Mietkaution und Gutachterkosten: Erlöschen durch Aufrechnung mit Renovierungsschaden
KI-Zusammenfassung
Die Kläger verlangten Kautionsauszahlung, Nebenkostenguthaben und Erstattung von Privatgutachterkosten wegen Feuchtigkeit/Schimmel. Das LG änderte das amtsgerichtliche Urteil ab und wies die Klage ab, weil die Forderung durch (Hilfs‑)Aufrechnung des Vermieters mit Mietrückständen und Renovierungsschadensersatz vollständig erlosch. Die Minderung wegen Schimmels wurde mit 25 % bestätigt, jedoch auf Basis der Bruttomiete berechnet. Die Renovierungsverpflichtung aus dem Wohnungszustandsprotokoll wertete das Gericht als Individualabrede; einzelne Schadenspositionen wurden gekürzt, ein „neu für alt“-Abzug aber abgelehnt.
Ausgang: Berufung des Beklagten erfolgreich; Klage wegen vollständigen Erlöschens durch Aufrechnung abgewiesen, Widerklage bleibt abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Mietminderung nach § 536 BGB ist grundsätzlich nach der Bruttomiete (Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen/-pauschalen) zu bemessen.
Feuchtigkeit und daraus resultierende Schimmelbildung stellen regelmäßig einen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB dar und können eine erhebliche Minderungsquote rechtfertigen, ohne dass es für die Minderung auf eine nachgewiesene Gesundheitsgefährdung ankommt.
Kosten eines privat eingeholten Sachverständigengutachtens zur Klärung der Verantwortlichkeit für einen Mangel können als erforderliche Rechtsverfolgungskosten erstattungsfähig sein, wenn der Vermieter die Verantwortlichkeit dem Mieter zuweist und der Mieter sich hierdurch zur Beweissicherung veranlasst sehen darf.
Eine handschriftlich in einem Übergabe-/Zustandsprotokoll niedergelegte Renovierungsverpflichtung kann als Individualabrede anzusehen sein und unterliegt dann nicht der AGB-Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB.
Ein Abzug „neu für alt“ setzt einen messbaren wirtschaftlichen Mehrwert beim Geschädigten voraus; fehlt ein solcher, ist ein Abzug bei Instandsetzungsmaßnahmen nicht vorzunehmen.
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Höxter, Az.: 10 C 206/18, vom 08.05.2019 abgeändert und wie folgt neugefasst:
Klage und Widerklage werden abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Kläger zu 42 % und der Beklagte zu 58 % zu tragen.
Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben die Kläger zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Von den gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO zu treffenden Feststellungen zur Tatsachengrundlage wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
II.
Die zulässige Berufung des Beklagten ist begründet und führt zur Abweisung der Klage insgesamt. Unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes und aufgrund der Feststellungen der Kammer ist der Anspruch der Kläger im Wege der Primär- und Hilfsaufrechnung des Beklagten im vollen Umfang erloschen. Im Übrigen verbleibt es bei der Abweisung der Widerklage, die nicht angegriffen wurde.
1.
Das Amtsgericht Höxter ist richtigerweise zunächst davon ausgegangen, dass den Klägern ein Anspruch auf Zahlung von insgesamt 849,32 € gegenüber dem Beklagten zusteht. Dieser Anspruch der Kläger bestand unter Berücksichtigung eines unstreitigen Auszahlungsanspruchs der Mietkaution aus der im Mietvertrag getroffenen Kautionsabrede in Höhe von 1.300,00 €, des unstreitigen Nebenkostenguthabens aus der Abrechnung des Jahres 2017 in Höhe von 337,27 € sowie auf Erstattung der Kosten für den Privatgutachter in Höhe von 280,00 €.
Soweit der Beklagte diese Forderung erstinstanzlich bestritten hat, bestand, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, Anlass für die Kläger, den Privatgutachter I mit den Feststellungen zur Feuchtigkeit und Schimmelbildung zu beauftragen. In der streitgegenständlichen Wohnung war zum Zeitpunkt der Vermietung an die Kläger Feuchtigkeit festzustellen, wie der Sachverständige Dipl. Ing. C und der Privatgutachter I zweifelsfrei vor dem Amtsgericht Höxter ausgeführt haben.
