Grunddienstbarkeit zugunsten des Kaufgrundstücks und behauptete Stellplatzzusage
KI-Zusammenfassung
Der Käufer verlangte nach Grundstückskauf Minderung und Schadensersatz wegen eines Geh- und Fahrrechts sowie wegen angeblich zugesicherter Stellplätze auf einem Nachbargrundstück. Das LG wies die Klage ab: Die Grunddienstbarkeit belastete nicht das Kaufgrundstück, sondern begünstigte es, sodass kein Rechtsmangel vorlag. Eine in einer Alturkunde enthaltene hälftige Unterhaltungskostenregelung band den Käufer mangels Übernahme nicht und konnte zudem nicht dinglicher Inhalt der Dienstbarkeit sein. Eine Beschaffenheitsvereinbarung/Zusicherung zu Stellplätzen bewies der Kläger trotz Beweisaufnahme nicht.
Ausgang: Klage auf Minderung, Schadensersatz und Feststellung wegen Dienstbarkeit und Stellplätzen vollständig abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein zugunsten des Kaufgrundstücks bestehendes Geh- und Fahrrecht auf einem Nachbargrundstück begründet keinen Rechtsmangel des Kaufgrundstücks im Sinne von § 435 BGB.
Eine in einer früheren Vereinbarung enthaltene Pflicht zur Beteiligung an Unterhaltungskosten wirkt grundsätzlich nur schuldrechtlich inter partes und geht auf einen Grundstückserwerber ohne ausdrückliche Übernahme im Kaufvertrag nicht über.
Entgelt- oder Kostentragungspflichten des Berechtigten können regelmäßig nicht zum dinglichen Inhalt einer Grunddienstbarkeit gemacht werden; eine dingliche Absicherung kommt allenfalls über eine Reallast in Betracht.
Eine Beschaffenheitsvereinbarung über Nutzungsrechte an Flächen eines Nachbargrundstücks bedarf bei Grundstückskaufverträgen regelmäßig der notariellen Beurkundung; außerhalb der Urkunde behauptete Nebenabreden sind wegen der Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der Urkunde von demjenigen zu beweisen, der sich darauf beruft.
Der Hinweis auf eine aktuelle Nutzung durch Dritte begründet ohne weitere Umstände keine Zusicherung eines zeitlich unbegrenzten Fortbestands dieser Nutzungsmöglichkeit für den Erwerber.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger macht Ansprüche im Zusammenhang mit einem mit dem Beklagten am 27.11.2013 geschlossenen, notariell beurkundeten Kaufvertrag (Anlage K 1) über das bebaute Grundstück G in M (aktuelle Bezeichnung: Gemarkung C, Flur …, Flurstück …) geltend.
Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 31.12.1968 (Anlage K 4) erwarben die Eheleute S von der Gemeinnützigen Siedlungsgesellschaft M GmbH, die nunmehr unter Wohnungsgesellschaft M GmbH (WGL) firmiert, das Erbbaurecht an einem ihnen als Bauplatz dienenden Grundstück mit der damaligen Bezeichnung Gemarkung C, Flur … Flurstück …. Dieses Grundstück ist in dem heutigen, vorgenannten Flurstück … enthalten. Unmittelbar angrenzend dazu befand und befindet sich ein im Eigentum bzw. Erbbaurecht der Wohnungsgesellschaft befindliches Grundstück (damalige Bezeichnung: Flurstück …), welches als Garagenhof dient. Dieses belastete die Wohnungsgesellschaft in dem vorerwähnten Vertrag vom 31.12.1968 mit einer Grunddienstbarkeit und räumte entsprechend dem Eigentümer des hier in Rede stehenden Nachbargrundstücks das Recht ein, den unbebauten Teil ihres Grundstücks zum Gehen und zum Befahren mit allen Fahrzeugen mitzubenutzen. In dem Vertrag (dort S. 4) heißt es dazu wörtlich:
„Dieses Erbbaurecht an Parzelle … wird hiernach mit der Grunddienstbarkeit belastet.
