen. Der Sachverständige ist als Facharzt für Psychiatrie und Sozialmedizin für die gestellten Beweisfragen besonders qualifiziert. Das Gutachten ist in sich schlüssig und gut nachvollziehbar und steht im Einklang mit dem Ergebnis des ergänzenden Gutachtens der Fachärztin für Psychiatrie und Neurologie D-C vom 03.01.2017. Insbesondere ist der Sachverständige auch von zutreffenden Tatsachen ausgegangen.
Dies gilt auch, soweit der Sachverständige zur Beantwortung der Beweisfragen, neben den herangezogenen ärztlichen Berichten und Befunden auch auf die Angaben der Zeugen in der mündlichen Verhandlung zurückgegriffen hat. Die Kammer legt die Aussagen der Zeugen zu den Verhaltensweisen des Klägers im zeitlichen Vorfeld und im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang zur Beurkundung als glaubhaft und zutreffend zugrunde. Insbesondere die Angaben der Zeugen B und Q zu den Verhaltensweisen – bestätigt durch die Angaben der Betreuerin, der Schwester des Klägers, in ihrer persönlichen Anhörung – unmittelbar vor dem streitgegenständlichen Vertragsschluss sowie seiner Verhaltensänderungen ab 2014 waren in sich plausibel, gut nachvollziehbar, plastisch beschrieben und uneingeschränkt glaubhaft, auch wenn diese aufgrund ihres besonderen Näheverhältnisses dem klägerischen Lager zuzuordnen sind. Die Zeugen haben diesbezüglich ab Mai 2016 übereinstimmend und anschaulich von der völligen Einengung und Fixierung des Klägers auf seine Glücksspiele und Bestellungen, das irrationale Warten auf die Überbringung eines großen Geldgewinns, der stereotypen Gesprächsführung und seinem gleichgültigen Umgang sowohl mit seiner Beziehung, als auch mit seiner Inkontinenz berichtet. Diese Umstände konnte der Sachverständige zutreffend seiner Begutachtung mit zugrunde legen.
Der Sachverständige hat die Herleitung und das Ergebnis seiner Schlussfolgerungen gut verständlich erläutern können, sich hierbei auch mit den gegen eine Geschäftsunfähigkeit sprechenden Umständen – so etwa das von den Zeugen P und I beschriebene unauffällige Verhalten des Klägers bei den Notarterminen – befasst und diese in seine Schlussfolgerungen einfließen lassen.
Nach alledem steht fest, dass der Kläger seinerzeit bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages am 28.06.2016 geschäftsunfähig gewesen ist mit der Folge, dass der Vertrag nichtig ist.
Der Kläger kann daher Rückabwicklung des Kaufvertrages in Form der Rückauflassung Zug- um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 200.000,00 Euro verlangen.
2.
Ferner war die gerichtliche Feststellung des Annahmeverzugs im Hinblick auf den Kaufpreis auszusprechen, nachdem der Beklagte die Rückabwicklung gegen Rückzahlung des Kaufpreises abgelehnt hatte.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.