Zudem hat der Beklagte, nachdem ihm der Schimmel angezeigt worden war, von den Klägern verlangt, dass diese Maßnahmen ergreifen, um den Schimmel zu beseitigen. Auch hat er von ihnen verlangt, dass sie den Schaden ihrer Haftpflichtversicherung melden, wodurch er zum Ausdruck gebracht hat, dass seiner Meinung nach die Kläger für die Schadensbeseitigung und die damit verbundenen Kosten verantwortlich sind. Er hat insgesamt die Ursächlichkeit des Schimmelauftretens in den Verantwortungsbereich der Kläger gelegt. Insofern konnten und durften die Kläger sich herausgefordert fühlen, ein Privatsachverständigengutachten zu der Frage einzuholen, in wessen Verantwortungssphäre das Auftreten des Schimmels gefallen ist und ob sie berechtigterweise von dem Beklagten in Anspruch genommen werden können.
Die Kammer ist nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an diese Feststellungen des Erstgerichts gebunden, soweit keine konkreten Anhaltspunkte für deren Unrichtigkeit oder Unvollständigkeit vorgetragen werden.
Die von dem Beklagten mit der Berufung angebrachte Rüge, der Zeuge O sei erstinstanzlich nicht gehört worden, greift nicht durch, da sich aus dem Vorbringen des Beklagten selbst ergibt, dass er in der Wohnung Schimmel gesehen hat, so dass eine Vernehmung des Zeugen O zu der Behauptung des Beklagten, der Zeuge habe keinen Schimmel in der Wohnung festgestellt, nicht erforderlich war. In dem Schreiben vom 04.12.2017 (Bl. 22 d.A.) hat der Beklagte erklärt, dass er Schimmel in der Wohnung gesehen habe, konkret im Kinderzimmer und Wohnzimmer. Da er die diesem Schreiben vorausgehende Besichtigung selbst durchgeführt hat, weil ihm Schimmel im Schlafzimmer gemeldet worden ist und dem Schreiben nicht zu entnehmen ist, dass er im Schlafzimmer keinen Schimmel aufgefunden habe, ist davon auszugehen, dass er auch dies – vorprozessual – nicht in Abrede gestellt hat. Vielmehr hat der Beklagte in dem Schreiben aufgezeigt, welche Schritte zur Schimmelbeseitigung bzw. –bekämpfung eingeleitet werden müssten. Vor diesem Hintergrund hat das Amtsgericht zu Recht von der Vernehmung des Zeugen O abgesehen.
2.
Der Beklagte hat mit Gegenforderungen in Höhe von 4.705,17 € gem. § 388 BGB aufgerechnet. Durch diese Aufrechnung des Beklagten ist die Hauptforderung der Kläger entgegen der Auffassung des Amtsgerichts Höxter in vollem Umfang erloschen, §§ 387, 389 BGB. In der Summe stehen dem Beklagten Schadensersatzforderungen von 2.863,42 € als aufrechenbare Gegenforderung zu.
a)
Der Beklagte erklärte die Aufrechnung mit ausstehender Miete in Höhe von 1.165,00 € sowie mit Schadensersatzansprüchen, die aus der Renovierung der streitgegenständlichen Wohnung resultierten.
Die streitgegenständliche Wohnung war während der Mietzeit der Kläger gem. § 536 Abs. 1 BGB mangelhaft. Hinsichtlich des rückständigen Mietzinses hat das Amtsgericht zutreffend eine Mietminderung gem. §§ 536, 536 c BGB in Höhe von 25 % angenommen.
Allein das Vorhandensein von Feuchtigkeit in der Wohnung, die sich dann in Form von Schimmelbildung manifestierte, berechtigt zur Minderung. Ob zusätzlich eine Gesundheitsgefährdung von dieser Feuchtigkeit bzw. Schimmel ausging, wäre relevant geworden, wenn es um die Prüfung einer fristlosen Kündigung gegangen wäre; dies ist hier nicht erforderlich, weil – wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat – eine fristlose Kündigung der Kläger bereits an formellen Voraussetzungen scheiterte. Wäre von dem Schimmel tatsächlich eine Gesundheitsgefährdung ausgegangen, hätte dies zu einer höheren Minderungsquote führen können. So aber ist die von dem Amtsgericht angenommene Minderungsquote von 25 % für die Monate Januar und Februar vor dem Hintergrund, dass sich im Schlafzimmer Schimmel bildete, was allein schon eine Minderung von 15 % rechtfertigen würde (vgl. LG Lübeck, BeckRS 2014, 12013) angesichts es Umstands, dass zudem im Wohnzimmer und im Raum 2 Schimmel aufzufinden war, nicht zu beanstanden.