Die Gemeinnützige Siedlungsgesellschaft M […] räumt dem jeweiligen Eigentümer des hier veräußerten Erbbaurechts (Erbbaurecht an Parzelle …) das Recht ein, das Erbbaurecht an der Parzelle … in seinem unbebauten Teil zum Gehen und zum Befahren mit allen Fahrzeugen mitzubenutzen […]
Wir bewilligen und beantragen die entsprechende Eintragung der Grunddienstbarkeit auf das Erbbaurecht an Parzelle … zugunsten des jeweiligen Erbbauberechtigten an Parzelle …. Bei der berechtigten Liegenschaft ist das Recht zu vermerken.
Wert der Grunddienstbarkeit im Kosteninteresse: DM 250 .-
An den Unterhaltungskosten für den auf dem Erbbaurecht an Parzelle … angelegten Garagenvorplatz beteiligen sich die jeweiligen Eigentümer des Erbbaurechts an Parzelle … zur Hälfte; wenn Instandhaltungen ausgeführt werden und der Kostenanteil der obigen Verpflichteten angefordert wird, können diese die entsprechenden Rechnungen bei der Gemeinnützigen Siedlungsgesellschaft Leverkusen […] einsehen.“
Nachdem der Beklagte, der der Sohn der vormaligen Eigentümer ist, das Grundstück mit der heutigen Flurbezeichnung Nr. … geerbt hatte, beabsichtigte er, dieses zu verkaufen und beauftragte den Zeugen U mit der Vermakelung. Bis zu dem Verkauf wurde ein Teil des aufstehenden Gebäudes mietweise von dem Steuerberater X und dessen Büro genutzt. Auf dem angrenzenden, vorerwähnten Garagenvorplatz der X befanden sich mehrere „Stellplätze“, die mit einer gelben Markierung auf dem Garagenvorplatz kenntlich gemacht wurden und die von dem Steuerbüro genutzt wurden, um dort Pkw der Angestellten und der Kunden abzustellen.
An dem auf dem zu verkaufenden Grundstück befindlichen Gebäude waren zudem eine Doppelgarage und ein Nebeneingang vorhanden, die jeweils unmittelbar an den Garagenhof angrenzen und entsprechend nur über das Grundstück der X zu erreichen sind.
Vor dem Notartermin am 27.11.2013 fand ein Besichtigungstermin des Objektes statt, bei dem unstreitig zumindest der beauftragte Makler, der Zeuge U anwesend war.
Am 27.11.2013 schlossen die Parteien sodann den notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag (Anlage K 1), mit dem der Beklagte dem Kläger das vorgenannte Grundstück mit der aktuellen Flurstücksbezeichnung Nr. .. zu einem Kaufpreis von 325.000,00 € verkaufte. Unter Ziff. V. 1. des Vertrages vereinbarten die Parteien einen Ausschluss der Rechte des Käufers für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel des Grundstücks, ausgenommen blieb die Haftung des Beklagten bei Vorsatz oder Arglist. Weiter wurde an dieser Stelle in den Vertrag aufgenommen, dass dem Kläger näher konkretisierte Feuchtigs- und Schimmelschäden bekannt waren. Ferner wurde aufgenommen, dass dem Kläger bekannt war, dass für eine mögliche künftige Wohnnutzung eine Nutzungsänderungsgenehmigung beantragt werden müsse. Unter Ziff V. 2. verpflichtete der Beklagte sich, dem Beklagten den Grundbesitz frei von nicht ausdrücklich übernommenen Belastungen zu verschaffen. Eine Regelung über die auf dem angrenzenden Grundstück bestehende Grunddienstbarkeit oder über eine Verpflichtung zur Tragung von Kosten der Unterhaltung des Garagenvorplatzes war in dem notariellen Kaufvertrag nicht enthalten. Ferner fand sich dort auch keine Regelung über die auf dem Garagenvorplatz eingezeichneten, bislang von der Steuerberaterpraxis genutzten „Stellplätze.