Mietminderung nach Bruttomiete; Schadensersatz nach fristloser Kündigung des Mieters
KI-Zusammenfassung
Im Berufungsverfahren stritten Vermieter und Mieter über Mietrückstände, Minderungsquoten wegen verschiedener Wohnungsmängel sowie Schadensersatz nach fristloser Kündigung. Das LG stellte klar, dass die Mietminderung nach der Bruttomiete zu bemessen ist und Heizungs-/Klopfgeräuschmängel nur während der Heizperiode zu berücksichtigen sind. Nach Verrechnung der Nachforderungen mit der Kaution ergab sich zunächst ein Überschuss zugunsten der Mieter. Dem Vermieter wurden jedoch Schadensersatz für entgangene Miete bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist sowie einzelne Sachschäden und anteilige Sachverständigenkosten zugesprochen. Insgesamt wurden die Beklagten zur Zahlung von 976,01 EUR verurteilt, im Übrigen wurde die Klage abgewiesen.
Ausgang: Berufungen teilweise erfolgreich; Zahlung von 976,01 EUR zugesprochen, im Übrigen Klageabweisung und Zurückweisung der weitergehenden Berufungen.
Abstrakte Rechtssätze
Die Mietminderung nach § 536 BGB ist grundsätzlich nach der Bruttomiete (einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen) zu berechnen.
Mängel, die sich nur bei bestimmungsgemäßem Betrieb einer Heizanlage auswirken, sind bei der Bemessung der Mietminderung grundsätzlich nur für die Heizperiode zu berücksichtigen.
Behauptet der Vermieter, der Mieter habe einen angezeigten Mangel selbst verursacht, trägt der Vermieter hierfür Darlegungs- und Beweislast.
Ist der Mieter wegen eines zur fristlosen Kündigung berechtigenden Vertragsverstoßes zur Räumung verpflichtet, kann der Vermieter Schadensersatz in Höhe des entgangenen Mietzinses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist verlangen, soweit keine Vorteilsausgleichung eingreift.
Erforderliche Kosten eines zur Schadensfeststellung eingeschalteten Sachverständigen können als Schadensersatz ersatzfähig sein; der erstattungsfähige Anteil kann nach § 287 ZPO geschätzt werden, wenn das Gutachten auch im Eigeninteresse des Vermieters erstellt wurde.
Tenor
Auf die Berufungen des Klägers und der Beklagten gegen das am
1. März 2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Warendorf Az.: 5 C 49/02 wird dieses wie folgt abgeändert:
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kläger 976,01 Euro nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basizinssatz seit dem 20.04.2002 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehenden Berufungen werden zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 89 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 11 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils wird Bezug genommen.
Die Beklagten wenden mit ihrer Berufung ein:
Nach der neuen Entscheidung des BGH in WuM 2005, 384 ff sei Bemessungsgrundlage für die Mietminderung die Bruttomiete. Es ergebe sich daher vorliegend eine Mietminderung in Höhe von 286,32 Euro und nicht nur in Höhe von 241, 48 Euro.
Die Entscheidungsgründe des erstinstanzlichen Urteils enthielten einen Rechenfehler. Es ergäbe sich ein Guthaben zugunsten der Beklagten.
Der Schadensersatzanspruch sei vom Amtsgericht zu Recht aberkannt worden, da die Voraussetzungen nicht vorlägen.
Die Kosten für das Gutachten seien nicht erstattungsfähig, da kein Verzug vorgelegen habe.
Für die Monate November und Dezember 2001 ergebe sich kein Schadensersatzanspruch. Etwas anderes hätte sich nur ergeben, wenn die Beklagten nach der fristlosen Kündigung umgehend, d.h. vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist ausgezogen wären. Dann hätte der Kläger einen Anspruch gehabt, wenn er die Wohnung nicht hätte anderweitig vermieten können. Vorliegend trage jedoch er das Risiko.