Insgesamt stehen dem Beklagten für die Monate Januar und Februar noch 765,00 € zzgl. Garagenmiete in Höhe von 70 Euro, insgesamt 835,00 € zu. In dieser Höhe ist der Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Mietkaution erloschen, sodass ein Anspruch der Kläger in Höhe von 465,00 € verbleibt.
Die Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden (BGH, Urteil vom 06. April 2005 – XII ZR 225/03 –, BGHZ 163, 1 ff.). Hierbei war entgegen der Auffassung des Amtsgerichts der Minderungsbetrag nicht von der Nettomiete in Höhe von 435,00 €, sondern von der Bruttomiete, also insgesamt von 660,00 € zu berechnen. Für die Kläger hat demnach noch eine monatliche Zahlungspflicht in Höhe von je 495,00 € für die Monate Januar und Februar 2019 bestanden zuzüglich der nicht an der Minderungsquote teilnehmenden Garagenmiete von monatlich 35,00 €.
b)
Wegen des noch verbleibenden Anspruchs der Kläger in Höhe von 465,00 € greift die Aufrechnung des Beklagten mit Schadensersatzforderungen gem. § 280 Abs. 1 BGB aus Renovierungsarbeiten, bestehend aus Stundenaufwand, Fahrtkosten sowie Materialkosten durch.
Die Klausel im Mietvertrag ist nach der vom Amtsgericht angeführten Rechtsprechung des BGH unwirksam (BGH, Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14). Der Beklagte wendet sich dagegen, dass die Regelung aus dem Wohnungszustandsprotokoll vom 01.07.2019 (Bl. 49 R d. A.) nach dem gleichen Maßstab behandelt wurde.
Entgegen der Auffassung des Amtsgericht handelt es sich bei der Regelung im Wohnungszustandsprotokoll um eine Individualabrede, so dass keine Allgemeine Geschäftsbedingung vorliegt, die der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff BGB unterliege.
Sie wurde handschriftlich gefasst. Es fand nicht nur eine Übergabe bzw. Aushändigung von weiteren Unterlagen statt. Der Kläger zu 1) hat das Wohnungszustandsprotokoll unterschrieben. Dem gesamten Protokoll ist zu entnehmen, dass in diesem am 01.07.2017 Besprochenes festgehalten wurde. Die Regelung unter „Sonstiges“ nimmt auf eine – unstreitig – zwischen den Klägern und den Vormietern getroffene Vereinbarung Bezug. Sodann folgt die Regelung, dass die Kläger sich verpflichten, die Räume in einem renovierten neutralen Zustand zurückzugeben. Es wird weiter Bezug genommen auf die E-Mail des Vormieters vom 27.06.2017 an den Beklagten (Bl. 67 d.A.), die von dem Vormieter, dem Beklagten und den Klägern unterzeichnet wurde. Es handelt sich hierbei nicht um eine einseitig vorgegebene Klausel, auf die die Kläger keinen Einfluss nehmen konnten. Stattdessen wurde hier das niedergeschrieben, was vorher Gegenstand von Verhandlungen gewesen ist. Dass den Klägern an diesem Tag mehrere Schriftstücke überreicht wurden, ändert daran nichts.
Die Regelung ist auch nicht unbestimmt im Sinne von § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. Ein Empfänger an der Stelle der Kläger würde gerade aufgrund der Inbezugnahme der E-Mail vom 27.06.2017 wissen, was konkret unter „Renovierung“ zu verstehen ist (Zugipsen von Löchern, Streichen von Wänden, Kleben von Tapeten). Auch das Stichwort „neutral“ macht für den Empfänger erkennbar, was von ihm verlangt wird, nämlich die Wohnung im Hinblick auf Farbauswahl in einem Zustand zu hinterlassen, wie sie ohne weiteres weitervermietet werden kann. Darunter fallen helle Farben, jedenfalls keine Fototapete, wie sie vorliegend von den Klägern verwendet worden ist.