“ Anfang Januar 2014 fand die Schlüsselübergabe für die obere Etage des Objektes statt; Ende Januar 2014 erfolgte die Übergabe hinsichtlich der übrigen, bislang von der Steuerberaterpraxis genutzten Räume. Anlässlich dieses Termins ist die Situation der auf dem Garagenvorplatz eingezeichneten „Stellplätze“ besprochen worden. Ein weiteres Gespräch, bei dem die Situation der „Stellplätze“ thematisiert wurde, fand Mitte März 2014 statt. Die X teilte dem Beklagten im Schreiben vom 02.04.2014 (Anlage K 8) mit, dass in dem notariellen Vertrag vom 31.12.1968 ein Geh- und Fahrrecht auf der Hoffläche des Garagenhofes vereinbart worden sei. Ferner bat die X um Mitteilung, ob der Kläger die dortige Verpflichtung, sich zur Hälfte an den Instandhaltungskosten zu beteiligen, übernommen habe. Mit Schreiben vom 10.04.2014 (Anlage K 7) ließ der Beklagte dem Kläger eine Kopie des Vertrages vom 31.12.1968 zukommen. Es fand sodann ein Gespräch zwischen dem Kläger und der X statt. Hierzu verhält sich auch das an den Kläger adressierte Schreiben der X vom 30.05.2014 (Anlage K 5), in dem nochmals ausgeführt ist, dass in der angesprochenen Urkunde vom 31.12.1968 ein Geh- und Fahrrecht auf der Hoffläche zugunsten des jeweiligen Eigentümers des hier in Rede stehenden Grundstücks vereinbart worden sei. Ferner sei vereinbart worden, dass sich der jeweilige Berechtigte an den Unterhaltungskosten des Garagenvorplatzes zu beteiligen habe. Des Weiteren teilte die X mit, dass beabsichtigt sei, die für eine Nutzung durch das Steuerberaterbüro angelegten, aufgemalten „Stellplätze“ zu entfernen, weil diese für die künftige Nutzung des von dem Kläger erworbenen Objektes nicht mehr erforderlich seien. Der Kläger beabsichtigte, die im Grundbuch des Nachbargrundstücks eingetragene Grunddienstbarkeit zu löschen. Hierzu teilte die X im Schreiben vom 19.01.2015 (Anlage K 6) mit, dass sie sich bereit erkläre, das Geh- und Fahrrecht zu löschen, wenn der Kläger seine dort befindliche Garage zugemauert habe. Für die anschließende Gestattung der Nutzung des Garagenhofes als Zuwegung zu dem Seiteneingangs müsse der Kläger einmalig einen Betrag von 2.500,00 € zahlen.
Der Kläger holte insgesamt drei auf den 10.02.2015 datierende Angebote (Anlagen K 9 bis K 11) der Bauunternehmung B ein. Das erste der Angebote (Anlage K 9) bezieht sich auf die Errichtung einer Doppelgarage und weist einen Bruttogesamtvertrag von 35.102,62 € aus, das zweite Angebot (Anlage K 10) bezieht sich auf das Zumauern des Garagentors und der Nebeneingangstür und weist einen Nettogesamtbetrag von 7.350,00 € aus, das dritte der Angebote (Anlage K 11) bezieht sich auf die Errichtung von zwei Pkw-Stellplätzen und weist einen Nettogesamtbetrag von 4.520,74 € aus.
Der Kläger ist der Auffassung, dass ihm gegenüber dem Beklagten kaufvertragliche Gewährleistungsrechte zustünden. Die Kaufsache sei mangelhaft gewesen.
Zum einen habe der Kläger keine Kenntnis über die vertragliche Verpflichtung gegenüber der X das Geh- und Fahrrecht betreffend gehabt. Insoweit handele es sich um einen Rechtsmangel, den der Beklagte dem Kläger arglistig verschwiegen habe. Der Kläger sei daher so zu stellen, als wenn er in keiner rechtlichen Beziehung zur X gestanden hätte. Die WGL sei bereit, das Geh- und Fahrrecht zu löschen, wenn sichergestellt sei, dass die Eingänge zur Doppelgarage und der Nebeneingang geschlossen seien. Der Beklagte schulde den für das Verschließen der Garagenzufahrt und des Nebeneingangs notwendigen Geldbetrag als Schadenersatz (Klageantrag zu 2)). Insoweit habe der Beklagte auch die entstehenden Kosten der Löschung des Geh- und Fahrrechtes zu tragen (Klageantrag zu 4)). Nach dem vorgelegten Angebot der Fa. Bauunternehmung B (Anlage K 9) sei der Wert für eine adäquate Doppelgarage mit 35.102,62 € anzusetzen. Diesen Betrag macht der Kläger im Wege der Kaufpreisminderung geltend (Klageantrag zu 1)).