Der Kläger hält seinen erstinstanzlichen Antrag auf Zahlung von insgesamt 9.052,03 Euro aufrecht und wendet mit seiner Berufung ein:
Die Feststellungen des Amtsgerichts würden den Mangel "Klopfgeräusche” nicht tragen. Wegen dieses Mangels habe er die Beklagten während der Mietzeit vergeblich aufgefordert, etwaige Störungen durch ein Protokoll zu dokumentieren, um die behauptete Belästigung und deren Ursache eingrenzen zu können. Die Beklagten hätten sich dieser Obliegenheit entzogen und damit etwaige Abhilfemaßnahmen vereitelt. Es sei nicht einmal auszuschließen, dass die Beklagten die Geräusche - deren Ursache im Rahmen der Beweisaufnahme offen geblieben sei - selbst verursacht hätten.
Wegen des festgestellten Mangels der in Teilbereichen unzulänglichen Fußbodenheizung habe eine Differenzierung zwischen der Heizperiode und der heizfreien Zeit erfolgen müssen.
Eine höhere Mietminderung als insgesamt 12 % sei nicht gerechtfertigt. In dieser Höhe (82,83 Euro) habe der Kläger aber bereits von Anfang an eine Minderung einkalkuliert.
Ihm stehe sehr wohl wegen der entgangenen Miete für die Monate November und Dezember 2001 Schadensersatz wegen der berechtigterweise ausgesprochenen fristlosen Kündigung zu.
Die geltend gemachten Schadensersatzansprüche wegen der Beschädigung der Mietsache etc. sei berechtigt. Einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung habe es nicht bedurft, nachdem die Beklagten die Wohnung mit unbekannter Anschrift verlassen hatten. Zudem hätten die Beklagten unstreitig die hier geltend gemachten Mängel rundweg bestritten und eine Schadensbeseitigung abgelehnt.
Schließlich hätte das Amtsgericht die Kosten für den zur Beweissicherung eingeschalteten Sachverständigen zusprechen müssen.
Die Kammer hat in der Berufungsinstanz die Zeugin Eschhaus und den sachverständigen Zeugen Steinberg angehört.
II.
Die zulässigen Berufungen haben in der Sache nur teilweise Erfolg.
Dem Kläger stehen gegenüber den Beklagten für den Zeitraum von November 1999 bis Oktober 2001 keine Mietzinsansprüche aus § 535 Abs. 2 BGB mehr zu. Die Beklagten haben die Miete in zulässiger Weise gemindert. Dabei hat die Kammer die erstinstanzlich nach Beweisaufnahme festgestellten Mängel der Fußbodenheizung im Wohnzimmer, die Klopfgeräusche, das braun gefärbte Leitungswasser und den Mangel des Wasserdrucks bei der Berechnung der Höhe der Mietminderung zugrunde gelegt. An die vom Amtsgericht insoweit getroffenen Feststellungen ist die Kammer gebunden. Es kann auch dahinstehen, ob die Klopfgeräusche von der Heizung oder aber von den Wasserleitungen kamen, da die Ursache danach jedenfalls in der Sphäre des Klägers lag. Der Kläger hat auch schon nicht näher konkretisiert, inwieweit die Geräusche durch die Beklagten selbst verursacht worden sein sollten. Insoweit trifft aber den Kläger die Darlegungs- und Beweislast (vgl. Bamberger/Roth, Kommentar zum BGB, § 536, Rz. 49). Es lag auch nicht im Pflichtenkreis der Beklagten, über die Anzeige des Mangels hinaus Störungen im Einzelnen zu protokollieren, damit der Kläger die Ursache des Mangels näher hätte eingrenzen können.
Die Mängel "Fussbodenheizung im Wohnzimmer” und "Klopfgeräusche” können aber nur während der Heizperiode Berücksichtigung finden. Die Beklagten selbst können nach ihrem eigenen Vortrag "Klopfgeräusche” nur während der Heizperiode bestätigen. Dies ergibt sich insbesondere auch aus den Bekundungen der erstinstanzlich vernommenen Zeugen Rose, Eschhaus, Proske und Arentzen.