Abweichend von der Auffassung des Amtsgerichts steht auch der Rechtsgedanke des § 719 Abs. 2 BGB dem nicht entgegen. Gemäß § 25 Nr. 2 des Mietvertrages – eine Regelung, die nicht zu beanstanden ist – haben sich die Kläger widerruflich gegenseitig zum Empfang und zur Abgabe von Willenserklärungen bevollmächtigt, die das Mietverhältnis betreffen. Dass die Kläger diese Bevollmächtigung widerrufen haben, haben sie weder vorgetragen noch ist dies ersichtlich.
Die Kläger haben sich demnach wirksam dazu verpflichtet, die Wohnung bei ihrem Auszug zu renovieren und sie in einem neutralen Zustand zu übergeben. Auch ein Verstoß gegen § 242 BGB ist insoweit nicht feststellbar.
Nach Ansicht der Kläger soll die Geltendmachung von Schönheitsreparaturen einen Rechtsmissbrauch im Sinne einer unzulässigen Rechtsausübung gem. § 242 BGB darstellen. Aus einer fehlenden Offenbarung des Beklagten hinsichtlich des baulichen Zustands der Wohnung und einer wiederholten Schimmelproblematik ergibt sich allerdings nicht, dass eine unzulässige Rechtsausübung vorläge.
Ein Fall des § 242 BGB wird auch nicht dadurch begründet, dass der Beklagte womöglich durch die von den Klägern vorgenommenen Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten bereichert ist und er deshalb verpflichtet wäre, den Klägern Wertersatz zu leisten, der in der Höhe dem entspricht, was er nun von den Klägern fordert. Zwar ist die Geltendmachung eines Anspruches als missbräuchlich einzustufen, wenn der geforderte Leistungsgegenstand alsbald wieder zurückgegeben werden muss und kein schutzwürdiges Interesse daran besteht, ihn zwischenzeitlich zu behalten (dolo agit qui petit quod statim redditurus est-Einrede). Es fehlt jedoch bereits an einer substantiierten Darlegung, inwiefern und in welcher konkreten Höhe der Beklagte durch eine Leistung der Kläger bereichert worden sein soll. Darüber hinaus haben sich die Kläger zu einer Renovierung durch die Vereinbarung im Wohnungszustandsprotokoll verpflichtet, so dass – sollte eine Bereicherung eingetreten sein – dies nicht ohne Rechtsgrund erfolgte. Das Verhalten des Beklagten ist demnach nicht als rechtsmissbräuchlich anzusehen.
Der Schadensumfang aus den erforderlichen Renovierungsarbeiten ergibt sich aus der geleisteten Stundenzahl pro Raum, Materialkosten und Fahrtkosten zwecks Renovierung.
Eine Schätzung, wie sie das Amtsgericht vorgenommen hat, ist entbehrlich. Zur Ermittlung des Schadensumfangs ist die Anwendbarkeit des § 287 Abs. 1 ZPO nicht geboten, da die Kammer gem. § 286 Abs. 1 ZPO gesicherte Feststellungen treffen kann. Der Beklagte hat erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 14.10.2018 (Bl. 85 ff. d. A.) umfassend und substantiiert zu sämtlichen geltend gemachten Ersatzansprüchen vorgetragen. Dieser Vortrag ist auch weder überraschend noch verspätet, sondern auf ausdrücklichen, beiden Parteien zur Kenntnis gebrachten Hinweis des Amtsgerichts erfolgt. Gleichwohl ist weder erstinstanzlich noch im Berufungsverfahren eine vergleichbar substantiierte Stellungnahme der Kläger zu eben diesen Darlegungen eingegangen. Die Kläger beschränkten sich darauf, mit der Berufungserwiderung pauschal zu bestreiten, dass dem Grunde und der Höhe nach die dargelegten Schadenspositionen angefallen seien.
Ein von dem Amtsgericht für erforderlich gehaltener Abzug „neu für alt“, soweit der Beklagte neue Materialien bzw. neues Zubehör in die gegenständliche Wohnung eingebaut hat, ist nicht vorzunehmen. Voraussetzung hierfür ist insbesondere, dass eine messbare Vermögensvermehrung eingetreten ist, die sich für den Geschädigten wirtschaftlich günstig auswirkt. Dieser wirtschaftliche Mehrwert ist indes im vorliegenden Zusammenhang nicht festzustellen. Es ist nicht davon auszugehen, dass durch den Einbau der vom Beklagten berechneten Materialien ein wirtschaftlicher Mehrwert der gegenständlichen Wohnung dahingehend eingetreten wäre, dass sich dieser im Rahmen einer Neuvermietung durch erhöhte Mietzinsen bemerkbar machen würde. Für den Beklagten ist die Instandsetzung daher wirtschaftlich neutral und insoweit ist ein Abzug „neu für alt“ nicht geboten.