Zum anderen sei dem Kläger vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages ausdrücklich zugesichert worden, dass die auf dem Garagenhof eingezeichneten „Stellplätze“ auf dem Garagenhof mit zu dem Objekt zur Nutzung gehören würden. Nach Abschluss des Kaufvertrages habe der Beklagte die Übergabe diesbezüglicher Unterlagen zugesagt, diese allerdings nicht übergeben. In diesem Zusammenhang habe der Beklagte dann erklärt, dass, sollte es hart auf hart kommen und es mit den „Stellplätzen“ Schwierigkeiten geben, er dem Kläger auf seine Kosten ersatzweise zwei Stellplätze rechtsseitig vor dem dortigen Hauseingang neu errichten werde. Den dafür erforderlichen (Netto-)Geldbetrag macht der Kläger als Schadensersatz im Klageantrag zu 3) geltend.
Der Kläger beantragt,
1. den Beklagen zu verurteilen, an den Kläger 35.102,62 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
2. den Beklagen zu verurteilen, an den Kläger 7.350,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
3. den Beklagen zu verurteilen, an den Kläger 4.520,74 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen sowie
4. festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, die Kosten für die Löschung des Geh- und Wegerechts gemäß der notariellen Vereinbarung in der notariellen Urkunde 3688/1968 vom 31.12.1968 des Notars N in M zu tragen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Auffassung, dass der Kläger sich mit dem beabsichtigten Verzicht auf das Geh- und Fahrrecht Probleme schaffe, die er ohne einen solchen nicht hätte. Insoweit sei der Kläger auch nicht an die sich aus dem notariellen Vertrag vom 31.12.1968 ergebende Unterhaltsverpflichtung gebunden. Der Kläger könne das ihm am Nachbargrundstück zustehende Wegerecht in Anspruch nehmen, ohne sich an den Unterhaltungskosten zu beteiligen. Der Kläger sei an den schuldrechtlichen Teil der notariellen Urkunde vom 31.12.1968 nicht gebunden. Was die angesprochenen „Stellplätze“ angehe, enthalte der notarielle Kaufvertrag diesbezüglich keine Zusicherung des Beklagten. Auch außerhalb der notariellen Urkunde habe der Kläger keine Zusicherungen abgegeben. Bei der vor Abschluss des Kaufvertrages stattgefundenen Besichtigung sei der Beklagte selbst nicht zugegen gewesen, sondern der beauftragte Makler, der Zeuge U. Erklärungen zu den Stellplatzmarkierungen habe dieser nicht abgegeben. Die Stellplätze seien weder Vertragsbestandteil noch Thema der geführten Vertragsverhandlungen gewesen. Nach der Beurkundung hätten der Kläger und dessen Bruder den Beklagten auf die „Stellplätze“ angesprochen. Der Kläger habe von sich aus vorgeschlagen, einen Ersatz dafür auf seinem Grundstück schaffen zu wollen. Der Beklagte habe aber allerdings zu keinem Zeitpunkt zugesagt, die dafür entstehenden Kosten zu übernehmen. Dafür habe mangels vorheriger Zusicherung seitens des Beklagten auch kein Anlass bestanden. Entgegen des Vortrags des Klägers sei auch nicht über einen Geldbetrag von rund 4.500,00 € bis 5.000,00 € gesprochen worden.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugen O und G und des Zeugen U. Wegen der Einzelheiten und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 21.03.2016 (Bl. 132 ff. d.A.) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet. Dem Kläger stehen die geltend gemachten Ansprüche unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. Hinsichtlich des eingetragenen Geh- und Fahrrechtes fehlt es bereits an einem Gewährleistungsrechte des Klägers begründenden Mangel oder einer Aufklärungspflichtverletzung (vgl. dazu näher unter 1.). Hinsichtlich der in Rede stehenden „Stellplätze“ hat der Kläger den Beweis nicht führen können, dass der Beklagte den Fortbestand der Nutzung auf dem benachbarten Garagenhof dem Kläger gegenüber zugesichert habe (vgl. dazu näher unter 2.).
1.