Weiter machen die Beklagten die Mängel "Fußbodenheizung im Wohnzimmer” und "Klopfgeräusche” nur für den Zeitraum Februar 2000 bis Oktober 2001, den Mangel "Braunes Wasser” nur für September (1/2), Oktober 2000 und von Januar bis Oktober 2001 sowie den mangelhaften Wasserdruck nur für die Zeit von Januar 2001 bis Oktober 2001 geltend.
Danach ergaben sich für den Kläger für die Monate 11/99 bis 10/01 insgesamt Mietzinsansprüche in Höhe von 2.116,70 DM zuzüglich Zinsen in Höhe von 46,84 DM.
Für den Monat November 1999 stand dem Kläger kein Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten Restmiete in Höhe von 161,92 DM zu, da hier die Beklagten unstreitig die Aufrechnung mit einer rechtskräftig festgestellten Forderung aus einem anderweitigen Verfahren vor dem Amtsgericht Warendorf erklärt haben. Für die Monate Februar bis April 2000 ergab sich kein restlicher Anspruch des Klägers in Höhe von jeweils 108,00 DM, da die Beklagten die Miete insoweit wegen des Mangels "Heizung im Wohnzimmer” und wegen der "Klopfgeräusche” zu Recht in Höhe von jeweils 108,00 DM (6,75 % der Bruttomiete) gemindert haben. Bei der Mietminderung war insoweit die Bruttomiete zu berücksichtigen (BGH WuM 2005, 384 ff).
Für die Monate Mai bis einschließlich August 2000 kann der Kläger aber Zahlung der restlichen Miete in Höhe von jeweils 108,00 DM verlangen, da den Beklagten wegen des für diesen Zeitraum einzig geltend gemachten Mangels der Heizung im Wohnzimmer kein Minderungsrecht zustand, da der Zeitraum außerhalb der Heizperiode lag. Die erstinstanzlich vernommenen Zeugen konnten lediglich bestätigen, dass Klopfgeräusche bei Betrieb der Heizung auftraten.
Die von den Beklagten für den Monat September 2000 wegen des Mangels "braunes Wasser” vorgenommene Mietminderung in Höhe von 6,75 %, für den Monat Oktober 2000 für die Mängel "Fußbodenheizung”, "Klopfgeräusche” und "braunes Wasser” in Höhe von 20 %, für den Monat November 2000 für die Mängel "Fußbodenheizung” und "Klopfgeräusche” in Höhe von 25 %, für den Monat Dezember 2000 für die Mängel "Fußbodenheizung” und "Klopfgeräusche” in Höhe von 19 %, für den Monat Januar 2001 für die Mängel "Fußbodenheizung”, "Klopfgeräusche”, "braunes Wasser” und Ausfall einer Toilette in Höhe von 10 %, für die Monate Februar und März 2001 für die vorgenannten Mängel vorgenommene Minderung in Höhe von 10 %, für die Monate Mai bis einschließlich August 2001 für die Mängel "braunes Wasser” und Ausfall einer Toilette vorgenommenen Minderung der Bruttomiete in Höhe von 23 % hält die Kammer für angemessen.
Für den Monat April 2001 hält die Kammer jedoch im Hinblick auf die Mängel "Fußbodenheizung”, "Klopfgeräusche”, "braunes Wasser” und Ausfall einer Toilette lediglich eine Minderung in Höhe von maximal 35 % der Bruttomiete für angemessen, so dass insoweit ein Rückstand in Höhe von 74,90 DM verblieb. Auch für den Monat September 2001 hält die Kammer für die Mängel "braunes Wasser” und Ausfall einer Toilette eine Minderung in Höhe von 30 % für angemessen, so dass insoweit ein Rückstand für die Beklagten in Höhe von 731,80 DM verblieb. Schließlich war für den Monat Oktober 2001 wegen der Mängel "Fußbodenheizung”, "Klopfgeräusche”, "braunes Wasser” und Ausfall einer Toilette lediglich eine Minderung in Höhe von 35 % angemessen. Insoweit bleibt ein Anspruch des Klägers in Höhe von 878,00 DM.