Zutreffend ist das Amtsgericht allerdings davon ausgegangen, dass einzelne Kostenpositionen wegen Unschlüssigkeit des Vorbringens nicht ersatzfähig sind. Dies gilt insbesondere für den Ersatz der Lüsterklemmen, den Ersatz des Deckenlampenanschlusses, das Abhobeln der Küchentür sowie die Arbeiten an Garten und Garagenauffahrt. Da eine derart dezidierte insbesondere zeitliche Einordnung der nicht hinreichend feststellbaren Arbeitsschritte des Beklagten nicht möglich ist, ist die Kammer an dieser Stelle berechtigt gem. § 287 Abs. 1 ZPO nach ihrem Ermessen einen Abzug von den Gesamtstundenzahlen bzw. Gesamtbeträgen vorzunehmen. Der Beklagte trägt vor, in fünf Räumen jeweils Lüsterklemmen ausgetauscht zu haben. Es ist angemessen, hierfür jeweils eine Viertelstunde anzusetzen, so dass insgesamt ein Abzug von 1,25 Stunden vorzunehmen ist. Gleiches gilt für die Wiederherstellung des Deckenlampenanschlusses im Wohnzimmer. Für das Abhobeln der Küchentür ist ein Abzug von 4 Stunden angemessen. Die geltend gemachten Arbeiten an Garten und Garagenauffahrt mit 8 Stunden sind insgesamt nicht ersatzfähig.
Von den Stundenarbeiten des Beklagten sind insoweit insgesamt 13,5 Stunden in Abzug zu bringen. Es verbleibt ein Anspruch von 150,25 Stunden (ohne Fahrzeit) zu einem Stundenlohn von 10,00 €, den die Kammer - auch im Hinblick auf die Höhe des gesetzlichen Mindestlohns - für angemessen und ausreichend erachtet. Hieraus ergibt sich eine Forderung von noch 1.502,50 €.
Zu ersetzen sind ferner die Fahrtkosten in Höhe von 4 x 2 x 290 km x 0,3 € = 696,00 €, für die Tage 04.05.2018, 07.06.2018, 05.07.2018 und 18.07.2018.
Im Hinblick auf die Fahrten vom 02.12.2017 und 16.12.2017 steht dem Beklagten – wie das Amtsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hat – kein Anspruch auf Erstattung der Fahrtkosten zu. Diese Fahrten dienten der Besichtigung des aufgetretenen Schimmels in der Mietwohnung. Nach den obigen Ausführungen ist davon auszugehen, dass tatsächlich Feuchtigkeit bzw. Schimmel vorgelegen hat. Damit ist der Beklagte lediglich seinen Pflichten als Vermieter nachgekommen. Dass eine Pflichtverletzung der Kläger vorgelegen hätte, die die Fahrten erforderlich gemacht hätten, ist nicht ersichtlich, nachdem der Sachverständige C und der Zeuge I festgestellt haben, dass die Feuchtigkeit hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung nicht auf ein Fehlverhalten der Kläger zurückzuführen ist.
Die Materialkosten belaufen sich auf 664,92 €, die der Beklagte auch von den Klägern verlangen kann.
Der Anspruch der Kläger auf Erstattung der Kosten für das Privatsachverständigengutachten des Zeugen I in Höhe von 280,00 € ist durch die hilfsweise zur Aufrechnung gestellte Forderung des Beklagten ebenfalls erloschen, nachdem die Primärverteidigung dahingehend, dass kein Schimmel bestünde, bereits aus den vorgenannten Gründen keinen Erfolg hatte.
Mangels Bestehens der Hauptforderung besteht auch kein Anspruch auf die geltend gemachten Nebenforderungen.
Die Kostenentscheidung hinsichtlich der ersten Instanz richtet sich nach § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Kostenentscheidung des Berufungsverfahrens folgt aus § 97 Abs. 2 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10 ZPO.