Die Klageanträge zu 1), 2) und 4) sind unbegründet. Ein Gewährleistungsrechte auslösender Mangel der Kaufsache liegt nicht vor, sodass weder eine im Rahmen des Klageantrages zu 1) geltend gemachte Kaufpreisminderung aus §§ 437 Nr. 2 Var. 2, 441 BGB noch ein im Rahmen der Klageanträge zu 2) und 4) geltend gemachter kaufvertraglicher Schadensersatzanspruch aus §§ 437 Nr. 3 Var. 1, 440, 280 Abs. 1 BGB in Betracht kommt. Auch andere Anspruchsgrundlagen sind nicht ersichtlich.
Es liegt kein Rechtsmangel i.S.v. § 435 BGB vor. Ein Rechtsmangel besteht, wenn von Dritten aufgrund eines privaten oder öffentlichen Rechtes das Eigentum, der Besitz oder der unbeschränkte Gebrauch des Kaufgegenstandes beeinträchtigt werden kann (Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl. 2016, § 435 Rn. 5). Frei von Rechtsmängeln ist die Sache hingegen, wenn Dritte in Bezug auf die Kaufsache keine oder nur die in dem Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können, was vorliegend der Fall ist. Der Kläger ist keinen Rechten der X ausgesetzt. Insbesondere stellt das Bestehen der Grunddienstbarkeit in Form eines Geh- und Fahrrechtes an dem Nachbargrundstück zugunsten des von dem Kläger erworbenen Grundstücks keinen Rechtsmangel dar. Vielmehr ist der Kläger gerade selbst aus diesem dinglichen Recht berechtigt, das benachbarte, als Garagenhof genutzte Grundstück zu benutzen, um zu der dortigen Doppelgarage und dem dortigen Nebeneingang zu gelangen. Insoweit ist – wie es § 1018 BGB formuliert – ein Grundstück, nämlich das Nachbargrundstück, zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks, nämlich des hier in Rede stehenden Grundstücks, in der Weise belastet worden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen (vorliegend zum Befahren und Begehen) benutzen darf. Im Ergebnis sieht sich die X damit der Grunddienstbarkeit und dem daraus folgenden Anspruch des Klägers ausgesetzt und nicht umgekehrt. Damit hat sich auch genau die Vorstellung des Klägers realisiert. Im Verhandlungstermin vom 11.01.2016 erklärte der Kläger im Rahmen seiner persönlichen Anhörung, dass er davon ausgegangen sei, dass der Garagenhof in fremdem Eigentum stehe, für ihn allerdings klar gewesen sei, diesen Garagenhof wegen des Vorhandenseins der Doppelgarage und der Nebeneingangstür auch benutzen zu dürfen. Dieser Vorstellung entsprechend besteht zugunsten des jeweiligen Eigentümers, aktuell zugunsten des Klägers, die in das Grundbuch des beherrschten Grundstücks eingetragene Grunddienstbarkeit.
Auch aus der in dem notariellen Vertrag vom 31.12.1968 geregelten Verpflichtung zur anteiligen Tragung von Unterhaltungskosten folgt kein Rechtmangel i.S.v. § 435 BGB. Der Kläger ist nämlich in die ursprünglich die Eheleute S verpflichtende Kostenregelung nicht eingetreten. Daher sieht er sich auch nicht eines Anspruchs der X auf anteilige Kostentragung ausgesetzt. Die in dem vorgenannten Vertrag vereinbarte Kostenregelung wirkt zunächst einmal nur schuldrechtlich und damit entsprechend des Grundsatzes der Relativität der Schuldverhältnisse nur zwischen den Parteien dieses Vertrages („inter partes“). Hätte die Kostentragungsverpflichtung also auf den Kläger übergehen sollen, hätte es einer entsprechenden Regelung in dem notariellen Kaufvertrag vom 27.11.2013 bedurft, dass der Kläger in diese Verpflichtung eintritt. Eine solche Regelung ist in dem Vertrag allerdings nicht enthalten.
Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn die Kostentragungsverpflichtung zum dinglichen Rechtsinhalt der bestehenden Grunddienstbarkeit geworden wäre. Das ist allerdings bereits deshalb nicht der Fall, weil eine solche Kostentragungsverpflichtung des Berechtigten nicht dinglicher Rechtsinhalt einer Grunddienstbarkeit werden kann. Entgeltregelungen, also Regelungen über eine Gegenleistungspflicht des Berechtigten, können nicht zum dinglichen Rechtsinhalt gemacht werden; es besteht lediglich die Möglichkeit, die Gegenleistungspflicht und die Pflicht zur Beteiligung an Unterhaltungskosten dinglich durch eine Reallast auf dem Grundstück des Berechtigten zu sichern (Palandt/Bassenge, BGB, 75. Aufl. 2016, § 1018 Rn. 12). Selbst wenn man dies anders sehen wollte, ist dafür, dass die Kostentragungsverpflichtung dinglicher Rechtsinhalt wird, gemäß § 873 Abs. 1 BGB eine dingliche Einigung darüber und eine entsprechende Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Beides ist vorliegend nicht erfolgt, es ist lediglich die Grunddienstbarkeit an sich bewilligt und eingetragen worden. Wie oben im Einzelnen zitiert, haben die Parteien des Vertrages vom 31.12.1968 zunächst geregelt, dass das als Garagenhof genutzte Grundstück mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten des hier in Rede stehenden Grundstücks belastet werden soll. Sodann haben die Parteien die Eintragung dieser Grunddienstbarkeit bewilligt und beantragt. Mit der Angabe über den „Wert der Grunddienstbarkeit“ war die Regelung über Inhalt und Umfang der Grunddienstbarkeit und über den grundbuchlichen Vollzug vollständig abgeschlossen. Erst nach der Wertangabe folgt in dem Vertrag die Regelung über die Kostenbeteiligung, die ausweislich der Systematik damit lediglich eine zusätzliche schuldrechtliche Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien darstellt und nicht zum dinglichen Rechtsinhalt der Grunddienstbarkeit geworden ist. Ferner bezieht sich die Eintragungsbewilligung auch nur auf die in dem Vertrag vorhergehend aufgeführte Grunddienstbarkeit an sich, nicht aber auf die nachgehende Regelung über die Kostentragungspflicht. Im Ergebnis bestanden damit eine Vereinbarung über die Einräumung der Grunddienstbarkeit und eine Regelung über den grundbuchlichen Vollzug sowie eine schuldrechtlich wirkende Vereinbarung über eine Kostenbeteiligung.
Insoweit ist es zwar auch möglich, die Erbringung der Gegenleistung zur auflösenden Bedingung für den Rechtsbestand oder die Rechtsausübung zu machen (Palandt/Bassenge, BGB, 75. Aufl. 2016, § 1018 Rn. 12). Eine solche Bedingung enthält der Vertrag vom 31.12.1968 ausweislich der vorstehend beschriebenen Vereinbarungen aber gerade nicht. Nach alledem ist die Kostentragungspflicht weder zum dinglichen Inhalt der Grunddienstbarkeit noch zur auflösenden Bedingung für ihren Bestand oder ihre Ausübung geworden. Mangels Übernahme in dem Kaufvertrag vom 27.11.2013 ist der Kläger nicht in die Verpflichtung eingetreten.
Es fehlt daher an einem Mangel der Kaufsache und auch an der Verletzung einer (vor-) vertraglichen Aufklärungspflicht des Beklagten gegenüber dem Kläger. Diese setzt nämlich gleichermaßen voraus, dass der Kläger mit dem Erwerb des Grundstücks in die Verpflichtung zur Kostentragung eingetreten ist, was entsprechend der vorstehenden Ausführungen allerdings nicht der Fall ist. Insoweit hat sich lediglich die Erwartung des Klägers, das fremde, im Eigentum der X stehende Grundstück zum Begehen und Befahren nutzen zu können, realisiert.
2.
Die Klage ist auch hinsichtlich des Klageantrags zu 3) unbegründet. Die Voraussetzungen eines kaufvertraglichen Schadensersatzanspruchs nach §§ 434 Abs. 1 S. 1, 437 Nr. 3 Var. 1, 280 Abs. 1 BGB liegen nicht vor. Auch andere Anspruchsgrundlagen kommen nicht in Betracht.
Es liegt kein Sachmangel i.S.v. § 434 Abs. 1 S. 1 BGB vor. Zwar kann der Fortbestand der Nutzung der auf dem benachbarten Grundstück befindlichen „Stellplätze“ eine Beschaffenheit der Kaufsache darstellen, es fehlt aber an einer Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien i.S.v. § 434 Abs. 1 S. 1 BGB des Inhalts, dass der Beklagte den zeitlich unbegrenzten Fortbestand der Nutzungsmöglichkeit der auf dem Nachbargrundstück aufgemalten „Stellplätze“ zugesichert hätte. Der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Kläger hat den Beweis einer Vereinbarung des vorbezeichneten Inhalts nicht geführt.