Insgesamt standen dem Kläger danach Mietnachforderungen in Höhe von 2.116,70 DM zu. Hinzuzurechnen sind die per 08.11.2001 entstandenen Verzugszinsen in Höhe von insgesamt 46,84 DM, so dass sich eine Forderung zugunsten des Klägers in Höhe von 2.163,54 DM ergab. Nach Abzug der vom Kläger aufgerechneten Kaution in Höhe von 2.700,00 DM verbleibt aber ein Überschuß zugunsten der Beklagten in Höhe von 536,46 DM (- 274,29 Euro).
Dem Kläger steht aber ein Schadensersatzanspruch für die Monate November und Dezember 2001 in Höhe von insgesamt 732,17 Euro zu. Dieser ergibt sich nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung, nachdem die Beklagten unstreitig rechtskräftig wegen fristloser außerordentlicher Kündigung des Mietverhältnisses zur Räumung verpflichtet waren. Danach erfaßt die Ersatzpflicht den vollständigen Gewinn, den der Kläger bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung erzielt hätte. Der Schaden besteht in dem dem Vermieter entgangenen Mietzins für die vereinbarte Vertragsdauer unter etwaiger Berücksichtigung einer - hier aber nicht ersichtlichen - Vorteilsausgleichung. Der geschädigte Vermieter ist so zu stellen, wie er stünde, wenn die Vertragsverletzung, d.h. hier der zur fristlosen Kündigung berechtigende Grund, nicht eingetreten wäre und es somit nicht zur fristlosen Kündigung gekommen, sondern der Vertrag fortgeführt worden wäre. Nimmt man daher hier den 1.10.2001 bzw. 4.10.2001 als Kündigungsbegehren der Beklagten hätten diese - bei unstreitiger dreimonatiger Kündigungsfrist - das Mietverhältnis erst zum 31.12.2001 ordentlich kündigen können.
Der Kläger hätte demnach noch einen Anspruch auf Zahlung von 2 X 1.350,00 DM, abzüglich der vom Kläger selbst eingeräumten Minderung in Höhe von 2 X 162,00 DM und abzüglich der festgestellten Minderung in Höhe von 35 %, d.h. in Höhe von 2 X 472,00 DM. Mithin verbleibt für die Monate November und Dezember 2001 ein Schadensersatzanspruch des Klägers in Höhe von 1.432,00 DM (732,17 Euro).
Unerheblich ist insoweit, dass der Kläger vorher mit Bauarbeiten begonnen hatte. Dieses Verhalten allein läßt nicht den zwingenden Schluß zu, dass der Kläger auf etwaige Schadensersatzansprüche verzichten wollte.
Darüber hinaus stehen dem Kläger Schadensersatzansprüche in Höhe von insgesamt
518,13 Euro zu.
Dem Kläger steht zunächst wegen der mit Ölflecken beschmutzten Garageneinfahrt ein Schadensersatzanspruch aus § 823 Abs. 1 BGB in Höhe von 245,42€ zu. Insoweit bedurfte es keiner Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung, da diese lediglich bei vertraglichen Wiederherstellungspflichten auszusprechen ist (vgl. BGH NJW 1977, 36; Bub/Treier, 3. Auflage, III. A., Rz. 958a). Die zweitinstanzlich vernommene Zeugin Eschhaus konnte nicht bestätigen, dass die Flecken bei Auszug der Beklagten noch nicht vorhanden waren. Der als sachverständiger Zeuge angehörte Sachverständige Steinberg konnte nachvollziehbar erläutern, dass zur Mangelbeseitigung die in seinem Gutachten vom 20.11.2001 aufgeführten Arbeiten erforderlich sind.