Diesbezüglich ist zunächst zu berücksichtigen, dass der Grundstückskaufvertrag nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB der notariellen Form bedarf. Das Formerfordernis bezieht sich nicht nur auf die Veräußerungs- und Erwerbsverpflichtung, sondern auf alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragsparteien das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (Palandt/Grüneberg, BGB, 75. Aufl. 2016, § 311b Rn. 25 m.w.N.). Beurkundungspflichtig sind auch Nebenabreden in Form von vertraglichen Zusicherungen des Verkäufers (Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 311b Rn. 31 m.w.N.). Hätte der Beklagte also den Fortbestand der Nutzungsmöglichkeit zugesichert, hätte das in den notariell beurkundeten Vertrag mit aufgenommen werden müssen. Die Abwesenheit einer solchen Regelung in dem notariellen Vertrag führt jedoch nicht per se dazu, dass aus einer außerhalb der notariellen gegebenen Zusicherung keine Rechte hergeleitet werden können, weil der Vertrag gemäß § 311b Abs. 1 S. 2 BGB seinem ganzen Inhalt nach gültig wird, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen. Die Heilungswirkung bezieht sich auch auf alle getroffenen schriftlichen und mündlichen Nebenabreden (Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 311b Rn. 55). Nach ständiger Rechtsprechung besteht allerdings für die über ein Rechtsgeschäft aufgenommenen Urkunden die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit (statt vieler: BGH, Urteil vom 05.07.2002 - V ZR 143/01, NJW 2002, 3164 f.). Die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der Urkunde wirkt sich dahin aus, dass die Beweislast für außerhalb der Urkunde liegende Umstände die Partei trifft, die sich auf sie beruft. Eine Regelung über die „Stellplätze“ ist in dem notariellen Kaufvertrag nicht enthalten. Den Beweis, dass es vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages und außerhalb der notariellen Urkunde die behauptete Zusicherung des Beklagten oder des von ihm als Makler beauftragten Zeugen U gegeben habe, hat der Kläger nicht führen können. Der Kläger hat behauptet, dass in der vor dem Notartermin erfolgten Besichtigung von dem Beklagten gegenüber der Familie des Klägers ausdrücklich erklärt worden sei, dass die beiden eingezeichneten Stellplätze auf dem Garagenhof zu dem Objekt zur Nutzung gehören würden. Diese Behauptung konnte nicht bewiesen werden. Der von dem Kläger benannte Zeuge G erklärte, dass im Rahmen einer Besichtigung von dem Zeugen U geäußert worden sei, dass sich Fahrzeuge auf den dort eingezeichneten Parkplätzen befinden und dort parken, dass die Parkplätze zum Haus gehörten und der Beklagte Unterlagen habe, aus denen hervorginge, dass die Parkplätze an das Haus gebunden seien und ein lebenslange Parkrecht bestehe. Demgegenüber erklärte der ebenfalls vom Kläger benannte Zeuge G, dass der Zeuge U lediglich geäußert habe, dass es sich bei den eingezeichneten gelben Streifen um Stellplätze handele. Weiter sei – so erklärte es der Zeuge G ausdrücklich – bezüglich der Stellplätze nichts besprochen worden. Diese Angabe wird durch den von dem Beklagten benannten Zeugen U bestätigt, der erklärte, dass er geäußert habe, dass die Stellplätze von dem dort ansässigen Steuerberater genutzt würden. Folglich lässt sich schon nicht mit der nach § 286 ZPO vorausgesetzten Gewissheit feststellen, dass der Zeuge U erklärt habe, dass die „Stellplätze“ zu dem Haus gehörten und insoweit ein lebenslanges Parkrecht bestehe. In diesem letztgenannten Teil ist der Aussage des Zeugen G schon deshalb nicht zu folgen, weil der Zeuge G demgegenüber erklärt hat, dass weiter nichts zu den Stellplätzen besprochen worden sei.