Gleiches gilt für die Beschädigung der Küchentür. Insoweit haben die Beklagten an den Kläger einen Betrag in Höhe von 122,71€ zu zahlen.
Schließlich kann der Kläger von den Beklagten Erstattung der aufgewandten Sachverständigenkosten in Höhe von insgesamt 150,00€ als Schadensersatz verlangen. Auch die durch Einschaltung eines Sachverständigen zur Schadensermittlung verauslagten erforderlichen Kosten sind ersatzfähig (vgl. BGH WuM 2004, 466). Die Kammer hat den Ersatzbetrag in Höhe von 150,00€ nach § 287 ZPO geschätzt und hierbei zum einen zugrundegelegt, dass die gutachterlichen Feststellungen sich auch über Feststellungen zum allgemeinen Bautenzustand verhalten und somit ausschließlich im Interesse des Klägers getroffen wurden, zum anderen, dass darüber hinaus nur ein geringer Teil der begutachteten Schäden in die Verantwortlichkeit der Beklagten fallen.
Im übrigen stehen dem Kläger keine Schadensersatzansprüche zu.
Wegen der veralgten Kelleraußentreppe hat der Kläger bereits nicht dargelegt, dass die Beklagten überhaupt zur Entfernung vertraglich verpflichtet waren. Gleiches gilt für das Reinigen der Kiesbeete.
Die ausweislich des Gutachtens des Sachverständigen Steinberg nur geringfügigen Braunfärbungen des Rasens sind zum vertragsgemäßen Gebrauch zu rechnen (§ 538 BGB). Gleiches gilt für den mit Lauge überzogenen Sockel der Waschmaschine. Insoweit ist weiter keine Reinigungspflicht der Beklagten ersichtlich.
Eine unzureichende Pflege der Sanitäranlagen durch die Beklagten ist nicht dargelegt. Vielmehr ist dem Gutachten des Sachverständigen Steinberg zu entnehmen, dass Verunreinigungen durch Eisenablagerungen entstanden sind, die aber im Verantwortungsbereich des Klägers lagen.
Wegen der Entfernung der Kellerdeckenleuchte bleibt nach dem Vortrag des Klägers jedenfalls unklar, um was für eine Lampe es sich gehandelt haben soll (Bezeichnung, Alter etc.). Aus dem Gutachten des Sachverständigen Steinberg ergibt sich insoweit nur, dass es sich um eine "Schiffsarmatur” gehandelt haben soll.
Auch wegen der behaupteten Beschädigungen des Estrichs im Schlafteil der Wohnung kann der Kläger keinen Schadensersatz verlangen. Schon nach dem weiteren unstreitig gebliebenen Vortrag der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 12.01.2006 war bereits bei Einzug der Beklagten auf dem Boden ein Teppich vom Vormieter verlegt worden. Es kann daher jedenfalls nicht ausgeschlossen werden, dass die vom Sachverständigen Steinberg vorgefundenen Klebereste bereits bei Einzug der Beklagten vorhanden waren. Gegenteiliges ist vom Kläger nicht näher dargelegt und unter Beweis gestellt worden.
Der Kläger hat auch schon nicht hinreichend konkret dargelegt, um welche Kochplatten es sich gehandelt haben soll, die von den Beklagten aus der Küche entfernt worden sein sollen. Dies wäre aber erforderlich gewesen, nachdem er selbst unstreitig am 28.11.2000 den nicht mehr funktionstüchtigen Herd abgeholt hatte.
Schließlich steht dem Kläger wegen der entstanden Kosten für die EMA-Abfrage in Höhe von 7,00 DM (3,58€) ein Anspruch nicht zu, da diesem unstreitig bekannt war, dass die Beklagten jedenfalls durch den Mieterverein und durch ihren Bevollmächtigten vertreten waren.
Die Zinsentscheidung ergibt sich aus den §§ 288, 291 BGB.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92, 708 Ziffer 10 ZPO.
Streitwert für das Berufungsverfahren: 9.052,03€