Im Übrigen ist die Aussage des Zeugen G in diesem Teil auch nicht glaubhaft. So hat der Zeuge nicht plausibel erklären können, warum, wenn eine solche Zusicherung gegeben worden sein sollte, diese nicht in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen wurde. Der Zeuge erklärte, dass den Beteiligten vorab ein Entwurf des Kaufvertrages übersandt worden sei, sodass auch dem Kläger und dem Zeugen G bekannt war, dass dieser eine Regelung über die Stellplätze nicht enthielt. In die endgültige Fassung des Vertrages sind aber gerade auch Details (vgl. dazu unter Ziff. V. 1. des Vertrages) die Beschaffenheit des Hauses betreffend aufgenommen worden. Daher ist nicht erklärlich, dass die dem Kläger nach eigenem Vortrag wichtigen Stellplätze, nachdem zuvor der Entwurf übersandt wurde, keinen Eingang in den Kaufvertrag gefunden haben, wenn der Zeuge U zuvor zugesichert hätte, dass zugunsten der Erwerber ein lebenslanges Parkrecht auf dem benachbarten Garagenhof bestehe.
Selbst wenn man die Aussage des Zeugen G gleichwohl für belastbar halten wollte, hat der Beklagte diesbezüglich mit der Aussage des Zeugen U den Gegenbeweis erbracht. Der glaubwürdige Zeuge U bekundete glaubhaft, dass er ausschließen könne, vor Abschluss des Kaufvertrages erklärt zu haben, dass die Stellplätze lebenslang an das Eigentum gebunden seien und ein lebenslanges Parkrecht für die dortigen Stellplätze bestehe. Das erläuterte der Zeuge U glaubhaft damit, dass für eine solche Äußerung keine rechtliche Grundlage bestanden hätte. Auch aus Sicht des Gerichtes erschließt sich nicht, warum der Zeuge U hätte – wie es der Zeuge G bekundet hat –erklären sollen, dass dem Beklagten Unterlagen vorliegen, aus denen sich ein lebenslanges Parkrecht ergebe, wenn insoweit tatsächlich überhaupt keine Unterlagen existierten.
Nach alledem war lediglich festzustellen, was sich aus den insoweit übereinstimmenden Angaben des Zeugen G und U ergibt, dass der Zeuge U auf die aktuelle Nutzung des Garagenhofes durch den Mieter des Beklagten, den dortigen Steuerberater, hinwies. Allein daraus ergibt sich jedoch nicht eine Zusicherung dahingehend, dass die dem aktuellen Mieter von dem Eigentümer des Nachbargrundstücks gewährte Nutzungsmöglichkeit bei Veräußerung des Objektes und bei damit einhergehender Änderung der bisherigen Nutzung auch zugunsten des neuen Eigentümers bestehen bleibt. Umso weniger lässt sich diesem Hinweis der Inhalt beimessen, dass der Zeuge U damit ein zeitlich unbegrenztes Nutzungsrecht zugesagt hätte. Demnach musste sich der Kläger dem sich vorliegend realisiert habenden Risiko bewusst sein, dass die dem bisherigen Mieter gewährte Nutzungsmöglichkeit zukünftig entfallen könnte. Nach alledem kommt auch eine (vor-)vertragliche Aufklärungspflichtverletzung seitens des Beklagten nicht in Betracht.
Auch kann der Kläger keinen Anspruch aus dem Inhalt von nach dem Abschluss des Kaufvertrages stattgefundenen Gesprächen herleiten. Dass der Beklagte verbindlich zugesagt hätte, für den Kläger auf seine Kosten Ersatz für die „Stellplätze“ schaffen zu wollen, hat der Kläger nicht beweisen können. Diesbezüglich erklärte der Zeuge G, dass es sich lediglich um einen Vorschlag seinerseits gehandelt habe, und der Beklagte sich nicht abschließend positioniert, sondern erklärt habe, die Angelegenheit nochmals prüfen und sich sodann wieder melden zu wollen. Eine verbindliche Absprache darüber, dass der Beklagte die entstehenden Kosten für die ersatzweise Errichtung zweier Stellplätze auf dem Grundstück des Klägers tragen wollte, ist nach den Angaben des Zeugen G – bestätigt durch die Angaben des Zeugen G – gerade nicht getroffen worden.
3.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.